IMG_0140

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

by Geen onderdeel van een categorie

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

  1. hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
  2. hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
  3. hij mag er de vruchten van innen. ;
  4. hij mag deze zaken beheren;
  5. hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

  1. bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
  2. hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
  3. hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
  4. hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
  5. wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
  6. bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

  • door het overlijden van de vruchtgebruiker
  • door het verstrijken van de termijn
  • door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
  • door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
  • door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

  1. indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
  2. hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
  3. wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning gekocht met een bouwmisdrijf – wat nu?

by Geen onderdeel van een categorie

We kunnen er niet voldoende op hameren : wanneer u een woning of pand heeft gevonden dat u bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie over vergunningen en mogelijke bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen. De gevolgen van een onbezonnen aankoop kunnen immers zwaar doorwegen. Laat het echter niet zo ver komen !

Wat kan mij overkomen?

We horen het vaker: een bouwovertreding? Ach, wat kan er ons gebeuren? Kopers zijn zich vaak niet bewust van de zware gevolgen. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel strafrechterlijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. Concreet kan er u een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete boven het hoofd hangen. Daarnaast kan de rechter tevens een herstelmaatregel opleggen. Dit wil zeggen dat u de woning of het pand in de oorspronkelijke staat dient te herstellen, en/of het tegenstrijdig gebruik moet staken, en/of bouw- of aanpassingswerken dient uit te voeren, en/of een geldsom moet betalen die gelijk is aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.

Opgelet: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Dit wil zeggen dat ze overgaat van eigenaar tot eigenaar en dat de erfgenamen of de koper van een pand kunnen aangesproken worden voor de fouten die een ander in het verleden begaan heeft.

Wanneer spreken we van een bouwovertreding ?

We spreken van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving terzake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.

Bijvoorbeeld: het pand is langer, breder of hoger dan aangevraagd. Of het werd in andere materialen opgetrokken dan werd aangegeven, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het komt ook voor dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk vergund: bijvoorbeeld een huis waarin twee appartementen werden gemaakt, in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.

Elk geval is anders en moet individueel bekeken worden.

U heeft als huidige eigenaar geen of weinig rechten wanneer de bouwovertreding al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt. Het betekent ook niet dat de overtreding ‘vergeten’ wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar.

Verjaard betekent nog niet vergund

In sommige gevallen kan de strafvordering en/of herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. De bouwovertreding leidt dan niet meer tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand. De instandhouding blijft wel strafbaar (dus geen verjaring) als de onvergunde bouwwerken of constructie in ruimtelijk kwetsbare gebieden liggen, onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.

Blijf niet in het ongewisse

Het feit dat er geen bouwovertreding werd vastgesteld, betekent niet noodzakelijk dat er geen zou (kunnen) zijn ! De ervaring leert dat kopers vaak verblind zijn door de schoonheid van een pand en diens mogelijkheden, en doof blijven voor al onze kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen.

Sinds 1999 bestaat er een informatieplicht waarbij de notaris voorafgaand aan een verkoop bij de gemeente moet nagaan of en welke vergunningen werden uitgereikt en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er al dan niet een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven. Het kan zijn dat de verkopers een herstelmaatregel niet hebben uitgevoerd. Als nieuwe eigenaar zal u dan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.

Dus, als u vandaag een pand koopt, moet de verkoper u alles voorafgaand verteld hebben.

Vreest u toch nog een bouwmisdrijf, wendt u dan tot de gemeente waar het pand staat en laat u uitvoerig voorlichten. De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar kan meestal ook vertellen of afwijkingen al dan niet geregulariseerd kunnen worden. Kan er geen regularisatievergunning verkregen worden voor de bestaande situatie, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw.

Al deze informatie heeft invloed op wat u als koper met het pand wil of kan doen en op de aankoopprijs en eventueel op de bepalingen wie de herstelmaatregelen moet uitvoeren.

