Bod ondertekend, geen akkoord over elementen in het compromis

by Geen onderdeel van een categorie

In mijn vastgoedpraktijk kruisen allerlei (juridische) kwesties mijn pad. Bij één van de laatste vastgoedtransacties geraakten verkoper en koper, nadat het bod was aanvaard en ondertekend, het aanvankelijk niet eens over enkele substantiële voorwaarden in het compromis. De verkopende partij dreigde zelfs af te zien van verkoop.

We kijken even naar de theorie en rechtspraak

Een bod kan je omschrijven als een vast en precies voorstel tot contracteren, waarin alle ‘essentiële en substantiële’ elementen dienen te worden opgenomen, die na aanvaarding een contract worden. Omwille van bewijsredenen doet de kandidaat-koper  er goed aan zijn bod schriftelijk uit te brengen, zodat het akkoord ondubbelzinnig is.  Een sms kan worden beschouwd als een begin van bewijs voor de aan- of verkoop van een woning, maar is niet voldoende.

Voor de aankoop van een woning zijn de prijs en de beschrijving van het goed waarop het bod betrekking heeft essentieel. Wenst een kandidaat-koper bepaalde voorwaarden aan zijn bod te koppelen, welomschreven roerende goederen mee aan te kopen, of een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een financiering, op te nemen, dan worden die best ook onmiddellijk mee in het bod opgenomen.

Een opschortende voorwaarde leidt ertoe dat een bod als ‘onbestaand’ wordt beschouwd als aan de voorwaarde niet voldaan is. Een bod zonder opschortende voorwaarde kan niet meer worden herroepen. De verkoper kan bovendien een schadevergoeding eisen.

Wanneer een bod wordt aanvaard door de verkoper, komt in principe een verkoop tot stand. Bijgevolg is een bod niet vrijblijvend, en steeds bindend voor diegene die het uitbrengt. Om die reden vermeldt de kandidaat-koper best een geldigheidsduur van bijvoorbeeld één week. Doet hij dat niet, dan blijft zijn bod geldig. Ook indien de verkoper maanden na ontvangst nog zou aanvaarden.  Dus om te vermijden dat de kandidaat-koper lang in het ongewisse wordt gelaten en andere woningen misloopt, beperkt hij best de looptijd van zijn bod. Immers ook de verkoper heeft baat bij een beperking in tijd: de verkoop van zijn pand wordt niet al te lang geblokkeerd.   Wordt het bod binnen deze termijn niet aanvaard, dan vervalt het bod.

Zolang een bod geldig is, ligt de bal in het kamp van de verkoper. De kandidaat-koper biedt best niet tegelijkertijd op meerdere woningen, gezien hij het risico loopt dat meerdere biedingen tegelijkertijd worden aanvaard en hij al deze woningen zal moeten kopen. Zolang de verkoper zijn bod niet aanvaardt en niet tegengetekend heeft, kan de bieder het herroepen. Maar zodra hij het bod heeft aanvaard en tegengetekend, wordt het bod definitief en komt een verkoop tot stand. De bieder kan niet meer van mening veranderen en de verkoper mag niet meer ingaan op een bod met een hogere prijs of betere voorwaarden. Beide partijen zijn dus gebonden, tenzij beide partijen akkoord gaan om het bod te vernietigen.

Bod ondertekend, één van de partijen bedenkt zich

Het gebeurt wel eens dat een (ver)koper zich toch nog bedenkt na aanvaarding van het bod en wil afhaken. In dergelijk geval kan een (ver)koper vorderen dat de verkoop toch plaatsvindt of kan hij een schadevergoeding vragen. Hoewel de (ver)koper in dit laatste geval niet (ver)koopt, kan het bedrag van een schadevergoeding behoorlijk oplopen.

Bod ondertekend, partijen worden het niet eens over het compromis

Art. 1583 BW bepaalt dat de verkoop tussen partijen voltrokken is, zodra er consensus (overeenkomst) bestaat over het voorwerp en de prijs. Deze twee aspecten worden als ‘essentiële’ elementen van een verkoopovereenkomst gekwalificeerd. Het is bovendien algemeen aanvaard dat een verkoop om voltrokken te kunnen worden, eveneens impliceert dat de partijen het eens zijn over de door hen bepaalde ‘substantiële’ aspecten van de transactie. Dit zijn elementen die objectief van bijkomend belang zijn, maar door (één van de) partijen als doorslaggevend worden beschouwd en waarover in ieder geval een akkoord moet bestaan. De substantiële elementen van een verkoopovereenkomst betreffen bijvoorbeeld het verkrijgen van een bankkrediet, de toepassing van verlaagde registratierechten, de ondertekening van de notariële akte op korte termijn, de betalingsmodaliteiten, de datum van de eigendomsoverdracht en van de overdracht van de risico’s, het vroegtijdige bezit van het goed door de kopers, enz.

Volgens de traditionele rechtspraak dienen deze aspecten om ‘substantieel’ te kunnen worden, als dusdanig door de ene of de andere partij worden gekwalificeerd en dit vóór de ondertekening van het (aan)bod. Deze principes, die zowel door de algemene rechtsleer als in de rechtspraak zijn bevestigd, werden door twee arresten van het hof van beroep van Brussel in twijfel getrokken.

