Huis verkopen, maar er nog een tijdje blijven wonen

Het gebeurt vaker dat de verkoper na het ondertekenen van de notariële akte nog een aantal maanden gratis in de verkochte woning wil blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat hij nog geen geschikte woning heeft gevonden of omdat de geplande renovaties of nieuwbouwwoning later klaar zijn dan aanvankelijk gepland.  Als de koper hiermee akkoord gaat, zal hij daar op worden belast. Een woordje uitleg.

Goede afspraken

Verkoper en koper zoeken in de meeste gevallen een flexibele oplossing om een tijdelijke situatie te overbruggen. Zij doen er goed aan om zowel in de onderhandse verkoopovereenkomst als in de notariële akte hun afspraken vast te leggen. Om later vervelende situaties te vermijden, doen ze dit best op een weloverwogen wijze.
Vermeld nooit ‘huur’, want dan zijn de dwingende regels van woninghuur van kracht. Spreek wel over ‘bezetting door de verkoper’. In het vakjargon spreekt men van een ‘bezetting ter bede’, een tijdelijk contract in afwachting van de definitieve bestemming van het goed. Maak ook afspraken over de kosten en lasten die de verkoper moet blijven betalen in de tussenperiode en over wie mogelijke schade moet vergoeden. Het spreekt voor zich dat de verkoper zijn verbruik van de nutsvoorzieningen blijft betalen. Maar bepaal wie de kosten van welke herstellingen draagt.

Vernoem tevens dat de verkoper de verplichting heeft via een aansprakelijkheidsverzekering zijn aansprakelijkheid bij het gebruik van het pand te dekken. Doch ook de koper moet zich als eigenaar verzekeren.

Vergeet niet in de akte te formaliseren tegen welke specifieke datum de verkoper de woning moet verlaten. Meestal wordt in de akte ook vermeld dat wanneer de verkoper vrijwillig weigert om tegen die datum het pand te verlaten, de koper onmiddellijk aan de hand van de koopakte een deurwaarder kan inschakelen om de koper uit te zetten. De kosten van zulke uitzetting zijn ten laste van de verkoper.

Plaatsbeschrijving

Het is bedachtzaam om een grondige plaatsbeschrijving op te stellen, waarin partijen noteren in welke staat het goed zich bevond bij het verlijden van de authentieke akte. De verkoper moet er immers over waken dat het huis op het einde van het gebruik in dezelfde toestand wordt afgeleverd als bij het afsluiten van de koopovereenkomst.

De verkoper betaalt een bezettingsvergoeding

Doorgaans spreken koper en verkoper een bezettingsvergoeding af voor de maanden dat de verkoper nog in de verkochte woning blijft wonen. De koper zal er in zijn personenbelasting op worden belast zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten. Voor de maanden dat de koper reeds eigenaar is, vermeldt hij het pro rata bedrag van het kadastraal inkomen van de woning in zijn belastingaangifte. Het KI wordt geïndexeerd en verhoogd met 40 procent. Het bekomen bedrag wordt toegevoegd aan de andere inkomsten van de belastingplichtige en belast tegen progressieve belastingtarieven.

De verkoper betaalt geen bezettingsvergoeding

Het gebeurt vaker dat de verkoper nog een tijd blijft zonder vergoeding aan de koper te betalen. Meestal wordt die verrekend in de aankoopprijs. De koper betaalt dan bij het verlijden van de akte een lagere aankoopprijs. De koper moet er zich echter van vergewissen dat hij registratierechten zal moeten betalen op de last dat de verkoper nog enkele maanden in de verkochte woning mag blijven wonen. Sinds 2015 accepteert de fiscus immers niet meer dat men die extra aanslag wil vermijden door in de akte de vermelding ‘de bezettingsvergoeding is inbegrepen in de prijs’ op te nemen. In de akte moet deze last worden geschat. Zo niet, zal de fiscus deze last per maand waarderen op 4% x 1/12 van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom!  De enige uitzondering hierop is wanneer het verschil tussen de datum van de betaling van de aankoopprijs en die van de ingenottreding van de koper minder dan een maand bedraagt.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

IMG_0140

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

  1. hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
  2. hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
  3. hij mag er de vruchten van innen. ;
  4. hij mag deze zaken beheren;
  5. hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

  1. bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
  2. hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
  3. hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
  4. hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
  5. wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
  6. bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

  • door het overlijden van de vruchtgebruiker
  • door het verstrijken van de termijn
  • door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
  • door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
  • door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

  1. indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
  2. hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
  3. wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

IMG_0645 kopie

Verplichte vermelding van herstelvorderingen in de verkoopakte

In het Vlaams Gewest kreeg de notaris er – sinds 1 januari 2021 – een extra consultatie- en informatieplicht bij, vervat in artikel 3.51, lid 4 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Die impliceert dat de notaris sinds begin dit jaar het register van herstelvorderingen moet raadplegen wanneer een zakelijk recht op een onroerend goed wordt overgedragen. Het blijft echter niet bij een consultatieplicht. De notaris heeft tevens een informatieplicht: de informatie die hij in het register van herstelvorderingen heeft teruggevonden, moet hij in de verkoopakte opnemen. Ook wanneer het register geen informatie over het pand zou bevatten, moet hij het ontbreken daarvan in de akte vermelden.

Wat is eigenlijk een herstelvordering?

Elke woning in het Vlaams Gewest moet voldoen aan minimale kwaliteitsnormen op het gebied van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. De gemeenten en de Vlaamse Overheid voeren controles uit en de burgemeester kan een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. Wie een verkrotte woning verhuurt, te huur of ter beschikking stelt, maakt zich schuldig aan krotverhuur. Dit is strafbaar. De strafbaarstelling is enkel gericht op de verhuur van het pand. Wanneer een verhuurde woning geïnspecteerd wordt en er gebreken worden vastgesteld die een veiligheids-, gezondheidsrisico of het ontbreken van basiscomfort inhouden, stelt de woninginspecteur een proces-verbaal op dat naar het parket wordt gestuurd. Via de herstelvordering van de woninginspecteur weet de eigenaar welke gebreken de woning vertoont. Wanneer de eigenaar de woning niet laat voldoen aan de minimaale kwaliteitsnormen, loopt hij het risico dat ie veroordeeld wordt door de rechter. Indien er meerdere eigenaars of veroordeelden zijn, zijn zij hoofdelijk gehouden tot uitvoering van de herstelvordering.