Opschortende voorwaarde

Laat in elk geval in uw bod /compromis een opschortende voorwaarde opnemen waarin bepaald wordt dat in geval van een bouwmisdrijf de koop enkel doorgaat indien er een regularisatievergunning wordt bekomen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Vraag voorafgaand aan de aankoop van een woning een asbestinventaris

by Geen onderdeel van een categorie

Om te vermijden dat kandidaat-kopers van een woning onvoldoende geïnformeerd zouden zijn en zij na aankoop geconfronteerd zouden worden met verborgen gebreken, moeten verkopers van vastgoed verplicht een aantal attesten bij de verkoopakte voegen : een energieprestatiecertificaat, een keuringsattest voor de elektrische installatie, een keuringsattest voor de stookolietank, een bodemattest, … Hier hoort momenteel nog geen asbestinventaris bij. Het zal nog tot eind 2021/begin 2022 duren vooraleer in Vlaanderen de aanwezigheid van een asbestinventaris verplicht zal zijn bij de verkoop van woningen die werden gebouwd voor 2001.

Informeer jezelf

Niettegenstaand er nog geen wettelijke meldingsplicht bestaat bij de verkoop van een woning, ben ik van mening dat kopers zich beter moeten informeren. Het verdient aanbeveling dat kandidaat-kopers nu al een asbestinventaris vragen aan de verkoper om de aanwezigheid van asbest te kennen en risico’s bij renovaties te vermijden.

De vraag naar een asbestinventaris is helemaal verantwoord als je bedenkt dat asbest kankerverwekkend en ziekmakend is. En gefundeerd als je je realiseert dat België in de jaren ’60 en ’70 van vorige eeuw wereldwijd koploper was in asbesttoepassingen en er gigantisch veel asbest in 70 tot 90 % van de particuliere woningen aanwezig is. Verstandig ook, gezien het sterk verouderde woningenbestand dat aan versneld tempo wordt aangeboden op de woningmarkt, en waarbij het asbestprobleem wordt doorgeschoven naar de volgende generaties. Gerechtvaardigd tenslotte, gezien het veilig laten verwijderen van asbest een serieuze meerkost voor de koper inhoudt. We spreken over bedragen van enkele duizenden euro’s tot 40.000 à 50.000 euro.

Toekomstige verplichtingen in Vlaanderen

In de toekomst zal het opnieuw inkapselen of bedekken van asbesthoudende materialen die tijdens renovatie- of onderhoudswerken bloot komen te liggen, niet meer toegelaten zijn. Ook het vasthechten van constructies op en over verweerde, risicovolle dak- en gevelbekleding zal verboden worden. Het ontmossen van asbestcement daken en gevels onder hoge druk is reeds in de milieu- en federale arbeidswetgeving verboden. Alle andere handelingen voor het reinigen en ontmossen van asbestcement daken en gevels zullen in de toekomst verboden zijn. Tegen 2034 moeten de meest eenvoudig bereikbare risicovolle asbesttoepassingen, zijnde niet-hechtgebonden asbesttoepassingen en asbestcementen buitenschiltoepassingen, worden verwijderd. Tegen 2040 dienen alle andere asbestproducten die in slechte staat zijn (ook hechtgebonden), verwijderd te worden.

Verborgen gebreken

Meestal komt de aanwezigheid van asbest pas aan het licht tijdens onderhouds- of renovatiewerken. Daardoor zit de koper met een ernstig verborgen gebrek. Kopers die de minwaarde ten gevolge van het aanwezige asbest willen verhalen op de verkoper, kunnen dit proberen via juridische weg. Doch heel wat verkoopaktes bevatten een clausule die bepaalt dat de verkoper niet kan worden aangesproken op verborgen gebreken / aanwezigheid van asbest. Deze clausule geldt niet als de verkoper op de hoogte was (asbestinventaris) van het verborgen gebrek; maar omdat een asbestinventaris nog niet verplicht is en vrijwel nooit bij de akte wordt gevoegd, is kwade trouw moeilijk te bewijzen.

Ons advies: handel pro-actief

Het laten opmaken van een asbestinventaris voorafgaand aan een verkoop of verhuur van een pand is geen overbodige luxe, gezien meer en meer kopers en huurders gerechtelijke procedures opstarten wanneer blootstelling aan asbest is opgetreden of wanneer saneringskosten bij een aangekocht goed hoog blijken op te lopen.  Een asbestinventaris laten opmaken door een erkende instantie kost 500 tot 1000 euro. Dit zijn geen onoverkomelijke bedragen voor een verkoper, die er eveneens wel bij vaart.

 Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning aankopen vanaf 1 januari 2020

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer u een woning aankoopt vanaf 1 januari 2020, zal u rekening moeten houden met enkele maatregelen van de nieuwe Vlaamse regering.

Wat verandert er ?

Woonbonus wordt afgeschaft

De nieuwe Vlaamse Regering schaft de woonbonus af per 1 januari 2020. De woonbonus is een fiscaal voordeel voor eigenaars die een lening aangaan voor de aankoop van hun gezinswoning. Wie voor 31/12/2019 een lening afsluit, moet door die bonus (per persoon) jaarlijks circa 600 euro minder belastingen betalen gedurende de looptijd van die lening. Wie nu al een lening heeft, blijft in het oude systeem.

Registratierechten verlagen naar 6 procent

Momenteel betaalt u 7% registratierechten als u een enige, eigen woning aankoopt. Vanaf januari 2020 verlagen de registratierechten naar 6% waardoor u minder zal betalen op het moment van de aankoop.

Energierenovatie

Wanneer u een grondige energierenovatie doorvoert, kan u het voordeel bekomen van slechts 5% registratierechten, indien u aan een aantal voorwaarden voldoet.
Ook wil de Vlaamse Regering inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Premies voor energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning worden gebundeld in één overkoepelende woningrenovatiepremie en in één loket. Rekening houdend met de woningtypologie, zal gradueel een maximale EPC-score richting 2050 bepaald worden (naast dakisolatie en dubbele beglazing). De lange termijndoelstelling van gemiddeld 100kWh/m2 zal worden verfijnd.
Wie vanaf 2021 een onzuinige koopt of erft, zal uiterlijk binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte moeten overgaan tot een energetische renovatie. Huurwoningen zullen moeten voldoen aan een steeds verbeterde maximale EPC-score.

Wat verandert er niet?

Woonbonus voor tweede eigendom

Voor tweede woningen blijft het tarief van de registratierechten 10%. Bij de aankoop van een tweede eigendom blijft er wel een belastingvoordeel bestaan, de zogenaamde ‘federale woonbonus’.

Nieuwbouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning betaalt u geen registratierechten, maar 21% BTW. Aangezien dit een federale bevoegdheid is, heeft de Vlaamse regering hier geen verandering kunnen invoeren.

Bescheiden woning

Wanneer de aankoopprijs van uw woning minder bedraagt dan 200.000 euro, krijgt u een eenmalig voordeel van 4.800 euro. Dit is een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro. Voor woningen in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel bestaat dit voordeel voor woningen tot 220.000 euro.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Een pand al te huur zetten voor het sluiten van de authentieke akte?

by Geen onderdeel van een categorie

Enkele dagen geleden werd me een zeer interessante vraag gesteld door een koper van een pand, die al dadelijk een huurder wil zoeken, ook al werd de notariële akte nog niet verleden. Kan dit of zou hij beter wachten?

Dit advies zouden we hem als vastgoedmakelaar geven:

De koper kan gerust voor het verlijden van de authentieke akte een huurder zoeken, maar hij laat de huurovereenkomst zelf het best ten vroegste ingaan na het sluiten van de akte. In afwachting kan hij een huurovereenkomst met een opschortende voorwaarde sluiten of de huurder alvast een huurbelofte laten tekenen.

Motivatie

In principe kan een koper een pand pas verhuren vanaf het sluiten van de authentieke akte. In wezen wordt hij vanaf dan pas officieel eigenaar en krijgt hij de sleutels. Als koper wilt u er echter geen gras over laten groeien. U wilt het pand zo snel mogelijk verhuren, zodat uw investering onmiddellijk geld opbrengt en niet te lang leeg staat.

Het compromis kan uitdrukkelijk voorzien dat de koper het pand al voordien mag gebruiken of zelfs verhuren. Toch raden wij een huurcontract dat ingaat voor het verlijden van de authentieke akte af, ook al mag de koper het pand al voordien gebruiken. Het is immers altijd mogelijk dat er nog iets misgaat met de verkoop. In dat geval zal hij als verhuurder moeten opdraaien voor de ontbinding van het lopende huurcontract. Een rekening die ernstig kan oplopen. Dit risico loopt u als koper best niet.

Wat wel kan, is dat de koper afspreekt met de verkoper dat deze laatste reeds de huurovereenkomst sluit met een bepaalde huurder. Na de verkoop wordt de koper als nieuwe eigenaar automatisch verhuurder.

