Tania, auteur op Elus vastgoed

Recht van voorkoop wegens leegstand: moet ik als koper ongerust zijn?

Omdat we veel vragen krijgen van verontruste geïnteresseerden over één van onze panden, zoemen we in op leegstand en voorkooprecht.

Wanneer is er leegstand?

Als een pand gedurende 12 opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt of bewoond wordt door een gezin of een alleenstaande is er sprake van leegstand. Wanneer een woning wordt opgenomen in het leegstandsregister wordt de eigenaar daarvan verwittigd via een aangetekend schrijven. De woning wordt uit het register geschrapt wanneer ze gedurende zes maanden weer bewoond is. Leegstand is overigens geen synoniem van onbewoonbaarheid.

Leegstandsheffing

In heel wat Vlaamse gemeenten moet de eigenaar een leegstandsheffing betalen. De gemeente bepaalt het bedrag. Er geldt een minimum, maar geen maximum. In veel gemeenten stijgt de heffing jaarlijks tot een bepaald plafond is bereikt. De leegstandsbelasting is ten laste van de volle eigenaar van het pand of de houders van een zakelijk recht. Als er meerdere eigenaars zijn betalen ze elk een deel van de heffing volgens het aandeel dat ze in het pand bezitten. Opgelet, elkeen kan hoofdelijk aangesproken worden voor het gehele bedrag, indien één van de eigenaars niet betaalt.

Voorkooprecht

Er rust een recht van voorkoop op elke woning die opgenomen is in het leegstandsregister en die de gemeente heeft ingevoerd in het e-voorkooploket dat door de Vlaamse Landmaatschappij wordt beheerd. Dit betekent dat bepaalde instanties, zoals de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de Sociale Huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel het OCMW, gedurende een beperkte tijd het recht hebben om bij een verkoop de woning bij voorrang aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Een derde, titularis of begunstigde van het voorkooprecht, doorkruist dus de transactie tussen twee partijen, waarbij deze derde zich vòòr de kopende partij stelt. Wanneer de verkoper een bod heeft ontvangen van een kandidaat-koper, is hij verplicht om aan de begunstigde(n) van het voorkooprecht de woning te koop aan te bieden tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als die waaraan de kandidaat-koper de woning wil kopen. De begunstigde van het voorkooprecht zal dit recht niet kunnen uitoefenen indien hij nog bijkomende voorwaarden stelt. Hij kan enkel zijn voorkooprecht handhaven indien hij instemt met de contractsvoorwaarden zoals onderhandeld tussen de verkoper en de kandidaat-koper.

Sociaal beheersrecht

Onder bepaalde voorwaarden kan de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheersrecht krijgen over woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen.

Gevolgen voor wie een woning koopt die in het leegstandsregister staat

Wie dergelijke woning koopt, kan onder een aantal voorwaarden een vermindering van registratierechten bekomen.
Als de koper bij familie of vrienden leent om zulke woning te renoveren, kan hij jaarlijks een belastingvermindering genieten op het ontleende bedrag.
Bij verkoop ligt de verantwoordelijkheid voor de leegstandsheffing vanaf de ondertekening van de akte wel bij de koper. Als nieuwe eigenaar kunt u in de regel een vrijstelling vragen.

Hoe pak je dit aan?

Het al dan niet uitoefenen van het voorkooprecht door de titularis of begunstige, maakt voor verkoper en koper een toekomstige en onzekere gebeurtenis uit.
Wanneer de verkoper een goed bod ontvangt van een kandidaat-koper, sluiten partijen best een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van een voorkooprecht.
De notaris zal de begunstigde(n) van het voorrecht per aangetekend schrijven verzoeken of hij de woning wil kopen aan dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden zoals opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. De begunstigde beschikt over een bepaalde termijn om te beslissen. Wenst de begunstigde de woning niet te kopen, of antwoordt hij niet binnen de bepaalde termijn, dan zal de verkoop met de kandidaat-koper plaatsvinden. De opschortende voorwaarde is immers vervuld en de koop is gesloten.
Wil de begunstigde de woning wel kopen, dan kan de opschortende voorwaarde niet vervuld worden en zal de kandidaat-koper de woning niet kunnen kopen. De woning wordt dan verkocht aan de begunstigde van het voorrecht, op straffe van een schadevergoeding en bij kwade trouw van de koper zelfs van vordering tot nietigheid van de koopovereenkomst.

