Geen onderdeel van een categorie Archieven

Dure fouten gemaakt door starters op de huizenmarkt

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Je eerste woning kopen is spannend! Tegelijkertijd kan het een complex en overweldigend proces zijn. Dat is zeker zo voor beginners op de huizenmarkt. Of je nu een onervaren koper bent of na enkele jaren opnieuw op zoek gaat, de volgende dure fouten wil je niet maken tijdens de zoektocht naar je droomplekje.

Fout #1. Té hoge verwachtingen koesteren

Selecteer niet enkel panden die aan al je wensen voldoen. Bepaal op voorhand een beperkt aantal ‘must have’ criteria en schrap enkel de panden waar die noodzakelijke criteria ontbreken. Kijk eerder naar de toekomstmogelijkheden van elk pand en naar de buurt waar het pand gelegen is. De ligging ligt vast en kan je niet veranderen. Een pand kan je later nog steeds verbouwen. Op deze manier vergroot je het aanbod van panden die mogelijk in aanmerking komen. Aan de hand van de vooropgezette criteria kan je de geselecteerde panden gemakkelijker met elkaar vergelijken. Houd rekening met je financiële draagkracht en met de marktevoluties.

Fout #2. Té veel lenen

Het is niet omdat je in aanmerking komt voor een ‘hogere’ lening, dat je per definitie de maximale schuld moet aangaan. Je weet immers nooit of en op welke wijze je financiële omstandigheden kunnen wijzigen in de toekomst. Speel liever op veilig en leen een bedrag dat leidt tot comfortabele maandelijkse aflossingen.

Fout #3. Geen vergelijking maken tussen kredietverleners

Steek je licht op bij meerdere kredietverleners. Er kunnen significante verschillen bestaan in klantenservice én in de producten die zij aanbieden. Ook de kost van een lening kan opmerkelijk verschillen. Kies voor een kredietverstrekker die op al je vragen antwoordt, je begeleidt naar de beste optie, het dossier in goede banen leidt en verder opvolgt. Het bespaart je heel wat migraine achteraf.

Fout#4. Bijkomende kosten vergeten

Zorg dat je bijkomende kosten, zoals brandverzekering, onroerende voorheffing, registratierechten, ….meerekent bij het bepalen van je budget.

Fout #5. De woning oppervlakkig bezichtigen

Voordat je een woning koopt, moet je het grondig bezichtigen. Bereid je bezoek minitieus voor en blijf vragen stellen. Stel je niet tevreden met een ‘ik weet het niet’-antwoord. Dring aan bij de vastgoedmakelaar om datgene wat je wil weten, na te vragen bij de eigenaars/te onderzoeken. Vraag een tweede bezoek aan en neem een architect of deskundige mee. Controleer alle vergunningen. Zorg dat je alle documenten hebt ontvangen en bestudeerd voordat je een bod uitbrengt.

Fout #6. Een renovatiepand kopen zonder enige kennis of ervaring

Vaak is de verleiding groot om een goedkopere woning te kopen. Dat is prima wanneer er slechts kleinere klussen of verfraaiingswerken moeten uitgevoerd worden. Maar wanneer het om ingrijpende renovaties en herstellingen gaat en je beroep moet doen op professionals kan het een geldverslinderend project worden. Vraag daarom voorafgaand de mening van experten over de staat van de woning en een realistische kostenraming nodig om de werken uit te voeren. Verspreid de kosten voor renovatie zo veel mogelijk. Weeg alle pros en cons af voordat je springt en vermijd een financiële kater.

Fout #7. Een bod uitbrengen zonder alle substantiële elementen van de verkoop/koop te kennen

Het voorwerp en de prijs zijn substantiële elementen. Maar daar blijft het niet altijd bij. Het komt voor dat partijen na aanvaarding van het bod het maar niet eens geraken over een aantal zaken in de compromis. Het is dus aangewezen om speciale wensen of voorwaarden op kenbaar te maken en mee op te nemen in het bod.

Fout #8. Je niet laten begeleiden door een erkende (aankoop)makelaar

Wanneer je je laat begeleiden door een erkend vastgoedmakelaar, verklein je de kans dat je dergelijke dure fouten maakt. Een erkend vastgoedmakelaar is gebonden aan een deontologie, en heeft een onderzoeks- en informatieplicht. Neem nooit genoegen met een vastgoedmakelaar die een oppervlakkige bezichtiging doet, haast niets vertelt en geen antwoord op je vragen geeft.

Fout #9. Overhaast beslissen

Laat je niet enkel leiden door emotie. Bereid je aankoop rustig en rationeel voor. Laat je niet onder druk zetten om een bod uit te brengen. Slaap er gerust een nachtje over.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Vermoeden van vergunning

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Het gebeurt wel eens dat het voor oudere gebouwen vrij moeilijk is om de exacte vergunningssituatie te achterhalen. Vaak zijn geen vergunningen gekend. Dat wil niet zeggen dat niets mogelijk is. Het pand zal immers onder bepaalde voorwaarden kunnen genieten van het vermoeden van vergunning.

De voorwaarden

Bij het toepassen van het vermoeden van vergunning zal men voldoende bewijs moeten kunnen leveren dat:

het gebouw reeds voor een bepaalde datum werd opgericht
het gebouw nu nog steeds in deze vorm aanwezig is.

Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van (lucht)foto’s, facturen, etc. De eigenaar is hier in principe vrij in.

Eerste Stedenbouwwet april 1962

De eerste stedenbouwwet in België dateert van april 1962. Vanaf dat moment was voor het oprichten van een constructie alsook voor het wijzigen van het aantal wooneenheden een voorafgaande bouw-(omgevings-)vergunning nodig. Deze verplichting werd vaak niet nageleefd en er werden weinig controles uitgevoerd. Bij de gemeente was er menigmaal nog geen uitgetekende procedure om een vergunning aan te vragen.

Bijgevolg is het voor oudere constructies vaak moeilijk aan te tonen wat de juiste voorgeschiedenis is. Precies daarom voerde men het vermoeden van vergunning in. Dit wil zeggen: wanneer een constructie aan bepaalde voorwaarden voldoet, beschouwt men het gebouw als opgericht op basis van een geldige vergunning.