In een eerste arrest van 23 juni 2011 heeft het hof van beroep geoordeeld dat ‘het akkoord omtrent de prijs en het voorwerp soms niet volstaan om een verkoop te laten ontstaan, in het bijzonder wanneer de partijen zijn overeengekomen om een verkoopcompromis te ondertekenen en zij bijgevolg over de substantiële elementen van de verkoop dienen te onderhandelen. De aanvaarding van een onvolledig (aan)bod waarvan de onvolledigheid voortvloeit uit de omstandigheid dat in dit (aan)bod geen melding is gemaakt van de substantiële voorwaarden, leidt tot het ontstaan van een onvolledig akkoord, een kaderakkoord of een principeakkoord waaruit een verbintenis ontstaat om de onderhandelingen te goeder trouw voor te zetten’.

Op basis van dit arrest dient men te concluderen dat een ondertekend (aan)bod dat enkel over de prijs en het voorwerp gaat, per definitie onvolledig is, zodat dit document slechts tot een voltrokken verkoop kan leiden op voorwaarde dat de partijen, na de ondertekening van dit (aan)bod, tot een akkoord komen over alle “substantiële” elementen van de transactie.

In casu heeft het hof geoordeeld dat de ondertekening van een verkoopcompromis als een “substantieel” element diende te worden beschouwd, gelet op het bestaan van e-mailverkeer tussen de partijen over de ondertekening van een dergelijk compromis na de datum van het (aan)bod.

In een tweede arrest van 18 november 2011 heeft het hof van beroep zijn standpunt bevestigd en bijgevolg geoordeeld dat: ‘(…) het feit dat na de overeenkomst (…) een akkoord over de prijs (…) en het voorwerp (…) zou kunnen bestaan, niet voldoende is om de verkoop te voltrekken’. Meer nog: ‘Het contractuele proces met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gebeurt in het algemeen in verschillende stappen waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van hun akkoord bepalen. Dit akkoord is niet altijd alleen afhankelijk van het voorwerp en de prijs, maar kan ook afhankelijk zijn van andere elementen waarover de partijen hun akkoord wensen te geven, met als gevolg dat deze aspecten een essentieel of substantieel karakter hebben. Dit kan de volgende aspecten betreffen: de betalingsmodaliteiten, de eigendomsoverdracht, de hypothecaire, stedenbouwkundige toestand, (…), de ondertekening van een compromis (dat vaak de gelegenheid vormt om de essentiële aspecten van de verkoop te bepalen), (…)’.

Volgens deze twee arresten is een akkoord over de prijs en het voorwerp onvoldoende om te kunnen besluiten dat de verkoop voltrokken is. Een dergelijk document is enkel een verbintenis om te goeder trouw te onderhandelen over een gesloten akkoord. Dergelijke rechtspraak heeft tot gevolg dat men dient te controleren wat na de ondertekening van het (aan)bod is gebeurd en bijgevolg of de partijen uiteindelijk tot een akkoord zijn gekomen over alle substantiële elementen van de verkoop.

Tegen deze rechtspraak werden in de rechtsleer een aantal kritieken geformuleerd, alsook werden door andere rechtbanken beslissingen in tegengestelde zin uitgesproken, die steunen op een meer traditionele opvatting van het consensuele karakter van de verkoop en de bewijskracht van de akte.  De meeste kritieken hebben betrekking op de juridische onzekerheid die uit deze recente rechtspraak van het hof van beroep te Brussel volgt van zodra één van de partijen, te kwader trouw en na de ondertekening van een (aan)bod, het bestaan van een ‘substantieel’ element van de verkoop zou kunnen aanvoeren dat bij gebrek aan akkoord, een voltrokken verkoop zou kunnen verhinderen.Ondanks deze kritische analyse dient men nochtans vast te stellen dat de twee bovenvermelde arresten van het hof van beroep te Brussel door een aantal rechtbanken in eerste aanleg zijn gevolgd.

Er wordt vaak verwezen naar beslissingen van de rechtbanken van eerste aanleg te Brussel en Nijvel die ook bevestigen dat bij onderhandeling over aspecten die voor de partijen als ‘substantieel’ worden beschouwd, die na de ondertekening van een (aan)bod zijn ontstaan, de verkoop tussen de partijen pas voltrokken is nadat een akkoord over alle deze ‘substantiële’ aspecten bestaat. In concreto gebeurt dit vaak in het stadium van het compromis. Deze rechtszaken zijn in het juridische debat van belang en de juridische raadgevers dienen de toekomstige beslissingen zeer aandachtig te volgen om te kunnen nagaan of er sprake is van een nieuwe algemene evolutie in de rechtspraak betreffende de totstandkoming van overeenkomsten, of of het enkel om geïsoleerde beslissingen gaat.

Ondertussen en omwille van de onzekerheid in de rechtspraak over de juridische kracht van een ondertekend (aan)bod waarbij de partijen alleen een akkoord over de prijs en het voorwerp hebben gesloten, dient het verkoop(aan)bod voorzichtig te worden geformuleerd.

Indien de partijen in het (aan)bod uitdrukkelijk een verwijzing naar de ondertekening van een compromis opnemen, bestaat er immers een groot risico dat bij gebrek aan ondertekening van een dergelijk verkoopcompromis, bijvoorbeeld wegens het ontbreken van een akkoord over een ‘substantieel’ element, na het (aan)bod, de rechter zal concluderen dat er geen voltrokken verkoop bestaat.

Het is bijgevolg in het belang van de beide partijen die bij de ondertekening van een (aan)bod de intentie hebben om definitief te worden verbonden, om dit (aan)bod voldoende gedetailleerd te formuleren, alsook in het (aan)bod melding te maken van de juridische waarde die zij aan het (aan)bod wensen te geven.