Er zijn drie denkbare herstelvorderingen:

  • een veroordeling tot herstellen van de gebreken – enkel wanneer de woning daarvoor in aanmerking komt
  • een veroordeling tot afbraak van het pand
  • een herbestemming van het pand naar een niet-woonfunctie.

Slechts wanneer de rechter vaststelt dat de woning niet in aanmerking komt voor de uitvoering van herstelwerken, bijvoorbeeld wanneer de woning getroffen is door een stedenbouwkundige inbreuk, treedt de alternatieve herstelmaatregel – herbestemming of sloop – in werking. In beide gevallen zal er geen sprake meer zijn van een woonfunctie.

Register van herstelvorderingen

Een herstelvordering wordt opgetekend in het register van herstelvorderingen. Dit is een lijst van alle panden waarvoor een herstelvordering werd opgelegd en waarvan men nog niet heeft vastgesteld dat die herstelvordering werd verwezenlijkt.  Ook het voorwerp van de herstelvordering kan men daar raadplegen: het herstel van alle gebreken, de sloop of de herbestemming. Het register wordt aangevuld door de wooninspectie.

Het register van herstelvorderingen moet door het Agentschap Wonen-Vlaanderen actief openbaar worden gemaakt en is terug te vinden via https://www.wonenvlaanderen.be/woningkwaliteit/register-van-herstelvorderingen

Verkoop van de woning: herstelvordering blijft bij de woning

Nadat een herstelvordering werd uitgebracht, kan de eigenaar de woning nog steeds verkopen, bijvoorbeeld aan iemand die de woning wil afbreken of restaureren. De verkoper is verplicht om de kandidaat-koper op de hoogte te stellen van de herstelvordering voorafgaand aan de totstandkoming van de onderhandse verkoopovereenkomst. In de onderhandse verkoopovereenkomst moet hierover een clausule worden opgetekend. Heeft de eigenaar nagelaten de kandidaat-koper in te lichten, dan kan deze laatste voor de burgerlijke rechtbank een vordering tot vernietiging van de koop instellen, onder voorbehoud van een eventuele schadevergoeding voor meerdere schade. Indien deze informatie alsnog wordt meegedeeld bij het verlijden van de authentieke akte en de koper daarbij verzaakt aan de vordering tot vernetiging, kan hij zich niet meer beroepen op deze sanctie.

Afzonderlijke notariële akte nodig

Een eigenaar die veroordeeld werd, blijft verantwoordelijk voor de herstelling en de eventuele dwangsommen. De nieuwe eigenaar is verplicht om het herstel door de veroordeelde toe te staan. Daarom wordt op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, een afzonderlijke akte opgemaakt, waarin de verplichting tot uitvoering van de herstelwerken wordt opgenomen en tevens wordt vermeld dat de nieuwe eigenaar de verbintenis aangaat om de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de uitvoeringskosten te vergoeden. De kosten voor de opmaak van deze afzonderlijke akte zijn ten laste van de verkoper. Bovendien is de notaris verplicht om het register van herstelvorderingen te consulteren, om na te gaan of er een herstelmaatregel is opgelegd. Het resultaat van die opzoeking moet nu vermeld worden in de authentieke verkoopakte.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

IMG_2543

Ken het verschil tussen prijs en waarde !

Meer dan 100 jaar geleden deed Oscar Wilde de geweldige uitspraak: ‘Mensen kennen van alles de prijs, maar van niets de waarde’. Wat mij betreft is de inhoud van deze uitspraak actueler dan ooit in het vastgoedgebeuren. Bij transacties worden de begrippen ‘waarde’ en ‘prijs’ te pas en te onpas door elkaar gehaald. Of erger nog: aan elkaar gelijkgesteld. Ik probeer in dit artikel het verschil te verduidelijken; als vastgoedmakelaar ondervind ik dat het zeer moeilijk is om daar klaarheid over te scheppen bij beide partijen. Te meer omdat er meer en meer online waarderingstools opduiken die onbetrouwbaar zijn.

Waarde is de uitkomst van een waarderingsproces. In een waarderingsproces wordt op een zo correct mogelijke wijze de waarde van een onroerend goed gekwantificeerd door middel van een uitgebreide analyse van verschillende factoren die van invloed zijn.

De waarde van een eigendom an sich is evenwel niet hetzelfde als de marktwaarde. De marktwaarde wordt enerzijds bepaald in vergelijking met de prijzen die bij onderhandse verkopingen in normale omstandigheden werden verkregen voor panden met dezelfde kwaliteit en met een vergelijkbare ligging. Anderzijds is het correct (in)schatten afhankelijk van een reeks marktbeïnvloedende factoren. Als je weet dat 1/de vastgoedmarkt een niet-geregulariseerde markt is bestaande uit vele deelmarkten, 2/elk onroerend goed uniek is, en 3/de marktomstandigheden voortdurend wijzigen, begrijpt u dat het niet eenvoudig is om tot een betrouwbaar resultaat te komen en dat kennis en ervaring onontbeerlijk zijn.

Welke factoren spelen onder andere een rol bij een marktwaardebepaling?

– Of er veel of weinig vraag is naar een type eigendom;
– Eventuele schaarste of een krimpend aanbod;
– De verhandelbaarheid (ongunstig bodemattest, ondergrond, erfdienstbaarheden, opname in leegstandsregister, bouwovertredingen, lopend rechtsgeding, …);
– Specifieke kenmerken zoals ligging, oriëntatie, uitzicht, oppervlakte, indeling, onderhoud, comfort, …);
– Ruimtelijke en stedenbouwkundige mogelijkheden;
– Vorderingen en voorschriften van de overheid (milieubescherming, erfgoed, woon- en bouwverordeningen, …)
– Geldende economische & financiële marktsituatie (premies, rentevoet, fiscale gevolgen, …);
– Vraag en aanbod in de algemene zin en in de vastgoedmarkt in het bijzonder.
– ….

Verkopende en kopende partij vormen zich een eigen oordeel over de waarde van een eigendom en komen vaak tot verschillende inzichten. Meestal ligt het probleem bij de ongelijke mate waarin verkoper (in meerdere mate) en koper (in mindere mate) zijn geïnformeerd.