Meldingsplicht van de notaris

Wanneer een pand dat op het gemeentelijk leegstandsregister staat, overgedragen zal worden, is de notaris verplicht de toekomstige eigenaar te informeren over de opname van het onroerend goed in het leegstandsregister.
De notaris dient de gemeentelijke administratie binnen 2 maanden na de wijziging in kennis te stellen van elke verandering die betrekking heeft op de zakelijke rechten en eigendomsaandelen. Er kan een administratieve boete worden opgelegd indien de meldingsplicht niet wordt gerespecteerd.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

We heten u veilig welkom bij Elus vastgoed

De Veiligheidsraad en het BIV hebben het licht op groen gezet. Vanaf 11 mei mogen we onze economische activiteiten hervatten: fysieke afspraken en bezoeken aan panden met geïnteresseerde kopers kunnen weer. Daarbij streven wij naar de meest veilige omstandigheden.

Veiligheid primeert

De veiligeid van zowel onze klanten, onze leveranciers als onszelf staan steeds voorop. We hadden al zeer sterk ingezet op digitalisering en willen deze trend in de toekomst verder uitrollen. Waar we digitaal kunnen werken, zullen we dat doen.

Tijdens onze bezoekdagen zetten we in op hygiënische maatregelen en social distancing. Per bezoek laten we maximaal twee personen toe. Aan de ingang van een pand scannen wij – zonder enig fysiek contact – met een infraroodthermometer de temperatuur van de bezoekers en nodigen wij hen uit de handschoenen en mondkapjes te dragen, die we daar ter beschikking stellen. Uiteraard zullen wijzelf ook beschermmiddelen dragen. Zo kunnen we iedereen veilig welkom heten en ook de huiseigenaren geruststellen.

Onze leveranciers en wijzelf nemen dezelfde veiligheidsmaatregelen in acht bij plaatsbeschrijvingen, waardebepalingen, keuringen, intakegesprekken, ….

Wij kijken ernaar uit om onze activiteiten weer op te pakken in de meest veilige omstandigheden en u weer warm, maar veilig te kunnen ontvangen.

Dilemma: eerst huidige woning verkopen of nieuwe woning kopen?

Aangezien ik ook aankoopbegeleiding doe, wordt bovengenoemde vraag mij frequent gesteld. Voor mij een aanleiding om beide opties in grote lijnen eens onder de loep te houden. Ik wil er echter op hameren dat elke situatie om een aangepaste aanpak vraagt. Ga dus niet onbezonnen te werk.

Eerst woning verkopen en dan pas een nieuwe woning kopen

Eigenaars halen de volgende redenen vaak aan om de eigen woning te verkopen alvorens over te gaan tot de aankoop van een nieuwe woning :

Zij verwachten dat de verkoop van de eigen woning niet zo vlot zal gaan;
Zij willen met de opbrengst van de verkoop van de huidige woning de aankoop van de nieuwe woning financieren;
Zij willen dubbele kosten vermijden.

Wanneer je je woning verkoopt, heb je vanaf het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) maximaal vier maanden de tijd om een nieuwe woning te vinden en de volledige aankoop af te handelen. Na vier maanden immers moet ten laatste de ondertekening van de notariële verkoopakte plaatsvinden. In beginsel moet je op dat moment de oude woning verlaten en de sleutel aan de koper overhandigen.

Het vinden van een nieuwe woning binnen deze termijn is evenwel niet vanzelfsprekend. Het kan ook voorkomen dat je wel een nieuw stekje gevonden hebt, maar dat er nog werken in de nieuwe woning moeten gebeuren vooraleer je er kan intrekken. Het gebeurt bijgevolg dat de verkoper langer in de woning wil blijven. Dan moet je naar een oplossing zoeken die voor beide partijen werkt. Partijen kunnen in de compromis een bezettingsregeling laten opnemen. Die geeft de verkoper het recht om na ondertekening van de notariële akte nog een aantal maanden in de woning te verblijven. In ruil daarvoor zal de koper een bezettingsvergoeding ontvangen, zolang je in de woning blijft wonen. Doch niet iedere koper wil het eigen genot uitstellen, ook niet tegen een vergoeding.

