Verkoop van een eigendom ‘voor vrij en onbelast ‘. Maar wat betekent dat nu?

Vrijwel in elke notariële akte vind je de zeer belangrijke clausule terug dat het eigendom verkocht wordt voor vrij en onbelast. Veelal zijn kopers verkeerdelijk in de veronderstelling dat dit te maken heeft met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom.  Daarom leg ik hier graag de ware toedracht van deze bepaling uit.

Voor een koper is het zeer belangrijk dat hij het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. Het is dus uitermate nuttig dat een koper zich voorafgaand aan de ondertekening van de onderhandse akte goed informeert over eventuele beletselen die een overdracht ‘voor vrij en onbelast’ zouden kunnen dwarsbomen. We lichten ze hier bondig toe.

Hypotheken

Wanneer de verkoper een schuld of een lening, die werd gewaarborgd door een hypotheek, had aangegaan, moet deze uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte zijn aangezuiverd, zodat de hypotheek kan worden doorgehaald.  De notaris moet bijgevolg op het hypotheekkantoor nagaan of een hypotheek werd ingeschreven. Indien zo, zal hij de staat van afrekening opvragen bij de schuldeiser. De (voldoende!) koopprijs zal dan aangewend worden tot terugbetaling van de nog lopende schuld. Indien de koper dit zou nalaten of indien de koopprijs ontoereikend zou blijken, kan de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. De koper loopt dan het gevaar dat de door hem aangekochte eigendom zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser.

Belastingen en sociale lasten

De notaris is wettelijk verplicht bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen na te trekken of de verkoper nog fiscale schulden heeft: onroerende voorheffing, directe belastingen, btw, provincie- of gemeentebelastingen of erfbelastingen. Indien er nog fiscale schulden zouden zijn, zal de betrokken ontvanger de notaris hiervan binnen 12 dagen op de hoogte brengen. Ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen zal de notaris verifiëren of de verkoper nog achterstallen heeft. De notaris is dan verplicht de nodige gelden van de koopsom af te houden om deze belasting- of sociale schulden aan te zuiveren. Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, waardoor de koper risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

Betwisting van het eigendomsrecht van de verkoper

De notaris zal opzoekingen doen op het hypotheekkantoor of er meldingen worden gemaakt van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. Voor het verlijden van de authentieke akte kan de notaris de partijen desgevallend in kennis stellen.

Beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om diens onroerende goederen met beslag te bezwaren tot waarborg van betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen werden getroffen, zal de notaris hier ook melding van terugvinden op het hypotheekkantoor, zodat hij de essentiële gelden van de koopsom kan inhouden om de betrokken schuld terug te betalen.

Stedenbouwkundige inbreuken

De notaris moet voor het verlijden van de akte nagaan of er stedenbouwkundige bezwaren bestaan en de koper ervan in kennis stellen vooraleer hij tot de aankoop overgaat. Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met de dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal de notaris hiervan melding aantreffen op het hypotheekkantoor. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente checken welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

Besluit

Als koper kan je maar beter voorzichtig zijn en je laten bijstaan.  Al deze beletselen kunnen bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. In het geval de koper schulden heeft en je wilt als koper geen risico lopen, laat je ook maar beter nagaan of de koopsom voldoende toereikend is om de gehele schuld aan te zuiveren.  Stel ook aan uw notaris voor om geen voorschot maar een waarborg op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de notariële akte, zodat u die waarborg niet kwijt bent als de verkoop omwille van voormelde beletselen niet kan doorgaan.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning gekocht met een bouwmisdrijf – wat nu?

We kunnen er niet voldoende op hameren : wanneer u een woning of pand heeft gevonden dat u bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie over vergunningen en mogelijke bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen. De gevolgen van een onbezonnen aankoop kunnen immers zwaar doorwegen. Laat het echter niet zo ver komen !

Wat kan mij overkomen?

We horen het vaker: een bouwovertreding? Ach, wat kan er ons gebeuren? Kopers zijn zich vaak niet bewust van de zware gevolgen. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel strafrechterlijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. Concreet kan er u een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete boven het hoofd hangen. Daarnaast kan de rechter tevens een herstelmaatregel opleggen. Dit wil zeggen dat u de woning of het pand in de oorspronkelijke staat dient te herstellen, en/of het tegenstrijdig gebruik moet staken, en/of bouw- of aanpassingswerken dient uit te voeren, en/of een geldsom moet betalen die gelijk is aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.

Opgelet: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Dit wil zeggen dat ze overgaat van eigenaar tot eigenaar en dat de erfgenamen of de koper van een pand kunnen aangesproken worden voor de fouten die een ander in het verleden begaan heeft.