De prijs tenslotte is de resultante van onderhandelingen tussen de partijen. De hoogte van de prijs hangt af van een groot aantal factoren, zoals de waarde van het onroerend goed, belangen van de uiteindelijke koper, het aantal kandidaat-kopers en de onderhandelingspositie. Op te merken valt dat de prijs die voor een goed betaald wordt niet noodzakelijk overeenkomt met de waarde. Een koper kan immers om velerlei redenen bereid zijn een hogere prijs te geven dan de bepaalde waarde. Omgekeerd kan een verkoper in bepaalde omstandigheden bereid zijn of verplicht zijn een lagere prijs te aanvaarden.

Begripsmatig zijn waarde en prijs dus verschillend.


Prijsbepaling

Voordat je van plan bent jouw woning op de markt te zetten, is het belangrijk om een degelijke waardebepaling van uw eigendom te laten maken. Daarmee bedoel ik geen ruwe schatting online of op basis van ‘geruchten’ of een buikgevoel over prijzen van woningen in de buurt. Het systematisch overlopen van de vraagprijzen voor gelijkaardige woningen in de buurt is als basis voor een waardebepaling onvoldoende en misleidend. Dit is veeleer een aanvoelen dan een schatting. Vergelijkingspunten kunnen relevant zijn als het pand nagenoeg identiek is, in dezelfde buurt gelegen en ook nog eens eenzelfde staat van onderhoud zou hebben gehad. Zaken die in de praktijk zelden voorkomen uiteraard. Kies dus steeds voor een gedegen schatting vooraleer je je vraagprijs vooropstelt.

Om een woning binnen een redelijke termijn en tegen een gepaste prijs te verkopen, is het belangrijk om vanaf aanvang een correcte prijs te bepalen, te rechtvaardigen en ook aan te houden, want hij is rechtvaardig. Een té lage prijs zorgt voor financiële schade. Een te hoge prijs (psychologische drempel) heeft tot gevolg dat de woning te lang op de markt blijft en dat de prijs uiteindelijk aanzienlijk en meerdere malen zal moeten zakken. In vakjargon zeggen wij dat de woning ‘verbrand’ is; ze heeft geen aantrekkingskracht meer en zal uiteindelijk wel verkocht geraken, maar tegen een lagere prijs dan de realistische marktconforme prijs die de eigenaar aanvankelijk had kunnen krijgen.

Wat vooral niet doen!

Bepaalde eigenaar-verkopers bepalen de verkoopprijs op basis van hun eigen aankoopkosten, enkele jaren voordien, plus uitgevoerde werken, vermeerderd met de inflatie, en dan naar boven toe afronden, een kleine marge toevoegen én een onderhandelingsmarge toevoegen van zo’n 15 procent. Zo werkt het helaas niet.

Op zijn beurt rekent de koper op een heel andere wijze: bij de vraagprijs moet hij nog een aantal aankoopkosten tellen, eventueel renovatiekosten en leningskosten en voorziet hij een kleine onderhandelingsmarge. Zo komt hij tot de prijs die hij bereid is te betalen.

Tussen beide berekeningswijzen gaapt een kloof.

Welke fouten maken eigenaars doorgaans bij het bepalen van de vraagprijs van hun eigendom?
– De aankoopprijs van de volgende woning de verkoopprijs van de huidige woning laten bepalen;
– De prijs bepalen op basis van advertentieprijzen van panden uit de buurt;
– Niet voldoende objectiviteit aan de dag leggen en onvoldoende rekening houden met zowel de positieve als negatieve elementen van de woning.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

IMG_0152 kopie

Registratiebelasting (verkooprechten) meenemen

Wie in Vlaanderen een bestaande woning koopt, betaalt daar registratierechten op. Het standaardtarief bedraagt 10 procent; koopt u een eigen en enige woning aan, dan is een verlaagd tarief van 6% van toepassing. Indien u eerder een gezinswoning aankocht, dan kan u – indien u aan een aantal voorwaarden voldoet – de daarop betaalde registratierechten ‘meenemen’, dit wil zeggen in mindering brengen op het verkooprecht dat u op de aankoop van de volgende woning moet betalen.

Geplafoneerd

Vanaf 1 januari 2021 stijgt het maximaal meeneembaar bedrag naar 13.000 euro. U kan echter nooit méér registratierechten meenemen dan u voor uw vorige gezinswoning betaalde. Betaalde u bij uw vorige aankoop bijvoorbeeld 11.000 euro registratiebelasting, dan wordt dat uw plafond.
Het omgekeerde kan zich ook voordoen: de eerste keer betaalde u bijvoorbeeld 11.000 euro en de tweede keer maar 10.000 euro. U recupereert dan slechts 10.000 euro. Het bedrag dat overblijft kan u overdragen naar een eventuele volgende aankoop.

Beperkingen

Er gelden nog een aantal beperkingen wanneer u gebruik wilt maken van het systeem van de meeneembaarheid:
• Het door u mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht van de verkochte woning;
• Het door u mee te nemen verkooprecht wordt tevens beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht op de nieuwe woning;
• Het maximumbedrag van 13.000 euro wordt daarbovenop beperkt in verhouding tot de fractie die u bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed;
• Aanvullende rechten of bijrechten zijn niet meeneembaar.

Voorwaarden

Hoe kan het anders, aan het systeem van meeneembaarheid zijn voorwaarden verbonden. Voor elke medekoper worden die voorwaarden apart beoordeeld. Wie aan alle voorwaarden voldoet, kan van het systeem van de meeneembaarheid genieten. Wie niet voldoet, komt niet in aanmerking.

Beide woningen (of bouwgrond) moeten in het Vlaamse Gewest liggen. Wanneer u een woning hebt gekocht in Wallonië of Brussel en u naar daar verhuist, geldt de meeneembaarheid niet. In die regio’s bestaat het systeem van de meeneembaarheid niet; er bestaan wel andere voordelen waar we hier niet verder op ingaan.
Op uw huidige gezinswoning – die u moet verkopen – heeft u verkooprechten betaald en u moet een natuurlijk persoon zijn. De aankoop en verkoop moeten zuiver zijn; er moet een echte prijs worden betaald. Verder geldt een bewoningsplicht van 18 maanden in uw oude woning.