Niets belet de koper al voor het sluiten van de authentieke akte een huurder te zoeken en met hem al een huurovereenkomst te sluiten die ingaat na het verlijden van de authentieke akte.

De koper kan wel enkel plaatsbezoeken regelen of een bordje ‘te huur’ uithangen, indien hij voor het sluiten van de akte de sleutels kreeg van de verkoper.

Risico?

Er bestaat altijd de mogelijkheid dat het verlijden van de notariële akte moet worden uitgesteld om de een of andere reden. Bovendien is het ook mogelijk dat de verkoop uiteindelijk niet plaatsvindt.

De oplossing bestaat erin om in de huurovereenkomst die voor de akte wordt afgesloten, een opschortende voorwaarde op te nemen. Die houdt in dat de huur enkel kan plaatsvinden vanaf het moment waarop de koper-verhuurder effectief eigenaar wordt van het pand. Een dergelijke voorwaarde biedt bescherming als de verkoop niet kan plaatsvinden door de schuld van de verkoper. Heeft de koper hier zelf aandeel in, dan loopt hij nog steeds het risico dat de huurder toch bij hem komt aankloppen voor een schadevergoeding.

Een veiligere oplossing is te werken met een huurbelofte. De koper kan een kandidaat-huurder al een huurbelofte laten tekenen vanaf een bepaalde datum. De eigenlijke huurovereenkomst wordt dan na het verlijden van de authentieke akte gesloten . De verhuurder houdt zijn handen in dat geval volledig vrij.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Aan- en verkoop van een onroerend goed van een persoon onder bewind

by Geen onderdeel van een categorie

Recent kreeg ik een vraag over de verkoop van een goed van een persoon onder bewind. Een aanleiding om aan dit onderwerp een blog te wijten. In deze bijdrage zoem ik in op de regeling die is voorzien wanneer een onbekwame meerderjarige, die onder bewind werd geplaatst, een onroerend goed wenst te verkopen of aan te kopen.

Beschermingsstatuut

Als beginsel geldt dat een meerderjarige persoon ten volle bekwaam is om alleen alle rechtshandelingen te stellen met betrekking tot zijn persoon en goederen. Toch zijn sommige meerderjarigen, ten gevolge van ziekte of ouderdom, niet meer in staat om hun vermogen of hun middelen zelf verder te beheren.  Om dit op te vangen, heeft de wetgever een wettelijk kader uitgewerkt. Vroeger bestonden er meerdere beschermingsstatuten, die evenwel aanleiding gaven tot onduidelijkheid en onzekerheid. Met de wet van 17 maart 2013 werd er in één beschermingsstatuut voorzien.

De rol van de bewindvoerder

Een bewindvoerder wordt aangesteld door de Vrederechter. Dit kan op verzoek van iedere belanghebbende partij, zijnde de zorgbehoevende zelf, een familielid, een buur, de huisarts, de Procureur des Konings, ….  De door de Vrederechter aangestelde bewindvoerder begeleidt de meerderjarige kwetsbare persoon bij persoonsgebonden aangelegenheden en bij het beheer van zijn vermogen en de staat van zijn goederen.

De belangen van de beschermde persoon staan altijd centraal, wat ook de omstandigheden of de transactie is. De Vrederechter zal in het vonnis opnemen voor welke handelingen de onbekwame nog alleen kan optreden en voor welke handelingen hij bijstand van een bewindvoerder nodig heeft. Op deze manier wordt een regeling op maat van de onbekwame uitgewerkt.

Voorafgaande machtiging door de Vrederechter

De aan- en verkoop van een onroerend goed door een onbekwame meerderjarige kan enkel na een voorafgaandelijke machtiging door de Vrederechter, op voorwaarde dat de onbekwame daarbij vertegenwoordigd wordt door een bewindvoerder. De bewindvoerder ontfermt zich over de aanvraag van deze machtiging. Hij zal de onbekwame persoon naderhand ook vertegenwoordigen bij de aankoop- of verkooptransactie.