Wanneer spreken we van een bouwovertreding ?

We spreken van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving terzake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.

Bijvoorbeeld: het pand is langer, breder of hoger dan aangevraagd. Of het werd in andere materialen opgetrokken dan werd aangegeven, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het komt ook voor dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk vergund: bijvoorbeeld een huis waarin twee appartementen werden gemaakt, in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.

Elk geval is anders en moet individueel bekeken worden.

U heeft als huidige eigenaar geen of weinig rechten wanneer de bouwovertreding al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt. Het betekent ook niet dat de overtreding ‘vergeten’ wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar.

Verjaard betekent nog niet vergund

In sommige gevallen kan de strafvordering en/of herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. De bouwovertreding leidt dan niet meer tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand. De instandhouding blijft wel strafbaar (dus geen verjaring) als de onvergunde bouwwerken of constructie in ruimtelijk kwetsbare gebieden liggen, onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.

Blijf niet in het ongewisse

Het feit dat er geen bouwovertreding werd vastgesteld, betekent niet noodzakelijk dat er geen zou (kunnen) zijn ! De ervaring leert dat kopers vaak verblind zijn door de schoonheid van een pand en diens mogelijkheden, en doof blijven voor al onze kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen.

Sinds 1999 bestaat er een informatieplicht waarbij de notaris voorafgaand aan een verkoop bij de gemeente moet nagaan of en welke vergunningen werden uitgereikt en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er al dan niet een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven. Het kan zijn dat de verkopers een herstelmaatregel niet hebben uitgevoerd. Als nieuwe eigenaar zal u dan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.

Dus, als u vandaag een pand koopt, moet de verkoper u alles voorafgaand verteld hebben.

Vreest u toch nog een bouwmisdrijf, wendt u dan tot de gemeente waar het pand staat en laat u uitvoerig voorlichten. De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar kan meestal ook vertellen of afwijkingen al dan niet geregulariseerd kunnen worden. Kan er geen regularisatievergunning verkregen worden voor de bestaande situatie, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw.

Al deze informatie heeft invloed op wat u als koper met het pand wil of kan doen en op de aankoopprijs en eventueel op de bepalingen wie de herstelmaatregelen moet uitvoeren.

Opschortende voorwaarde

Laat in elk geval in uw bod /compromis een opschortende voorwaarde opnemen waarin bepaald wordt dat in geval van een bouwmisdrijf de koop enkel doorgaat indien er een regularisatievergunning wordt bekomen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Vraag voorafgaand aan de aankoop van een woning een asbestinventaris

Om te vermijden dat kandidaat-kopers van een woning onvoldoende geïnformeerd zouden zijn en zij na aankoop geconfronteerd zouden worden met verborgen gebreken, moeten verkopers van vastgoed verplicht een aantal attesten bij de verkoopakte voegen : een energieprestatiecertificaat, een keuringsattest voor de elektrische installatie, een keuringsattest voor de stookolietank, een bodemattest, … Hier hoort momenteel nog geen asbestinventaris bij. Het zal nog tot eind 2021/begin 2022 duren vooraleer in Vlaanderen de aanwezigheid van een asbestinventaris verplicht zal zijn bij de verkoop van woningen die werden gebouwd voor 2001.

Informeer jezelf

Niettegenstaand er nog geen wettelijke meldingsplicht bestaat bij de verkoop van een woning, ben ik van mening dat kopers zich beter moeten informeren. Het verdient aanbeveling dat kandidaat-kopers nu al een asbestinventaris vragen aan de verkoper om de aanwezigheid van asbest te kennen en risico’s bij renovaties te vermijden.

De vraag naar een asbestinventaris is helemaal verantwoord als je bedenkt dat asbest kankerverwekkend en ziekmakend is. En gefundeerd als je je realiseert dat België in de jaren ’60 en ’70 van vorige eeuw wereldwijd koploper was in asbesttoepassingen en er gigantisch veel asbest in 70 tot 90 % van de particuliere woningen aanwezig is. Verstandig ook, gezien het sterk verouderde woningenbestand dat aan versneld tempo wordt aangeboden op de woningmarkt, en waarbij het asbestprobleem wordt doorgeschoven naar de volgende generaties. Gerechtvaardigd tenslotte, gezien het veilig laten verwijderen van asbest een serieuze meerkost voor de koper inhoudt. We spreken over bedragen van enkele duizenden euro’s tot 40.000 à 50.000 euro.