Heb je je oog al laten vallen op een nieuwe woning, maar wil je pas tot aankoop overgaan nadat je huidige woning is verkocht? Sluit dan een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte en laat daarin een – precies geformuleerde – opschortende voorwaarde opnemen. Je komt dan overeen dat je de nieuwe woning pas aankoopt onder de opschortende voorwaarde dat je huidige woning effectief verkocht wordt. Uiteraard moet je de verkoop van je huidige woning op gang houden door een vastgoedmakelaar in te schakelen, de vraagprijs te verlagen wanneer er geen kandidaten zijn, extra advertentie-inspanningen te doen, etc. Het spreekt voor zich dat de opschortende voorwaarde beperkt zal zijn in tijd. De verkoper van jouw nieuwe woning wil immers niet eeuwig blijven wachten als hij dit risico al wil nemen.

Een nieuwe woning kopen vooraleer de huidige woning te verkopen

In de meeste gevallen start je met de bouw of aankoop van een nieuwe woning, vooraleer je je huidige woning hebt verkocht. Door gebruik te maken van een overbruggingskrediet, kan je de aankoop of bouw van je nieuwe woning financieren met de opbrengst van de verkoop van de oude woning nog voordat deze verkocht is. Tijdens de overgangsperiode tussen de nieuwe aankoop en verkoop van de oude woning, betaal je enkel de intresten op het kortlopende overbruggingskrediet. Met de bank bepaal je de duur van deze overgangsperiode, die doorgaans maximaal drie jaren bedraagt.

Voordelen van dergelijk krediet zijn dat :

Je geen tweede hypotheek moet aangaan voor de aankoop van je nieuwe woning;
Je tijd krijgt om je oude woning te verkopen.

Ben je evenwel niet zeker dat je je vorige woning kan verkopen binnen de looptijd van het overbruggingskrediet, dan loop je het risico dat je het volledige overbruggingskrediet niet kan terugbetalen op het einde van de afgesproken termijn. Mogelijk zal de bank het overbruggingskrediet omzetten naar een hypotheek. Je loopt dan het gevaar op een zware afbetalingslast van twee volwaardige hypothecaire leningen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Slapeloze nachten … een bestaande woning energiezuinig maken is niet vanzelfsprekend

Als vastgoedmakelaar heb ik vaak te maken met oudere woningen die niet voldoen aan de energienormen. Eigenaars van zulke woningen zien de waarde van hun huis zienderogen dalen en kopers staan voor een dilemma: kopen, afbreken en nieuwbouw zetten, kopen en renoveren of direct investeren in nieuwbouw. Zelf kocht ik recent een oudere woning – met een redelijke EPC-score (lichtgroen) – waar ik een aantal energetische renovaties wil in laten uitvoeren, zodat de woning beantwoordt aan de energienorm van 2021. Daarbij stuit ik niet alleen op technische moeilijkheden en onmogelijkheden, ook budgettair kan het eea tellen.

Vandaag kan bouwen alleen nog energiezuinig gebeuren. Sinds 1 januari moeten nieuwe woningen in Vlaanderen en alle werken die een stedenbouwkundige vergunning vereisen, voldoen aan een E-peil van E35. Volgend jaar zakt de norm naar E30. De verplichte investeringen in energiezuinigheid hebben echter ook een keerzijde: de kloof met het bestaande patrimonium neemt zichtbaar toe.

Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouwwoning. Om dit doel te bereiken, werden richtlijnen uitgevaardigd. Sinds begin dit jaar moeten niet alleen de daken van alle huur- en koopwoningen, die voor 1 januari 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, voorzien zijn van isolatiemet een R-waarde (warmteweerstand) van minimaal 0,75m2 K/W. De ramen van alle woningen, dus ook van huurwoningen, moeten minstens dubbel glas hebben. Op het vernieuwde EPC kan je zien in hoeverre een woning reeds voldoet aan de energiedoelstellingen van 2050. Op dat EPC wordt ook het geschatte bedrag vermeld van de noodzakelijke renovaties om het huis energie-efficiënt te maken.

Wie vanaf 2021 een woning koopt of erft die niet aan de laatste energienormen voldoet, moet volgens het nieuwe Vlaamse Energieplan binnen de vijf jaar ingrijpende isolatiemaatregelen doorvoeren. Goed voor het klimaat. Nefast voor de huizenmarkt. Men zal nog meer geld dan vandaag het geval is, moeten neertellen voor een woning. Met het gevaar dat een woning kopen stilaan onbetaalbaar wordt, zeker voor jonge gezinnen. Er zijn premies voor wie zijn woning energiezuiniger maakt, maar in eerste instantie moet je het geld wel kunnen neertellen binnen de vijf jaar. Een renovatie kost al snel enkele duizenden euro’s. Bijlenen is een optie, maar veel kopers stretchen al financieel om een woning te kunnen aankopen. Ook huren zal duurder worden, want verhuurders zullen de gemaakte kosten op de huurder verhalen.

