Geen onderdeel van een categorie Archieven

2023: nieuwe regels in immoland.

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Voor de vastgoedmakelaar en syndicus zal vanaf 1 januari 2023 het een en het ander veranderen. We geven een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden. Zet u schrap, want het is een hele boterham.

Stelsel meeneembaarheid in combinatie met oude tarieven gaat laatste jaar in

Meeneembaarheid betekent dat de koper het verkooprecht (registratiebelasting) ten belope van 13.000 euro, dat hij op de vorige woning betaald heeft, kan aftrekken van het verkooprecht dat hij op de volgende woning moet betalen. Deze meeneembaarheid dooft geleidelijk aan uit. Vanaf 1 januari 2024 zal deze volledig afgeschaft worden.

In 2023 kan de koper van een enige eigen woning voor het laatst kiezen tussen het stelsel van de oude verkooprechten (6% en 5%) met meeneembaarheid of het stelsel van de nieuwe verkooprechten (3% en 1%) zonder meeneembaarheid. De authentieke akte van de eerste aankoop moet gebeurd zijn voor 1/1/2022. Op die manier wordt de instroom van meeneembaar beperkt. De authentieke akte van aankoop van de nieuwe woning moet gebeuren uiterlijk voor 31/12/2023.

Op 1 januari 2024 wordt het keuzestelsel definitief ten grave gedragen.

Verlenging van de termijn om een woning te verkopen, terwijl de eigenaar een andere woning wil aankopen

Wie in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, maar al vastgoed bezit, moest tot nu toe zijn vorige woonst binnen de twee jaar verkopen om te kunnen genieten van lagere registratierechten voor de enige eigen woning (gezinswoning). Die termijn wordt nu verlengd tot drie jaar voor wie zijn nieuwe woning renoveert.

Concreet betekent dit dat wanneer de koper eigenaar is van een andere bouwgrond of een woning op het moment dat hij een nieuwe eigendom aankoopt, zal hij voortaan niet twee maar drie jaar de tijd krijgen om zijn eerste eigendom te verkopen en van het 1% tarief te kunnen genieten.

Deze regel zal met terugwerkende kracht tot 1 januari 2022 worden toegepast.

Wijziging omschrijving landbouwgronden die in aanmerking komen voor het 10% verkooprecht

Vanaf 1 januari 2023 zal de Vlaamse overheid rekening houden met de stedenbouwkundige bestemming, en niet langer met de feitelijke toestand voorafgaand aan de verkoop. Tot nu toe werd het tarief van 10% vaak oneigenlijk toegepast.

Gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoelige gebieden

Bij de verkoop van vastgoed heb je heel wat verplichte documenten nodig. Eén daarvan is de watertoets. Hierin staat aangegeven of de eigendom die je verkoopt gelegen is in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied of in een gebied waar geen overstromingsgevoeligheid is.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2023?

Het onderscheid tussen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig verdwijnt.
In de plaats komt er een perceel-score (P-score) en een gebouw-score (G-score).
De risico’s worden duidelijker onderverdeeld naargelang de overstromingsbron (door regenval, vanuit de zee of vanuit rivieren).
Het wordt mogelijk om naast het overstromingsrapport ook vrijwillig een overstromingsattest te laten opmaken door een deskundige. Dit vormt het bewijs dat het gebouw beter bestand is tegen overstroming dan in het ovestromingsrapport vermeld staat.
Vanaf 1/1/2023 moeten in de publiciteit van het te koop gestelde pand de P- & G-score worden vermeld.
De wijzigingen in de onderhandse overeenkomst treden pas in werking vanaf 1 april 2023.

Welke klassen zijn er?

In het overstromingsrapport wordt gewerkt met 4 klassen van A tot en met D die de P-score en de G-score zullen bepalen:

Klasse A: geen overstromingsgevoeligheid
Klasse B: kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering
Klasse C: kleine kans op overstromingen onder het huidige klimaat
Klasse D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat

Doel

Men wil de potentiële koper meer gedetailleerd informeren. Voor een kandidaat-koper of -huurder maakt het immers verschil of de overstromingsgevoeligheid slaat op het gebouw, het hele kadastrale perceel of slechts een deel ervan. De overstromingskans voor onbebouwde percelen of delen ervan blijft van belang, onder meer om er de mogelijkheid van bebouwing of uitbreiding van bebouwing te kunnen inschatten.

De geldigheid van een overstromingsrapport

Zowel het overstromingsrapport als het -attest hebben slechts een geldigheidsduur van maximaal 1 jaar. De info uit het overstromingsrapport zal worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst en in de authentieke akte.

EPC gemeenschappelijke delen voor kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 kavels

Wie een appartement te koop of te huur stelt, moet een energieprestatiecertificaat (EPC) van het appartement kunnen voorleggen. Sinds 1 januari 2022 is ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen (EPC GD) van grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden verplicht. De middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 15 kavels) moeten uiterlijk tegen 1 januari 2023 over een EPC GD beschikken. Tegen uiterlijk 1 januari 2024 moeten ook alle kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 gebouweenheden (waarvan minstens 2 appartementen) een EPC GD bezitten.

EPC-informatieplicht vanaf 2023 ook voor grote niet-residentiële gebouwen

Vanaf 1 januari 2023 komt er ook een EPC-plicht voor ‘grote’ niet residentiële gebouwen (EPC NR) bij verkoop, erfpacht en opstal. De EPC-vermelding is verplicht bij de eerste publicitaire bekendmaking.

De vastgoedmakelaar heeft de verplichting om in de onderhandse akte (de compromis) te vermelden of er een EPC NR voorhanden is en of dit aan de koper werd meegedeeld. Het EPC NR moet aan de verwerver van het gebouw ter beschikking worden gesteld.