Toekomstige verplichtingen in Vlaanderen

In de toekomst zal het opnieuw inkapselen of bedekken van asbesthoudende materialen die tijdens renovatie- of onderhoudswerken bloot komen te liggen, niet meer toegelaten zijn. Ook het vasthechten van constructies op en over verweerde, risicovolle dak- en gevelbekleding zal verboden worden. Het ontmossen van asbestcement daken en gevels onder hoge druk is reeds in de milieu- en federale arbeidswetgeving verboden. Alle andere handelingen voor het reinigen en ontmossen van asbestcement daken en gevels zullen in de toekomst verboden zijn. Tegen 2034 moeten de meest eenvoudig bereikbare risicovolle asbesttoepassingen, zijnde niet-hechtgebonden asbesttoepassingen en asbestcementen buitenschiltoepassingen, worden verwijderd. Tegen 2040 dienen alle andere asbestproducten die in slechte staat zijn (ook hechtgebonden), verwijderd te worden.

Verborgen gebreken

Meestal komt de aanwezigheid van asbest pas aan het licht tijdens onderhouds- of renovatiewerken. Daardoor zit de koper met een ernstig verborgen gebrek. Kopers die de minwaarde ten gevolge van het aanwezige asbest willen verhalen op de verkoper, kunnen dit proberen via juridische weg. Doch heel wat verkoopaktes bevatten een clausule die bepaalt dat de verkoper niet kan worden aangesproken op verborgen gebreken / aanwezigheid van asbest. Deze clausule geldt niet als de verkoper op de hoogte was (asbestinventaris) van het verborgen gebrek; maar omdat een asbestinventaris nog niet verplicht is en vrijwel nooit bij de akte wordt gevoegd, is kwade trouw moeilijk te bewijzen.

Ons advies: handel pro-actief

Het laten opmaken van een asbestinventaris voorafgaand aan een verkoop of verhuur van een pand is geen overbodige luxe, gezien meer en meer kopers en huurders gerechtelijke procedures opstarten wanneer blootstelling aan asbest is opgetreden of wanneer saneringskosten bij een aangekocht goed hoog blijken op te lopen.  Een asbestinventaris laten opmaken door een erkende instantie kost 500 tot 1000 euro. Dit zijn geen onoverkomelijke bedragen voor een verkoper, die er eveneens wel bij vaart.

 Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning aankopen vanaf 1 januari 2020

Wanneer u een woning aankoopt vanaf 1 januari 2020, zal u rekening moeten houden met enkele maatregelen van de nieuwe Vlaamse regering.

Wat verandert er ?

Woonbonus wordt afgeschaft

De nieuwe Vlaamse Regering schaft de woonbonus af per 1 januari 2020. De woonbonus is een fiscaal voordeel voor eigenaars die een lening aangaan voor de aankoop van hun gezinswoning. Wie voor 31/12/2019 een lening afsluit, moet door die bonus (per persoon) jaarlijks circa 600 euro minder belastingen betalen gedurende de looptijd van die lening. Wie nu al een lening heeft, blijft in het oude systeem.

Registratierechten verlagen naar 6 procent

Momenteel betaalt u 7% registratierechten als u een enige, eigen woning aankoopt. Vanaf januari 2020 verlagen de registratierechten naar 6% waardoor u minder zal betalen op het moment van de aankoop.

Energierenovatie

Wanneer u een grondige energierenovatie doorvoert, kan u het voordeel bekomen van slechts 5% registratierechten, indien u aan een aantal voorwaarden voldoet.
Ook wil de Vlaamse Regering inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Premies voor energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning worden gebundeld in één overkoepelende woningrenovatiepremie en in één loket. Rekening houdend met de woningtypologie, zal gradueel een maximale EPC-score richting 2050 bepaald worden (naast dakisolatie en dubbele beglazing). De lange termijndoelstelling van gemiddeld 100kWh/m2 zal worden verfijnd.
Wie vanaf 2021 een onzuinige koopt of erft, zal uiterlijk binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte moeten overgaan tot een energetische renovatie. Huurwoningen zullen moeten voldoen aan een steeds verbeterde maximale EPC-score.

Wat verandert er niet?

Woonbonus voor tweede eigendom

Voor tweede woningen blijft het tarief van de registratierechten 10%. Bij de aankoop van een tweede eigendom blijft er wel een belastingvoordeel bestaan, de zogenaamde ‘federale woonbonus’.

Nieuwbouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning betaalt u geen registratierechten, maar 21% BTW. Aangezien dit een federale bevoegdheid is, heeft de Vlaamse regering hier geen verandering kunnen invoeren.

Bescheiden woning

Wanneer de aankoopprijs van uw woning minder bedraagt dan 200.000 euro, krijgt u een eenmalig voordeel van 4.800 euro. Dit is een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro. Voor woningen in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel bestaat dit voordeel voor woningen tot 220.000 euro.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Een pand al te huur zetten voor het sluiten van de authentieke akte?