De aankoop van een onroerend goed

Vooraleer de onderhandse koopovereenkomst kan worden getekend, moet de bewindvoerder de machtiging van de Vrederechter verkrijgen. Het is raadzaam een schattingsverslag, waarin de waarde van het goed werd bepaald, mee in te dienen. Daarnaast moet zeer concreet worden beschreven waarom de aankoop voor de beschermde persoon noodzakelijk is. Redenen kunnen zijn een lange termijninvestering, nodig comfort/ levenskwaliteit of specifieke huisvestingsbehoeften voor de beschermde persoon. Deze documenten helpen de Vrederechter te beslissen in het belang van de beschermde persoon. Indien de machtiging wordt verleend, kan de koopovereenkomst ondertekend worden, waarna verdere notariële afhandeling kan geschieden.

De verkoop van een onroerend goed

De openbare verkoop

Ook voor de verkoop van een onroerend goed moet de Vrederechter machtiging verlenen.  Bij het verlenen van de machtiging zal de Vrederechter een notaris aanduiden, die belast wordt met de openbare verkoop van het goed. De wetgever gaat ervan uit dat de openbare verkoop het meest transparant is. De notaris neemt de organisatie van de openbare verkoop op zich. De bewindvoerder zal daar aanwezig zijn, de prijs ontvangen, kwijting geven en er tenslotte de prijs beleggen. Het openbare karakter moet ervoor zorgen dat de verkoop correct verloopt.

Toch zijn er nadelen verbonden aan een openbare verkoop: de kosten zijn hoger dan bij een verkoop uit de hand. Bovendien bestaat de kans dat het goed wordt ingehouden bij gebrek aan belangstelling of aanvaardbare biedingen.

In de meeste gevallen zal de bewindvoerder opteren voor de uitzonderingsregeling (artikel 1193 van het Gerechtelijk Wetboek). Hij zal de Vrederechter vragen om het goed uit de hand te mogen verkopen.

De verkoop uit de hand mits machtiging

Dit is de meest gangbare praktijk, omdat de bewindvoerder of de familie de extra kosten en de risico’s verbonden aan een openbare verkoop willen vermijden. In dit geval moet men de Vrederechter er wel van overtuigen dat deze verkoopwijze aantrekkelijker is voor de beschermde persoon. Beslissende factoren zijn de aanlokkelijkheid van het aanbod dat de bewindvoerder bekomt en de aard van het onroerend goed. De kosten voor een openbare verkoop van een krotwoning of een onroerend goed met beperkte waarde staan per slot van rekening niet in verhouding tot de haalbare verkoopprijs.

Indien een kandidaat-koper een aanvaardbaar bod uitbrengt, zal de bewindvoerder een verzoek om machtiging tot onderhandse verkoop aan de Vrederechter richten. De bewindvoerder moet daarbij een ontwerp van de notariële verkoopakte alsook een schattingsverslag van een deskundige voorleggen. Deze documenten helpen de Vrederechter om het belang voor de beschermde persoon in te schatten. Hij kan ook bijkomende voorwaarden voor de verkoop opleggen. Indien de machtiging wordt verleend, duidt de Vrederechter een notaris aan die gelast wordt met het verlijden van de notariële akte.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

De ELUS-verkoop-formule

by Geen onderdeel van een categorie

ELUS Vastgoed is een vrij nieuw vastgoedkantoor in Kasterlee. Nu de eerste opdrachten succesvol blijken te zijn, lichten we graag de ELUS-verkoop-formule nog eens toe.

Snelle verkoop aan maximale prijs

Eigenaars die hun pand willen verkopen, willen dit graag zo efficiënt mogelijk doen. Bovendien willen zij een goede prijs verkrijgen. De ervaring leert dat de eerste weken de interesse in een pand het grootst is. Om hierop in te spelen, lanceerde ELUS Vastgoed haar unieke verkoop-formule. Dit originele concept past ELUS toe op residentieel vastgoed. Ondertussen heeft ELUS de eerste opdrachten achter de rug en de ervaring blijkt positief te zijn.

Deze manier van verkopen zorgt ervoor dat alle kandidaat-kopers dezelfde kans hebben om het vastgoed te kopen en dat de verkoper een maximale verkoopprijs krijgt, in lijn met de marktwaarde van het moment. Dit concept kan alleen voor eigendommen die nog niet te koop staan of werden gezet op de vastgoedmarkt. Ook renovatie-vastgoed komt niet in aanmerking.

Het doel van ELUS Vastgoed is ervoor te zorgen dat er voldoende interesse zal zijn en dat er een correcte prijs wordt geboden.