Bij huur volstaat het om een kopie aan de huurder te overhandigen bij de contractsluiting. Het nieuw ingevoerde certificaat moet door een energiedeskundige type D opgemaakt worden, is 5 jaar geldig en wordt afgekort als ‘EPC NR.

Renovatieplicht voor residentiële woningen

Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, ..) met aktedatum 1 januari 2023 zal de woning binnen 5 jaar minstens aan het minimale energieniveau D moeten laten voldoen. Nadat de werken zijn afgerond, moet een nieuw EPC worden opgemaakt om te kunnen nagaan of het vooropgestelde energielabel is behaald.

De minimale energieprestatie-eis zal geleidelijk aan worden verstrengd naar 2050 toe.

Logiesdecreet 2.1.

De Vlaamse overheid legt de laatste hand aan de uitvoeringsbesluiten om de wijzigingen aan het Logiesdecreet op 1 januari 2023 in werking te laten treden.

De kernpunten zijn:

Elke logies moet opgericht en uitgebaat worden in overeenstemming met de stedenbouwkundige regels om het als logies te mogen exploiteren.
Een versterkte handhaving rond verplichte aanmelding.
Om controles mogelijk te maken moeten tussenpersonen, waaronder ook Airbnb, verplicht de opgevraagde gegevens bezorgen.

Modernisering van de Pachtwet

De Pachtwet wordt gemoderniseerd en zal op 1 juni 2023 in werking treden.

Nieuwe EPB-eisen in 2023

Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024 moet voor nieuwe woongebouwen een E-peil van E20 worden behaald.

Voor nieuwe gebouwen en ingrijpende renovaties zijn er ook wijzigingen op het gebied van het minimumaandeel aan hernieuwbare energie. En er is een installatie-eis in residentiële en niet-residentiële nieuwbouw.

Beperking van de indexering huurwoningen: terugkeer naar volwaardige indexatie

Bij energieverslindende gebouwen keert men vanaf 1 oktober 2023 terug naar de volwaardige indexatie. Omdat de verloren gegane indexatie niet ingehaald mag worden, wordt een correctiefactor toegevoegd aan de indexatieformule.

Verlenging van het btw-tarief sloop/heropbouw

Het btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw zal worden verlengd.

Instrumentendecreet komt eraan

Voor de vastgoedprofessional is vooral de regeling rond planschade van belang.

Planschade is de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is. Het recht op planschadevergoeding onstaat als binnen de vijf jaar na de bestemmingswijziging:

de grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap
een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd
een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd

De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.

Het recht op planschadevergoeding is enkel van toepassing op:

percelen die voor de bestemmingswijziging bebouwbaar waren
percelen die aan een uitgeruste weg liggen
enkel voor de eerste 50 meter van het perceel, grenzend aan de weg.

Er is geen planschadevergoeding verschuldigd:

bij een bouwverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbesluit
als de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel

Laatste jaar fiscaal voordeel van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen

Vanaf 1 januari 2024 wordt de toegang tot het fiscaal voordeel afgesloten. De bestaande contracten zullen gerespecteerd worden. Daarom zou het wel eens kunnen dat investeerders in 2023 versneld aankopen.

Wijziging wat betreft energiedelen in 2023

Energiedelen is één van de manieren om de energiefactuur te verlagen. Wie zonnepanelen heeft, consumeert een deel van de stroom zelf, en kan er voor kiezen om het overschot te delen met anderen. In appartementsgebouwen kan men zo het overschot van de collectieve zonnepanelen met de eigenaars/bewoners delen voor hun eigen gebruik. Voorwaarde is wel dat alle deelnemers over een digitale meter moeten beschikken.

Vanaf 2023:

moeten alle partijen niet meer noodzakelijk dezelfde energieleverancier hebben
kunnen verschillende afnemers ook samen een gemeenschap oprichten die investeert in stroomproductie en vervolgens de opgewekte energie verdeelt onder de leden.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning op plan gekocht? Doorrekenen van hogere bouwprijzen kan niet zomaar.

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Eén van mijn vriendinnen tekende zo’n 18 maanden geleden een wederzijdse aankoop- verkoopbelofte voor een nieuwbouwappartement op plan in de stad Mechelen. De onderhandse verkoopovereenkomst werd nog niet opgesteld. Ondertussen is de rente flink gestegen en wordt het sluiten van een woonkrediet met een looptijd van 25 jaar onder 3% moeilijker. Voor kortere en langere looptijden zetten de banken het rentetarief fiks hoger. Ook de prijs van bouwmaterialen is gestegen en de energie- en transportkosten swingen de pan uit. Dit maakt bouwen veel duurder.

Bescherming door de woningbouwwet

Wie een goed koopt op plan, koopt iets dat nog niet gebouwd is. Particulieren die een woning op plan hebben gekocht of kopen, zijn beschermd door de wet Breyne, die de promotoren een aantal verplichtingen oplegt. Eén van de verplichtingen is de vermelding van de totale prijs voor de consument. De overeenkomst moet echter ook vermelden dat de prijs kan herzien worden. Tot voor kort was het gangbaar dat bij de aankoop van een woning op plan in het compromis vermeld werd dat de prijs vast was en niet kon worden herzien. Wat m.a.w. een herziening van 0% inhoudt. De stevige prijsstijgingen van bouwmaterialen heeft deze courante praktijk echter op de helling gezet. In elk compromis wordt weer een prijsherzieningsclausule opgenomen. De wet Breyne voorziet geen maximumgrens, waardoor gewoonlijk wordt gewerkt met een stijgingspercentage van 3 tot 5%.

Herzieningsclausule

Indien de koper een woning op plan heeft gekocht, kijkt ie best de verkoopovereenkomst er op na, die bindend is voor beide partijen. Werd geen prijsherzieningsclausule voorzien, dan zal de promotor of aannemer zich daaraan moeten houden. Doet hij dat niet, dan kan de koper naar de rechtbank stappen met het verzoek dat de overeenkomst wordt uitgevoerd zoals voorzien of om schadevergoeding te eisen.

