IMG_0140

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

by Geen onderdeel van een categorie

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

  1. hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
  2. hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
  3. hij mag er de vruchten van innen. ;
  4. hij mag deze zaken beheren;
  5. hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

  1. bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
  2. hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
  3. hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
  4. hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
  5. wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
  6. bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

  • door het overlijden van de vruchtgebruiker
  • door het verstrijken van de termijn
  • door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
  • door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
  • door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

  1. indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
  2. hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
  3. wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning gekocht met een bouwmisdrijf – wat nu?

by Geen onderdeel van een categorie

We kunnen er niet voldoende op hameren : wanneer u een woning of pand heeft gevonden dat u bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie over vergunningen en mogelijke bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen. De gevolgen van een onbezonnen aankoop kunnen immers zwaar doorwegen. Laat het echter niet zo ver komen !

Wat kan mij overkomen?

We horen het vaker: een bouwovertreding? Ach, wat kan er ons gebeuren? Kopers zijn zich vaak niet bewust van de zware gevolgen. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel strafrechterlijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. Concreet kan er u een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete boven het hoofd hangen. Daarnaast kan de rechter tevens een herstelmaatregel opleggen. Dit wil zeggen dat u de woning of het pand in de oorspronkelijke staat dient te herstellen, en/of het tegenstrijdig gebruik moet staken, en/of bouw- of aanpassingswerken dient uit te voeren, en/of een geldsom moet betalen die gelijk is aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.

Opgelet: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Dit wil zeggen dat ze overgaat van eigenaar tot eigenaar en dat de erfgenamen of de koper van een pand kunnen aangesproken worden voor de fouten die een ander in het verleden begaan heeft.

Wanneer spreken we van een bouwovertreding ?

We spreken van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving terzake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.

Bijvoorbeeld: het pand is langer, breder of hoger dan aangevraagd. Of het werd in andere materialen opgetrokken dan werd aangegeven, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het komt ook voor dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk vergund: bijvoorbeeld een huis waarin twee appartementen werden gemaakt, in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.

Elk geval is anders en moet individueel bekeken worden.

U heeft als huidige eigenaar geen of weinig rechten wanneer de bouwovertreding al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt. Het betekent ook niet dat de overtreding ‘vergeten’ wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar.

Verjaard betekent nog niet vergund

In sommige gevallen kan de strafvordering en/of herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. De bouwovertreding leidt dan niet meer tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand. De instandhouding blijft wel strafbaar (dus geen verjaring) als de onvergunde bouwwerken of constructie in ruimtelijk kwetsbare gebieden liggen, onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.

Blijf niet in het ongewisse

Het feit dat er geen bouwovertreding werd vastgesteld, betekent niet noodzakelijk dat er geen zou (kunnen) zijn ! De ervaring leert dat kopers vaak verblind zijn door de schoonheid van een pand en diens mogelijkheden, en doof blijven voor al onze kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen.

Sinds 1999 bestaat er een informatieplicht waarbij de notaris voorafgaand aan een verkoop bij de gemeente moet nagaan of en welke vergunningen werden uitgereikt en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er al dan niet een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven. Het kan zijn dat de verkopers een herstelmaatregel niet hebben uitgevoerd. Als nieuwe eigenaar zal u dan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.

Dus, als u vandaag een pand koopt, moet de verkoper u alles voorafgaand verteld hebben.

Vreest u toch nog een bouwmisdrijf, wendt u dan tot de gemeente waar het pand staat en laat u uitvoerig voorlichten. De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar kan meestal ook vertellen of afwijkingen al dan niet geregulariseerd kunnen worden. Kan er geen regularisatievergunning verkregen worden voor de bestaande situatie, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw.

Al deze informatie heeft invloed op wat u als koper met het pand wil of kan doen en op de aankoopprijs en eventueel op de bepalingen wie de herstelmaatregelen moet uitvoeren.

Opschortende voorwaarde

Laat in elk geval in uw bod /compromis een opschortende voorwaarde opnemen waarin bepaald wordt dat in geval van een bouwmisdrijf de koop enkel doorgaat indien er een regularisatievergunning wordt bekomen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning aankopen vanaf 1 januari 2020

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer u een woning aankoopt vanaf 1 januari 2020, zal u rekening moeten houden met enkele maatregelen van de nieuwe Vlaamse regering.

Wat verandert er ?