Enkele dagen geleden werd me een zeer interessante vraag gesteld door een koper van een pand, die al dadelijk een huurder wil zoeken, ook al werd de notariële akte nog niet verleden. Kan dit of zou hij beter wachten?

Dit advies zouden we hem als vastgoedmakelaar geven:

De koper kan gerust voor het verlijden van de authentieke akte een huurder zoeken, maar hij laat de huurovereenkomst zelf het best ten vroegste ingaan na het sluiten van de akte. In afwachting kan hij een huurovereenkomst met een opschortende voorwaarde sluiten of de huurder alvast een huurbelofte laten tekenen.

Motivatie

In principe kan een koper een pand pas verhuren vanaf het sluiten van de authentieke akte. In wezen wordt hij vanaf dan pas officieel eigenaar en krijgt hij de sleutels. Als koper wilt u er echter geen gras over laten groeien. U wilt het pand zo snel mogelijk verhuren, zodat uw investering onmiddellijk geld opbrengt en niet te lang leeg staat.

Het compromis kan uitdrukkelijk voorzien dat de koper het pand al voordien mag gebruiken of zelfs verhuren. Toch raden wij een huurcontract dat ingaat voor het verlijden van de authentieke akte af, ook al mag de koper het pand al voordien gebruiken. Het is immers altijd mogelijk dat er nog iets misgaat met de verkoop. In dat geval zal hij als verhuurder moeten opdraaien voor de ontbinding van het lopende huurcontract. Een rekening die ernstig kan oplopen. Dit risico loopt u als koper best niet.

Wat wel kan, is dat de koper afspreekt met de verkoper dat deze laatste reeds de huurovereenkomst sluit met een bepaalde huurder. Na de verkoop wordt de koper als nieuwe eigenaar automatisch verhuurder.

Niets belet de koper al voor het sluiten van de authentieke akte een huurder te zoeken en met hem al een huurovereenkomst te sluiten die ingaat na het verlijden van de authentieke akte.

De koper kan wel enkel plaatsbezoeken regelen of een bordje ‘te huur’ uithangen, indien hij voor het sluiten van de akte de sleutels kreeg van de verkoper.

Risico?

Er bestaat altijd de mogelijkheid dat het verlijden van de notariële akte moet worden uitgesteld om de een of andere reden. Bovendien is het ook mogelijk dat de verkoop uiteindelijk niet plaatsvindt.

De oplossing bestaat erin om in de huurovereenkomst die voor de akte wordt afgesloten, een opschortende voorwaarde op te nemen. Die houdt in dat de huur enkel kan plaatsvinden vanaf het moment waarop de koper-verhuurder effectief eigenaar wordt van het pand. Een dergelijke voorwaarde biedt bescherming als de verkoop niet kan plaatsvinden door de schuld van de verkoper. Heeft de koper hier zelf aandeel in, dan loopt hij nog steeds het risico dat de huurder toch bij hem komt aankloppen voor een schadevergoeding.

Een veiligere oplossing is te werken met een huurbelofte. De koper kan een kandidaat-huurder al een huurbelofte laten tekenen vanaf een bepaalde datum. De eigenlijke huurovereenkomst wordt dan na het verlijden van de authentieke akte gesloten . De verhuurder houdt zijn handen in dat geval volledig vrij.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Aan- en verkoop van een onroerend goed van een persoon onder bewind

Recent kreeg ik een vraag over de verkoop van een goed van een persoon onder bewind. Een aanleiding om aan dit onderwerp een blog te wijten. In deze bijdrage zoem ik in op de regeling die is voorzien wanneer een onbekwame meerderjarige, die onder bewind werd geplaatst, een onroerend goed wenst te verkopen of aan te kopen.

Beschermingsstatuut

Als beginsel geldt dat een meerderjarige persoon ten volle bekwaam is om alleen alle rechtshandelingen te stellen met betrekking tot zijn persoon en goederen. Toch zijn sommige meerderjarigen, ten gevolge van ziekte of ouderdom, niet meer in staat om hun vermogen of hun middelen zelf verder te beheren.  Om dit op te vangen, heeft de wetgever een wettelijk kader uitgewerkt. Vroeger bestonden er meerdere beschermingsstatuten, die evenwel aanleiding gaven tot onduidelijkheid en onzekerheid. Met de wet van 17 maart 2013 werd er in één beschermingsstatuut voorzien.

De rol van de bewindvoerder

Een bewindvoerder wordt aangesteld door de Vrederechter. Dit kan op verzoek van iedere belanghebbende partij, zijnde de zorgbehoevende zelf, een familielid, een buur, de huisarts, de Procureur des Konings, ….  De door de Vrederechter aangestelde bewindvoerder begeleidt de meerderjarige kwetsbare persoon bij persoonsgebonden aangelegenheden en bij het beheer van zijn vermogen en de staat van zijn goederen.