De nauwkeurigheid van de inhoud van het (aan)bod en in het bijzonder van alle aspecten die door een partij als ‘substantieel’ zouden kunnen worden gekwalificeerd, heeft als voordeel dat de partijen minder geneigd zullen zijn om de verkoop in een latere stadium te verhinderen, door het te kwader trouw en na het (aan)bod aanvoeren van een nieuw ‘substantieel’ aspect.

Bovendien hebben de partijen om ervoor te zorgen dat hun intentie tegenover de rechter zo duidelijk mogelijk is geformuleerd, er eveneens belang bij om in het (aan)bod een uitdrukkelijke vermelding op te nemen dat de verkoop onmiddellijk voltrokken is zodat de ondertekening van het compromis, indien een dergelijke stap is voorzien, niet als een ‘substantieel’ element dient te worden beschouwd.

Conclusie

Breng niet overhaast een bod uit, maar overweeg de gevolgen goed en vermijd zo een mogelijke financiële kater of een bittere juridische strijd.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning gekocht met een bouwmisdrijf – wat nu?

by Geen onderdeel van een categorie

We kunnen er niet voldoende op hameren : wanneer u een woning of pand heeft gevonden dat u bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie over vergunningen en mogelijke bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen. De gevolgen van een onbezonnen aankoop kunnen immers zwaar doorwegen. Laat het echter niet zo ver komen !

Wat kan mij overkomen?

We horen het vaker: een bouwovertreding? Ach, wat kan er ons gebeuren? Kopers zijn zich vaak niet bewust van de zware gevolgen. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel strafrechterlijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. Concreet kan er u een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete boven het hoofd hangen. Daarnaast kan de rechter tevens een herstelmaatregel opleggen. Dit wil zeggen dat u de woning of het pand in de oorspronkelijke staat dient te herstellen, en/of het tegenstrijdig gebruik moet staken, en/of bouw- of aanpassingswerken dient uit te voeren, en/of een geldsom moet betalen die gelijk is aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.

Opgelet: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Dit wil zeggen dat ze overgaat van eigenaar tot eigenaar en dat de erfgenamen of de koper van een pand kunnen aangesproken worden voor de fouten die een ander in het verleden begaan heeft.

Wanneer spreken we van een bouwovertreding ?

We spreken van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving terzake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.

Bijvoorbeeld: het pand is langer, breder of hoger dan aangevraagd. Of het werd in andere materialen opgetrokken dan werd aangegeven, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het komt ook voor dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk vergund: bijvoorbeeld een huis waarin twee appartementen werden gemaakt, in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.

Elk geval is anders en moet individueel bekeken worden.

U heeft als huidige eigenaar geen of weinig rechten wanneer de bouwovertreding al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt. Het betekent ook niet dat de overtreding ‘vergeten’ wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar.

Verjaard betekent nog niet vergund

In sommige gevallen kan de strafvordering en/of herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. De bouwovertreding leidt dan niet meer tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand. De instandhouding blijft wel strafbaar (dus geen verjaring) als de onvergunde bouwwerken of constructie in ruimtelijk kwetsbare gebieden liggen, onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.

Blijf niet in het ongewisse

Het feit dat er geen bouwovertreding werd vastgesteld, betekent niet noodzakelijk dat er geen zou (kunnen) zijn ! De ervaring leert dat kopers vaak verblind zijn door de schoonheid van een pand en diens mogelijkheden, en doof blijven voor al onze kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen.

Sinds 1999 bestaat er een informatieplicht waarbij de notaris voorafgaand aan een verkoop bij de gemeente moet nagaan of en welke vergunningen werden uitgereikt en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er al dan niet een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven. Het kan zijn dat de verkopers een herstelmaatregel niet hebben uitgevoerd. Als nieuwe eigenaar zal u dan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.

Dus, als u vandaag een pand koopt, moet de verkoper u alles voorafgaand verteld hebben.

Vreest u toch nog een bouwmisdrijf, wendt u dan tot de gemeente waar het pand staat en laat u uitvoerig voorlichten. De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar kan meestal ook vertellen of afwijkingen al dan niet geregulariseerd kunnen worden. Kan er geen regularisatievergunning verkregen worden voor de bestaande situatie, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw.

Al deze informatie heeft invloed op wat u als koper met het pand wil of kan doen en op de aankoopprijs en eventueel op de bepalingen wie de herstelmaatregelen moet uitvoeren.

Opschortende voorwaarde

Laat in elk geval in uw bod /compromis een opschortende voorwaarde opnemen waarin bepaald wordt dat in geval van een bouwmisdrijf de koop enkel doorgaat indien er een regularisatievergunning wordt bekomen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Vraag voorafgaand aan de aankoop van een woning een asbestinventaris

by Geen onderdeel van een categorie

Om te vermijden dat kandidaat-kopers van een woning onvoldoende geïnformeerd zouden zijn en zij na aankoop geconfronteerd zouden worden met verborgen gebreken, moeten verkopers van vastgoed verplicht een aantal attesten bij de verkoopakte voegen : een energieprestatiecertificaat, een keuringsattest voor de elektrische installatie, een keuringsattest voor de stookolietank, een bodemattest, … Hier hoort momenteel nog geen asbestinventaris bij. Het zal nog tot eind 2021/begin 2022 duren vooraleer in Vlaanderen de aanwezigheid van een asbestinventaris verplicht zal zijn bij de verkoop van woningen die werden gebouwd voor 2001.