Woonbonus wordt afgeschaft

De nieuwe Vlaamse Regering schaft de woonbonus af per 1 januari 2020. De woonbonus is een fiscaal voordeel voor eigenaars die een lening aangaan voor de aankoop van hun gezinswoning. Wie voor 31/12/2019 een lening afsluit, moet door die bonus (per persoon) jaarlijks circa 600 euro minder belastingen betalen gedurende de looptijd van die lening. Wie nu al een lening heeft, blijft in het oude systeem.

Registratierechten verlagen naar 6 procent

Momenteel betaalt u 7% registratierechten als u een enige, eigen woning aankoopt. Vanaf januari 2020 verlagen de registratierechten naar 6% waardoor u minder zal betalen op het moment van de aankoop.

Energierenovatie

Wanneer u een grondige energierenovatie doorvoert, kan u het voordeel bekomen van slechts 5% registratierechten, indien u aan een aantal voorwaarden voldoet.
Ook wil de Vlaamse Regering inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Premies voor energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning worden gebundeld in één overkoepelende woningrenovatiepremie en in één loket. Rekening houdend met de woningtypologie, zal gradueel een maximale EPC-score richting 2050 bepaald worden (naast dakisolatie en dubbele beglazing). De lange termijndoelstelling van gemiddeld 100kWh/m2 zal worden verfijnd.
Wie vanaf 2021 een onzuinige koopt of erft, zal uiterlijk binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte moeten overgaan tot een energetische renovatie. Huurwoningen zullen moeten voldoen aan een steeds verbeterde maximale EPC-score.

Wat verandert er niet?

Woonbonus voor tweede eigendom

Voor tweede woningen blijft het tarief van de registratierechten 10%. Bij de aankoop van een tweede eigendom blijft er wel een belastingvoordeel bestaan, de zogenaamde ‘federale woonbonus’.

Nieuwbouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning betaalt u geen registratierechten, maar 21% BTW. Aangezien dit een federale bevoegdheid is, heeft de Vlaamse regering hier geen verandering kunnen invoeren.

Bescheiden woning

Wanneer de aankoopprijs van uw woning minder bedraagt dan 200.000 euro, krijgt u een eenmalig voordeel van 4.800 euro. Dit is een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro. Voor woningen in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel bestaat dit voordeel voor woningen tot 220.000 euro.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Een pand al te huur zetten voor het sluiten van de authentieke akte?

by Geen onderdeel van een categorie

Enkele dagen geleden werd me een zeer interessante vraag gesteld door een koper van een pand, die al dadelijk een huurder wil zoeken, ook al werd de notariële akte nog niet verleden. Kan dit of zou hij beter wachten?

Dit advies zouden we hem als vastgoedmakelaar geven:

De koper kan gerust voor het verlijden van de authentieke akte een huurder zoeken, maar hij laat de huurovereenkomst zelf het best ten vroegste ingaan na het sluiten van de akte. In afwachting kan hij een huurovereenkomst met een opschortende voorwaarde sluiten of de huurder alvast een huurbelofte laten tekenen.

Motivatie

In principe kan een koper een pand pas verhuren vanaf het sluiten van de authentieke akte. In wezen wordt hij vanaf dan pas officieel eigenaar en krijgt hij de sleutels. Als koper wilt u er echter geen gras over laten groeien. U wilt het pand zo snel mogelijk verhuren, zodat uw investering onmiddellijk geld opbrengt en niet te lang leeg staat.

Het compromis kan uitdrukkelijk voorzien dat de koper het pand al voordien mag gebruiken of zelfs verhuren. Toch raden wij een huurcontract dat ingaat voor het verlijden van de authentieke akte af, ook al mag de koper het pand al voordien gebruiken. Het is immers altijd mogelijk dat er nog iets misgaat met de verkoop. In dat geval zal hij als verhuurder moeten opdraaien voor de ontbinding van het lopende huurcontract. Een rekening die ernstig kan oplopen. Dit risico loopt u als koper best niet.

Wat wel kan, is dat de koper afspreekt met de verkoper dat deze laatste reeds de huurovereenkomst sluit met een bepaalde huurder. Na de verkoop wordt de koper als nieuwe eigenaar automatisch verhuurder.

Niets belet de koper al voor het sluiten van de authentieke akte een huurder te zoeken en met hem al een huurovereenkomst te sluiten die ingaat na het verlijden van de authentieke akte.