De belangen van de beschermde persoon staan altijd centraal, wat ook de omstandigheden of de transactie is. De Vrederechter zal in het vonnis opnemen voor welke handelingen de onbekwame nog alleen kan optreden en voor welke handelingen hij bijstand van een bewindvoerder nodig heeft. Op deze manier wordt een regeling op maat van de onbekwame uitgewerkt.

Voorafgaande machtiging door de Vrederechter

De aan- en verkoop van een onroerend goed door een onbekwame meerderjarige kan enkel na een voorafgaandelijke machtiging door de Vrederechter, op voorwaarde dat de onbekwame daarbij vertegenwoordigd wordt door een bewindvoerder. De bewindvoerder ontfermt zich over de aanvraag van deze machtiging. Hij zal de onbekwame persoon naderhand ook vertegenwoordigen bij de aankoop- of verkooptransactie.

De aankoop van een onroerend goed

Vooraleer de onderhandse koopovereenkomst kan worden getekend, moet de bewindvoerder de machtiging van de Vrederechter verkrijgen. Het is raadzaam een schattingsverslag, waarin de waarde van het goed werd bepaald, mee in te dienen. Daarnaast moet zeer concreet worden beschreven waarom de aankoop voor de beschermde persoon noodzakelijk is. Redenen kunnen zijn een lange termijninvestering, nodig comfort/ levenskwaliteit of specifieke huisvestingsbehoeften voor de beschermde persoon. Deze documenten helpen de Vrederechter te beslissen in het belang van de beschermde persoon. Indien de machtiging wordt verleend, kan de koopovereenkomst ondertekend worden, waarna verdere notariële afhandeling kan geschieden.

De verkoop van een onroerend goed

De openbare verkoop

Ook voor de verkoop van een onroerend goed moet de Vrederechter machtiging verlenen.  Bij het verlenen van de machtiging zal de Vrederechter een notaris aanduiden, die belast wordt met de openbare verkoop van het goed. De wetgever gaat ervan uit dat de openbare verkoop het meest transparant is. De notaris neemt de organisatie van de openbare verkoop op zich. De bewindvoerder zal daar aanwezig zijn, de prijs ontvangen, kwijting geven en er tenslotte de prijs beleggen. Het openbare karakter moet ervoor zorgen dat de verkoop correct verloopt.

Toch zijn er nadelen verbonden aan een openbare verkoop: de kosten zijn hoger dan bij een verkoop uit de hand. Bovendien bestaat de kans dat het goed wordt ingehouden bij gebrek aan belangstelling of aanvaardbare biedingen.

In de meeste gevallen zal de bewindvoerder opteren voor de uitzonderingsregeling (artikel 1193 van het Gerechtelijk Wetboek). Hij zal de Vrederechter vragen om het goed uit de hand te mogen verkopen.

De verkoop uit de hand mits machtiging

Dit is de meest gangbare praktijk, omdat de bewindvoerder of de familie de extra kosten en de risico’s verbonden aan een openbare verkoop willen vermijden. In dit geval moet men de Vrederechter er wel van overtuigen dat deze verkoopwijze aantrekkelijker is voor de beschermde persoon. Beslissende factoren zijn de aanlokkelijkheid van het aanbod dat de bewindvoerder bekomt en de aard van het onroerend goed. De kosten voor een openbare verkoop van een krotwoning of een onroerend goed met beperkte waarde staan per slot van rekening niet in verhouding tot de haalbare verkoopprijs.

Indien een kandidaat-koper een aanvaardbaar bod uitbrengt, zal de bewindvoerder een verzoek om machtiging tot onderhandse verkoop aan de Vrederechter richten. De bewindvoerder moet daarbij een ontwerp van de notariële verkoopakte alsook een schattingsverslag van een deskundige voorleggen. Deze documenten helpen de Vrederechter om het belang voor de beschermde persoon in te schatten. Hij kan ook bijkomende voorwaarden voor de verkoop opleggen. Indien de machtiging wordt verleend, duidt de Vrederechter een notaris aan die gelast wordt met het verlijden van de notariële akte.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Ik koop een pand dat verhuurd is. Waar moet ik rekening mee houden?

Een huis of appartement dat wordt verhuurd, kan door de eigenaar ten alle tijden worden verkocht. De huurovereenkomst zal evenwel nooit automatisch eindigen bij de verkoop. Als nieuwe eigenaar neem je bij dergelijke aankoop immers ook de huurovereenkomst over. Met andere woorden: je neemt dezelfde rechten maar ook verplichtingen van de vorige eigenaar over.