Het gaat voorlopig nog om voorschriften. Wie de nieuwe regels aan zijn laars lapt, zal voorlopig nog niet beboet worden. Maar hij zal de waarde van zijn woning fenomenaal zien dalen. Bovendien riskeert de woning ongeschikt verklaard te worden.

Op de vastgoedmarkt wordt nog een pak niet- of half-geïsoleerde huizen aangeboden met hoge energiescores. Woningen die niet aan de energiedoelstelling voldoen, zijn vandaag al minder interessant op de vastgoedmarkt en dalen in waarde.

Traditioneel wordt de prijs van vastgoed bepaald door parameters zoals bewoonbare oppervlakte of grond, oriëntatie, ligging/bereikbaarheid én waardeverhogende investeringen, zoals modernisering van sanitair en elketriciteit). Daar komt nu een vijfde parameter bij : de investeringen in energiezuinigheid. Kopers stellen zich vandaag de vraag hoeveel het kost om een bestaande woning energiezuinig te maken. Die afweging heeft een invloed op de vastgoedprijs. Kandidaat-kopers die het dak en de vloer nog moeten isoleren, dubbele beglazing en een nieuwe condensatieketel moeten voorzien, zullen de prijs in onderhandelingen doen zakken. Wil een eigenaar de waarde van zijn woning minstens op peil houden, dan zal hij niet anders kunnen dan zijn woning energiezuinig maken. Daarbij mikt hij best op de energienorm van 2021, zodat het geen maat voor niets is geweest.

Zo gebeurt het dat woningen die vandaag amper 20 jaar oud zijn, al grondig gerenoveerd moeten worden om aan de energienorm te voldoen. Voor deze woningen vormt dit technisch geen probleem, maar budgettair is het een zware dobber. Voor oudere woningen uit de jaren 60 en 70 is het eerder technisch moeilijk om ze energiezuinig te maken. In Vlaanderen is meer dan 50% van de woningen gebouwd voor 1970.

Het oorspronkelijke ontwerp van de woning en de ligging bepalen samen of een huis de norm van 2021 kan halen. Door de strengere energienormen zullen kopers zich de vraag moeten stellen of afbreken een betere optie is. Vier factoren wegen hier door: de toestand van de bestaande woning, het btw-tarief, het budget en al dan niet de keuze voor zekerheid. Vraagt de bestaande woning ook andere renovaties dan enkel het energiezuinig maken en zijn die kosten haalbaar? Ook het btw-tarief speelt een rol: voor een verbouwing betaal je 6%, voor afbraak en nieuwbouw betaal je in principe 21%. Afbreken en investeren in nieuwbouw, is budgettair zwaarder dan renoveren. En wie voor zekerheid kiest, investeert beter in nieuwbouw. Een bestaande woning geeft sowieso onzekerheden, zowel qua technische uitvoerbaarheid als budget. De energienormen zijn zo streng geworden, dat er bij grote ingrepen geen twijfel is. Het oude patrimonium – gebouwen van meer dan 20 jaar oud – worden gesloopt en maken plaats voor nieuwbouw. Voor het milieu een goede zaak. Nefast voor de huizeneigenaars van zulke woningen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Vastgoed: hoe bereken je de uitkoopsom bij een echtscheiding

Wanneer je gaat scheiden en de woning wil houden, zal je je ex-partner moeten uitkopen. Hoeveel de uitkoopsom bedraagt en hoe je dit moet berekenen, zetten we hier op een rij. We sluiten af met een concrete case.

Voor de berekening van de uitkoopsom dien je rekening te houden met drie parameters : de waarde van de woning, het resterende saldo van de hypotheeklening en de eigen inbreng van jouw ex-partner of jezelf.

We beginnen bij het begin.