Meeneembaarheid door verrekening

We spreken van meeneembaarheid door verrekening wanneer de nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de eerste woning. In dit geval moet de koper in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de verkoop van de eerste woning er zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad. De aankoop van de nieuwe gezinswoning of bouwgrond moet plaatsvinden binnen de twee jaar na verkoop van de eerste woning. De koper moet binnen de twee jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond), te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte, zijn hoofdverblijfplaats nemen in de nieuwe woning.

Meeneembaarheid door teruggave

In dit geval wordt de nieuwe woning of bouwgrond aangekocht voor de verkoop van de eerste woning. De koper moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de aankoop van de nieuwe woning zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad in de eerste woning. De verkoop van de eerste gezinswoning moet plaatsvinden binnen de twee jaar na aankoop van de nieuwe woning. Wanneer de nieuwe woning nog moet opgericht worden (bouwgrond) bedraagt die periode vijf jaar. De koper moet binnen de twee jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond), te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte, zijn hoofdverblijfplaats nemen in de nieuwe woning.

Oude woning verkopen

Er moet dus een aankoop van een nieuwe gezinswoning én een verkoop van uw oude gezinswoning plaatsvinden. Die verkoop mag voor of na de aankoop van de nieuwe woonst vallen. U heeft daar een termijn van twee jaar de tijd voor, ingaand op de datum van het verlijden van de authentieke akte van de nieuwe woonst. Indien uw oude woonst al werd verkocht voor de nieuwe aankoop, kan u de eerder betaalde registratierechten onmiddellijk in mindering brengen. Gebeurt de verkoop evenwel nadien, dan moet uw notaris een verzoekschrift indienen om de te veel betaalde belasting terug te vragen. Houdt er rekening mee dat het wel even duurt voor het bedrag is teruggestort.

Bouwgrond

De recuperatie van de verkooprechten bij de aankoop van een bouwgrond kan enkel worden toegepast op de registratiebelasting die verschuldigd is op de grondwaarde. Ze kunnen niet in mindering worden gebracht van de btw die u verschuldigd bent op de woning die na de aankoop wordt gebouwd. Wanneer het opnieuw verkochte onroerend goed bij de aankoop een bouwgrond was, kan van de meeneembaarheid worden genoten. Op het moment van de verkoop of verdeling zal op deze bouwgrond wel een woning moeten zijn gebouwd die de hoofdverblijfplaats was van de verkoper. De btw verschuldigd op de nieuwbouwwoning is niet meeneembaar.

Nieuwbouw

Als de grond onder het stelsel van de registratierechten valt, kunt u de meeneembaarheid gebruiken. Dat is wel enkel voor de grond, niet voor de btw (21%) op de nieuwbouwwoning. Bij een nieuwbouw of een aankoop op plan hebt u wel meer tijd, namelijk 5 jaar, om uw oude woning te verkopen.

Wanneer komt u niet in aanmerking

Wanneer u een tweede verblijf, een garage of een opbrengsteigendom aankoopt, kan u niet genieten van de meeneembaarheid. U moet immers effectief in uw nieuwe eigendom gaan wonen. Ook als u geen registratierechten betaalde op uw eerste woning, bijvoorbeeld omdat u deze verkreeg via erfenis of schenking, komt u niet in aanmerking.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Bod ondertekend, geen akkoord over elementen in het compromis

In mijn vastgoedpraktijk kruisen allerlei (juridische) kwesties mijn pad. Bij één van de laatste vastgoedtransacties geraakten verkoper en koper, nadat het bod was aanvaard en ondertekend, het aanvankelijk niet eens over enkele substantiële voorwaarden in het compromis. De verkopende partij dreigde zelfs af te zien van verkoop.

We kijken even naar de theorie en rechtspraak

Een bod kan je omschrijven als een vast en precies voorstel tot contracteren, waarin alle ‘essentiële en substantiële’ elementen dienen te worden opgenomen, die na aanvaarding een contract worden. Omwille van bewijsredenen doet de kandidaat-koper  er goed aan zijn bod schriftelijk uit te brengen, zodat het akkoord ondubbelzinnig is.  Een sms kan worden beschouwd als een begin van bewijs voor de aan- of verkoop van een woning, maar is niet voldoende.

Voor de aankoop van een woning zijn de prijs en de beschrijving van het goed waarop het bod betrekking heeft essentieel. Wenst een kandidaat-koper bepaalde voorwaarden aan zijn bod te koppelen, welomschreven roerende goederen mee aan te kopen, of een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een financiering, op te nemen, dan worden die best ook onmiddellijk mee in het bod opgenomen.

Een opschortende voorwaarde leidt ertoe dat een bod als ‘onbestaand’ wordt beschouwd als aan de voorwaarde niet voldaan is. Een bod zonder opschortende voorwaarde kan niet meer worden herroepen. De verkoper kan bovendien een schadevergoeding eisen.

Wanneer een bod wordt aanvaard door de verkoper, komt in principe een verkoop tot stand. Bijgevolg is een bod niet vrijblijvend, en steeds bindend voor diegene die het uitbrengt. Om die reden vermeldt de kandidaat-koper best een geldigheidsduur van bijvoorbeeld één week. Doet hij dat niet, dan blijft zijn bod geldig. Ook indien de verkoper maanden na ontvangst nog zou aanvaarden.  Dus om te vermijden dat de kandidaat-koper lang in het ongewisse wordt gelaten en andere woningen misloopt, beperkt hij best de looptijd van zijn bod. Immers ook de verkoper heeft baat bij een beperking in tijd: de verkoop van zijn pand wordt niet al te lang geblokkeerd.   Wordt het bod binnen deze termijn niet aanvaard, dan vervalt het bod.

Zolang een bod geldig is, ligt de bal in het kamp van de verkoper. De kandidaat-koper biedt best niet tegelijkertijd op meerdere woningen, gezien hij het risico loopt dat meerdere biedingen tegelijkertijd worden aanvaard en hij al deze woningen zal moeten kopen. Zolang de verkoper zijn bod niet aanvaardt en niet tegengetekend heeft, kan de bieder het herroepen. Maar zodra hij het bod heeft aanvaard en tegengetekend, wordt het bod definitief en komt een verkoop tot stand. De bieder kan niet meer van mening veranderen en de verkoper mag niet meer ingaan op een bod met een hogere prijs of betere voorwaarden. Beide partijen zijn dus gebonden, tenzij beide partijen akkoord gaan om het bod te vernietigen.