Een pluspunt is dat ELUS Vastgoed het gehele traject begeleidt. ELUS waarborgt ook dat alles zeer correct verloopt.

Hoe werkt de ELUS-verkoop-formule?

ELUS Vastgoed gaat in eerste instantie na of de te koop gestelde woning geschikt is. Vervolgens bepaalt ELUS de waarde van de woning, zodat de verkoper en ELUS samen een realistische, marktconforme richtprijs kunnen bepalen. ELUS zorgt voor een aantrekkelijke presentatie en een krachtige marketingcampagne gedurende een periode van 2 tot 3 weken vanaf de lancering. Gedurende deze periode kunnen kandidaat-kopers zich inschrijven voor een individuele rondleiding tijdens de bezoekdag. Na de bezoekdag krijgt elke kandidaat nog een paar dagen de mogelijkheid om na te denken over de prijs die zij wensen te bieden voor de woning. Alle biedingen worden voorgelegd aan de eigenaar, die uiteindelijk zelf kiest of en welk bod hij aanvaardt. Het gaat dus niet om een veiling waarbij kandidaten tegen elkaar moeten opbieden.

Opgelet ! Bindend bod

Voor de kandidaten is het uitgebrachte bod onvoorwaardelijk juridisch bindend. Daarom bereiden kandidaat-kopers, die er echt voor willen gaan, zich best zeer goed voor en overleggen ze voorafgaand met de bank welke financiering mogelijk is. Als de kandidaat-koper het contract niet kan naleven, zal hij immers een forfaitaire vergoeding moeten betalen. De eigenaar kan wel nog afzien van de verkoop, wanneer bijvoorbeeld de minimumprijs niet gehaald is.

Ook voordelen voor de koper

Voorbereid naar de bezoekdag

De bezoekdag(en) zijn voorafgaand bepaald. Kandidaat-kopers kunnen voor de bezoekdag de nodige inlichtingen inwinnen bij bank, notaris, architect of aannemer. Zij kunnen gemotiveerde kandidaten vergezellen tijdens de individuele rondleiding.

Iedereen kan een bod doen

Elke kandidaat die tijdens het bezoekmoment aanwezig was, kan een eenmalig schriftelijk bod uitbrengen en maakt kans om de woning te kopen.

Auteur: Tania Stouthuysen (BIV 511244) – Elus vastgoed – vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Elus vastgoed: basisrichtlijnen voor de koper

by Geen onderdeel van een categorie

Bent u op zoek naar uw volgende woning. Neem dan 5 minuten leestijd. Bij Elus vastgoed willen wij dat u correct van start gaat. Het maakt niet uit of u op zoek bent naar uw eerste aankoop, een nieuwe thuis of een investeringspand. Elus geeft u graag haar expertise mee in een aantal makkelijk verteerbare basisrichtlijnen, zodat u :

  • tijd bespaart
  • het vakjargon goed begrijpt
  • strategisch te werk gaat
  • de beste prijs verkrijgt.

  1. Voorbereiding

De voorbereiding voor de aankoop van een woning bestaat uit meerdere facetten. Eerst moet u zorgvuldig uw financiën onder de loep nemen. U moet namelijk weten of u al dan niet een lening moet aangaan, of u budget hebt om te renoveren of klussen. Vooraleer u op zoek gaat, dient u ook uw eigen behoeften goed in kaart te brengen. Wat verwacht u van uw nieuwe thuis?  Op welke wijze moet de woning aansluiten bij uw levensstijl? Tenslotte moet u ook de criteria kennen op basis waarvan de waarde van een woning werd bepaald.

  1. Attesten, keuringen, vergunningen – bezichtiging woning

Beperk u niet tot een oppervlakkige bezichtiging. Zorg steeds dat u alle attesten en keuringsverslagen heeft ontvangen of minstens heeft  kunnen inkijken, nog voor u een bod uitbrengt en de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent. Neem ook uw tijd om de woning grondig te bekijken en stel veel vragen over de staat van de woning en de omgeving.

  1. Een bod uitbrengen

Breng uw bod altijd schriftelijk uit. Vermeld eventuele (opschortende) voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening) en geef duidelijk aan of u al dan niet een definitief eindbod uitbrengt of ruimte laat voor onderhandeling.