Informeer jezelf

Niettegenstaand er nog geen wettelijke meldingsplicht bestaat bij de verkoop van een woning, ben ik van mening dat kopers zich beter moeten informeren. Het verdient aanbeveling dat kandidaat-kopers nu al een asbestinventaris vragen aan de verkoper om de aanwezigheid van asbest te kennen en risico’s bij renovaties te vermijden.

De vraag naar een asbestinventaris is helemaal verantwoord als je bedenkt dat asbest kankerverwekkend en ziekmakend is. En gefundeerd als je je realiseert dat België in de jaren ’60 en ’70 van vorige eeuw wereldwijd koploper was in asbesttoepassingen en er gigantisch veel asbest in 70 tot 90 % van de particuliere woningen aanwezig is. Verstandig ook, gezien het sterk verouderde woningenbestand dat aan versneld tempo wordt aangeboden op de woningmarkt, en waarbij het asbestprobleem wordt doorgeschoven naar de volgende generaties. Gerechtvaardigd tenslotte, gezien het veilig laten verwijderen van asbest een serieuze meerkost voor de koper inhoudt. We spreken over bedragen van enkele duizenden euro’s tot 40.000 à 50.000 euro.

Toekomstige verplichtingen in Vlaanderen

In de toekomst zal het opnieuw inkapselen of bedekken van asbesthoudende materialen die tijdens renovatie- of onderhoudswerken bloot komen te liggen, niet meer toegelaten zijn. Ook het vasthechten van constructies op en over verweerde, risicovolle dak- en gevelbekleding zal verboden worden. Het ontmossen van asbestcement daken en gevels onder hoge druk is reeds in de milieu- en federale arbeidswetgeving verboden. Alle andere handelingen voor het reinigen en ontmossen van asbestcement daken en gevels zullen in de toekomst verboden zijn. Tegen 2034 moeten de meest eenvoudig bereikbare risicovolle asbesttoepassingen, zijnde niet-hechtgebonden asbesttoepassingen en asbestcementen buitenschiltoepassingen, worden verwijderd. Tegen 2040 dienen alle andere asbestproducten die in slechte staat zijn (ook hechtgebonden), verwijderd te worden.

Verborgen gebreken

Meestal komt de aanwezigheid van asbest pas aan het licht tijdens onderhouds- of renovatiewerken. Daardoor zit de koper met een ernstig verborgen gebrek. Kopers die de minwaarde ten gevolge van het aanwezige asbest willen verhalen op de verkoper, kunnen dit proberen via juridische weg. Doch heel wat verkoopaktes bevatten een clausule die bepaalt dat de verkoper niet kan worden aangesproken op verborgen gebreken / aanwezigheid van asbest. Deze clausule geldt niet als de verkoper op de hoogte was (asbestinventaris) van het verborgen gebrek; maar omdat een asbestinventaris nog niet verplicht is en vrijwel nooit bij de akte wordt gevoegd, is kwade trouw moeilijk te bewijzen.

Ons advies: handel pro-actief

Het laten opmaken van een asbestinventaris voorafgaand aan een verkoop of verhuur van een pand is geen overbodige luxe, gezien meer en meer kopers en huurders gerechtelijke procedures opstarten wanneer blootstelling aan asbest is opgetreden of wanneer saneringskosten bij een aangekocht goed hoog blijken op te lopen.  Een asbestinventaris laten opmaken door een erkende instantie kost 500 tot 1000 euro. Dit zijn geen onoverkomelijke bedragen voor een verkoper, die er eveneens wel bij vaart.

 Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning aankopen vanaf 1 januari 2020

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer u een woning aankoopt vanaf 1 januari 2020, zal u rekening moeten houden met enkele maatregelen van de nieuwe Vlaamse regering.

Wat verandert er ?

Woonbonus wordt afgeschaft

De nieuwe Vlaamse Regering schaft de woonbonus af per 1 januari 2020. De woonbonus is een fiscaal voordeel voor eigenaars die een lening aangaan voor de aankoop van hun gezinswoning. Wie voor 31/12/2019 een lening afsluit, moet door die bonus (per persoon) jaarlijks circa 600 euro minder belastingen betalen gedurende de looptijd van die lening. Wie nu al een lening heeft, blijft in het oude systeem.

Registratierechten verlagen naar 6 procent

Momenteel betaalt u 7% registratierechten als u een enige, eigen woning aankoopt. Vanaf januari 2020 verlagen de registratierechten naar 6% waardoor u minder zal betalen op het moment van de aankoop.

Energierenovatie

Wanneer u een grondige energierenovatie doorvoert, kan u het voordeel bekomen van slechts 5% registratierechten, indien u aan een aantal voorwaarden voldoet.
Ook wil de Vlaamse Regering inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Premies voor energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning worden gebundeld in één overkoepelende woningrenovatiepremie en in één loket. Rekening houdend met de woningtypologie, zal gradueel een maximale EPC-score richting 2050 bepaald worden (naast dakisolatie en dubbele beglazing). De lange termijndoelstelling van gemiddeld 100kWh/m2 zal worden verfijnd.
Wie vanaf 2021 een onzuinige koopt of erft, zal uiterlijk binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte moeten overgaan tot een energetische renovatie. Huurwoningen zullen moeten voldoen aan een steeds verbeterde maximale EPC-score.

Wat verandert er niet?

Woonbonus voor tweede eigendom

Voor tweede woningen blijft het tarief van de registratierechten 10%. Bij de aankoop van een tweede eigendom blijft er wel een belastingvoordeel bestaan, de zogenaamde ‘federale woonbonus’.

Nieuwbouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning betaalt u geen registratierechten, maar 21% BTW. Aangezien dit een federale bevoegdheid is, heeft de Vlaamse regering hier geen verandering kunnen invoeren.