Bod ondertekend, één van de partijen bedenkt zich

Het gebeurt wel eens dat een (ver)koper zich toch nog bedenkt na aanvaarding van het bod en wil afhaken. In dergelijk geval kan een (ver)koper vorderen dat de verkoop toch plaatsvindt of kan hij een schadevergoeding vragen. Hoewel de (ver)koper in dit laatste geval niet (ver)koopt, kan het bedrag van een schadevergoeding behoorlijk oplopen.

Bod ondertekend, partijen worden het niet eens over het compromis

Art. 1583 BW bepaalt dat de verkoop tussen partijen voltrokken is, zodra er consensus (overeenkomst) bestaat over het voorwerp en de prijs. Deze twee aspecten worden als ‘essentiële’ elementen van een verkoopovereenkomst gekwalificeerd. Het is bovendien algemeen aanvaard dat een verkoop om voltrokken te kunnen worden, eveneens impliceert dat de partijen het eens zijn over de door hen bepaalde ‘substantiële’ aspecten van de transactie. Dit zijn elementen die objectief van bijkomend belang zijn, maar door (één van de) partijen als doorslaggevend worden beschouwd en waarover in ieder geval een akkoord moet bestaan. De substantiële elementen van een verkoopovereenkomst betreffen bijvoorbeeld het verkrijgen van een bankkrediet, de toepassing van verlaagde registratierechten, de ondertekening van de notariële akte op korte termijn, de betalingsmodaliteiten, de datum van de eigendomsoverdracht en van de overdracht van de risico’s, het vroegtijdige bezit van het goed door de kopers, enz.

Volgens de traditionele rechtspraak dienen deze aspecten om ‘substantieel’ te kunnen worden, als dusdanig door de ene of de andere partij worden gekwalificeerd en dit vóór de ondertekening van het (aan)bod. Deze principes, die zowel door de algemene rechtsleer als in de rechtspraak zijn bevestigd, werden door twee arresten van het hof van beroep van Brussel in twijfel getrokken.

In een eerste arrest van 23 juni 2011 heeft het hof van beroep geoordeeld dat ‘het akkoord omtrent de prijs en het voorwerp soms niet volstaan om een verkoop te laten ontstaan, in het bijzonder wanneer de partijen zijn overeengekomen om een verkoopcompromis te ondertekenen en zij bijgevolg over de substantiële elementen van de verkoop dienen te onderhandelen. De aanvaarding van een onvolledig (aan)bod waarvan de onvolledigheid voortvloeit uit de omstandigheid dat in dit (aan)bod geen melding is gemaakt van de substantiële voorwaarden, leidt tot het ontstaan van een onvolledig akkoord, een kaderakkoord of een principeakkoord waaruit een verbintenis ontstaat om de onderhandelingen te goeder trouw voor te zetten’.

Op basis van dit arrest dient men te concluderen dat een ondertekend (aan)bod dat enkel over de prijs en het voorwerp gaat, per definitie onvolledig is, zodat dit document slechts tot een voltrokken verkoop kan leiden op voorwaarde dat de partijen, na de ondertekening van dit (aan)bod, tot een akkoord komen over alle “substantiële” elementen van de transactie.

In casu heeft het hof geoordeeld dat de ondertekening van een verkoopcompromis als een “substantieel” element diende te worden beschouwd, gelet op het bestaan van e-mailverkeer tussen de partijen over de ondertekening van een dergelijk compromis na de datum van het (aan)bod.

In een tweede arrest van 18 november 2011 heeft het hof van beroep zijn standpunt bevestigd en bijgevolg geoordeeld dat: ‘(…) het feit dat na de overeenkomst (…) een akkoord over de prijs (…) en het voorwerp (…) zou kunnen bestaan, niet voldoende is om de verkoop te voltrekken’. Meer nog: ‘Het contractuele proces met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gebeurt in het algemeen in verschillende stappen waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van hun akkoord bepalen. Dit akkoord is niet altijd alleen afhankelijk van het voorwerp en de prijs, maar kan ook afhankelijk zijn van andere elementen waarover de partijen hun akkoord wensen te geven, met als gevolg dat deze aspecten een essentieel of substantieel karakter hebben. Dit kan de volgende aspecten betreffen: de betalingsmodaliteiten, de eigendomsoverdracht, de hypothecaire, stedenbouwkundige toestand, (…), de ondertekening van een compromis (dat vaak de gelegenheid vormt om de essentiële aspecten van de verkoop te bepalen), (…)’.

Volgens deze twee arresten is een akkoord over de prijs en het voorwerp onvoldoende om te kunnen besluiten dat de verkoop voltrokken is. Een dergelijk document is enkel een verbintenis om te goeder trouw te onderhandelen over een gesloten akkoord. Dergelijke rechtspraak heeft tot gevolg dat men dient te controleren wat na de ondertekening van het (aan)bod is gebeurd en bijgevolg of de partijen uiteindelijk tot een akkoord zijn gekomen over alle substantiële elementen van de verkoop.

Tegen deze rechtspraak werden in de rechtsleer een aantal kritieken geformuleerd, alsook werden door andere rechtbanken beslissingen in tegengestelde zin uitgesproken, die steunen op een meer traditionele opvatting van het consensuele karakter van de verkoop en de bewijskracht van de akte.  De meeste kritieken hebben betrekking op de juridische onzekerheid die uit deze recente rechtspraak van het hof van beroep te Brussel volgt van zodra één van de partijen, te kwader trouw en na de ondertekening van een (aan)bod, het bestaan van een ‘substantieel’ element van de verkoop zou kunnen aanvoeren dat bij gebrek aan akkoord, een voltrokken verkoop zou kunnen verhinderen.Ondanks deze kritische analyse dient men nochtans vast te stellen dat de twee bovenvermelde arresten van het hof van beroep te Brussel door een aantal rechtbanken in eerste aanleg zijn gevolgd.

Er wordt vaak verwezen naar beslissingen van de rechtbanken van eerste aanleg te Brussel en Nijvel die ook bevestigen dat bij onderhandeling over aspecten die voor de partijen als ‘substantieel’ worden beschouwd, die na de ondertekening van een (aan)bod zijn ontstaan, de verkoop tussen de partijen pas voltrokken is nadat een akkoord over alle deze ‘substantiële’ aspecten bestaat. In concreto gebeurt dit vaak in het stadium van het compromis. Deze rechtszaken zijn in het juridische debat van belang en de juridische raadgevers dienen de toekomstige beslissingen zeer aandachtig te volgen om te kunnen nagaan of er sprake is van een nieuwe algemene evolutie in de rechtspraak betreffende de totstandkoming van overeenkomsten, of of het enkel om geïsoleerde beslissingen gaat.