De koper kan wel enkel plaatsbezoeken regelen of een bordje ‘te huur’ uithangen, indien hij voor het sluiten van de akte de sleutels kreeg van de verkoper.

Risico?

Er bestaat altijd de mogelijkheid dat het verlijden van de notariële akte moet worden uitgesteld om de een of andere reden. Bovendien is het ook mogelijk dat de verkoop uiteindelijk niet plaatsvindt.

De oplossing bestaat erin om in de huurovereenkomst die voor de akte wordt afgesloten, een opschortende voorwaarde op te nemen. Die houdt in dat de huur enkel kan plaatsvinden vanaf het moment waarop de koper-verhuurder effectief eigenaar wordt van het pand. Een dergelijke voorwaarde biedt bescherming als de verkoop niet kan plaatsvinden door de schuld van de verkoper. Heeft de koper hier zelf aandeel in, dan loopt hij nog steeds het risico dat de huurder toch bij hem komt aankloppen voor een schadevergoeding.

Een veiligere oplossing is te werken met een huurbelofte. De koper kan een kandidaat-huurder al een huurbelofte laten tekenen vanaf een bepaalde datum. De eigenlijke huurovereenkomst wordt dan na het verlijden van de authentieke akte gesloten . De verhuurder houdt zijn handen in dat geval volledig vrij.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Ik koop een pand dat verhuurd is. Waar moet ik rekening mee houden?

by Geen onderdeel van een categorie

Een huis of appartement dat wordt verhuurd, kan door de eigenaar ten alle tijden worden verkocht. De huurovereenkomst zal evenwel nooit automatisch eindigen bij de verkoop. Als nieuwe eigenaar neem je bij dergelijke aankoop immers ook de huurovereenkomst over. Met andere woorden: je neemt dezelfde rechten maar ook verplichtingen van de vorige eigenaar over.

Koop je de woning als investering, dan kan je het lopende huurcontract niet zomaar beëindigen. Wil je het gekochte pand zelf gaan bewonen, dan kan je als nieuwe eigenaar de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden stopzetten.

Een kandidaat-koper informeert zich best op voorhand grondig bij de verkoper.

Criterium 1 : looptijd van de huurovereenkomst

De looptijd van de huurovereenkomst bepaalt in hoge mate de opzegmogelijkheden die de koper heeft.

  • Wil je als nieuwe eigenaar de woning zelf bewonen dan kan je een huurovereenkomst van 9 jaar op elk ogenblik verbreken, zolang je een opzegtermijn van 6 maanden respecteert.
  • Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan dit niet en moet de nieuwe eigenaar de afgesproken termijn respecteren.  Voor je aankoopt, is het sowieso aangewezen de huurovereenkomst na te kijken: het is immers mogelijk dat de vorige eigenaar afstand heeft gedaan van dit recht.
  • Wil je als nieuwe eigenaar grote renovatiewerken uitvoeren, dan mag je de huurovereenkomst pas beëindigen op het einde van elke driejarige periode én met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.

Deze termijnen gelden alleen voor geregistreerde overeenkomsten.

Criterium 2: heeft de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum?

Vaste datum

Een huurovereenkomst met vaste datum wil zeggen dat men de datum van afsluiten met zekerheid kent. Dergelijke vaste datum kan bekomen worden :

  • door de registratie van de huurovereenkomst;
  • door een notariële akte;
  • of vanaf de dag van het overlijden van één van de partijen die de huurovereenkomst ondertekend heeft.

In principe dient elke huurovereenkomst geregistreerd te worden. Bijgevolg heeft het merendeel van de overeenkomsten een vaste datum. Een vaste datum die dateert voor de aankoop door de nieuwe eigenaar, garandeert aan de huurder dat zijn rechten en plichten zullen gerespecteerd worden in geval van opzeg. De overeenkomst blijft verder lopen na de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar neemt ook de huurovereenkomst over en krijgt dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar-verhuurder. Hij moet de wettelijke opzegmogelijkheden en -termijnen naleven. Voor de huurder verandert er in beginsel niets.

Geen vaste datum

Sommige huurovereenkomsten hebben echter geen vaste datum.  In dat geval gelden kortere opzegtermijnen in het nadeel van de huurder. De huurder heeft echter steeds het recht om de huurovereenkomst nog zelf te registreren zolang de nieuwe eigenaar-verhuurder geen opzeg heeft betekend.