Bescheiden woning

Wanneer de aankoopprijs van uw woning minder bedraagt dan 200.000 euro, krijgt u een eenmalig voordeel van 4.800 euro. Dit is een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro. Voor woningen in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel bestaat dit voordeel voor woningen tot 220.000 euro.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Een pand al te huur zetten voor het sluiten van de authentieke akte?

by Geen onderdeel van een categorie

Enkele dagen geleden werd me een zeer interessante vraag gesteld door een koper van een pand, die al dadelijk een huurder wil zoeken, ook al werd de notariële akte nog niet verleden. Kan dit of zou hij beter wachten?

Dit advies zouden we hem als vastgoedmakelaar geven:

De koper kan gerust voor het verlijden van de authentieke akte een huurder zoeken, maar hij laat de huurovereenkomst zelf het best ten vroegste ingaan na het sluiten van de akte. In afwachting kan hij een huurovereenkomst met een opschortende voorwaarde sluiten of de huurder alvast een huurbelofte laten tekenen.

Motivatie

In principe kan een koper een pand pas verhuren vanaf het sluiten van de authentieke akte. In wezen wordt hij vanaf dan pas officieel eigenaar en krijgt hij de sleutels. Als koper wilt u er echter geen gras over laten groeien. U wilt het pand zo snel mogelijk verhuren, zodat uw investering onmiddellijk geld opbrengt en niet te lang leeg staat.

Het compromis kan uitdrukkelijk voorzien dat de koper het pand al voordien mag gebruiken of zelfs verhuren. Toch raden wij een huurcontract dat ingaat voor het verlijden van de authentieke akte af, ook al mag de koper het pand al voordien gebruiken. Het is immers altijd mogelijk dat er nog iets misgaat met de verkoop. In dat geval zal hij als verhuurder moeten opdraaien voor de ontbinding van het lopende huurcontract. Een rekening die ernstig kan oplopen. Dit risico loopt u als koper best niet.

Wat wel kan, is dat de koper afspreekt met de verkoper dat deze laatste reeds de huurovereenkomst sluit met een bepaalde huurder. Na de verkoop wordt de koper als nieuwe eigenaar automatisch verhuurder.

Niets belet de koper al voor het sluiten van de authentieke akte een huurder te zoeken en met hem al een huurovereenkomst te sluiten die ingaat na het verlijden van de authentieke akte.

De koper kan wel enkel plaatsbezoeken regelen of een bordje ‘te huur’ uithangen, indien hij voor het sluiten van de akte de sleutels kreeg van de verkoper.

Risico?

Er bestaat altijd de mogelijkheid dat het verlijden van de notariële akte moet worden uitgesteld om de een of andere reden. Bovendien is het ook mogelijk dat de verkoop uiteindelijk niet plaatsvindt.

De oplossing bestaat erin om in de huurovereenkomst die voor de akte wordt afgesloten, een opschortende voorwaarde op te nemen. Die houdt in dat de huur enkel kan plaatsvinden vanaf het moment waarop de koper-verhuurder effectief eigenaar wordt van het pand. Een dergelijke voorwaarde biedt bescherming als de verkoop niet kan plaatsvinden door de schuld van de verkoper. Heeft de koper hier zelf aandeel in, dan loopt hij nog steeds het risico dat de huurder toch bij hem komt aankloppen voor een schadevergoeding.

Een veiligere oplossing is te werken met een huurbelofte. De koper kan een kandidaat-huurder al een huurbelofte laten tekenen vanaf een bepaalde datum. De eigenlijke huurovereenkomst wordt dan na het verlijden van de authentieke akte gesloten . De verhuurder houdt zijn handen in dat geval volledig vrij.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Aan- en verkoop van een onroerend goed van een persoon onder bewind

by Geen onderdeel van een categorie

Recent kreeg ik een vraag over de verkoop van een goed van een persoon onder bewind. Een aanleiding om aan dit onderwerp een blog te wijten. In deze bijdrage zoem ik in op de regeling die is voorzien wanneer een onbekwame meerderjarige, die onder bewind werd geplaatst, een onroerend goed wenst te verkopen of aan te kopen.

Beschermingsstatuut

Als beginsel geldt dat een meerderjarige persoon ten volle bekwaam is om alleen alle rechtshandelingen te stellen met betrekking tot zijn persoon en goederen. Toch zijn sommige meerderjarigen, ten gevolge van ziekte of ouderdom, niet meer in staat om hun vermogen of hun middelen zelf verder te beheren.  Om dit op te vangen, heeft de wetgever een wettelijk kader uitgewerkt. Vroeger bestonden er meerdere beschermingsstatuten, die evenwel aanleiding gaven tot onduidelijkheid en onzekerheid. Met de wet van 17 maart 2013 werd er in één beschermingsstatuut voorzien.

De rol van de bewindvoerder

Een bewindvoerder wordt aangesteld door de Vrederechter. Dit kan op verzoek van iedere belanghebbende partij, zijnde de zorgbehoevende zelf, een familielid, een buur, de huisarts, de Procureur des Konings, ….  De door de Vrederechter aangestelde bewindvoerder begeleidt de meerderjarige kwetsbare persoon bij persoonsgebonden aangelegenheden en bij het beheer van zijn vermogen en de staat van zijn goederen.