Toepassing nieuw verbintenissenrecht vanaf 2023

Het nieuw verbintenissenrecht schrijft voor dat beide partijen hun verbintenissen moeten nakomen, maar dat het contract opnieuw onderhandeld kan worden indien aan bepaalde vereisten werd voldaan. Zo moeten de omstandigheden zodanig gewijzigd zijn dat ze de uitvoering van de overeenkomst buitensporig bezwaren, waardoor deze redelijkerwijze niet langer kan geëist worden. Bovendien kan de verandering niet worden toegeschreven aan de aannemer of promotor, omdat ze bij het aangaan van de overeenkomst niet kon worden voorzien.

Reservatieovereenkomst

Vaak tekenen partijen eerst een reservatieovereenkomst en wordt pas later de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis getekend. Het goed op plan wordt dan voor de koper gereserveerd en uit de verkoop gehaald. Juridisch is zo’n reservatie echter niet veel waard. In de huidige situatie bestaat de kans dat de bouwpromotor niet meer verkoopt, ook al heeft de koper een woning gereserveerd. De wet Breyne voorziet immers dat prijzen herzien kunnen worden, toch mogen prijsverhogingen enkel doorgerekend worden aan een consument wanneer dat contractueel bepaald is.

Welke prijsherzieningen?

Bij een verkoop op plan gebeurt de betaling van de woning in schijven, in functie van de voortgang van de werken. Prijsherzieningen worden daarin verrekend. De herziening voor het bouwaandeel mag maximaal 80% bedragen; 20% ligt sowieso vast. Enkel prijsschommelingen voor grondstoffen, producten, gebruikte materialen, lonen en sociale lasten komen in aanmerking. Voor lonen en sociale lasten mag de prijsverhoging maximaal op 50% van de prijs van het gebouw berekend worden. Lopen de werken vertraging op door fout van de bouwpromotor en kan hij niet volgens afspraak opleveren dan mag hij voor overschrijdingsperiode geen prijsverhogingen toepassen.

Een prijsherziening kan nooit betrekking hebben op het aandeel voor de grond

Financiering

Het is van 2014 geleden dat woonkredieten nog zo duur waren. Om kopers te ontmoedigen om voor een variabel tarief te kiezen, hanteren banken vrijwel eenzelfde rentevoet als voor een vast tarief. Wees er als koper bewust van dat bij verdere rentestijgingen de rentevoet kan verdubbelen.

Bij de meeste banken kan men maximaal 90% van de aankoopprijs lenen. De overige 10% en de bijkomende kosten (notaris, registratierechten op de grond, eventuele meerkosten) zijn voor rekening van de koper, die voldoende eigen middelen zal moeten voorzien. Indien de koper over voldoende terugbetalingscapaciteit beschikt, kan bijlenen een uitweg zijn. Maar als de koper daardoor de grens van 90% overschrijdt, zullen er tarieftoeslagen en bijkomende kosten zijn. En bij een lening op afbetaling liggen de tarieven hoger dan bij een woonkrediet.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat als je een woning erft?

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Wie vastgoed erft, moet de waarde ervan aangeven aan de Vlaamse Belastingdienst (VlaBel) via een aangifte van nalatenschap. Dit houdt in dat de waarde van het geërfde onroerend goed zal moeten worden geschat. Hiervoor kan je beroep doen op een deskundige, zoals een notaris, een vastgoedmakelaar of een -expert. Je hebt ook de mogelijkheid om de waarde van de geërfde woning te laten schatten door de Vlaamse Belastingdienst zelf. In dit laatste geval heb je meer rechtszekerheid over de waarde van de woning in de erfenis. Daarnaast vermijd je het risico op een controleschatting door VlaBel én het gevaar om tegen de lamp te lopen wanneer zou blijken dat je een te lage waarde hebt doorgegeven.

Erfbelasting

Op de waarde van een nalatenschap moet je erfbelasting betalen. Vroeger werd er gesproken over successierechten. De term erfbelasting behelst twee soorten belasting:

Het successierecht, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in Vlaanderen.
Het recht van overgang bij overlijden, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in het buitenland, maar die in Vlaanderen onroerende goederen had.

Fiscale woonplaats

Met fiscale woonplaats doelen we op de gemeente waar de overledene zijn belastingen aangaf. We spreken van :

Vlaamse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Vlaanderen ligt;
Brusselse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Brussel ligt;
en Waalse successierechten wanneer de laatste fiscale woonplaats in Wallonië ligt.

Heeft de overledene gedurende zijn laatste vijf levensjaren op verschillende plaatsen in België gewoond, dan telt het gewest waar hij in deze periode het langst heeft gewoond.

Wie is erfbelasting verschuldigd?

Niemand ontkomt eraan: erf je iets uit het bezit van een overledene, dan ben je erfbelasting verschuldigd op de waarde van de goederen die je verkrijgt. De erfbelasting wordt berekend volgens verschillende tarieven, die afhankelijk zijn van

de omvang van de erfenis;
de verwantschap met de overledene. Hierbij maakt Vlaanderen drie categorieën waarvoor andere tarieven gelden.

- Verwantschap in rechte lijn en partners al dan niet gehuwd;
- Broers en zussen;
- Andere personen.

Voor familiale ondernemingen, vennootschappen en legaten aan overheden en goede doelen bestaat een verlaagd tarief.

Tarieven

De precieze tarieven voor Vlaanderen kan je consulteren via deze link : https://www.vlaanderen.be/erfbelasting/tarieven-in-de-erfbelasting

In Brussel en Wallonië wordt een aparte categorie voorzien voor ooms, tantes, neven en nichten.