Wees ervan bewust dat de eigenaar niet verplicht is om te verkopen, ook niet wanneer u instemt met de vraagprijs. Het afficheren van een vraagprijs is immers geen bindend aanbod; het is slechts een uitnodiging om te onderhandelen. Wanneer er meerdere kandidaat-kopers zijn, is hij gerechtigd te verkopen aan een kandidaat-koper die een lagere bod heeft uitgebracht. Of helemaal niet.  Hij is dus volledig vrij om al dan niet te verkopen en aan wie hij wil.

Let wel op !  Wanneer de eigenaar-verkoper tijdens de onderhandelingen een concreet aanbod aan een kandidaat-koper doet, is dat bindend. Dit is bijvoorbeeld het geval, wanneer hij een concreet tegenbod uitbrengt. Maar ook hier weer opgelet: wanneer een vastgoedmakelaar u laat weten dat de eigenaar vermoedelijk een bepaald bedrag zal aanvaarden, is dit weer niet bindend.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed – Vastgoedmakelaar Kasterlee

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Het postinterventiedossier verplicht?

by Geen onderdeel van een categorie

Bij de verkoop van een woning of appartement bent u als verkoper in de meeste gevallen verplicht om een postinterventiedossier (PID) voor te leggen aan de koper.  Wanneer is het verplicht en wat indien er geen dossier voorhanden is ?

Wat is het precies?

Het is in principe het technisch dossier van uw woning, waarin de eigenaar van een gebouw een aantal belangrijke documenten verzamelt, zoals alle vergunningen, adviezen, keuringen, plannen, …. Daarmee geeft u de toekomstige koper van uw woning alle informatie en documenten die hij later nodig heeft bij eventuele werken aan het gebouw.

Het PID bevat op zijn minst:

  • plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties (cv, sanitair, elektriciteit, …)
  • aanduidingen van (ingewerkte) nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie, …) en verborgen gevaren
  • een lastenboek met overzicht van de gebruikte materialen
  • instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties
  • eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen
  • de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.

Kortom, alle informatie die nuttig is om de veiligheid en de gezondheid te garanderen van de personen die werkzaamheden uitvoeren, zoals onderhoud, herstellingen en verbouwingen. De plannen en aanduidingen moeten wel overeenkomen met de werkelijke uitvoering van de bouwwerken.

Het postinterventiedossier is verplicht

Het postinterventiedossier hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop.

Als verkoper bent u bijgevolg verplicht om een PID voor te leggen aan de koper van gebouwen

  • waarvan de bouw is aangevat na 1 mei 2001
  • of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.

Verplicht voor kleinere werken?

Er is een beperkt PID nodig indien het gaat om werken die betrekking hebben op de structuur, de essentiële elementen van het pand of indien er door de werken een situatie ontstaat die gevaarlijk kan zijn. Bijvoorbeeld: bij het aanleggen van nieuwe elektrische leidingen of bij het uitbreken van een muur.

Wanneer moet het overhandigd worden ?

Bij het verlijden van de authentieke akte. Bij een verkoop op plan moet de verkoper het PID overhandigen bij de voorlopige oplevering.

Wie staat in voor de opmaak?

Bij bouw- of verbouwingswerken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, maakt de veiligheidscoördinator of aannemer het PID op en vult hij het verder aan. Gaat het om kleinere verbouwingswerken, dan is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor de verdere aanvulling van alle stukken in het PID.

In een appartement wordt meestal een afzonderlijk PID opgesteld voor de gemeenschappelijke delen en een afzonderlijk PID voor ieder privatief deel. Enkel het PID van de privatieve delen wordt aan de koper overhandigd. Het PID van de gemeenschappelijke delen wordt bewaard door de syndicus.Opgelet: de verplichting om het PID op te splitsen geldt pas voor dossiers die na 30 april 2006 zijn afgeleverd.

Kan de verkoop plaatsvinden als het dossier ontbreekt?

Strikt genomen blijft de verkoop ook zonder PID geldig. Dek u als verkoper dan wel in door uitdrukkelijk in het compromiste vermelden dat ‘het postinterventiedossier ontbreekt hoewel dit wettelijk verplicht is’. Evenwel leidt dit bij verkoop vaak tot discussie.