Koop je de woning als investering, dan kan je het lopende huurcontract niet zomaar beëindigen. Wil je het gekochte pand zelf gaan bewonen, dan kan je als nieuwe eigenaar de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden stopzetten.

Een kandidaat-koper informeert zich best op voorhand grondig bij de verkoper.

Criterium 1 : looptijd van de huurovereenkomst

De looptijd van de huurovereenkomst bepaalt in hoge mate de opzegmogelijkheden die de koper heeft.

  • Wil je als nieuwe eigenaar de woning zelf bewonen dan kan je een huurovereenkomst van 9 jaar op elk ogenblik verbreken, zolang je een opzegtermijn van 6 maanden respecteert.
  • Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan dit niet en moet de nieuwe eigenaar de afgesproken termijn respecteren.  Voor je aankoopt, is het sowieso aangewezen de huurovereenkomst na te kijken: het is immers mogelijk dat de vorige eigenaar afstand heeft gedaan van dit recht.
  • Wil je als nieuwe eigenaar grote renovatiewerken uitvoeren, dan mag je de huurovereenkomst pas beëindigen op het einde van elke driejarige periode én met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.

Deze termijnen gelden alleen voor geregistreerde overeenkomsten.

Criterium 2: heeft de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum?

Vaste datum

Een huurovereenkomst met vaste datum wil zeggen dat men de datum van afsluiten met zekerheid kent. Dergelijke vaste datum kan bekomen worden :

  • door de registratie van de huurovereenkomst;
  • door een notariële akte;
  • of vanaf de dag van het overlijden van één van de partijen die de huurovereenkomst ondertekend heeft.

In principe dient elke huurovereenkomst geregistreerd te worden. Bijgevolg heeft het merendeel van de overeenkomsten een vaste datum. Een vaste datum die dateert voor de aankoop door de nieuwe eigenaar, garandeert aan de huurder dat zijn rechten en plichten zullen gerespecteerd worden in geval van opzeg. De overeenkomst blijft verder lopen na de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar neemt ook de huurovereenkomst over en krijgt dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar-verhuurder. Hij moet de wettelijke opzegmogelijkheden en -termijnen naleven. Voor de huurder verandert er in beginsel niets.

Geen vaste datum

Sommige huurovereenkomsten hebben echter geen vaste datum.  In dat geval gelden kortere opzegtermijnen in het nadeel van de huurder. De huurder heeft echter steeds het recht om de huurovereenkomst nog zelf te registreren zolang de nieuwe eigenaar-verhuurder geen opzeg heeft betekend.

  • De huurder woont minstens 6 maanden in de woning en de  huurovereenkomst heeft geen vaste datum voor het verlijden van de authentieke akte. De huurder geniet dezelfde bescherming alsof de huurovereenkomst wel geregistreerd was; de nieuwe eigenaar zal de huurovereenkomst enkel kunnen beëindigen, mits het naleven van de regels die van toepassing waren voor de vorige eigenaar.  De wetgeving voorziet in het voordeel voor de nieuwe eigenaar-verhuurder evenwel een meer soepele opzegtermijn : deze dient slechts een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren,
    • als hij of diens familieleden de woning persoonlijk willen betrekken;
    • als hij grondige verbouwingswerken wil uitvoeren – hij dient niet te wachten tot een driejarige periode is verstreken;
    • of zonder motief, maar met betaling van een vergoeding.
  • De huurder woont minder dan 6 maanden in de woning en de huurovereenkomst heeft geen vaste datum bij het verlijden van de authentieke akte. De koper kan de huurder onmiddellijk uit het pand zetten na het verlijden van de authentieke akte. De huurder dringt bijgevolg best aan op een schriftelijke huurovereenkomst en het bewijs dat de huurovereenkomst geregistreerd is.

Een geschonken verhuurd pand

Ook diegene die eigenaar wordt van een geschonken pand, moet de lopende huurovereenkomst naleven. Indien de nieuwe eigenaar een conformiteitsattest en een 9-jarige huurovereenkomst kan voorleggen komt hij in aanmerking voor verlaagde schenkingsrechten. Dit geldt ook wanneer de nieuwe eigenaar renovatiewerken laat uitvoeren voor een bedrag van minstens 10.000 euro.

Hoe zit het met de plaatsbeschrijving ?

Een plaatsbeschrijving beschrijft in welke staat een woning werd overgedragen en welke voorwerpen van de verhuurder mee verhuurd worden. Een kandidaat-koper vraagt deze best op voorhand op. Is er geen plaatsbeschrijving voorhanden, dan neemt de koper een risico.