  • De huurder woont minstens 6 maanden in de woning en de  huurovereenkomst heeft geen vaste datum voor het verlijden van de authentieke akte. De huurder geniet dezelfde bescherming alsof de huurovereenkomst wel geregistreerd was; de nieuwe eigenaar zal de huurovereenkomst enkel kunnen beëindigen, mits het naleven van de regels die van toepassing waren voor de vorige eigenaar.  De wetgeving voorziet in het voordeel voor de nieuwe eigenaar-verhuurder evenwel een meer soepele opzegtermijn : deze dient slechts een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren,
    • als hij of diens familieleden de woning persoonlijk willen betrekken;
    • als hij grondige verbouwingswerken wil uitvoeren – hij dient niet te wachten tot een driejarige periode is verstreken;
    • of zonder motief, maar met betaling van een vergoeding.
  • De huurder woont minder dan 6 maanden in de woning en de huurovereenkomst heeft geen vaste datum bij het verlijden van de authentieke akte. De koper kan de huurder onmiddellijk uit het pand zetten na het verlijden van de authentieke akte. De huurder dringt bijgevolg best aan op een schriftelijke huurovereenkomst en het bewijs dat de huurovereenkomst geregistreerd is.

Een geschonken verhuurd pand

Ook diegene die eigenaar wordt van een geschonken pand, moet de lopende huurovereenkomst naleven. Indien de nieuwe eigenaar een conformiteitsattest en een 9-jarige huurovereenkomst kan voorleggen komt hij in aanmerking voor verlaagde schenkingsrechten. Dit geldt ook wanneer de nieuwe eigenaar renovatiewerken laat uitvoeren voor een bedrag van minstens 10.000 euro.

Hoe zit het met de plaatsbeschrijving ?

Een plaatsbeschrijving beschrijft in welke staat een woning werd overgedragen en welke voorwerpen van de verhuurder mee verhuurd worden. Een kandidaat-koper vraagt deze best op voorhand op. Is er geen plaatsbeschrijving voorhanden, dan neemt de koper een risico.

En de huurwaarborg?

Bij de verkoop moet de waarborg worden overgedragen. Op het moment dat de huurder de woning verlaat, zal hij zich tot de nieuwe eigenaar richten voor vrijgave.

Ten slotte nog dit : het is aangewezen, maar niet wettelijk verplicht, de huurder te verwittigen dat het pand te koop wordt gezet. De bezoekmomenten moeten worden vastgelegd wanneer ze niet in de huurovereenkomst worden opgenomen en na het verlijden van de authentieke akte zal de huurder de huurgelden aan de nieuwe eigenaar moeten overmaken. Het is best dat de huurder daar tijdig van op de hoogte is.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed  – Vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Elus vastgoed: basisrichtlijnen voor de koper

by Geen onderdeel van een categorie

Bent u op zoek naar uw volgende woning. Neem dan 5 minuten leestijd. Bij Elus vastgoed willen wij dat u correct van start gaat. Het maakt niet uit of u op zoek bent naar uw eerste aankoop, een nieuwe thuis of een investeringspand. Elus geeft u graag haar expertise mee in een aantal makkelijk verteerbare basisrichtlijnen, zodat u :

  • tijd bespaart
  • het vakjargon goed begrijpt
  • strategisch te werk gaat
  • de beste prijs verkrijgt.

  1. Voorbereiding

De voorbereiding voor de aankoop van een woning bestaat uit meerdere facetten. Eerst moet u zorgvuldig uw financiën onder de loep nemen. U moet namelijk weten of u al dan niet een lening moet aangaan, of u budget hebt om te renoveren of klussen. Vooraleer u op zoek gaat, dient u ook uw eigen behoeften goed in kaart te brengen. Wat verwacht u van uw nieuwe thuis?  Op welke wijze moet de woning aansluiten bij uw levensstijl? Tenslotte moet u ook de criteria kennen op basis waarvan de waarde van een woning werd bepaald.

  1. Attesten, keuringen, vergunningen – bezichtiging woning

Beperk u niet tot een oppervlakkige bezichtiging. Zorg steeds dat u alle attesten en keuringsverslagen heeft ontvangen of minstens heeft  kunnen inkijken, nog voor u een bod uitbrengt en de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent. Neem ook uw tijd om de woning grondig te bekijken en stel veel vragen over de staat van de woning en de omgeving.

