Wanneer je een onroerend goed uit de hand aankoopt, zal de verkoper wensen dat je een voorschot betaalt. Strikt genomen bestaat daartoe geen wettelijke verplichting, noch omtrent het principe, noch omtrent het bedrag. Bij de aankoop van een onroerend goed kunnen de verkoper en koper vrij overeenkomen of er al dan niet een voorschot op de aankoopprijs moet worden betaald. De betaling van een voorschot is echter een ingeburgerd gebruik.
Bedrag vrij overeen te komen
In principe is de grootte van het voorschot vrij te bepalen tussen koper en verkoper, maar het is gebruikelijk dat de koper 10 procent (soms 5 procent) van de koopprijs als voorschot betaalt bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Hierop bestaat een uitzondering : als de verkoop valt onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne, mag ten vroegste bij ondertekening van de compromis een voorschot van maximaal 5 procent op de totale aankoopprijs gevraagd worden.
Bij het ondertekenen van de notariele akte van verkoop wordt het voorschot aangerekend op de totale prijs.
Het bedrag, het tijdstip van betaling en de wijze van betaling worden best klaar en duidelijk opgenomen in de compromis. Het kan gebeuren dat de koper enig uitstel krijgt voor de betaling van het voorschot; het is dan aangewezen om in de koopovereenkomst de uiterste datum van betaling te vermelden.
Betaal nooit rechtstsreeks aan de verkoper
De koper kan het voorschot overschrijven op rekening van de verkoper, maar dat is een riskante handeling. De koper die een voorschot betaalde, wenst uiteraard dat dit voorschot onaangetast behouden blijft tot aan het verlijden van de notariele akte, om dan te dienen als aanbetaling op de totale verkoopprijs. In deze optiek is de rechtstreekse overschrijving van het voorschot op rekening van de verkoper absoluut af te raden. Het zou niet de eerste keer zijn dat een verkoper met financiele problemen of een schuldenlast, na incassering van het voorschot, met de noorderzon verdwijnt, zodat het verlijden van de akte naderhand onmogelijk blijkt en de koper zijn voorschot niet meer kan recupereren. Het is veiliger om steeds het voorschot op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar of van de instrumenterende notaris over te schrijven. Zij nemen dit bedrag in bewaring tot aan het verlijden van de notariele verkoopakte. Aan deze rekeningen zijn ook garanties verbonden ten voordele van de betalende koper,
Waarborg of voorschot
Als het voorschot in de compromis daarenboven gekwalificeerd wordt als ‘waarborg’, maakt dit juridisch gezien geen ‘betaling’uit, zodat de gelden in principe tot het patrimonium van de koper blijven behoren tot aan het verlijden van de notariele akte. Een voorschot daarentegen wordt op het ogenblik van de betaling direct eigendom van de verkoper. Dit houdt altijd een risico in.
Nooit cash !
Sinds 1 januari 2014 is het in het kader van de antiwitwasregelgeving verboden om het voorschot/de waarborg en het saldo van de aankoopprijs van een onroerend goed nog cash te betalen. Het mag enkel per cheque of overschrijving worden betaald. Vandaag is de betaling per overschrijving vaste regel. Tevens moet de oorsprong van het geld vermeld worden zowel in de onderhandse als notariele akte. Bijgevolg dienen de rekeningnummers vanwaar de betaling vertrekt en die wordt gecrediteerd (derdenrekening vastgoedmakelaar of kantoorrekening notaris) in de akten opgenomen te worden.
Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.