De belangen van de beschermde persoon staan altijd centraal, wat ook de omstandigheden of de transactie is. De Vrederechter zal in het vonnis opnemen voor welke handelingen de onbekwame nog alleen kan optreden en voor welke handelingen hij bijstand van een bewindvoerder nodig heeft. Op deze manier wordt een regeling op maat van de onbekwame uitgewerkt.

Voorafgaande machtiging door de Vrederechter

De aan- en verkoop van een onroerend goed door een onbekwame meerderjarige kan enkel na een voorafgaandelijke machtiging door de Vrederechter, op voorwaarde dat de onbekwame daarbij vertegenwoordigd wordt door een bewindvoerder. De bewindvoerder ontfermt zich over de aanvraag van deze machtiging. Hij zal de onbekwame persoon naderhand ook vertegenwoordigen bij de aankoop- of verkooptransactie.

De aankoop van een onroerend goed

Vooraleer de onderhandse koopovereenkomst kan worden getekend, moet de bewindvoerder de machtiging van de Vrederechter verkrijgen. Het is raadzaam een schattingsverslag, waarin de waarde van het goed werd bepaald, mee in te dienen. Daarnaast moet zeer concreet worden beschreven waarom de aankoop voor de beschermde persoon noodzakelijk is. Redenen kunnen zijn een lange termijninvestering, nodig comfort/ levenskwaliteit of specifieke huisvestingsbehoeften voor de beschermde persoon. Deze documenten helpen de Vrederechter te beslissen in het belang van de beschermde persoon. Indien de machtiging wordt verleend, kan de koopovereenkomst ondertekend worden, waarna verdere notariële afhandeling kan geschieden.

De verkoop van een onroerend goed

De openbare verkoop

Ook voor de verkoop van een onroerend goed moet de Vrederechter machtiging verlenen.  Bij het verlenen van de machtiging zal de Vrederechter een notaris aanduiden, die belast wordt met de openbare verkoop van het goed. De wetgever gaat ervan uit dat de openbare verkoop het meest transparant is. De notaris neemt de organisatie van de openbare verkoop op zich. De bewindvoerder zal daar aanwezig zijn, de prijs ontvangen, kwijting geven en er tenslotte de prijs beleggen. Het openbare karakter moet ervoor zorgen dat de verkoop correct verloopt.

Toch zijn er nadelen verbonden aan een openbare verkoop: de kosten zijn hoger dan bij een verkoop uit de hand. Bovendien bestaat de kans dat het goed wordt ingehouden bij gebrek aan belangstelling of aanvaardbare biedingen.

In de meeste gevallen zal de bewindvoerder opteren voor de uitzonderingsregeling (artikel 1193 van het Gerechtelijk Wetboek). Hij zal de Vrederechter vragen om het goed uit de hand te mogen verkopen.

De verkoop uit de hand mits machtiging

Dit is de meest gangbare praktijk, omdat de bewindvoerder of de familie de extra kosten en de risico’s verbonden aan een openbare verkoop willen vermijden. In dit geval moet men de Vrederechter er wel van overtuigen dat deze verkoopwijze aantrekkelijker is voor de beschermde persoon. Beslissende factoren zijn de aanlokkelijkheid van het aanbod dat de bewindvoerder bekomt en de aard van het onroerend goed. De kosten voor een openbare verkoop van een krotwoning of een onroerend goed met beperkte waarde staan per slot van rekening niet in verhouding tot de haalbare verkoopprijs.

Indien een kandidaat-koper een aanvaardbaar bod uitbrengt, zal de bewindvoerder een verzoek om machtiging tot onderhandse verkoop aan de Vrederechter richten. De bewindvoerder moet daarbij een ontwerp van de notariële verkoopakte alsook een schattingsverslag van een deskundige voorleggen. Deze documenten helpen de Vrederechter om het belang voor de beschermde persoon in te schatten. Hij kan ook bijkomende voorwaarden voor de verkoop opleggen. Indien de machtiging wordt verleend, duidt de Vrederechter een notaris aan die gelast wordt met het verlijden van de notariële akte.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Ik koop een pand dat verhuurd is. Waar moet ik rekening mee houden?

by Geen onderdeel van een categorie

Een huis of appartement dat wordt verhuurd, kan door de eigenaar ten alle tijden worden verkocht. De huurovereenkomst zal evenwel nooit automatisch eindigen bij de verkoop. Als nieuwe eigenaar neem je bij dergelijke aankoop immers ook de huurovereenkomst over. Met andere woorden: je neemt dezelfde rechten maar ook verplichtingen van de vorige eigenaar over.

Koop je de woning als investering, dan kan je het lopende huurcontract niet zomaar beëindigen. Wil je het gekochte pand zelf gaan bewonen, dan kan je als nieuwe eigenaar de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden stopzetten.

Een kandidaat-koper informeert zich best op voorhand grondig bij de verkoper.

Criterium 1 : looptijd van de huurovereenkomst

De looptijd van de huurovereenkomst bepaalt in hoge mate de opzegmogelijkheden die de koper heeft.

  • Wil je als nieuwe eigenaar de woning zelf bewonen dan kan je een huurovereenkomst van 9 jaar op elk ogenblik verbreken, zolang je een opzegtermijn van 6 maanden respecteert.
  • Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan dit niet en moet de nieuwe eigenaar de afgesproken termijn respecteren.  Voor je aankoopt, is het sowieso aangewezen de huurovereenkomst na te kijken: het is immers mogelijk dat de vorige eigenaar afstand heeft gedaan van dit recht.
  • Wil je als nieuwe eigenaar grote renovatiewerken uitvoeren, dan mag je de huurovereenkomst pas beëindigen op het einde van elke driejarige periode én met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.