Ondertussen en omwille van de onzekerheid in de rechtspraak over de juridische kracht van een ondertekend (aan)bod waarbij de partijen alleen een akkoord over de prijs en het voorwerp hebben gesloten, dient het verkoop(aan)bod voorzichtig te worden geformuleerd.

Indien de partijen in het (aan)bod uitdrukkelijk een verwijzing naar de ondertekening van een compromis opnemen, bestaat er immers een groot risico dat bij gebrek aan ondertekening van een dergelijk verkoopcompromis, bijvoorbeeld wegens het ontbreken van een akkoord over een ‘substantieel’ element, na het (aan)bod, de rechter zal concluderen dat er geen voltrokken verkoop bestaat.

Het is bijgevolg in het belang van de beide partijen die bij de ondertekening van een (aan)bod de intentie hebben om definitief te worden verbonden, om dit (aan)bod voldoende gedetailleerd te formuleren, alsook in het (aan)bod melding te maken van de juridische waarde die zij aan het (aan)bod wensen te geven.

De nauwkeurigheid van de inhoud van het (aan)bod en in het bijzonder van alle aspecten die door een partij als ‘substantieel’ zouden kunnen worden gekwalificeerd, heeft als voordeel dat de partijen minder geneigd zullen zijn om de verkoop in een latere stadium te verhinderen, door het te kwader trouw en na het (aan)bod aanvoeren van een nieuw ‘substantieel’ aspect.

Bovendien hebben de partijen om ervoor te zorgen dat hun intentie tegenover de rechter zo duidelijk mogelijk is geformuleerd, er eveneens belang bij om in het (aan)bod een uitdrukkelijke vermelding op te nemen dat de verkoop onmiddellijk voltrokken is zodat de ondertekening van het compromis, indien een dergelijke stap is voorzien, niet als een ‘substantieel’ element dient te worden beschouwd.

Conclusie

Breng niet overhaast een bod uit, maar overweeg de gevolgen goed en vermijd zo een mogelijke financiële kater of een bittere juridische strijd.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Recht van voorkoop wegens leegstand: moet ik als koper ongerust zijn?

Omdat we veel vragen krijgen van verontruste geïnteresseerden over één van onze panden, zoemen we in op leegstand en voorkooprecht.

Wanneer is er leegstand?

Als een pand gedurende 12 opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt of bewoond wordt door een gezin of een alleenstaande is er sprake van leegstand. Wanneer een woning wordt opgenomen in het leegstandsregister wordt de eigenaar daarvan verwittigd via een aangetekend schrijven. De woning wordt uit het register geschrapt wanneer ze gedurende zes maanden weer bewoond is. Leegstand is overigens geen synoniem van onbewoonbaarheid.

Leegstandsheffing

In heel wat Vlaamse gemeenten moet de eigenaar een leegstandsheffing betalen. De gemeente bepaalt het bedrag. Er geldt een minimum, maar geen maximum. In veel gemeenten stijgt de heffing jaarlijks tot een bepaald plafond is bereikt. De leegstandsbelasting is ten laste van de volle eigenaar van het pand of de houders van een zakelijk recht. Als er meerdere eigenaars zijn betalen ze elk een deel van de heffing volgens het aandeel dat ze in het pand bezitten. Opgelet, elkeen kan hoofdelijk aangesproken worden voor het gehele bedrag, indien één van de eigenaars niet betaalt.

Voorkooprecht

Er rust een recht van voorkoop op elke woning die opgenomen is in het leegstandsregister en die de gemeente heeft ingevoerd in het e-voorkooploket dat door de Vlaamse Landmaatschappij wordt beheerd. Dit betekent dat bepaalde instanties, zoals de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de Sociale Huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel het OCMW, gedurende een beperkte tijd het recht hebben om bij een verkoop de woning bij voorrang aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Een derde, titularis of begunstigde van het voorkooprecht, doorkruist dus de transactie tussen twee partijen, waarbij deze derde zich vòòr de kopende partij stelt. Wanneer de verkoper een bod heeft ontvangen van een kandidaat-koper, is hij verplicht om aan de begunstigde(n) van het voorkooprecht de woning te koop aan te bieden tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als die waaraan de kandidaat-koper de woning wil kopen. De begunstigde van het voorkooprecht zal dit recht niet kunnen uitoefenen indien hij nog bijkomende voorwaarden stelt. Hij kan enkel zijn voorkooprecht handhaven indien hij instemt met de contractsvoorwaarden zoals onderhandeld tussen de verkoper en de kandidaat-koper.

Sociaal beheersrecht

Onder bepaalde voorwaarden kan de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheersrecht krijgen over woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen.

Gevolgen voor wie een woning koopt die in het leegstandsregister staat

Wie dergelijke woning koopt, kan onder een aantal voorwaarden een vermindering van registratierechten bekomen.
Als de koper bij familie of vrienden leent om zulke woning te renoveren, kan hij jaarlijks een belastingvermindering genieten op het ontleende bedrag.
Bij verkoop ligt de verantwoordelijkheid voor de leegstandsheffing vanaf de ondertekening van de akte wel bij de koper. Als nieuwe eigenaar kunt u in de regel een vrijstelling vragen.

Hoe pak je dit aan?

Het al dan niet uitoefenen van het voorkooprecht door de titularis of begunstige, maakt voor verkoper en koper een toekomstige en onzekere gebeurtenis uit.
Wanneer de verkoper een goed bod ontvangt van een kandidaat-koper, sluiten partijen best een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van een voorkooprecht.
De notaris zal de begunstigde(n) van het voorrecht per aangetekend schrijven verzoeken of hij de woning wil kopen aan dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden zoals opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. De begunstigde beschikt over een bepaalde termijn om te beslissen. Wenst de begunstigde de woning niet te kopen, of antwoordt hij niet binnen de bepaalde termijn, dan zal de verkoop met de kandidaat-koper plaatsvinden. De opschortende voorwaarde is immers vervuld en de koop is gesloten.
Wil de begunstigde de woning wel kopen, dan kan de opschortende voorwaarde niet vervuld worden en zal de kandidaat-koper de woning niet kunnen kopen. De woning wordt dan verkocht aan de begunstigde van het voorrecht, op straffe van een schadevergoeding en bij kwade trouw van de koper zelfs van vordering tot nietigheid van de koopovereenkomst.