Twee soorten van vermoeden van vergunning

Afhankelijk van het tijdstip waarop het gebouw werd opgericht, maakt de regelgeving een onderscheid tussen twee soorten van vermoeden van vergunning:

Voor gebouwen die werden opgericht vóór 22 april 1962 spreekt men van een onweerlegbaar vermoeden van vergunning. Dit wil zeggen dat er geen tegenbewijs meer mogelijk is. Kunt u dus bewijzen aan de hand van de wettelijk toegelaten bewijsmiddelen dat uw eigendom gebouwd werd of het huidig aantal wooneenheden had vóór 22 april 1962, dan wordt uw eigendom geacht te allen tijde te zijn vergund. Men kan de oprichters van toen tenslotte niet ten laste leggen dat zij niet om een vergunning verzochten. Die plicht bestond immers niet.
Voor gebouwen die werden opgericht tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het Gewestplan, is het vermoeden weerlegbaar. Voor het Gewestplan Turnhout is de eerste datum van inwerkingtreding bijvoorbeeld 30 september 1977. Hier is een beperkt tegenbewijs nog mogelijk. Het vermoeden kan worden weerlegd op basis van een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift. Die moeten zijn opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Het belang van het vermoeden van vergunning

Het vermoeden van vergunning speelt in de eerste plaats een rol bij het verbouwen of herbouwen van een gebouw. Kunt u niet aantonen dat het gebouw reeds vergund werd of wordt vermoed vergund te zijn? Dan dient u een regularisatievergunning aan te vragen voor het gehele gebouw.

Ook speelt het vermoeden van vergunning een belangrijke rol bij vergunningen voor zonevreemde woningen. Voor zulke woningen kan u enkel nog een vergunning verkrijgen indien u aantoont dat het gebouw hoofdzakelijk vergund is. Aangezien het vaak om oude woningen gaat, biedt het vermoeden hier mogelijks een uitkomst.

Het spreekt voor zich dat bij de verkoop van een eigendom een vergunde situatie een serieuze meerwaarde heeft t.o.v. een niet vergunde situatie.

Conclusie

Het vermoeden van vergunning speelt een belangrijke rol enerzijds bij het aanvragen van vergunningen voor oudere gebouwen en anderzijds voor zonevreemde gebouwen. Om een vergunning te krijgen voor dergelijke gebouwen, zal u moeten aantonen dat ze reeds hoofdzakelijk vergund zijn.

Het vermoeden van vergunning kan een oplossing bieden.

Of u het vermoeden van vergunning kan inroepen, hangt ervan af of u voldoende bewijs kan aanvoeren dat het gebouw werd opgericht op een bepaalde datum, zoals het er nu staat. Dat is niet altijd eenvoudig.

Tania Stouthuysen (BIV 511 244) – Elus vastgoed

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Veranderingen in de vastgoedsector voor heel België

by Tania Geen onderdeel van een categorie

De wijzigingen en nieuwigheden in Vlaanderen namen we al onder de loep. In deze blog zetten we op een rijtje welke vernieuwingen van kracht zijn voor eigenaars, kopers, verkopers, huurders, verhuurders én investeerders in heel België, ongeacht de regio waarin ze wonen.

Stijging van de kosten voor notarisaktes met 17% tot 19%

Door de indexering van de vergoedingen voor hypothecaire formaliteiten, kost het ondertekenen van de notarisakte bij een vastgoedtransactie tussen 17% en 19% meer. De overdracht van een eigendom via een verkoop of schenking doorloopt een heel traject en is gebonden aan wettelijke procedures. Voor het laten akteren dat er een andere eigenaar is, betaalt de koper sinds 1 januari 2024 een bedrag van 285 euro, in plaats van 240 euro zoals in 2023.

Lagere hypothecaire dossierkosten: van maximaal 500 euro naar maximaal 350 euro

We hebben ook goed nieuws. De dossierkosten voor het aangaan van een hypothecair krediet voor de aankoop van een onroerend goed, verlagen. Vanaf 2024 mogen de kosten maximaal 350 euro bedragen, daar waar het plafond de voorgaande jaren op 500 euro lag. Dit maakt deels de hogere kosten voor de akte goed.

Stijging van de onroerende voorheffing met 4%

Wie eigenaar is van een onroerend goed in België, zal in de buidel moeten tasten. Na een recordstijging van de onroerende voorheffing in 2023 met 9,6%, volgt een nieuwe verhoging van 4%. De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Dat bedrag wordt nog eens verhoogd door provincies, agglomeraties en gemeentes met de opcentiemen

Verhoging van de brandverzekeringspremie met 3,7%

Een eigendom is verzekerd tegen de nieuwbouwwaarde. Dit betekent dat de premie wordt berekend op basis van de Abex-index. Die baseert zich op zijn beurt op de huidige prijzen van bouwmaterialen en werkuren. In 2023 steeg de Abex gevoelig als gevolg van de hogere grondstoffenprijzen. De impact op de premies voor woningverzekeringen lieten zich voelen. De stijging van 3,7% vanaf 1 januari 2024 is wel minder uitgesproken dan de stijging met 10,8% van 2023.

Nieuwe verificaties rond de huuraftrek

Een huurder die de betaalde huurgelden deels of gedeeltelijk aftrekt voor de belastingen, zal voortaan bij de belastingaangifte een bijlage moeten indienen. Die moet alle coördinaten van de verhuurder bevatten alsook informatie over de huur, zoals adres, huurgeld, afgetrokken bedrag.

Deze maatregel heeft een dubbel doel:

Beletten dat de huurder de woning gebruikt voor beroepsdoeleinden zonder dat de verhuurder daarvan op de hoogte is;
Mogelijk voor de overheid om te checken dat de verhuurder de huurinkomsten uit de verhuur voor beroepsdoeleinden correct aangeeft (juiste belastingregime).

Einde van de bonus voor tweede verblijven

Sinds 1 januari 2024 kunnen kopers van een tweede verblijf niet langer van een belastingvoordeel genieten waneer ze een lening aangaan voor een tweede woning of opbrengsteigendom. Tot 31 december 2023 kon de ontlener genieten van een fiscaal voordeel van 30% belastingvermindering op een maximumbedrag van 2.350 euro. Het belastingvoordeel blijft gelden voor leningen aangegaan voor 1 januari 2024.