De waarde van de woning

Zoals je weet, zijn er verschillende manieren om de waarde van een woning te bepalen. Online simulatietools geven je slechts een eerste indicatie en vastgoedmakelaars houden het vaak op een commerciële verkoopwaarde. Het is dus belangrijk beroep te doen op een neutrale onafhankelijke schatter. Die bezorgt je een onafhankelijk verslag, dat vervolgens kan dienen om de uitkoopsom te bepalen.

Het resterend saldo van de hypotheeklening

Wanneer jullie voor de aankoop van de woning een lening hebben aangegaan, is de volgende informatie belangrijk. Welk bedrag hebben jullie ontleend, en hoeveel moet er nog terugbetaald worden. Dit saldo van de hypotheeklening is de tweede parameter voor de berekening.

Inbreng van jezelf of jouw ex-partner

Een eigen inbreng bij de aankoop van een huis kan in normale omstandigheden altijd gerecupereerd worden bij een scheiding. Om discussie te vermijden, leg je best bewijsmateriaal voor.

Concreet voorbeeld : berekening van uitkoopsom

Man en vrouw kochten enkele jaren geleden een huis voor een bedrag van 240.000 euro. Beide partners gingen daarvoor een woonkrediet aan bij de bank en leenden samen 200.000 euro. Op dit moment moet er nog 120.000 euro terugbetaald worden. Het koppel heeft enkele werken aan de woning laten uitvoeren en de woning steeds goed onderhouden. Een onafhankelijke schatter waardeert de woning op 300.000 euro. Op het moment van de aankoop heeft de man 40.000 euro aan eigen middelen ingebracht en de vrouw 20.000 euro.

Berekening

Huidige waarde woning : 300.000 euro
Saldo van de lopende hypotheek : 120.000 euro
Eigen inbreng man : 40.000 euro
Eigen inbreng vrouw: 20.000 euro

€ 300.000 (waarde van woning minus € 120.000 euro (saldo hypotheek) = 180.000 euro (te verdelen saldo)

Het koppel beslist om de woning te verkopen en de woonlening volledig terug te betalen :

Er blijft: 180.000 euro. Er is een verschil in eigen inbreng.

Bij een normale verkoop en vereffening, heeft :

de man recht op 90.000 euro + 40.000 euro = 130.000 euro
de vrouw recht op 90.000 euro + 20.000 euro = 110.000 euro

De uitkoopsom voor de man bedraagt : 110.000 euro
De uitkoopsom voor de vrouw bedraagt : 130.000 euro

Opgelet : het saldo van de hypotheek (120.000 euro) wordt meestal overgenomen door diegene die de ex-partner wil uitkopen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verkoop op lijfrente: een goede beleggingsvorm

De verkoop van een onroerend goed op lijfrente is een verkoop waarbij de koopsom wordt gesplitst in enerzijds het boeket en anderzijds een periodieke lijfrente.

Het boeket

Het boeket is het voorschot dat de verkoper ontvangt bij het verlijden van de notariële akte. Het bedraagt meestal 10 tot 30% van de geschatte waarde.

De lijfrente

De restwaarde wordt omgezet in een rente, de lijfrente, die de koper periodiek ten voordele van de verkoper betaalt. Hoe hoger het boeket, hoe lager de periodieke rente. De lijfrente kan jaarlijks geïndexeerd worden volgens de gezondheidsindex of volgens een vast percentage (3%). De periodieke rente die de verkoper ontvangt, is steeds belastingvrij, tenzij de koper via een vennootschap zou aankopen. In dat geval moet de verkoper er belasting op betalen; met het gevolg dat de periodieke rente hoger zal zijn. Vaak wordt deze periodieke en geïndexeerde rente door de koper betaald gedurende een afgesproken periode (10, 15 of 20 jaar), waardoor de koper maximaal 75% van de geschatte waarde betaalt.

Kanscontract

De verkoop op lijfrente is een kanscontract. Overlijdt de koper vroegtijdig, dan zijn zijn erfgenamen of rechthebbenden verplicht de lijfrente verder te betalen. Ze zijn hier hoofdelijk aansprakelijk voor. De verplichting tot betaling vervalt bij het overlijden van de verkoper-rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Overlijdt de verkoper vroeger dan verwacht, dan betaalt de koper minder dan de geschatte waarde. Evenwel, blijft de verkoper langer leven dan verwacht, dan is het omgekeerde waar. Zijn er echter meerdere verkopers en overlijdt er één van hen, dan wordt de rente niet verminderd. De koper zal de rente in zijn geheel moeten blijven betalen tot op de dag van het overlijden van de langstlevende rentegenieter.