Hier vind je de tarieven voor

ERFonline

Goed nieuws: VlaBel heeft voor vereenvoudiging gezorgd. De aangifte moet niet langer gedaan worden via een standaard papieren formulier. De Vlaamse Belastingdienst lanceerde ERFonline, een digitale toepassing die de aangifte van nalatenschap op maat aanpast in functie van het vermogen en de persoonlijke situatie van de overledene en die de erfgenamen stap voor stap begeleidt bij het invullen ervan. Dit bespaart de indiener heel wat opzoekingswerk.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Renovatieplicht vanaf 2023 een steeds groter wordende factor voor de waardebepaling van uw woning

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Vanaf 1 januari 2023 zijn nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen verplicht om hun aangekochte eigendom binnen de 5 jaar na aankoop energetisch te renoveren. Bent u reeds eigenaar, dan krijgt u tot 2030.

Uit een analyse van de Nationale Bank leren we dat de energiescore van woningen in de voorbije 10 jaar steeds meer is gaan wegen op de verkoopprijs van een woning. In de periode 2020-2021 werd een huis met een energielabel B ongeveer 12% duurder ingeschat dan een soortgelijke woning met energielabel D. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte en tuingrootte spelen een minder grote rol in de prijsbepaling. De aankomende renovatieplicht zal nog meer drukken op de prijs.

Energieverslindende woongebouwen

Via het vernieuwde energieprestatiecertificaat dat sinds 1 januari 2022 bij elke verkoop moet aanwezig zijn, weet u of uw nieuwe eigendom onder energieverslindende woningen valt. Dit zijn woningen die het label E of F hebben. Naast de energiescore bevat het EPC ook labels en aanbevelingen, zodat u weet welke inspanningen bij voorrang uw aandacht vragen. U moet uw woning immers binnen de 5 jaar tot label D renoveren, wat als het haalbare gemiddelde wordt beschouwd. Wanneer u grondig heeft gerenoveerd, laat u best een nieuw EPC opmaken.

Financieel duwtje in de rug

Energetisch renoveren kost geld. U berekent dus best uw renovatiebudget. Maar ook de overheid doet een duit in het zakje.

De 0%-energielening

Deze lening kan u aanvragen via het Energiehuis van uw gemeente. Ze wordt bijgestuurd: u zal tot 50.000 euro kunnen lenen op een looptijd van 25 jaar. Ook de doelgroep wordt uitgebreid.
https://www.vlaanderen.be/energielening

Vanaf 1 juli 2022: Mijn VerbouwLening

Vanaf 1 juli 2022 wordt bovenstaande lening vervangen door Mijn VerbouwLening . Deze voorziet hogere bedragen voor ruimere inkomensgroepen, langere looptijden en uitbreiding naar private verhuur en verhuur via een sociaal verhuurkantoor. Aanvragen doet u via het Energiehuis van uw gemeente.
https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/lenen/mijn-verbouwlening

EPC-labelpremie

Deze premie blijft bestaan en kan u verder gewoon aanvragen via Fluvius.
https://www.vlaanderen.be/epc-labelpremie-bij-energierenovatie

Huur- en isolatiepremie

Deze premie gaat uit van de Vlaamse Overheid en Fluvius. Verhuurders komen in aanmerking voor deze premie. Trajectbegeleiding is voorzien.
https://www.huur-en-isolatiepremie.be

Premies voor collectieve renovatieprojecten

Voorziet ook in trajectbegeleiding en blijft bestaan.
https://www.energiesparen.be/burenpremie/bedrag

Renteloos renovatiekrediet

Wie sinds 2021 een woning of appartement met een slechte energieprestatie koopt (notariële akte) én dat pand binnen de 5 jaar grondig renoveert, kan bij de kredietgever naast de hypothecaire lening voor de verwerving van het pand ook een renovatiekrediet aangaan. De rente die u voor dat renovatiekrediet betaalt, wordt door de Vlaamse overheid terugbetaald (rentesubsidie).
https://www.vlaanderen.be/renteloos-renovatiekrediet-rentesubsidie-bij-energierenovatie-na-aankoop

Energielening+

Wie een woning of appartement met slechte energieprestatie na erfenis of geschonken krijgt en binnen de 5 jaar grondig renoveert, kan in aanmerking komen voor de Energielening. Deze lening kan u afsluiten bij het Energiehuis van uw gemeente voor een maximaal bedrag van 60.000 euro. Deze lening word automatisch renteloos toegekend; er wordt niet gewerkt met een rentesubsidie.
https://www.vlaanderen.be/energielening-voor-renovatie-van-geerfde-of-geschonken-niet-energiezuinige-woning-of-appartement

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Bouwen en verbouwen in 2022

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Het regent vragen over de huidige regels. We zetten ze voor u op een rijtje.

1/ Enkel recent EPC toegelaten bij verkoop van woningen

Bij de verkoop van een appartement of woning mag u nog enkel een EPC aanbieden dat vanaf 2019 opgemaakt is. Het is te herkennen aan het EPC-label A+ tot F. Bij verkoop mag het maximaal 10 jaar oud zijn.

Bij verhuur mag u het bestaande EPC van voor 2019 nog wel gebruiken (tot 10 jaar oud).

2/ Verplichte uitbreiding EPC voor gemeenschappelijke delen

Alle grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden moeten over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken.

Vanaf 1 januari 2023 moeten ook alle middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 14 gebouweenheden) over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken.

Vanaf 1 januari 2024 zullen ook de kleinere appartementsgebouwen (2 wooneenheden tot 4 gebouweenheden) over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken.

Gebouweenheden zijn zowel wooneenheden als kleine niet-residentiële eenheden (winkels, kantoor, kinderdagverblijf, kapper, medische praktijk, apotheek, horeca, B&B, …) die in het gebouw aanwezig zijn.