Behoud van de BTW van 6% voor slopen en heropbouw

Deze maatregel is enkel van kracht wanneer de werkzaamheden worden uitgevoerd door een particulier. Ze geldt dus niet voor werken die worden uitgevoerd door professionals uit de bouwsector. Er zijn voorwaarden aan gekoppeld:

De slopingswerken moeten gevolgd worden door een heropbouw;
De heropbouw mag maximaal 200m² bewoonbare ruimte met woonbestemming bedragen;
Na de heropbouw moet de koper gedurende 5 jaar in de woning of het appartement blijven wonen.

Opnieuw BTW-tarief van 21% voor de installatie van zonnepanelen of een zonneboiler

Deze maatregel geldt voor woningen die minder dan 10 jaar oud zijn. De installatie van warmtepompen blijft genieten van het. Verlaagde BTW-tarief van 6%, ongeacht wanneer de woning is gebouwd.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

De nieuwe spelregels in de vastgoedwereld sinds januari 2024

by Tania Geen onderdeel van een categorie

We hebben het nieuwe jaar stralend ingezet. 2023 was een jaar met zakelijke ups en downs: tegenslagen en ontgoochelingen kruisten mijn pad. Maar de weegschaal van de opportuniteiten en uitdagingen sloeg ontegensprekelijk door! Nieuwe kansen, nieuwe ontmoetingen, nieuwe vriendschappen, en nieuwe initiatieven, die zich in de loop van 2024 verder zullen onthullen!

Ook de vastgoedwereld staat nooit stil. Nieuwe spelregels bieden zich aan in Vlaanderen.

Einde van de meeneembaarheid van het verkooprecht (registratierechten) in Vlaanderen

We blogden er al eerder over. Met het systeem van de meeneembaarheid konden kopers onder bepaalde voorwaarden een bedrag in mindering brengen van het verschuldigde verkooprecht bij een nieuwe aankoop. Sinds 1 januari 2004 is het systeem afgeschaft voor alle nieuwe aankopen.

Afschaffing van het regime van 6% btw op aannemingswerken voor afbraak en heropbouw van een woning

Dit systeem werd in voege gebracht op 1 januari 2021 en was gekoppeld aan een aantal (sociale) voorwaarden. Particulieren blijven in 2024 ook genieten van het BTW-tarief van 6%. Voor aankopen via een bouwpromotor is het tarief sinds 1 januari 2024 terug opgetrokken naar 21%. Er gelden overgangsmaatregelen voor particulieren die een woning aankopen via een bouwpromotor en voor de 32 centrumsteden.

Verhoging van de registratierechten op erfpacht en opstal van 2% naar 5%

We definiëren deze zakelijke rechten even. Het recht van opstal houdt het recht in om gedurende maximaal 99 jaar de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op de grond van iemand anders. Het recht van erfpacht is het recht om gedurende minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar het volle genot te hebben van een onroerend goed , dat aan iemand anders toebehoort. Vroeger moest de opstalhouder of de erfpachter een registratierecht van 2% betalen op het totaal van de vergoedingen betaald aan de erfpachter. Vanaf 1 januari werd dit registratierecht opgetrokken naar 5%.

EPC van de gemeenschappelijke delen volledig in werking

Het energieprestatiecertificaat (kortweg EPC) van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke installaties zijn.
Alle appartementsgebouwen met minstens 2 residentiële gebouweenheden moeten vanaf 1 januari 2024 een gemeenschappelijk EPC hebben. Het wordt o.a. ook gebruikt bij de opmaak van de EPC’ s van de afzonderlijke eenheden. Het heeft bijgevolg een rechtstreekse invloed op het EPC van de appartementseigenaars.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Nieuw KB Bemiddelingsopdrachten (KB-BO) van 28 september 2023

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Begin november verscheen een nieuw KB op de Bemiddelingsopdrachten in het Belgisch Staatsblad. Als vastgoedbemiddelaar zal ik vanaf 1 februari 2024 voor nieuw afgesloten overeenkomsten met aangepaste regels rekening moeten houden. In het bijzonder gaat het om een aantal bepalingen waaraan de nieuwe bemiddelingsopdrachten moeten voldoen. Reden om meteen opleiding te volgen, en de nieuwigheden hier kort samen te vatten.

Precontractuele informatie
Voor bemiddelingsopdrachten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt artikel VI van het wetboek Economisch Recht de informatie op die de vastgoedmakelaar moet geven aan de consument. De vermelding ‘Buiten het vastgoedmakelaarskantoor’ moet men nog steeds toevoegen aan de précontractuele info-fiche en de modelopzegbrief. Het is aan te raden om in de bemiddelingsopdracht te vermelden dat ze die zaken ontvangen hebben & vice versa. Bij inbreuk geldt de opzeg van de herroepingstermijn voor de 12 maanden na aflopen van de oorspronkelijke termijn zonder enige vergoeding.

Schriftelijke overeenkomst
Bemiddelingsovereenkomsten met consumenten moeten steeds schriftelijk worden geregeld. De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid moeten in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven. Hieruit moet duidelijk blijken of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft om een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument (lastgeving), of dat hij enkel bevoegd is om kandidaat-kopers/huurders voor te stellen aan zijn opdrachtgever (verhuur van diensten).

Duurzame drager
De bemiddelingsovereenkomst moet op een duurzame drager worden opgemaakt. Dit laat toe om voortaan digitale bemiddelingsovereenkomsten op te maken en te ondertekenen. De papieren versie is dan niet meer nodig.

Uitgebreid toepassingsgebied
Met uitzondering van de notarissen, geldt het nieuwe KB geldt voortaan voor iedereen die optreedt als bemiddelaar. Daar vallen nu ook de landmeters-experten en de architecten onder. Notarissen zijn onderworpen aan een specifieke regeling die werd vastgelegd in een ander Koninklijk Besluit.

Mandaat
Een vastgoedbemiddelaar kan optreden op mandaat, waardoor hij namens de koper kan onderhandelen en in diens naam de verkoop kan afsluiten. Uit de bemiddelingsovereenkomst moet duidelijk af te leiden zijn of de bemiddelaar al dan niet optreedt op mandaat. Bij een mandaat tot verkoop moet de overeenkomst een minimum vraagprijs vermelden. Betreft het een mandaat tot aankoop, dan zal een maximumprijs moeten worden opgenomen.