Deze termijnen gelden alleen voor geregistreerde overeenkomsten.

Criterium 2: heeft de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum?

Vaste datum

Een huurovereenkomst met vaste datum wil zeggen dat men de datum van afsluiten met zekerheid kent. Dergelijke vaste datum kan bekomen worden :

  • door de registratie van de huurovereenkomst;
  • door een notariële akte;
  • of vanaf de dag van het overlijden van één van de partijen die de huurovereenkomst ondertekend heeft.

In principe dient elke huurovereenkomst geregistreerd te worden. Bijgevolg heeft het merendeel van de overeenkomsten een vaste datum. Een vaste datum die dateert voor de aankoop door de nieuwe eigenaar, garandeert aan de huurder dat zijn rechten en plichten zullen gerespecteerd worden in geval van opzeg. De overeenkomst blijft verder lopen na de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar neemt ook de huurovereenkomst over en krijgt dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar-verhuurder. Hij moet de wettelijke opzegmogelijkheden en -termijnen naleven. Voor de huurder verandert er in beginsel niets.

Geen vaste datum

Sommige huurovereenkomsten hebben echter geen vaste datum.  In dat geval gelden kortere opzegtermijnen in het nadeel van de huurder. De huurder heeft echter steeds het recht om de huurovereenkomst nog zelf te registreren zolang de nieuwe eigenaar-verhuurder geen opzeg heeft betekend.

  • De huurder woont minstens 6 maanden in de woning en de  huurovereenkomst heeft geen vaste datum voor het verlijden van de authentieke akte. De huurder geniet dezelfde bescherming alsof de huurovereenkomst wel geregistreerd was; de nieuwe eigenaar zal de huurovereenkomst enkel kunnen beëindigen, mits het naleven van de regels die van toepassing waren voor de vorige eigenaar.  De wetgeving voorziet in het voordeel voor de nieuwe eigenaar-verhuurder evenwel een meer soepele opzegtermijn : deze dient slechts een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren,
    • als hij of diens familieleden de woning persoonlijk willen betrekken;
    • als hij grondige verbouwingswerken wil uitvoeren – hij dient niet te wachten tot een driejarige periode is verstreken;
    • of zonder motief, maar met betaling van een vergoeding.
  • De huurder woont minder dan 6 maanden in de woning en de huurovereenkomst heeft geen vaste datum bij het verlijden van de authentieke akte. De koper kan de huurder onmiddellijk uit het pand zetten na het verlijden van de authentieke akte. De huurder dringt bijgevolg best aan op een schriftelijke huurovereenkomst en het bewijs dat de huurovereenkomst geregistreerd is.

Een geschonken verhuurd pand

Ook diegene die eigenaar wordt van een geschonken pand, moet de lopende huurovereenkomst naleven. Indien de nieuwe eigenaar een conformiteitsattest en een 9-jarige huurovereenkomst kan voorleggen komt hij in aanmerking voor verlaagde schenkingsrechten. Dit geldt ook wanneer de nieuwe eigenaar renovatiewerken laat uitvoeren voor een bedrag van minstens 10.000 euro.

Hoe zit het met de plaatsbeschrijving ?

Een plaatsbeschrijving beschrijft in welke staat een woning werd overgedragen en welke voorwerpen van de verhuurder mee verhuurd worden. Een kandidaat-koper vraagt deze best op voorhand op. Is er geen plaatsbeschrijving voorhanden, dan neemt de koper een risico.

En de huurwaarborg?

Bij de verkoop moet de waarborg worden overgedragen. Op het moment dat de huurder de woning verlaat, zal hij zich tot de nieuwe eigenaar richten voor vrijgave.

Ten slotte nog dit : het is aangewezen, maar niet wettelijk verplicht, de huurder te verwittigen dat het pand te koop wordt gezet. De bezoekmomenten moeten worden vastgelegd wanneer ze niet in de huurovereenkomst worden opgenomen en na het verlijden van de authentieke akte zal de huurder de huurgelden aan de nieuwe eigenaar moeten overmaken. Het is best dat de huurder daar tijdig van op de hoogte is.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed  – Vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Basisrichtlijnen voor kopers

by Geen onderdeel van een categorie

Bent u op zoek naar een woning? Neem dan 5 minuten leestijd, zodat u goed beslagen het ijs op gaat. Het maakt niet uit of u op zoek bent naar uw eerste aankoop, een nieuwe thuis of een investeringspand.

Ik geef u graag onze expertise mee in een aantal makkelijk verteerbare basisrichtlijnen, zodat u :

  • tijd bespaart
  • het vakjargon goed begrijpt
  • strategisch te werk gaat
  • de beste prijs verkrijgt.

Wees goed voorbereid

Vooraleer u uw zoektocht begint, moet u uw huiswerk maken. De voorbereiding voor de aankoop van een woning bestaat uit meerdere facetten. Eerst moet u zorgvuldig uw financiën onder de loep nemen. U moet namelijk weten of u al dan niet (gedeeltelijk) een lening moet aangaan, of u budget hebt om te renoveren of klussen, en een marge kan inbouwen om te onderhandelen. Ga alvast bij enkele banken te rade, zodat u uw maximumbedrag kent en de voorwaarden van de bank. U dient ook uw eigen behoeften goed in kaart te brengen. Wat verwacht u van uw nieuwe thuis?  Op welke wijze moet de woning aansluiten bij uw levensstijl? Tenslotte moet u ook de criteria kennen op basis waarvan de waarde van een woning werd bepaald. Zo kan u, los van uw eigen financiële mogelijkheden, afleiden of een woning correct in de markt werd gezet.