En de huurwaarborg?

Bij de verkoop moet de waarborg worden overgedragen. Op het moment dat de huurder de woning verlaat, zal hij zich tot de nieuwe eigenaar richten voor vrijgave.

Ten slotte nog dit : het is aangewezen, maar niet wettelijk verplicht, de huurder te verwittigen dat het pand te koop wordt gezet. De bezoekmomenten moeten worden vastgelegd wanneer ze niet in de huurovereenkomst worden opgenomen en na het verlijden van de authentieke akte zal de huurder de huurgelden aan de nieuwe eigenaar moeten overmaken. Het is best dat de huurder daar tijdig van op de hoogte is.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed  – Vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Kosteloze verzekering gewaarborgd wonen versoepeld

Wie een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning kan zich met de verzekering gewaarborgd wonen kosteloos verzekeren tegen inkomensverlies door plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Voor de kredietnemer is de verzekering gratis: de premies worden betaald door de Vlaamse overheid.

Sinds 15 juni is de dekking uitgebreid tot zelfstandigen die hun activiteiten onvrijwillig moeten stopzetten, bijvoorbeeld door een faillissement, en het daardoor moeilijk krijgen om een hypothecair krediet af te lossen. Voorheen was een tussenkomst enkel mogelijk voor zelfstandigen die langdurig ziek of arbeidsongeschikt werden.

Ook de tewerkstellingsvoorwaarden werden versoepeld. Vroeger moest de aanvrager ononderbroken tewerkgesteld zijn tijdens de 12 maanden voorafgaand aan de vraag. Voortaan mag de tewerkstelling gedurende deze periode maximaal 10 dagen onderbroken zijn. Wie van werk verandert tijdens het jaar voorafgaand aan de vraag en gedurende maximaal 10 dagen geen arbeidsovereenkomst heeft, komt ook in aanmerking.

Sinds 15 juni is de verzekering ook voor uitzendkrachten mogelijk.

De verzekering gewaarborgd wonen beschermt de kredietnemer tegen inkomensverlies. Afhankelijk van de omstandigheden, komt de Vlaamse overheid gedurende hooguit 36 maanden tussen tot maximaal 600 euro per maand.

Er gelden wel een aantal voorwaarden.

De kredietnemer moet zijn aanvraag tijdig hebben ingediend. Hij heeft daarvoor één jaar vanaf de datum van de eerste geldopname van de lening.

Andere voorwaarde is dat de kredietnemer geen tweede woning of een andere woning in vruchtgebruik mag hebben.

Tenslotte mag de verkoopprijs van de woning niet hoger zijn dan 320.000 euro. In bepaalde gemeenten in Vlaams Brabant is die maximumgrens 368.000 euro.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed  – Vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

De ELUS-verkoop-formule

ELUS Vastgoed is een vrij nieuw vastgoedkantoor in Kasterlee. Nu de eerste opdrachten succesvol blijken te zijn, lichten we graag de ELUS-verkoop-formule nog eens toe.

Snelle verkoop aan maximale prijs

Eigenaars die hun pand willen verkopen, willen dit graag zo efficiënt mogelijk doen. Bovendien willen zij een goede prijs verkrijgen. De ervaring leert dat de eerste weken de interesse in een pand het grootst is. Om hierop in te spelen, lanceerde ELUS Vastgoed haar unieke verkoop-formule. Dit originele concept past ELUS toe op residentieel vastgoed. Ondertussen heeft ELUS de eerste opdrachten achter de rug en de ervaring blijkt positief te zijn.

Deze manier van verkopen zorgt ervoor dat alle kandidaat-kopers dezelfde kans hebben om het vastgoed te kopen en dat de verkoper een maximale verkoopprijs krijgt, in lijn met de marktwaarde van het moment. Dit concept kan alleen voor eigendommen die nog niet te koop staan of werden gezet op de vastgoedmarkt. Ook renovatie-vastgoed komt niet in aanmerking.

Het doel van ELUS Vastgoed is ervoor te zorgen dat er voldoende interesse zal zijn en dat er een correcte prijs wordt geboden.

Een pluspunt is dat ELUS Vastgoed het gehele traject begeleidt. ELUS waarborgt ook dat alles zeer correct verloopt.

Hoe werkt de ELUS-verkoop-formule?