Expliciete vermelding al dan niet exclusief karakter`
De bemiddelingsovereenkomst moet expliciet vermelden of zij al dan niet een exclusief karakter heeft.

Altijd 14 kalenderdagen herroepingsrecht
Ter bescherming van de consument wordt het herroepingsrecht uniform op 14 kalenderdagen gebracht na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst, ongeacht of de overeenkomst binnen of buiten de onderneming wordt getekend. De opdrachtgever kan verzaken aan het herroepingsrecht wanneer aan twee cumulatieve voorwaarden werd voldaan:
– uitdrukkelijke toestemming van de opdrachtgever om onmiddellijk te starten met de uitvoering van de opdracht tijdens de herroepingstermijn;
– uitdrukkelijke erkenning van de opdrachtgever van verlies van het herroepingsrecht in geval van verwezenlijking van de opdracht (te begrijpen in de zin van het vinden van een valabele kandidaat tijdens deze periode).
Het verzaken aan het herroepingsrecht mag nog steeds in de bemiddelingsovereenkomst zelf gebeuren.

Vergoeding
Er bestaat een deontologisch verbod om zo laag te gaan dat de waardigheid van het beroep wordt aangetast of de rentabiliteit van het vastgoedkantoor in gevaar zou komen (art. 25 van de Plichtenleer). Er bestaat ook een verbod op een surplus-beding (art. 65 Plichtenleer).
De vastgoedmakelaar is verplicht te vermelden of de commissie al dan niet te betalen is bij ontvangst van het voorschot of bij akte.
De consument moet ook correct ingelicht worden over het spanningsveld waarborg/voorschot.

De wetgever verplicht tevens de voorafgaandelijke opneming van een beding hoe men zal omgaan met de wijziging in de uitvoering van de overeenkomst (bv. prijsdalingen, …)

Kosten
Het is mogelijk dat de vastgoedmakelaar een aparte kost (een supplementair bedrag voor de geleverde inspanningen) aanrekent voor het verzamelen van een attest. Zowel de kost van het attest als het supplementaire bedrag moeten op voorhand begroot worden. De wetgever wil garanderen dat de consument op de hoogte is van de extra kosten. De vasgoedmakelaar moet de kost op verzoek bewijzen!

Checklist met lijst benodigde attesten als bijlage bij de bemiddelingsovereenkomst
Bij ieder attest afzonderlijk zal de vastgoedmakelaar moeten aangeven:
– of hij het attest zal aanvragen, dan wel de verkoper dat zelf zal doen;
– of de prijs van het attest in het ereloon inbegrepen is, dan wel afzonderlijk zal aangerekend worden;
– de totale prijs van het attest, indien de prijs van het attest gekend is;
– de berekeningswijze van de prijs voor het attest, indien de attestprijs niet exact kenbaar is, maar wel bepaalbaar;
– de extra kosten en indien mogelijk een indicatie van de omvang ervan, indien de prijs niet kenbaar is.

Maandelijkse rapporteringsplicht
De maandelijkse rapporteringsplicht zal in de toekomst via een duurzame drager moeten gebeuren, zodat er achteraf bewijs van kan worden geleverd. Minstens moet in het rapport staan:
– het aantal geïnteresseerden;
– het aantal bezoeken;
– de belangrijkste reacties en opmerkingen.
Deze inlichtingen slaan evenwel enkel op de gemaakte inspanningen, niet op het resultaat van de opdracht.

Verzet tegen stilzwijgende verlenging of vernieuwing
De opdrachtgever zal zich tegen een stilzwijgende verlenging of vernieuwing kunnen verzetten één maand voor het einde van de opdracht.

Precieze vermelding van de publiciteitskanalen
Omwille van de transparantie dient de vastgoedbemiddelaar toelichting te geven bij de te voeren publiciteit. De bemiddelingsovereenkomst moet detailleren welke publiciteitskanalen zullen worden aangewend, wanneer, hoeveel,.…..

Opzegtermijn
De opzegtermijn van een stilzwijgend verlengd of hernieuwd contract van bepaalde duur is:
– één maand als de oorspronkelijke duur maximaal 3 maanden bedroeg;
– twee maanden als de oorspronkelijke duur maximaal zes maanden bedroeg;

Bij overeenkomsten van onbepaalde duur bedraagt de opzegtermijn standaard twee maanden.

Vermelding datum en het precieze adres
De datum en het precieze adres moeten concreet vermeld staan, maar moeten niet langer handgeschreven zijn.
Een veralgemeende, voorgedrukte clausule is evenwel niet toegestaan.

Vroegtijdige ongemotiveerde opzeg
De consument blijft een vergoeding verschuldigd bij een vroegtijdige ongemotiveerde opzeg:
– tijdens de eerste 3 maanden bedraagt deze 50% van het ereloon;
– tijdens de laatste 3 maanden wordt ze beperkt tot 25%.

Precieze en individuele informatie
Met precieze informatie bedoelt de wetgever dat het om meer gaat dan algemene informatie die op de website of in folders of advertenties terug te vinden is.
Individuele informatie betekent dat een een welbepaalde persoon precieze informatie werd gegeven. De vastgoedbemiddelaar moet kunnen aantonen dat er een individueel contact is geweest, waarbij de geïnteresseerde meer informatie vroeg dan wat er in de reclame, in folders of op de website van de onderneming te lezen viel.
Bovendien moet de vastgoedmakelaar aantonen dat er een concrete interesse bestond van een bepaalde kandidaat.
Als de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de klant ereloon verschuldigd is als de klant zelf een overeenkomst van verkoop/verhuur sluit met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft, dan moet de opdracht melden dat de vastgoedmakelaar daarvan het bewijs dient te leveren.
Als de bemiddelingsovereenkomst vermeldt dat de klant na de beëindiging van de overeenkomst ereloon verschuldigd is, indien de klant een overeenkomst voor verkoop of verhuur tekent met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie gaf, dan mag dit enkel wanneer aan volgende voorwaarden werd voldaan:
– in de overeenkomst moet opgenomen zijn dat de vastgoedmakelaar binnen de 7 werkdagen na beëindiging een lijst zal bezorgen met de personen aan wie gemelde informatie gegeven werd;
– de overeenkomst met de wederpartij binnen de zes maanden na de beëindiging van de overeenkomst met de vastgoedmakelaar werd aangegaan.

