Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.
Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.
Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.
Vruchtgebruik
Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.
Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.
Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:
- hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
- hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
- hij mag er de vruchten van innen. ;
- hij mag deze zaken beheren;
- hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.
Daartegenover staan uiteraard plichten:
- bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
- hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
- hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
- hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
- wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
- bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.
Blote eigendom
De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.
Einde van het vruchtgebruik
Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.
Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:
- door het overlijden van de vruchtgebruiker
- door het verstrijken van de termijn
- door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
- door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
- door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.
Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak
Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.
Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.
Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.
Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.
1. Verkoop met het doel betaling van schulden
Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.
2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot
Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.
De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.
De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:
- indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
- hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
- wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.
U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.
Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.