3/ Verbod op vervangen van stookolieketels wanneer er gas aanwezig is

In bestaande residentiële en niet-residentiële gebouwen is het niet meer toegelaten een stookolieketel te plaatsen/vervangen indien in de straat een aansluiting op het aardgasnet mogelijk is. Kleine herstellingen aan bestaande toestellen zijn wel nog mogelijk.

4/ Tijdelijke premie voor verwijdering en vervanging van een asbesthoudend dak en plaatsing zonnepanelen op niet-verwarmede nieet-woongebouwen

De premie bedraagt 12 euro per m2 dakoppervlakte en wordt door Fluvius gegeven, op voorwaarde dat op dezelfde site een nieuwe PV-installatie van minstens 10% van het gesaneerde dakoppervlak wordt geplaatst.

5/ Daling van de premie thuisbatterij vanaf 1 januari 2022, invoering milieubijdrage

De premie voor de plaatsing van een thuisbatterij zijn verlaagd; ze kan maximaal 1.725 euro en maximaal 40% van de factuur, inclusief btw, bedragen. De stapsgewijze afbouw van de premie is ook al geregeld.

Bovendien werd een milieubijdrage voor thuisbatterijen ingevoerd met het oog op de zorg voor het milieu op het einde van de levensduur van de batterij. Deze bijdrage geldt enkel voor batterijen die na 1 januari 2022 op de markt werden gebracht en bedraagt 2,39 euro per kilogram voor thuisbatterijen op basis van lithium-ion en 1,27 euro per kilogram voor thuisbatterijen op basis van zoutwater. Bebat zorgt voor volledige terugnameplicht voor producenten, installateurs en invoerders die aangesloten zijn bij Bebat, en batterijen verkopen of verhuren op de Belgische markt.

6/ Renovatieverplichting voor alle niet-residentiële gebouwen

Binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte bij overdracht in volle eigendom, bij het vestigen van een opstalrecht of bij het vestigen van een erfpacht moeten deze gebouwen

7/ Nieuwbouwwoningen

Strenger S-peil

Het verplichte E-peil in woningen en appartementen blijft op maximaal E30. Het verplichte S-peil zakt echter van S31 naar S28.

Wanneer het E-peil < E25 mag het S-peil S29, S30 of S31 zijn, op voorwaarde dat melding wordt gedaan of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen werd aangevraagd tussen 1 januari en 31 december 2022.

Wanneer het E-peil < E20 mag het S-peil S29, S30 of S31 zijn, op voorwaarde dat melding wordt gedaan of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2023.

Strengere eisen om in aanmerking te komen voor korting op onroerende voorheffing

Aanvraag omgevingsvergunning was in 2021:

5 jaar lang 50% korting bij behalen van E30
5 jaar lang 100% korting bij behalen van E20

Aanvraag omgevingsvergunning in 2022:

5 jaar lang 50% korting bij behalen van E20
5 jaar lang 100% korting bij behalen van E10

Aanvraag omgevingsvergunning vanaf 2023 – enkel van toepassing van (gedeeltelijke) herbouw:

5 jaar lang 50% korting bij behalen van E20
5 jaar lang 100% korting bij behalen van E10

Geen stookolieketels en aardgasaansluitingen meer

In nieuwbouw of residentiële en niet-residentiële gebouwen die een ingrijpende energetische renovatie ondergaan mogen geen stookolietanks meer geplaatst worden.

Voor nieuwe verkavelingen, appartementsgebouwen en nieuwe grote groepswoningbouwprojecten met 15 eenheden of meer, waarvan de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen werd aangevraagd vanaf begin 2022, mag geen aardgasvoorziening meer worden voorzien.

8/ Wijzigingen medio 2022 voor renovatie van woningen

De Vlaamse overheid blijft via Fluvius energiepremies voor energiebesparende investeringen geven. De premiehoogte en voorwaarden blijven behouden, ook voor zonnepanelen.

Hogere premies zijn voorzien voor beschermde afnemers en klanten met uitsluitend nachttarief.

De inkomensgebonden renovatiepremie van het Agentschap Wonen-Vlaanderen loopt verder.

Beide premies (met uitzondering voor de zonnepanelen) worden geïntegreerd in de nieuwe ‘Mijn VerbouwPremie’.

9/ Afschaffing premie micro-WKK

De premie voor micro-wamte-kracht-koppeling (brandstofcel) kleiner dan 10 kW werd afgeschaft indien er gebruikgemaakt wordt van een fossiele brandstof.

10/ BTW-verlaging voor installatie zonnepanelen, zonneboilers, warmtepompen

Vanaf 1 april 2022 tot 31 december 2023 voor woningen jonger dan 10 jaar, inclusief nieuwbouwwoningen en woningen heropgebouwd na afbraak. De BTW-verlaging naar 6% geldt niet bij aankoop op plan, waar het oorspronkelijke tarief van 21% moet worden toegepast.

11/ Korting op registratierechten enige eigen woning bij ingrijpende energetische renovatie

Bij de aankoop van de enige eigen woning waarvan de authentieke akte na 1 januari 2022 werd verleden, is de registratiebelasting voor natuurlijke personen verlaagd naar 3%. Voor natuurlijke personen die een ingrijpende energetische renovatie of een gedeeltelijke herbouw uitvoeren, daalt de registratiebelasting naar 1%; dit betekent dat een energiepeil van maximaal E60 mag behaald worden

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verborgen gebreken: mededelingsplicht van de verkoper

by Tania Geen onderdeel van een categorie

In principe koop je een woning inclusief eventuele gebreken. Het herstellen van deze gebreken is dus voor rekening van de koper. Wanneer het echter om een verborgen gebrek gaat, heeft de koper twee opties.