Ik sluit dit artikel graag af met de vermelding dat voor bemiddelingsopdrachten die voor 1 februari 2024 werden afgesloten het oude KB Freya blijft gelden.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Meeneembaarheid van het verkooprecht loopt op zijn einde

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Deze week kreeg ik van een kandidaat-koper een vraag over de ‘meeneembaarheid’ van het verkooprecht. Hij had namelijk gelezen dat het systeem van meeneembaarheid vanaf januari 2024 voor iedereen zou worden stopgezet voor nieuwe aankopen. Wie nog wil genieten van dit systeem, heeft dus niet veel tijd meer.

Wat is meeneembaarheid?
De koper van een woning of een bouwgrond kan maximaal 14.500 euro van het verkooprecht dat hij heeft betaald bij een vroegere aankoop, in mindering brengen van het verschuldigde verkooprecht bij een nieuwe aankoop.
Indien er meerdere kopers waren, kan elke individuele koper een deel meenemen. Hoeveel dat aandeel bedraagt, wordt beperkt door het wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de vroegere aankoop én het wettelijk aandeel in het verkooprecht dat deze individuele koper verschuldigd is op het nieuw aangekochte onroerend goed.

Meeneembaarheid van het verkooprecht is evenwel niet combineerbaar met het verlaagd tarief van 3% voor de aankoop van een enige eigen woning of het verlaagd tarief van 1% bij ingrijpende energetische renovatie, of sloop en (gedeeltelijke herbouw). In die gevallen
– kunnen kopers ofwel de meeneembaarheid toepassen en vallen ze onder het oude tarief van 6% (of 5%);
– ofwel genieten van het huidige verlaagde tarief van 3% (of 1%), maar zonder toepassing van de meeneembaarheid.

Kopers van tweede verblijven, gronden of investeringsvastgoed, die vallen onder het standaardtarief van 12%, kunnen voor nieuwe aankopen tot 31 december 2023 het tarief wel combineren met meeneembaarheid.

Deadlines en soorten meeneembaarheid
Eén van de voorwaarden om nog te genieten van het systeem van de meeneembaarheid is, dat de notariële akte van de oude aankoop werd verleden voor 1 januari van 2022, en de notariële akte van de nieuwe aankoop uiterlijk zal verleden worden voor 31 december 2023.

Wanneer de nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de oude woning (oude aankoop – verkoop oude woning – aankoop nieuwe woning) spreekt men van meeneembaarheid door verrekening.

Wanneer de oude woning wordt verkocht na de aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond (oude aankoop – aankoop nieuwe woning – verkoop oude woning) spreekt men van meeneembaarheid door teruggave. De aankoopakte van de nieuwe woning moet verleden worden voor 31 december 2023. De verkoopakte van de oude woning kan wel plaatsvinden na 1 januari 2024.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Waardebepaling onroerend goed in het kader van een erfenis

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Wie een huis, appartement of bouwgrond erft, moet bij de aangifte van die nalatenschap ook de waarde ervan aangeven. In het geval van onroerende goederen is dit vaak complex.

Sinds 2015 staat de Vlaamse Belastingsdienst (Vlabel) in voor de inning van de erfbelasting. Voor de berekening van de erfbelasting is het sinds 1 april 2019 mogelijk om een schatting door de overheid zelf te laten doen. Maar je kan ook opteren om jouw vastgoed zelf te waarderen of om op eigen kosten een beroep te doen op een erkend schatter-expert.

We overlopen de mogelijkheden hier samen met jullie.

Eigen waardering

Als erfopvolger mag je het geërfde onroerend goed zelf schatten, maar ben je verplicht een correcte waarde aan te geven in je aangifte van nalatenschap. Je kan je hiervoor laten bijstaan door een notaris of makelaar. Deze schattingen zijn evenwel nooit bindend voor de Vlaamse Belastingdienst.

Gedurende 2 jaar heeft Vlabel de tijd om na te gaan of je al dan niet te weinig hebt geschat. Verkoop je tegen een hogere prijs dan de geschatte waarde, dan spreken we van een tekortschatting. Je zal niet alleen een aanvullende erfbelasting moeten betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen geschatte prijs en verkoopprijs minstens 10% bedraagt. De grootte voor deze belastingverhoging is afhankelijk van het verschil tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde (zie tabel hieronder). Heb je na het overlijden werken uitgevoerd, die een meerwaarde opleveren, dan hoef je je geen zorgen te maken, indien je dit kan bewijzen.

Je bent geen belastingverhoging verschuldigd, indien het vastgestelde tekort minder dan 10% van de aangegeven waarde bedraagt. Je kan de belastingverhoging beperken tot 10% (in plaats van een hoger percentage), wanneer je de hogere waarde van deze goederen binnen de 10 maanden na het overlijden en uit eigen beweging aangeeft.

Je kan geen teruggave vorderen wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.

Tekortschatting in %	Belastingverhoging in %
Vanaf 10 tot 25	5
Vanaf 25 tot 50	10
Vanaf 50 tot 100	15
Vanaf 100	20

De termijn voor de vaststelling van tekortschattingen begint te lopen vanaf de dag waarop de aangiftetermijn begint te lopen. Voor de registratiebelastingen start deze termijn vanaf de dag van de registratie van de notariële akte.

Nadat de gemotiveerde kennisgeving van Vlabel werd verstuurd, kan de aanslag binnen de gewone termijn van vijf jaar gevestigd worden. Je hebt immers het recht om opmerkingen over te maken en Vlabel moet hierop antwoorden. Als je je niet kan verzoenen met de aanslag, kan je een bezwaarschrift indienen.

Waardering door een erkend schatter-expert

Op de website van Vlabel vind je de lijst van de erkende schatter-experts. Het verslag van deze experts is bindend voor Vlabel, op voorwaarde dat

de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten;
het toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap (indiening tot 4 maanden na het overlijden).

De Vlaamse Belastingdienst zal deze schatting aanvaarden als een realistische waarde op voorwaarde dat de schatter de regels heeft gerespecteerd. Vlabel voert controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.