Soorten

Over het algemeen kan men spreken van drie soorten overeenkomsten:

De verkoop op lijfrente in volle eigendom : de verkoper doet volledig afstand van het verkochte goed.
De verkoop op lijfrente in naakte eigendom : de verkoper behoudt het vruchtgebruik. Hij mag zelf in de woning blijven wonen of de woning verhuren.
De verkoop op lijfrente in volle eigendom maar met een persoonlijk recht van bewoning : de verkoper behoudt het recht om in de woning te blijven wonen, maar kan de woning niet verhuren.

Indien de verkoper de woning vroegtijdig en definitief verlaat, zal de koper een hogere periodieke lijfrente moeten betalen, gezien hij de woning kan verhuren en huurinkomsten kan innen of zelf in de woning kan intrekken.

Bedrag van de rente

Het is handig dat de koper de verkoopsom niet in één keer via de bank moet betalen. Om te bepalen hoeveel de periodieke rente bedraagt, wordt rekening gehouden met :

de geschatte verkoopwaarde van de woning
de leeftijd en levensverwachting van de verkopers
de marktrente op het ogenblik van de verkoop

Staking van betaling

Wanneer de koper gedurende 3 rentetermijnen zijn betaling niet voldoet, en geen gevolg geeft aan het bevel om binnen 30 dagen het achterstallige bedrag aan te zuiveren, wordt het verkochte goed onmiddellijk teruggegeven aan de verkoper.

Kan de koper helemaal niet meer betalen, dan vervalt de lijfrente. In dat geval mag de verkoper het boeket en de reeds ontvangen rentes behouden als schadevergoeding.

Gezien de verkoper-rentegenieter geen eigenaar meer is van het verkochte onroerend goed, voorziet hij in de notariële verkoopakte best de nodige waarborgen, zoals de ambtshalve hypotheekinschrijving voor het totaalbedrag van de nog te betalen periodieke rentes en ontbinding van de verkoop, voor het geval de koper niet verder zou betalen. Zodoende is de koper dubbel beschermd en gegarandeerd tot betaling.

Onderhoud van het onroerend goed, verzekeringen en onroerende voorheffing

Indien de verkoper in de woning blijft wonen, is hij niet gehouden tot de grove herstellingen. De wetgever definieert deze als de herstellingen die gemaakt moeten worden voor de instandhouding en de stevigheid van het onroerend goed. De verkoper is wel verplicht zich te verzekeren als gebruiker van het goed , alsook zijn inboedel tegen brandgevaar en de daarmee samenhangende risico’s. De koper daarentegen moet het onroerend goed verzekeren gedurende de volledige rentetermijn en het bewijs ervan voorleggen aan de verkoper. Indien het verkochte goed geheel of gedeeltelijk wordt vernield, wordt de rente doorbetaald en kan de vernieling niet als een geval van overmacht worden ingeroepen. De verkoper betaalt dan weer de onroerende voorheffing gedurende de periode van woonrecht.

Voordelen voor de verkoper

Een (levenslang) belastingvrij extra inkomen, aangepast aan de inflatie;
Zekerheid : het extra inkomen is volledig gewaarborgd dankzij een hypothecaire inschrijving;
Berekend risico / verwacht rendement;
Kanscontract : kans om het onroerend goed voor een hogere waarde te verkopen dan de waarde van het goed (wanneer de verkoper langer leeft dan verwacht);
Mogelijkheid om in de woning te blijven wonen (verkoop van naakte eigendom of blote eigendom met een persoonlijk recht van wonen);
Grote contractuele vrijheid tussen verkoper en koper;
Vorm van voordelige successieplanning.

Voordelen voor de koper

Investering met beperkte middelen in een vastgoed;
Kanscontract: wanneer de verkoper vroeger overlijdt dan verwacht, betaalt u minder dan de woning waard is;
Betaling in termijnen;
Bij verkoop in naakte eigendom heeft men de zekerheid van goede huurders;
Bij koop in volle eigendom kunnen de huurinkomsten de lijfrente geheel of gedeeltelijk dragen;
Alternatieve manier van beleggen;
Grote contractuele vrijheid tussen verkoper en koper.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Vlaamse verkooprechten vanaf 1 januari 2020

Als gevolg van de zesde staatshervorming, is het registratierecht dat verschuldigd is bij de verkoop van een onroerend goed, gewestelijke materie. Sinds 1 januari 2015 heet het verkooprecht.