Meldingsplicht van de notaris

Wanneer een pand dat op het gemeentelijk leegstandsregister staat, overgedragen zal worden, is de notaris verplicht de toekomstige eigenaar te informeren over de opname van het onroerend goed in het leegstandsregister.
De notaris dient de gemeentelijke administratie binnen 2 maanden na de wijziging in kennis te stellen van elke verandering die betrekking heeft op de zakelijke rechten en eigendomsaandelen. Er kan een administratieve boete worden opgelegd indien de meldingsplicht niet wordt gerespecteerd.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

We heten u veilig welkom bij Elus vastgoed

De Veiligheidsraad en het BIV hebben het licht op groen gezet. Vanaf 11 mei mogen we onze economische activiteiten hervatten: fysieke afspraken en bezoeken aan panden met geïnteresseerde kopers kunnen weer.  Daarbij streven wij naar de meest veilige omstandigheden.

Veiligheid primeert

De veiligeid van zowel onze klanten, onze leveranciers als onszelf staan steeds voorop. We hadden al zeer sterk ingezet op digitalisering en willen deze trend in de toekomst verder uitrollen. Waar we digitaal kunnen werken, zullen we dat doen.

Tijdens onze bezoekdagen zetten we in op hygiënische maatregelen en social distancing. Per bezoek laten we maximaal twee personen toe. Aan de ingang van een pand scannen wij – zonder enig fysiek contact – met een infraroodthermometer de temperatuur van de bezoekers en nodigen wij hen uit de handschoenen en mondkapjes te dragen, die we daar ter beschikking stellen. Uiteraard zullen wijzelf ook beschermmiddelen dragen. Zo kunnen we iedereen veilig welkom heten en ook de huiseigenaren geruststellen.

Onze leveranciers en wijzelf nemen dezelfde veiligheidsmaatregelen in acht bij plaatsbeschrijvingen, waardebepalingen, keuringen, intakegesprekken, …. 

Wij kijken ernaar uit om onze activiteiten weer op te pakken in de meest veilige omstandigheden en u weer warm, maar veilig te kunnen ontvangen.

Dilemma: eerst huidige woning verkopen of nieuwe woning kopen?

Aangezien ik ook aankoopbegeleiding doe, wordt bovengenoemde vraag mij frequent gesteld. Voor mij een aanleiding om beide opties in grote lijnen eens onder de loep te houden. Ik wil er echter op hameren dat elke situatie om een aangepaste aanpak vraagt. Ga dus niet onbezonnen te werk.

Eerst woning verkopen en dan pas een nieuwe woning kopen

Eigenaars halen de volgende redenen vaak aan om de eigen woning te verkopen alvorens over te gaan tot de aankoop van een nieuwe woning :

  • Zij verwachten dat de verkoop van de eigen woning niet zo vlot zal gaan;
  • Zij willen met de opbrengst van de verkoop van de huidige woning de aankoop van de nieuwe woning financieren;
  • Zij willen dubbele kosten vermijden.

Wanneer je je woning verkoopt, heb je vanaf het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) maximaal vier maanden de tijd om een nieuwe woning te vinden en de volledige aankoop af te handelen. Na vier maanden immers moet ten laatste de ondertekening van de notariële verkoopakte plaatsvinden. In beginsel moet je op dat moment de oude woning verlaten en de sleutel aan de koper overhandigen.

Het vinden van een nieuwe woning binnen deze termijn is evenwel niet vanzelfsprekend. Het kan ook voorkomen dat je wel een nieuw stekje gevonden hebt, maar dat er nog werken in de nieuwe woning moeten gebeuren vooraleer je er kan intrekken. Het gebeurt bijgevolg dat de verkoper langer in de woning wil blijven. Dan moet je naar een oplossing zoeken die voor beide partijen werkt. Partijen kunnen in de compromis een bezettingsregeling laten opnemen. Die geeft de verkoper het recht om na ondertekening van de notariële akte nog een aantal maanden in de woning te verblijven. In ruil daarvoor zal de koper een bezettingsvergoeding ontvangen,  zolang je in de woning blijft wonen.  Doch niet iedere koper wil het eigen genot uitstellen, ook niet tegen een vergoeding.

Heb je je oog al laten vallen op een nieuwe woning, maar wil je pas tot aankoop overgaan nadat je huidige woning is verkocht? Sluit dan een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte en laat daarin een – precies geformuleerde – opschortende voorwaarde opnemen. Je komt dan overeen dat je de nieuwe woning pas aankoopt onder de opschortende voorwaarde dat je huidige woning effectief verkocht wordt. Uiteraard moet je de verkoop van je huidige woning op gang houden door een vastgoedmakelaar in te schakelen, de vraagprijs te verlagen wanneer er geen kandidaten zijn, extra advertentie-inspanningen te doen, etc. Het spreekt voor zich dat de opschortende voorwaarde beperkt zal zijn in tijd. De verkoper van jouw nieuwe woning wil immers niet eeuwig blijven wachten als hij dit risico al wil nemen.

Een nieuwe woning kopen vooraleer de huidige woning te verkopen

In de meeste gevallen start je met de bouw of aankoop van een nieuwe woning, vooraleer je je huidige woning hebt verkocht.  Door gebruik te maken van een overbruggingskrediet, kan je de aankoop of bouw van je nieuwe woning financieren met de opbrengst van de verkoop van de oude woning nog voordat deze verkocht is. Tijdens de overgangsperiode tussen de nieuwe aankoop en verkoop van de oude woning, betaal je enkel de intresten op het kortlopende overbruggingskrediet. Met de bank bepaal je de duur van deze overgangsperiode, die doorgaans maximaal drie jaren bedraagt.

Voordelen van dergelijk krediet zijn dat :

  • Je geen tweede hypotheek moet aangaan voor de aankoop van je nieuwe woning;
  • Je tijd krijgt om je oude woning te verkopen.