Je kan ook in dit geval geen teruggave vorderen, wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.

Een voorafgaande bindende waardering door Vlabel

Deze moet gebeuren voor het verstrijken van de indieningstermijn van de aangifte en moet bij de aangifte van nalatenschap worden gevoegd.

De Vlaamse Belastingdienst maakt voor zijn schattingen onder meer gebruik van een econometrisch model. Dat model laat toe een indicatieve waarde te bepalen op basis van een massa verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen. Die geraamde waarde wordt bijgesteld op basis van de specifieke kenmerken en eigenschappen van het onroerend goed waarvoor men de schatting vraagt.

Verkoop je de woning tegen een hogere prijs, dan zal het geen gevolgen hebben. Vind je de schatting evenwel te hoog, dan kan je binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij je aan de hand van stavingsstukken bewijst dat de schatting té hoog is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het onroerend goed binnen de bezwaartermijn wordt verkocht tegen een lagere prijs.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

2023: nieuwe regels in immoland.

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Voor de vastgoedmakelaar en syndicus zal vanaf 1 januari 2023 het een en het ander veranderen. We geven een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden. Zet u schrap, want het is een hele boterham.

Stelsel meeneembaarheid in combinatie met oude tarieven gaat laatste jaar in

Meeneembaarheid betekent dat de koper het verkooprecht (registratiebelasting) ten belope van 13.000 euro, dat hij op de vorige woning betaald heeft, kan aftrekken van het verkooprecht dat hij op de volgende woning moet betalen. Deze meeneembaarheid dooft geleidelijk aan uit. Vanaf 1 januari 2024 zal deze volledig afgeschaft worden.

In 2023 kan de koper van een enige eigen woning voor het laatst kiezen tussen het stelsel van de oude verkooprechten (6% en 5%) met meeneembaarheid of het stelsel van de nieuwe verkooprechten (3% en 1%) zonder meeneembaarheid. De authentieke akte van de eerste aankoop moet gebeurd zijn voor 1/1/2022. Op die manier wordt de instroom van meeneembaar beperkt. De authentieke akte van aankoop van de nieuwe woning moet gebeuren uiterlijk voor 31/12/2023.

Op 1 januari 2024 wordt het keuzestelsel definitief ten grave gedragen.

Verlenging van de termijn om een woning te verkopen, terwijl de eigenaar een andere woning wil aankopen

Wie in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, maar al vastgoed bezit, moest tot nu toe zijn vorige woonst binnen de twee jaar verkopen om te kunnen genieten van lagere registratierechten voor de enige eigen woning (gezinswoning). Die termijn wordt nu verlengd tot drie jaar voor wie zijn nieuwe woning renoveert.

Concreet betekent dit dat wanneer de koper eigenaar is van een andere bouwgrond of een woning op het moment dat hij een nieuwe eigendom aankoopt, zal hij voortaan niet twee maar drie jaar de tijd krijgen om zijn eerste eigendom te verkopen en van het 1% tarief te kunnen genieten.

Deze regel zal met terugwerkende kracht tot 1 januari 2022 worden toegepast.

Wijziging omschrijving landbouwgronden die in aanmerking komen voor het 10% verkooprecht

Vanaf 1 januari 2023 zal de Vlaamse overheid rekening houden met de stedenbouwkundige bestemming, en niet langer met de feitelijke toestand voorafgaand aan de verkoop. Tot nu toe werd het tarief van 10% vaak oneigenlijk toegepast.

Gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoelige gebieden

Bij de verkoop van vastgoed heb je heel wat verplichte documenten nodig. Eén daarvan is de watertoets. Hierin staat aangegeven of de eigendom die je verkoopt gelegen is in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied of in een gebied waar geen overstromingsgevoeligheid is.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2023?

Het onderscheid tussen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig verdwijnt.
In de plaats komt er een perceel-score (P-score) en een gebouw-score (G-score).
De risico’s worden duidelijker onderverdeeld naargelang de overstromingsbron (door regenval, vanuit de zee of vanuit rivieren).
Het wordt mogelijk om naast het overstromingsrapport ook vrijwillig een overstromingsattest te laten opmaken door een deskundige. Dit vormt het bewijs dat het gebouw beter bestand is tegen overstroming dan in het ovestromingsrapport vermeld staat.
Vanaf 1/1/2023 moeten in de publiciteit van het te koop gestelde pand de P- & G-score worden vermeld.
De wijzigingen in de onderhandse overeenkomst treden pas in werking vanaf 1 april 2023.

Welke klassen zijn er?

In het overstromingsrapport wordt gewerkt met 4 klassen van A tot en met D die de P-score en de G-score zullen bepalen:

Klasse A: geen overstromingsgevoeligheid
Klasse B: kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering
Klasse C: kleine kans op overstromingen onder het huidige klimaat
Klasse D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat

Doel

Men wil de potentiële koper meer gedetailleerd informeren. Voor een kandidaat-koper of -huurder maakt het immers verschil of de overstromingsgevoeligheid slaat op het gebouw, het hele kadastrale perceel of slechts een deel ervan. De overstromingskans voor onbebouwde percelen of delen ervan blijft van belang, onder meer om er de mogelijkheid van bebouwing of uitbreiding van bebouwing te kunnen inschatten.

De geldigheid van een overstromingsrapport

Zowel het overstromingsrapport als het -attest hebben slechts een geldigheidsduur van maximaal 1 jaar. De info uit het overstromingsrapport zal worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst en in de authentieke akte.

EPC gemeenschappelijke delen voor kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 kavels

Wie een appartement te koop of te huur stelt, moet een energieprestatiecertificaat (EPC) van het appartement kunnen voorleggen. Sinds 1 januari 2022 is ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen (EPC GD) van grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden verplicht. De middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 15 kavels) moeten uiterlijk tegen 1 januari 2023 over een EPC GD beschikken. Tegen uiterlijk 1 januari 2024 moeten ook alle kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 gebouweenheden (waarvan minstens 2 appartementen) een EPC GD bezitten.

EPC-informatieplicht vanaf 2023 ook voor grote niet-residentiële gebouwen

Vanaf 1 januari 2023 komt er ook een EPC-plicht voor ‘grote’ niet residentiële gebouwen (EPC NR) bij verkoop, erfpacht en opstal. De EPC-vermelding is verplicht bij de eerste publicitaire bekendmaking.