ELUS Vastgoed gaat in eerste instantie na of de te koop gestelde woning geschikt is. Vervolgens bepaalt ELUS de waarde van de woning, zodat de verkoper en ELUS samen een realistische, marktconforme richtprijs kunnen bepalen. ELUS zorgt voor een aantrekkelijke presentatie en een krachtige marketingcampagne gedurende een periode van 2 tot 3 weken vanaf de lancering. Gedurende deze periode kunnen kandidaat-kopers zich inschrijven voor een individuele rondleiding tijdens de bezoekdag. Na de bezoekdag krijgt elke kandidaat nog een paar dagen de mogelijkheid om na te denken over de prijs die zij wensen te bieden voor de woning. Alle biedingen worden voorgelegd aan de eigenaar, die uiteindelijk zelf kiest of en welk bod hij aanvaardt. Het gaat dus niet om een veiling waarbij kandidaten tegen elkaar moeten opbieden.

Opgelet ! Bindend bod

Voor de kandidaten is het uitgebrachte bod onvoorwaardelijk juridisch bindend. Daarom bereiden kandidaat-kopers, die er echt voor willen gaan, zich best zeer goed voor en overleggen ze voorafgaand met de bank welke financiering mogelijk is. Als de kandidaat-koper het contract niet kan naleven, zal hij immers een forfaitaire vergoeding moeten betalen. De eigenaar kan wel nog afzien van de verkoop, wanneer bijvoorbeeld de minimumprijs niet gehaald is.

Ook voordelen voor de koper

Voorbereid naar de bezoekdag

De bezoekdag(en) zijn voorafgaand bepaald. Kandidaat-kopers kunnen voor de bezoekdag de nodige inlichtingen inwinnen bij bank, notaris, architect of aannemer. Zij kunnen gemotiveerde kandidaten vergezellen tijdens de individuele rondleiding.

Iedereen kan een bod doen

Elke kandidaat die tijdens het bezoekmoment aanwezig was, kan een eenmalig schriftelijk bod uitbrengen en maakt kans om de woning te kopen.

Auteur: Tania Stouthuysen (BIV 511244) – Elus vastgoed – vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Elus vastgoed: basisrichtlijnen voor de koper

Bent u op zoek naar uw volgende woning. Neem dan 5 minuten leestijd. Bij Elus vastgoed willen wij dat u correct van start gaat. Het maakt niet uit of u op zoek bent naar uw eerste aankoop, een nieuwe thuis of een investeringspand. Elus geeft u graag haar expertise mee in een aantal makkelijk verteerbare basisrichtlijnen, zodat u :

  • tijd bespaart
  • het vakjargon goed begrijpt
  • strategisch te werk gaat
  • de beste prijs verkrijgt.

  1. Voorbereiding

De voorbereiding voor de aankoop van een woning bestaat uit meerdere facetten. Eerst moet u zorgvuldig uw financiën onder de loep nemen. U moet namelijk weten of u al dan niet een lening moet aangaan, of u budget hebt om te renoveren of klussen. Vooraleer u op zoek gaat, dient u ook uw eigen behoeften goed in kaart te brengen. Wat verwacht u van uw nieuwe thuis?  Op welke wijze moet de woning aansluiten bij uw levensstijl? Tenslotte moet u ook de criteria kennen op basis waarvan de waarde van een woning werd bepaald.

  1. Attesten, keuringen, vergunningen – bezichtiging woning

Beperk u niet tot een oppervlakkige bezichtiging. Zorg steeds dat u alle attesten en keuringsverslagen heeft ontvangen of minstens heeft  kunnen inkijken, nog voor u een bod uitbrengt en de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent. Neem ook uw tijd om de woning grondig te bekijken en stel veel vragen over de staat van de woning en de omgeving.

  1. Een bod uitbrengen

Breng uw bod altijd schriftelijk uit. Vermeld eventuele (opschortende) voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening) en geef duidelijk aan of u al dan niet een definitief eindbod uitbrengt of ruimte laat voor onderhandeling.

Wees ervan bewust dat de eigenaar niet verplicht is om te verkopen, ook niet wanneer u instemt met de vraagprijs. Het afficheren van een vraagprijs is immers geen bindend aanbod; het is slechts een uitnodiging om te onderhandelen. Wanneer er meerdere kandidaat-kopers zijn, is hij gerechtigd te verkopen aan een kandidaat-koper die een lagere bod heeft uitgebracht. Of helemaal niet.  Hij is dus volledig vrij om al dan niet te verkopen en aan wie hij wil.

Let wel op !  Wanneer de eigenaar-verkoper tijdens de onderhandelingen een concreet aanbod aan een kandidaat-koper doet, is dat bindend. Dit is bijvoorbeeld het geval, wanneer hij een concreet tegenbod uitbrengt. Maar ook hier weer opgelet: wanneer een vastgoedmakelaar u laat weten dat de eigenaar vermoedelijk een bepaald bedrag zal aanvaarden, is dit weer niet bindend.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed – Vastgoedmakelaar Kasterlee

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.