  1. Een bod uitbrengen

Breng uw bod altijd schriftelijk uit. Vermeld eventuele (opschortende) voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening) en geef duidelijk aan of u al dan niet een definitief eindbod uitbrengt of ruimte laat voor onderhandeling.

Wees ervan bewust dat de eigenaar niet verplicht is om te verkopen, ook niet wanneer u instemt met de vraagprijs. Het afficheren van een vraagprijs is immers geen bindend aanbod; het is slechts een uitnodiging om te onderhandelen. Wanneer er meerdere kandidaat-kopers zijn, is hij gerechtigd te verkopen aan een kandidaat-koper die een lagere bod heeft uitgebracht. Of helemaal niet.  Hij is dus volledig vrij om al dan niet te verkopen en aan wie hij wil.

Let wel op !  Wanneer de eigenaar-verkoper tijdens de onderhandelingen een concreet aanbod aan een kandidaat-koper doet, is dat bindend. Dit is bijvoorbeeld het geval, wanneer hij een concreet tegenbod uitbrengt. Maar ook hier weer opgelet: wanneer een vastgoedmakelaar u laat weten dat de eigenaar vermoedelijk een bepaald bedrag zal aanvaarden, is dit weer niet bindend.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed – Vastgoedmakelaar Kasterlee

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Het postinterventiedossier verplicht?

by Geen onderdeel van een categorie

Bij de verkoop van een woning of appartement bent u als verkoper in de meeste gevallen verplicht om een postinterventiedossier (PID) voor te leggen aan de koper.  Wanneer is het verplicht en wat indien er geen dossier voorhanden is ?

Wat is het precies?

Het is in principe het technisch dossier van uw woning, waarin de eigenaar van een gebouw een aantal belangrijke documenten verzamelt, zoals alle vergunningen, adviezen, keuringen, plannen, …. Daarmee geeft u de toekomstige koper van uw woning alle informatie en documenten die hij later nodig heeft bij eventuele werken aan het gebouw.

Het PID bevat op zijn minst:

  • plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties (cv, sanitair, elektriciteit, …)
  • aanduidingen van (ingewerkte) nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie, …) en verborgen gevaren
  • een lastenboek met overzicht van de gebruikte materialen
  • instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties
  • eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen
  • de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.

Kortom, alle informatie die nuttig is om de veiligheid en de gezondheid te garanderen van de personen die werkzaamheden uitvoeren, zoals onderhoud, herstellingen en verbouwingen. De plannen en aanduidingen moeten wel overeenkomen met de werkelijke uitvoering van de bouwwerken.

Het postinterventiedossier is verplicht

Het postinterventiedossier hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop.

Als verkoper bent u bijgevolg verplicht om een PID voor te leggen aan de koper van gebouwen

  • waarvan de bouw is aangevat na 1 mei 2001
  • of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.

Verplicht voor kleinere werken?

Er is een beperkt PID nodig indien het gaat om werken die betrekking hebben op de structuur, de essentiële elementen van het pand of indien er door de werken een situatie ontstaat die gevaarlijk kan zijn. Bijvoorbeeld: bij het aanleggen van nieuwe elektrische leidingen of bij het uitbreken van een muur.

Wanneer moet het overhandigd worden ?

Bij het verlijden van de authentieke akte. Bij een verkoop op plan moet de verkoper het PID overhandigen bij de voorlopige oplevering.

Wie staat in voor de opmaak?

Bij bouw- of verbouwingswerken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, maakt de veiligheidscoördinator of aannemer het PID op en vult hij het verder aan. Gaat het om kleinere verbouwingswerken, dan is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor de verdere aanvulling van alle stukken in het PID.

In een appartement wordt meestal een afzonderlijk PID opgesteld voor de gemeenschappelijke delen en een afzonderlijk PID voor ieder privatief deel. Enkel het PID van de privatieve delen wordt aan de koper overhandigd. Het PID van de gemeenschappelijke delen wordt bewaard door de syndicus.Opgelet: de verplichting om het PID op te splitsen geldt pas voor dossiers die na 30 april 2006 zijn afgeleverd.

Kan de verkoop plaatsvinden als het dossier ontbreekt?

Strikt genomen blijft de verkoop ook zonder PID geldig. Dek u als verkoper dan wel in door uitdrukkelijk in het compromiste vermelden dat ‘het postinterventiedossier ontbreekt hoewel dit wettelijk verplicht is’. Evenwel leidt dit bij verkoop vaak tot discussie.