Attesten, keuringen, vergunningen – bezichtiging woning

Beperk u niet tot een oppervlakkige bezichtiging van de woning. Zorg steeds dat u alle attesten en keuringsverslagen heeft ontvangen of minstens heeft  kunnen inkijken, nog voor u een bod uitbrengt en de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent. Neem uw tijd om de woning grondig te bekijken en stel veel vragen over de staat van de woning en de omgeving. Bij twijfel vraagt u best een tweede bezoek aan in aanwezigheid van een expert.

Een bod uitbrengen

Breng uw bod altijd schriftelijk uit. Vermeld eventuele (opschortende) voorwaarden; bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening, en geef duidelijk aan of u al dan niet een definitief eindbod uitbrengt of ruimte laat voor onderhandeling. Geef ook een concrete datum op tot wanneer uw bod geldig blijft. Neem die periode niet té lang.

Wees ervan bewust dat de eigenaar niet verplicht is om te verkopen, ook niet wanneer u instemt met de vraagprijs. Het afficheren van een vraagprijs is immers geen bindend aanbod; het is slechts een uitnodiging om te onderhandelen. Wanneer er meerdere kandidaat-kopers zijn, is hij gerechtigd te verkopen aan een kandidaat-koper die een lager bod heeft uitgebracht. Of helemaal niet.  Hij is dus volledig vrij om al dan niet te verkopen en aan wie hij wil.

Let wel op !  Wanneer de eigenaar-verkoper tijdens de onderhandelingen een concreet aanbod aan een kandidaat-koper doet, is dat wel bindend. Dat is bijvoorbeeld het geval, wanneer hij een concreet tegenbod uitbrengt. Maar ook hier weer opgelet: wanneer een vastgoedmakelaar u laat weten dat de eigenaar vermoedelijk een bepaald bedrag zal aanvaarden, is dit weer niet bindend.

Uiteraard helpen wij u graag bij elke stap.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Gemoedsrust van de koper met betrekking tot het voorschot of de waarborg bij aankoop van een onroerend goed

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer je een onroerend goed uit de hand aankoopt, zal de verkoper wensen dat je een voorschot betaalt. Strikt genomen bestaat daartoe geen wettelijke verplichting, noch omtrent het principe, noch omtrent het bedrag. Bij de aankoop van een onroerend goed kunnen de verkoper en koper vrij overeenkomen of er al dan niet een voorschot op de aankoopprijs moet worden betaald. De betaling van een voorschot is echter een ingeburgerd gebruik.

Bedrag vrij overeen te komen

In principe is de grootte van het voorschot vrij te bepalen tussen koper en verkoper, maar het is gebruikelijk dat de koper 10 procent (soms 5 procent) van de koopprijs als voorschot betaalt bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Hierop bestaat een uitzondering : als de verkoop valt onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne, mag ten vroegste bij ondertekening van de compromis een voorschot van maximaal 5 procent op de totale aankoopprijs gevraagd worden.

Bij het ondertekenen van de notariele akte van verkoop wordt het voorschot aangerekend op de totale prijs.

Het bedrag, het tijdstip van betaling en de wijze van betaling worden best klaar en duidelijk opgenomen in de compromis. Het kan gebeuren dat de koper enig uitstel krijgt voor de betaling van het voorschot; het is dan aangewezen om in de koopovereenkomst de uiterste datum van betaling te vermelden.

Betaal nooit rechtstsreeks aan de verkoper

De koper kan het voorschot overschrijven op rekening van de verkoper, maar dat is een riskante handeling. De koper die een voorschot betaalde, wenst uiteraard dat dit voorschot onaangetast behouden blijft tot aan het verlijden van de notariele akte, om dan te dienen als aanbetaling op de totale verkoopprijs. In deze optiek is de rechtstreekse overschrijving van het voorschot op rekening van de verkoper absoluut af te raden. Het zou niet de eerste keer zijn dat een verkoper met financiele problemen of een schuldenlast, na incassering van het voorschot, met de noorderzon verdwijnt, zodat het verlijden van de akte naderhand onmogelijk blijkt en de koper zijn voorschot niet meer kan recupereren. Het is veiliger om steeds het voorschot op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar of van de instrumenterende notaris over te schrijven. Zij nemen dit bedrag in bewaring tot aan het verlijden van de notariele verkoopakte. Aan deze rekeningen zijn ook garanties verbonden ten voordele van de betalende koper,

Waarborg of voorschot

Als het voorschot in de compromis daarenboven gekwalificeerd wordt als ‘waarborg’, maakt dit juridisch gezien geen ‘betaling’uit, zodat de gelden in principe tot het patrimonium van de koper blijven behoren tot aan het verlijden van de notariele akte. Een voorschot daarentegen wordt op het ogenblik van de betaling direct eigendom van de verkoper. Dit houdt altijd een risico in.

Nooit cash !

Sinds 1 januari 2014 is het in het kader van de antiwitwasregelgeving verboden om het voorschot/de waarborg en het saldo van de aankoopprijs van een onroerend goed nog cash te betalen. Het mag enkel per cheque of overschrijving worden betaald. Vandaag is de betaling per overschrijving vaste regel. Tevens moet de oorsprong van het geld vermeld worden zowel in de onderhandse als notariele akte. Bijgevolg dienen de rekeningnummers vanwaar de betaling vertrekt en die wordt gecrediteerd (derdenrekening vastgoedmakelaar of kantoorrekening notaris) in de akten opgenomen te worden.

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.