Wanneer spreekt men van een verborgen gebrek?

Verborgen gebreken zijn gebreken die een normale voorzichtige koper niet meteen merkt wanneer hij een te koop staande woning bezoekt. Achteraf zorgen ze vaak voor onaangename verrassingen. Denk maar aan vochtigheid in de muren, een niet zichtbaar lek, schimmelvorming, een verwarming die niet naar behoren werkt, gevelstenen die onvoldoende vorstbestendig zijn, ….

Hoewel er geen wettelijke definitie is, bestaan er toch een aantal niet te miskennen criteria om te kunnen spreken van een verborgen gebrek.

Het gebrek moet verborgen zijn, m.a.w. niet zichtbaar bij een huisbezoek en niet gemeld door de verkoper. Bovendien moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Dit wil zeggen dat het gebrek aanleiding geeft tot grotere herstellingen, het normale gebruik van de woning verhindert en de prijs van de woning kan beïnvloeden. Tenslotte moet het gebrek al in de kiem aanwezig zijn op het ogenblik van de eigendomsoverdracht (anterioriteitsbeginsel).

Kortom, indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.

De wet stipuleert dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring voor verborgen gebreken van de gekochte zaak.

Als verkoper heb je een mededelingsplicht wanneer de woning die je verkoopt (verborgen) gebreken heeft. Echter, als koper heb je een onderzoeksplicht en moet je bevragen welke gebreken er in de woning aanwezig zijn en wat er kan aan gedaan worden.

Het is de koper die moet bewijzen dat aan de bovenstaande criteria is voldaan. Dat is niet altijd eenvoudig.

Mededelingsplicht

Elk gebrek waar de verkoper mee bekend is, dient voorafgaand aan het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst aan een potentiële koper gemeld te worden.

Cruciaal is dus of de verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek.

Er kunnen gebreken aan de woning zijn die de verkoper niet kende, waardoor hij de koper er redelijkerwijze niet voor kon waarschuwen. Deze verkoper handelde te goeder trouw.

Maar, sommige verkopers melden bepaalde gebreken niet uit angst dat de waarde van de woning hierdoor zal dalen of een potentiële koper zal afhaken. We spreken dan van een verkoper te kwader trouw. Het is aan de koper te bewijzen dat de verkoper wel op de hoogte was van deze gebreken.

Ook het vermoeden van een gebrek dient vermeld te worden, zelfs wanneer achteraf blijkt dat dit gebrek niet aanwezig is.

Het niet nakomen van de mededelingsplicht kan voor problemen zorgen.

Exoneratiebeding

Iedere verkoper is vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken, ook de verkoper te goeder trouw die niet op de hoogte was van het verborgen gebrek. Deze laatste kan zijn aansprakelijkheid evenwel beperken door een exoneratiebeding op te nemen in de verkoopovereenkomst. Daardoor zal de koper de verkoper niet kunnen aanspreken, indien mettertijd verborgen gebreken aan het licht komen.

Verkopers die te kwader trouw zijn, kunnen geen exoneratiebeding opnemen in hun verkoopovereenkomst. Bijgevolg zal de koper een dergelijke verkoper in principe altijd kunnen aanspreken voor verborgen gebreken.

Welke opties heb je als koper?

Een koper die geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek, kan de verkoper dus aanspreken.

De koper die een vordering wil instellen, kan teruggrijpen naar twee opties. Hij kan enerzijds kiezen om het onroerend goed terug te geven in ruil voor de betaalde prijs en de aan de koop verbonden kosten. Aan een verkoper te kwader trouw kan de koper zelfs een aanvullende schadevergoeding vorderen.

Anderzijds kan de koper besluiten om het onroerend goed te behouden en een deel van de verkoopprijs terug te vorderen, namelijk het gedeelte van de prijs dat de koper niet zou hebben betaald indien hij van het verborgen gebrek op de hoogte was.

Wat de koper niet kan, is herstelling vorderen.

Snel handelen is hier de boodschap om bewijsproblemen te vermijden.

Professionele verkoper

Een verkoper die omwille van zijn professionele deskundigheid op de hoogte moet geweest zijn van het gebrek, handelt sowieso te kwader trouw. De koper moet hier niets bewijzen. In dit geval is het aan de verkoper om te bewijzen dat ie, ondanks zijn professionele kennis, het gebrek echt niet kon kennen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verkooprechten sinds 1 januari 2022 op een rijtje

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Verlaging van het verkooprecht bij de aankoop van de enige eigen woning van 6% naar 3%

Bij de aankoop van de enige eigen woning betaal je sinds 1 januari slechts 3% registratiebelasting. Voorheen was dat nog 6%. Met deze maatregel wil de Vlaamse regering het voor meer mensen mogelijk maken om een eigen woning te kopen in een markt waar de woningprijzen torenhoog zijn.

Bij een ingrijpende energetische renovatie (IER) van deze woning of sloop en herbouw, betaal je nog maar 1% registratiebelasting. Voorheen was dat nog 5%.

Het grensbedrag voor bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woningen is naar boven gebracht, namelijk 220.000 euro, in plaats van 200.000 euro. In kernsteden stijgt het grensbedrag van 220.000 euro naar 240.000 euro. Deze woningen krijgen een vrijstelling voor het betalen van registratierechten op de eerste schijf van 93.333 euro. De vermindering bedraagt voortaan 2.800 euro, evenredig met de verlaging van het tarief.

De wijziging geldt voor authentieke aktes die verleden worden vanaf 1 januari 2022. De datum van de authentieke aankoopakte is dus bepalend.

Verhoging van het verkooprecht voor andere dan de enige eigen woning van 10% naar 12%

De stijging geldt voor de aankoop van een tweede, derde, ….. eigendom of een bouwgrond. Voor landbouwgronden en natuurgebieden blijft het tarief van 10% behouden.