De koper eist toch een PID

De koper kan nadien immers geconfronteerd worden met ernstige problemen en aansprakelijkheden indien hij later nog werken wil laten uitvoeren aan het pand.

Daarom eist de koper wel eens dat in de authentieke akte wordt vermeld dat de verkoper aansprakelijk is, indien er nadien problemen opduiken. Als verkoper is dit een onzekere, ongewenste situatie.

Retroactief opmaken

In het compromis kan expliciet worden vermeld dat er retroactief een PID zal worden opgemaakt. Dit moet uiteraard nog mogelijk zijn aan de hand van de plannen of door navraag bij de betrokken aannemers. Laat het altijd opmaken door een veiligheidscoördinator. Op kosten van de verkoper.

Vervangt de woningpas het postinterventiedossier?

Neen. Het postinterventiedossier maakt geen deel uit van de woningpas.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Gemoedsrust van de koper met betrekking tot het voorschot of de waarborg bij aankoop van een onroerend goed

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer je een onroerend goed uit de hand aankoopt, zal de verkoper wensen dat je een voorschot betaalt. Strikt genomen bestaat daartoe geen wettelijke verplichting, noch omtrent het principe, noch omtrent het bedrag. Bij de aankoop van een onroerend goed kunnen de verkoper en koper vrij overeenkomen of er al dan niet een voorschot op de aankoopprijs moet worden betaald. De betaling van een voorschot is echter een ingeburgerd gebruik.

Bedrag vrij overeen te komen

In principe is de grootte van het voorschot vrij te bepalen tussen koper en verkoper, maar het is gebruikelijk dat de koper 10 procent (soms 5 procent) van de koopprijs als voorschot betaalt bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Hierop bestaat een uitzondering : als de verkoop valt onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne, mag ten vroegste bij ondertekening van de compromis een voorschot van maximaal 5 procent op de totale aankoopprijs gevraagd worden.

Bij het ondertekenen van de notariele akte van verkoop wordt het voorschot aangerekend op de totale prijs.

Het bedrag, het tijdstip van betaling en de wijze van betaling worden best klaar en duidelijk opgenomen in de compromis. Het kan gebeuren dat de koper enig uitstel krijgt voor de betaling van het voorschot; het is dan aangewezen om in de koopovereenkomst de uiterste datum van betaling te vermelden.

Betaal nooit rechtstsreeks aan de verkoper

De koper kan het voorschot overschrijven op rekening van de verkoper, maar dat is een riskante handeling. De koper die een voorschot betaalde, wenst uiteraard dat dit voorschot onaangetast behouden blijft tot aan het verlijden van de notariele akte, om dan te dienen als aanbetaling op de totale verkoopprijs. In deze optiek is de rechtstreekse overschrijving van het voorschot op rekening van de verkoper absoluut af te raden. Het zou niet de eerste keer zijn dat een verkoper met financiele problemen of een schuldenlast, na incassering van het voorschot, met de noorderzon verdwijnt, zodat het verlijden van de akte naderhand onmogelijk blijkt en de koper zijn voorschot niet meer kan recupereren. Het is veiliger om steeds het voorschot op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar of van de instrumenterende notaris over te schrijven. Zij nemen dit bedrag in bewaring tot aan het verlijden van de notariele verkoopakte. Aan deze rekeningen zijn ook garanties verbonden ten voordele van de betalende koper,

Waarborg of voorschot

Als het voorschot in de compromis daarenboven gekwalificeerd wordt als ‘waarborg’, maakt dit juridisch gezien geen ‘betaling’uit, zodat de gelden in principe tot het patrimonium van de koper blijven behoren tot aan het verlijden van de notariele akte. Een voorschot daarentegen wordt op het ogenblik van de betaling direct eigendom van de verkoper. Dit houdt altijd een risico in.

Nooit cash !

Sinds 1 januari 2014 is het in het kader van de antiwitwasregelgeving verboden om het voorschot/de waarborg en het saldo van de aankoopprijs van een onroerend goed nog cash te betalen. Het mag enkel per cheque of overschrijving worden betaald. Vandaag is de betaling per overschrijving vaste regel. Tevens moet de oorsprong van het geld vermeld worden zowel in de onderhandse als notariele akte. Bijgevolg dienen de rekeningnummers vanwaar de betaling vertrekt en die wordt gecrediteerd (derdenrekening vastgoedmakelaar of kantoorrekening notaris) in de akten opgenomen te worden.

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.