De vastgoedmakelaar heeft de verplichting om in de onderhandse akte (de compromis) te vermelden of er een EPC NR voorhanden is en of dit aan de koper werd meegedeeld. Het EPC NR moet aan de verwerver van het gebouw ter beschikking worden gesteld.

Bij huur volstaat het om een kopie aan de huurder te overhandigen bij de contractsluiting. Het nieuw ingevoerde certificaat moet door een energiedeskundige type D opgemaakt worden, is 5 jaar geldig en wordt afgekort als ‘EPC NR.

Renovatieplicht voor residentiële woningen

Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, ..) met aktedatum 1 januari 2023 zal de woning binnen 5 jaar minstens aan het minimale energieniveau D moeten laten voldoen. Nadat de werken zijn afgerond, moet een nieuw EPC worden opgemaakt om te kunnen nagaan of het vooropgestelde energielabel is behaald.

De minimale energieprestatie-eis zal geleidelijk aan worden verstrengd naar 2050 toe.

Logiesdecreet 2.1.

De Vlaamse overheid legt de laatste hand aan de uitvoeringsbesluiten om de wijzigingen aan het Logiesdecreet op 1 januari 2023 in werking te laten treden.

De kernpunten zijn:

Elke logies moet opgericht en uitgebaat worden in overeenstemming met de stedenbouwkundige regels om het als logies te mogen exploiteren.
Een versterkte handhaving rond verplichte aanmelding.
Om controles mogelijk te maken moeten tussenpersonen, waaronder ook Airbnb, verplicht de opgevraagde gegevens bezorgen.

Modernisering van de Pachtwet

De Pachtwet wordt gemoderniseerd en zal op 1 juni 2023 in werking treden.

Nieuwe EPB-eisen in 2023

Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024 moet voor nieuwe woongebouwen een E-peil van E20 worden behaald.

Voor nieuwe gebouwen en ingrijpende renovaties zijn er ook wijzigingen op het gebied van het minimumaandeel aan hernieuwbare energie. En er is een installatie-eis in residentiële en niet-residentiële nieuwbouw.

Beperking van de indexering huurwoningen: terugkeer naar volwaardige indexatie

Bij energieverslindende gebouwen keert men vanaf 1 oktober 2023 terug naar de volwaardige indexatie. Omdat de verloren gegane indexatie niet ingehaald mag worden, wordt een correctiefactor toegevoegd aan de indexatieformule.

Verlenging van het btw-tarief sloop/heropbouw

Het btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw zal worden verlengd.

Instrumentendecreet komt eraan

Voor de vastgoedprofessional is vooral de regeling rond planschade van belang.

Planschade is de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is. Het recht op planschadevergoeding onstaat als binnen de vijf jaar na de bestemmingswijziging:

de grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap
een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd
een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd

De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.

Het recht op planschadevergoeding is enkel van toepassing op:

percelen die voor de bestemmingswijziging bebouwbaar waren
percelen die aan een uitgeruste weg liggen
enkel voor de eerste 50 meter van het perceel, grenzend aan de weg.

Er is geen planschadevergoeding verschuldigd:

bij een bouwverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbesluit
als de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel

Laatste jaar fiscaal voordeel van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen

Vanaf 1 januari 2024 wordt de toegang tot het fiscaal voordeel afgesloten. De bestaande contracten zullen gerespecteerd worden. Daarom zou het wel eens kunnen dat investeerders in 2023 versneld aankopen.

Wijziging wat betreft energiedelen in 2023

Energiedelen is één van de manieren om de energiefactuur te verlagen. Wie zonnepanelen heeft, consumeert een deel van de stroom zelf, en kan er voor kiezen om het overschot te delen met anderen. In appartementsgebouwen kan men zo het overschot van de collectieve zonnepanelen met de eigenaars/bewoners delen voor hun eigen gebruik. Voorwaarde is wel dat alle deelnemers over een digitale meter moeten beschikken.

Vanaf 2023:

moeten alle partijen niet meer noodzakelijk dezelfde energieleverancier hebben
kunnen verschillende afnemers ook samen een gemeenschap oprichten die investeert in stroomproductie en vervolgens de opgewekte energie verdeelt onder de leden.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning op plan gekocht? Doorrekenen van hogere bouwprijzen kan niet zomaar.

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Eén van mijn vriendinnen tekende zo’n 18 maanden geleden een wederzijdse aankoop- verkoopbelofte voor een nieuwbouwappartement op plan in de stad Mechelen. De onderhandse verkoopovereenkomst werd nog niet opgesteld. Ondertussen is de rente flink gestegen en wordt het sluiten van een woonkrediet met een looptijd van 25 jaar onder 3% moeilijker. Voor kortere en langere looptijden zetten de banken het rentetarief fiks hoger. Ook de prijs van bouwmaterialen is gestegen en de energie- en transportkosten swingen de pan uit. Dit maakt bouwen veel duurder.

Bescherming door de woningbouwwet

Wie een goed koopt op plan, koopt iets dat nog niet gebouwd is. Particulieren die een woning op plan hebben gekocht of kopen, zijn beschermd door de wet Breyne, die de promotoren een aantal verplichtingen oplegt. Eén van de verplichtingen is de vermelding van de totale prijs voor de consument. De overeenkomst moet echter ook vermelden dat de prijs kan herzien worden. Tot voor kort was het gangbaar dat bij de aankoop van een woning op plan in het compromis vermeld werd dat de prijs vast was en niet kon worden herzien. Wat m.a.w. een herziening van 0% inhoudt. De stevige prijsstijgingen van bouwmaterialen heeft deze courante praktijk echter op de helling gezet. In elk compromis wordt weer een prijsherzieningsclausule opgenomen. De wet Breyne voorziet geen maximumgrens, waardoor gewoonlijk wordt gewerkt met een stijgingspercentage van 3 tot 5%.

Herzieningsclausule

Indien de koper een woning op plan heeft gekocht, kijkt ie best de verkoopovereenkomst er op na, die bindend is voor beide partijen. Werd geen prijsherzieningsclausule voorzien, dan zal de promotor of aannemer zich daaraan moeten houden. Doet hij dat niet, dan kan de koper naar de rechtbank stappen met het verzoek dat de overeenkomst wordt uitgevoerd zoals voorzien of om schadevergoeding te eisen.