De wijziging geldt voor koopovereenkomsten (compromis) die verleden worden vanaf 1 januari 2022. De datum van de koopovereenkomst is dus bepalend.

De meeneembaarheid dooft uit

Meeneembaarheid betekent dat u het verkooprecht (registratiebelasting) dat u op de vorige woning betaald hebt, tot maximaal 13.000 euro kunt aftrekken van het verkooprecht op de volgende woning. Deze meeneembaarheid wordt volledig afgeschaft vanaf 1 januari 2024.

De authentieke akte van de eerste aankoop moet voor 1 januari 2022 hebben plaatsgevonden. De authentieke akte van aankoop van de nieuwe woning moet uiterlijk gebeuren op 31/12/2023.

Geen combinatie mogelijk

Een combinatie tussen het 3% tarief of het 1% tarief én de meeneembaarheid is uitgesloten. Tijdens de overgangsperiode kunnen kopers er wel voor opteren om het (oude) 6% of 5% tarief toe te passen, in combinatie met meeneembaarheid.

Overgangsmaatregel

Tot en met 31 december 2023 heeft u voor de enige eigen woning de keuze:

U kiest voor de nieuwe tarieven (3% en 1%), zonder meeneembarheid
Of u kiest voor de oide traieven (6% en 5%), met meeneembaarheid

Het nieuwe tarief van 12% kan u tot 31 december 2023 combineren met de meeneembaarheid.

Verlenging van de termijn om een woning te verkopen, terwijl u een andere woning wilt aankopen

Voor de verminderde tarieven bij het aankopen van de enige gezinswoning is een van de voorwaarden dat u maar één woning mag bezitten. Als u nog een woning heeft, moet u die voortaan pas binnen de twee jaar verkopen. Op dit moment is die termijn nog één jaar.

Voorbeeld

Neem een rijhuis van 300.000 euro in slechte staat. Indien u het koopt als eerste woning en het energetisch renoveert, betaalt u 1% registratierechten, of 3.000 euro. Koopt u het pand echter om het te verhuren, dan betaalt u 12% registratierechten, of 36.000 euro. Dat scheelt toch al een slok op de borrel.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Huis verkopen, maar er nog een tijdje blijven wonen

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Het gebeurt vaker dat de verkoper na het ondertekenen van de notariële akte nog een aantal maanden gratis in de verkochte woning wil blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat hij nog geen geschikte woning heeft gevonden of omdat de geplande renovaties of nieuwbouwwoning later klaar zijn dan aanvankelijk gepland. Als de koper hiermee akkoord gaat, zal hij daar op worden belast. Een woordje uitleg.

Goede afspraken

Verkoper en koper zoeken in de meeste gevallen een flexibele oplossing om een tijdelijke situatie te overbruggen. Zij doen er goed aan om zowel in de onderhandse verkoopovereenkomst als in de notariële akte hun afspraken vast te leggen. Om later vervelende situaties te vermijden, doen ze dit best op een weloverwogen wijze.
Vermeld nooit ‘huur’, want dan zijn de dwingende regels van woninghuur van kracht. Spreek wel over ‘bezetting door de verkoper’. In het vakjargon spreekt men van een ‘bezetting ter bede’, een tijdelijk contract in afwachting van de definitieve bestemming van het goed. Maak ook afspraken over de kosten en lasten die de verkoper moet blijven betalen in de tussenperiode en over wie mogelijke schade moet vergoeden. Het spreekt voor zich dat de verkoper zijn verbruik van de nutsvoorzieningen blijft betalen. Maar bepaal wie de kosten van welke herstellingen draagt.

Vernoem tevens dat de verkoper de verplichting heeft via een aansprakelijkheidsverzekering zijn aansprakelijkheid bij het gebruik van het pand te dekken. Doch ook de koper moet zich als eigenaar verzekeren.

Vergeet niet in de akte te formaliseren tegen welke specifieke datum de verkoper de woning moet verlaten. Meestal wordt in de akte ook vermeld dat wanneer de verkoper vrijwillig weigert om tegen die datum het pand te verlaten, de koper onmiddellijk aan de hand van de koopakte een deurwaarder kan inschakelen om de koper uit te zetten. De kosten van zulke uitzetting zijn ten laste van de verkoper.

Plaatsbeschrijving

Het is bedachtzaam om een grondige plaatsbeschrijving op te stellen, waarin partijen noteren in welke staat het goed zich bevond bij het verlijden van de authentieke akte. De verkoper moet er immers over waken dat het huis op het einde van het gebruik in dezelfde toestand wordt afgeleverd als bij het afsluiten van de koopovereenkomst.

De verkoper betaalt een bezettingsvergoeding

Doorgaans spreken koper en verkoper een bezettingsvergoeding af voor de maanden dat de verkoper nog in de verkochte woning blijft wonen. De koper zal er in zijn personenbelasting op worden belast zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten. Voor de maanden dat de koper reeds eigenaar is, vermeldt hij het pro rata bedrag van het kadastraal inkomen van de woning in zijn belastingaangifte. Het KI wordt geïndexeerd en verhoogd met 40 procent. Het bekomen bedrag wordt toegevoegd aan de andere inkomsten van de belastingplichtige en belast tegen progressieve belastingtarieven.