De koper eist toch een PID

De koper kan nadien immers geconfronteerd worden met ernstige problemen en aansprakelijkheden indien hij later nog werken wil laten uitvoeren aan het pand.

Daarom eist de koper wel eens dat in de authentieke akte wordt vermeld dat de verkoper aansprakelijk is, indien er nadien problemen opduiken. Als verkoper is dit een onzekere, ongewenste situatie.

Retroactief opmaken

In het compromis kan expliciet worden vermeld dat er retroactief een PID zal worden opgemaakt. Dit moet uiteraard nog mogelijk zijn aan de hand van de plannen of door navraag bij de betrokken aannemers. Laat het altijd opmaken door een veiligheidscoördinator. Op kosten van de verkoper.

Vervangt de woningpas het postinterventiedossier?

Neen. Het postinterventiedossier maakt geen deel uit van de woningpas.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Basisrichtlijnen voor kopers

by Geen onderdeel van een categorie

Bent u op zoek naar een woning? Neem dan 5 minuten leestijd, zodat u goed beslagen het ijs op gaat. Het maakt niet uit of u op zoek bent naar uw eerste aankoop, een nieuwe thuis of een investeringspand.

Ik geef u graag onze expertise mee in een aantal makkelijk verteerbare basisrichtlijnen, zodat u :

  • tijd bespaart
  • het vakjargon goed begrijpt
  • strategisch te werk gaat
  • de beste prijs verkrijgt.

Wees goed voorbereid

Vooraleer u uw zoektocht begint, moet u uw huiswerk maken. De voorbereiding voor de aankoop van een woning bestaat uit meerdere facetten. Eerst moet u zorgvuldig uw financiën onder de loep nemen. U moet namelijk weten of u al dan niet (gedeeltelijk) een lening moet aangaan, of u budget hebt om te renoveren of klussen, en een marge kan inbouwen om te onderhandelen. Ga alvast bij enkele banken te rade, zodat u uw maximumbedrag kent en de voorwaarden van de bank. U dient ook uw eigen behoeften goed in kaart te brengen. Wat verwacht u van uw nieuwe thuis?  Op welke wijze moet de woning aansluiten bij uw levensstijl? Tenslotte moet u ook de criteria kennen op basis waarvan de waarde van een woning werd bepaald. Zo kan u, los van uw eigen financiële mogelijkheden, afleiden of een woning correct in de markt werd gezet.

Attesten, keuringen, vergunningen – bezichtiging woning

Beperk u niet tot een oppervlakkige bezichtiging van de woning. Zorg steeds dat u alle attesten en keuringsverslagen heeft ontvangen of minstens heeft  kunnen inkijken, nog voor u een bod uitbrengt en de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent. Neem uw tijd om de woning grondig te bekijken en stel veel vragen over de staat van de woning en de omgeving. Bij twijfel vraagt u best een tweede bezoek aan in aanwezigheid van een expert.

Een bod uitbrengen

Breng uw bod altijd schriftelijk uit. Vermeld eventuele (opschortende) voorwaarden; bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening, en geef duidelijk aan of u al dan niet een definitief eindbod uitbrengt of ruimte laat voor onderhandeling. Geef ook een concrete datum op tot wanneer uw bod geldig blijft. Neem die periode niet té lang.

Wees ervan bewust dat de eigenaar niet verplicht is om te verkopen, ook niet wanneer u instemt met de vraagprijs. Het afficheren van een vraagprijs is immers geen bindend aanbod; het is slechts een uitnodiging om te onderhandelen. Wanneer er meerdere kandidaat-kopers zijn, is hij gerechtigd te verkopen aan een kandidaat-koper die een lager bod heeft uitgebracht. Of helemaal niet.  Hij is dus volledig vrij om al dan niet te verkopen en aan wie hij wil.

Let wel op !  Wanneer de eigenaar-verkoper tijdens de onderhandelingen een concreet aanbod aan een kandidaat-koper doet, is dat wel bindend. Dat is bijvoorbeeld het geval, wanneer hij een concreet tegenbod uitbrengt. Maar ook hier weer opgelet: wanneer een vastgoedmakelaar u laat weten dat de eigenaar vermoedelijk een bepaald bedrag zal aanvaarden, is dit weer niet bindend.

Uiteraard helpen wij u graag bij elke stap.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.