Toepassing nieuw verbintenissenrecht vanaf 2023

Het nieuw verbintenissenrecht schrijft voor dat beide partijen hun verbintenissen moeten nakomen, maar dat het contract opnieuw onderhandeld kan worden indien aan bepaalde vereisten werd voldaan. Zo moeten de omstandigheden zodanig gewijzigd zijn dat ze de uitvoering van de overeenkomst buitensporig bezwaren, waardoor deze redelijkerwijze niet langer kan geëist worden. Bovendien kan de verandering niet worden toegeschreven aan de aannemer of promotor, omdat ze bij het aangaan van de overeenkomst niet kon worden voorzien.

Reservatieovereenkomst

Vaak tekenen partijen eerst een reservatieovereenkomst en wordt pas later de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis getekend. Het goed op plan wordt dan voor de koper gereserveerd en uit de verkoop gehaald. Juridisch is zo’n reservatie echter niet veel waard. In de huidige situatie bestaat de kans dat de bouwpromotor niet meer verkoopt, ook al heeft de koper een woning gereserveerd. De wet Breyne voorziet immers dat prijzen herzien kunnen worden, toch mogen prijsverhogingen enkel doorgerekend worden aan een consument wanneer dat contractueel bepaald is.

Welke prijsherzieningen?

Bij een verkoop op plan gebeurt de betaling van de woning in schijven, in functie van de voortgang van de werken. Prijsherzieningen worden daarin verrekend. De herziening voor het bouwaandeel mag maximaal 80% bedragen; 20% ligt sowieso vast. Enkel prijsschommelingen voor grondstoffen, producten, gebruikte materialen, lonen en sociale lasten komen in aanmerking. Voor lonen en sociale lasten mag de prijsverhoging maximaal op 50% van de prijs van het gebouw berekend worden. Lopen de werken vertraging op door fout van de bouwpromotor en kan hij niet volgens afspraak opleveren dan mag hij voor overschrijdingsperiode geen prijsverhogingen toepassen.

Een prijsherziening kan nooit betrekking hebben op het aandeel voor de grond

Financiering

Het is van 2014 geleden dat woonkredieten nog zo duur waren. Om kopers te ontmoedigen om voor een variabel tarief te kiezen, hanteren banken vrijwel eenzelfde rentevoet als voor een vast tarief. Wees er als koper bewust van dat bij verdere rentestijgingen de rentevoet kan verdubbelen.

Bij de meeste banken kan men maximaal 90% van de aankoopprijs lenen. De overige 10% en de bijkomende kosten (notaris, registratierechten op de grond, eventuele meerkosten) zijn voor rekening van de koper, die voldoende eigen middelen zal moeten voorzien. Indien de koper over voldoende terugbetalingscapaciteit beschikt, kan bijlenen een uitweg zijn. Maar als de koper daardoor de grens van 90% overschrijdt, zullen er tarieftoeslagen en bijkomende kosten zijn. En bij een lening op afbetaling liggen de tarieven hoger dan bij een woonkrediet.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat als je een woning erft?

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Wie vastgoed erft, moet de waarde ervan aangeven aan de Vlaamse Belastingdienst (VlaBel) via een aangifte van nalatenschap. Dit houdt in dat de waarde van het geërfde onroerend goed zal moeten worden geschat. Hiervoor kan je beroep doen op een deskundige, zoals een notaris, een vastgoedmakelaar of een -expert. Je hebt ook de mogelijkheid om de waarde van de geërfde woning te laten schatten door de Vlaamse Belastingdienst zelf. In dit laatste geval heb je meer rechtszekerheid over de waarde van de woning in de erfenis. Daarnaast vermijd je het risico op een controleschatting door VlaBel én het gevaar om tegen de lamp te lopen wanneer zou blijken dat je een te lage waarde hebt doorgegeven.

Erfbelasting

Op de waarde van een nalatenschap moet je erfbelasting betalen. Vroeger werd er gesproken over successierechten. De term erfbelasting behelst twee soorten belasting:

Het successierecht, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in Vlaanderen.
Het recht van overgang bij overlijden, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in het buitenland, maar die in Vlaanderen onroerende goederen had.

Fiscale woonplaats

Met fiscale woonplaats doelen we op de gemeente waar de overledene zijn belastingen aangaf. We spreken van :

Vlaamse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Vlaanderen ligt;
Brusselse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Brussel ligt;
en Waalse successierechten wanneer de laatste fiscale woonplaats in Wallonië ligt.

Heeft de overledene gedurende zijn laatste vijf levensjaren op verschillende plaatsen in België gewoond, dan telt het gewest waar hij in deze periode het langst heeft gewoond.

Wie is erfbelasting verschuldigd?

Niemand ontkomt eraan: erf je iets uit het bezit van een overledene, dan ben je erfbelasting verschuldigd op de waarde van de goederen die je verkrijgt. De erfbelasting wordt berekend volgens verschillende tarieven, die afhankelijk zijn van

de omvang van de erfenis;
de verwantschap met de overledene. Hierbij maakt Vlaanderen drie categorieën waarvoor andere tarieven gelden.

- Verwantschap in rechte lijn en partners al dan niet gehuwd;
- Broers en zussen;
- Andere personen.

Voor familiale ondernemingen, vennootschappen en legaten aan overheden en goede doelen bestaat een verlaagd tarief.

Tarieven

De precieze tarieven voor Vlaanderen kan je consulteren via deze link : https://www.vlaanderen.be/erfbelasting/tarieven-in-de-erfbelasting

In Brussel en Wallonië wordt een aparte categorie voorzien voor ooms, tantes, neven en nichten.

Hier vind je de tarieven voor

ERFonline

Goed nieuws: VlaBel heeft voor vereenvoudiging gezorgd. De aangifte moet niet langer gedaan worden via een standaard papieren formulier. De Vlaamse Belastingdienst lanceerde ERFonline, een digitale toepassing die de aangifte van nalatenschap op maat aanpast in functie van het vermogen en de persoonlijke situatie van de overledene en die de erfgenamen stap voor stap begeleidt bij het invullen ervan. Dit bespaart de indiener heel wat opzoekingswerk.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.