De verkoper betaalt geen bezettingsvergoeding

Het gebeurt vaker dat de verkoper nog een tijd blijft zonder vergoeding aan de koper te betalen. Meestal wordt die verrekend in de aankoopprijs. De koper betaalt dan bij het verlijden van de akte een lagere aankoopprijs. De koper moet er zich echter van vergewissen dat hij registratierechten zal moeten betalen op de last dat de verkoper nog enkele maanden in de verkochte woning mag blijven wonen. Sinds 2015 accepteert de fiscus immers niet meer dat men die extra aanslag wil vermijden door in de akte de vermelding ‘de bezettingsvergoeding is inbegrepen in de prijs’ op te nemen. In de akte moet deze last worden geschat. Zo niet, zal de fiscus deze last per maand waarderen op 4% x 1/12 van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom! De enige uitzondering hierop is wanneer het verschil tussen de datum van de betaling van de aankoopprijs en die van de ingenottreding van de koper minder dan een maand bedraagt.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
hij mag er de vruchten van innen. ;
hij mag deze zaken beheren;
hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

door het overlijden van de vruchtgebruiker
door het verstrijken van de termijn
door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verplichte vermelding van herstelvorderingen in de verkoopakte

by Tania Geen onderdeel van een categorie

In het Vlaams Gewest kreeg de notaris er – sinds 1 januari 2021 – een extra consultatie- en informatieplicht bij, vervat in artikel 3.51, lid 4 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Die impliceert dat de notaris sinds begin dit jaar het register van herstelvorderingen moet raadplegen wanneer een zakelijk recht op een onroerend goed wordt overgedragen. Het blijft echter niet bij een consultatieplicht. De notaris heeft tevens een informatieplicht: de informatie die hij in het register van herstelvorderingen heeft teruggevonden, moet hij in de verkoopakte opnemen. Ook wanneer het register geen informatie over het pand zou bevatten, moet hij het ontbreken daarvan in de akte vermelden.

Wat is eigenlijk een herstelvordering?

Elke woning in het Vlaams Gewest moet voldoen aan minimale kwaliteitsnormen op het gebied van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. De gemeenten en de Vlaamse Overheid voeren controles uit en de burgemeester kan een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. Wie een verkrotte woning verhuurt, te huur of ter beschikking stelt, maakt zich schuldig aan krotverhuur. Dit is strafbaar. De strafbaarstelling is enkel gericht op de verhuur van het pand. Wanneer een verhuurde woning geïnspecteerd wordt en er gebreken worden vastgesteld die een veiligheids-, gezondheidsrisico of het ontbreken van basiscomfort inhouden, stelt de woninginspecteur een proces-verbaal op dat naar het parket wordt gestuurd. Via de herstelvordering van de woninginspecteur weet de eigenaar welke gebreken de woning vertoont. Wanneer de eigenaar de woning niet laat voldoen aan de minimaale kwaliteitsnormen, loopt hij het risico dat ie veroordeeld wordt door de rechter. Indien er meerdere eigenaars of veroordeelden zijn, zijn zij hoofdelijk gehouden tot uitvoering van de herstelvordering.

Er zijn drie denkbare herstelvorderingen:

een veroordeling tot herstellen van de gebreken – enkel wanneer de woning daarvoor in aanmerking komt
een veroordeling tot afbraak van het pand
een herbestemming van het pand naar een niet-woonfunctie.

Slechts wanneer de rechter vaststelt dat de woning niet in aanmerking komt voor de uitvoering van herstelwerken, bijvoorbeeld wanneer de woning getroffen is door een stedenbouwkundige inbreuk, treedt de alternatieve herstelmaatregel – herbestemming of sloop – in werking. In beide gevallen zal er geen sprake meer zijn van een woonfunctie.

Register van herstelvorderingen

Een herstelvordering wordt opgetekend in het register van herstelvorderingen. Dit is een lijst van alle panden waarvoor een herstelvordering werd opgelegd en waarvan men nog niet heeft vastgesteld dat die herstelvordering werd verwezenlijkt. Ook het voorwerp van de herstelvordering kan men daar raadplegen: het herstel van alle gebreken, de sloop of de herbestemming. Het register wordt aangevuld door de wooninspectie.

Het register van herstelvorderingen moet door het Agentschap Wonen-Vlaanderen actief openbaar worden gemaakt en is terug te vinden via https://www.wonenvlaanderen.be/woningkwaliteit/register-van-herstelvorderingen

Verkoop van de woning: herstelvordering blijft bij de woning

Nadat een herstelvordering werd uitgebracht, kan de eigenaar de woning nog steeds verkopen, bijvoorbeeld aan iemand die de woning wil afbreken of restaureren. De verkoper is verplicht om de kandidaat-koper op de hoogte te stellen van de herstelvordering voorafgaand aan de totstandkoming van de onderhandse verkoopovereenkomst. In de onderhandse verkoopovereenkomst moet hierover een clausule worden opgetekend. Heeft de eigenaar nagelaten de kandidaat-koper in te lichten, dan kan deze laatste voor de burgerlijke rechtbank een vordering tot vernietiging van de koop instellen, onder voorbehoud van een eventuele schadevergoeding voor meerdere schade. Indien deze informatie alsnog wordt meegedeeld bij het verlijden van de authentieke akte en de koper daarbij verzaakt aan de vordering tot vernetiging, kan hij zich niet meer beroepen op deze sanctie.

Afzonderlijke notariële akte nodig

Een eigenaar die veroordeeld werd, blijft verantwoordelijk voor de herstelling en de eventuele dwangsommen. De nieuwe eigenaar is verplicht om het herstel door de veroordeelde toe te staan. Daarom wordt op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, een afzonderlijke akte opgemaakt, waarin de verplichting tot uitvoering van de herstelwerken wordt opgenomen en tevens wordt vermeld dat de nieuwe eigenaar de verbintenis aangaat om de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de uitvoeringskosten te vergoeden. De kosten voor de opmaak van deze afzonderlijke akte zijn ten laste van de verkoper. Bovendien is de notaris verplicht om het register van herstelvorderingen te consulteren, om na te gaan of er een herstelmaatregel is opgelegd. Het resultaat van die opzoeking moet nu vermeld worden in de authentieke verkoopakte.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.