Ben je evenwel niet zeker dat je je vorige woning kan verkopen binnen de looptijd van het overbruggingskrediet, dan loop je het risico dat je het volledige overbruggingskrediet niet kan terugbetalen op het einde van de afgesproken termijn. Mogelijk zal de bank het overbruggingskrediet omzetten naar een hypotheek. Je loopt dan het gevaar op een zware afbetalingslast van twee volwaardige hypothecaire leningen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Slapeloze nachten … een bestaande woning energiezuinig maken is niet vanzelfsprekend

Als vastgoedmakelaar heb ik vaak te maken met oudere woningen die niet voldoen aan de energienormen. Eigenaars van zulke woningen zien de waarde van hun huis zienderogen dalen en kopers staan voor een dilemma: kopen, afbreken en nieuwbouw zetten, kopen en renoveren of direct investeren in nieuwbouw. Zelf kocht ik recent een oudere woning – met een redelijke EPC-score (lichtgroen) – waar ik een aantal energetische renovaties wil in laten uitvoeren, zodat de woning beantwoordt aan de energienorm van 2021. Daarbij stuit ik niet alleen op technische moeilijkheden en onmogelijkheden, ook budgettair kan het eea tellen.

Vandaag kan bouwen alleen nog energiezuinig gebeuren. Sinds 1 januari moeten nieuwe woningen in Vlaanderen en alle werken die een stedenbouwkundige vergunning vereisen, voldoen aan een E-peil van E35. Volgend jaar zakt de norm naar E30. De verplichte investeringen in energiezuinigheid hebben echter ook een keerzijde: de kloof met het bestaande patrimonium neemt zichtbaar toe.

Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouwwoning. Om dit doel te bereiken, werden richtlijnen uitgevaardigd. Sinds begin dit jaar moeten niet alleen de daken van alle huur- en koopwoningen, die voor 1 januari 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, voorzien zijn van isolatiemet een R-waarde  (warmteweerstand) van minimaal 0,75m2 K/W. De ramen van alle woningen, dus ook van huurwoningen, moeten minstens dubbel glas hebben. Op het vernieuwde EPC kan je zien in hoeverre een woning reeds voldoet aan de energiedoelstellingen van 2050. Op dat EPC wordt ook het geschatte bedrag vermeld van de noodzakelijke renovaties om het huis energie-efficiënt te maken.

Wie vanaf 2021 een woning koopt of erft die niet aan de laatste energienormen voldoet, moet volgens het nieuwe Vlaamse Energieplan binnen de vijf jaar ingrijpende isolatiemaatregelen doorvoeren. Goed voor het klimaat. Nefast voor de huizenmarkt. Men zal nog meer geld dan vandaag het geval is, moeten neertellen voor een woning. Met het gevaar dat een woning kopen stilaan onbetaalbaar wordt, zeker voor jonge gezinnen. Er zijn premies voor wie zijn woning energiezuiniger maakt, maar in eerste instantie moet je het geld wel kunnen neertellen binnen de vijf jaar. Een renovatie kost al snel enkele duizenden euro’s. Bijlenen is een optie, maar veel kopers stretchen al financieel om een woning te kunnen aankopen.  Ook huren zal duurder worden, want verhuurders zullen de gemaakte kosten op de huurder verhalen.

Het gaat voorlopig nog om voorschriften. Wie de nieuwe regels aan zijn laars lapt, zal voorlopig nog niet beboet worden. Maar hij zal de waarde van zijn woning fenomenaal zien dalen. Bovendien riskeert de woning ongeschikt verklaard te worden.

Op de vastgoedmarkt wordt nog een pak niet- of half-geïsoleerde huizen aangeboden met hoge energiescores. Woningen die niet aan de energiedoelstelling voldoen, zijn vandaag al minder interessant op de vastgoedmarkt en dalen in waarde.

Traditioneel wordt de prijs van vastgoed bepaald door parameters zoals bewoonbare oppervlakte of grond, oriëntatie, ligging/bereikbaarheid én waardeverhogende investeringen, zoals modernisering van sanitair en elketriciteit). Daar komt nu een vijfde parameter bij : de investeringen in energiezuinigheid. Kopers stellen zich vandaag de vraag hoeveel het kost om een bestaande woning energiezuinig te maken. Die afweging heeft een invloed op de vastgoedprijs. Kandidaat-kopers die het dak en de vloer nog moeten isoleren, dubbele beglazing en een nieuwe condensatieketel moeten voorzien, zullen de prijs in onderhandelingen doen zakken. Wil een eigenaar de waarde van zijn woning minstens op peil houden, dan zal hij niet anders kunnen dan zijn woning energiezuinig maken. Daarbij mikt hij best op de energienorm van 2021, zodat het geen maat voor niets is geweest.

Zo gebeurt het dat woningen die vandaag amper 20 jaar oud zijn, al grondig gerenoveerd moeten worden om aan de energienorm te voldoen. Voor deze woningen vormt dit technisch geen probleem, maar budgettair is het een zware dobber. Voor oudere woningen uit de jaren 60 en 70 is het eerder technisch moeilijk om ze energiezuinig te maken. In Vlaanderen is meer dan 50% van de woningen gebouwd voor 1970.

Het oorspronkelijke ontwerp van de woning en de ligging bepalen samen of een huis de norm van 2021 kan halen. Door de strengere energienormen zullen kopers zich de vraag moeten stellen of afbreken een betere optie is. Vier factoren wegen hier door: de toestand van de bestaande woning, het btw-tarief, het budget en al dan niet de keuze voor zekerheid. Vraagt de bestaande woning ook andere renovaties dan enkel het energiezuinig maken en zijn die kosten haalbaar? Ook het btw-tarief speelt een rol: voor een verbouwing betaal je 6%, voor afbraak en nieuwbouw betaal je in principe 21%. Afbreken en investeren in nieuwbouw, is budgettair zwaarder dan renoveren. En wie voor zekerheid kiest, investeert beter in nieuwbouw. Een bestaande woning geeft sowieso onzekerheden, zowel qua technische uitvoerbaarheid als budget. De energienormen zijn zo streng geworden, dat er bij grote ingrepen geen twijfel is. Het oude patrimonium – gebouwen van meer dan 20 jaar oud – worden gesloopt en maken plaats voor nieuwbouw. Voor het milieu een goede zaak. Nefast voor de huizeneigenaars van zulke woningen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.