Hervorming in 2018

Het duurde evenwel tot 1 juni 2018 vooraleer de Vlaamse wetgever de heffingsgrondslagen en de tarieven herzag.

In het oog sprong de afschaffing van het zogenaamd ‘klein beschrijf’ en de overstap naar een uniform uitzonderingstarief van 7% voor de enige gezinswoning in plaats van het algemeen tarief van 10%. Daaraan zijn volgende voorwaarden gekoppeld:

de zuivere aankoop
van een woning in zijn geheelheid
door één of meerdere natuurlijke personen
samen en gelijktijdig
die op datum van de authentieke akte geen eigenaar zijn/is van een andere woning of bouwgrond
tenzij deze binnen het jaar na de akte verkocht of onteigend zou worden
daar inschrijving in het bevolkingsregister binnen de twee jaar na de akte nemen.

Verlaging naar 6% in 2020

Voor notariële aktes die verleden worden vanaf 1 januari 2020 wordt dit verkooprecht van 7% verlaagd naar 6%, zelfs indien de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) eerder werd afgesloten. Dit is een uitzondering, gezien het verkooprecht normaliter wordt geheven op datum van de onderhandse verkoopovereenkomst. In principe zou dus elke onderhandse verkoop tot en met 31 december 2019 nog onder het oude tarief vallen.

Registratieverplichting

De basisregel – waarop een kortlopende uitzondering wordt gemaakt – luidt dat het verkooprecht louter verschuldigd is op het sluiten van een onderhandse verkoopovereenkomst en dat er daarna vier maanden tijd rest om deze verkoopovereenkomst te registreren. Op het moment van de registratie moet het verkooprecht betaald worden. Vandaar de termijn van vier maanden om de authentieke akte te verlijden.

Formaliteiten indien verkoop niet doorgaat

Wanneer een verkoop om eender welke reden niet plaatsvindt en er bijgevolg geen authentieke akte wordt verleden, moet de onderhandse verkoopovereenkomst geregistreerd worden en is de koper het verkooprecht verschuldigd. De koper kan hier aan ontsnappen, door een minnelijke ontbinding in een document vast te leggen, dat binnen het jaar moet worden geregistreerd. Gebeurt de ontbinding voor het verstrijken van de termijn van vier maanden, dan moet enkel een vast recht van 10 euro betaald worden. Tegelijkertijd met het door koper en verkoper ondertekende document tot ontbinding moet het initiële compromis ter registratie worden aangeboden. Verscheur hem dus niet. Ook de originele compromis wordt aan hetzelfde tarief van 10 euro geregistreerd. De gehele operatie kost slechts 20 euro.

Een alternatief is binnen het jaar na de onderhandse overeenkomst de gerechtelijke ontbinding via de rechtbank te verzoeken.

Wanneer de onderhandse verkoopovereenkomst niet formeel werd ontbonden en de ontbinding niet geregistreerd werd tezamen met de initiële onderhandse akte, zal de koper alsnog het verkooprecht op de volledige koopsom, vermeerderd met 20% ingevolge laattijdige aangifte, verschuldigd zijn.

In het geval de registratiebelasting al werd betaald, is teruggave ervan mogelijk, mits het voorleggen van de geregistreerde overeenkomst van minnelijke ontbinding. Deze minnelijke ontbinding moet gedateerd zijn en minder dan een jaar na de dagtekening van de ontbonden overeenkomst gesloten zijn.

Wanneer de authentieke akte al werd verleden, is teruggave van de verkooprechten enkel nog mogelijk op vertoon van een vonnis. Partijen zullen aan de rechtbank een akkoordvonnis moeten vragen waarin de ontbinding of de herroeping van de onderhandse koopovereenkomst wordt vastgesteld. Voor de inleiding van dergelijke vordering hebben partijen een termijn van hoogstens één jaar na de verkoop. Zoniet is teruggave via gerechtelijke weg niet meer mogelijk.

Andere tarieven vanaf 1 januari 2020

Het basistarief in het Vlaams Gewest blijft 10%.

Het uitzonderingstarief in het geval van een ingrijpende energetische renovatie, wordt verlaagd van 6% naar 5%.

Alle andere uitzonderingstarieven blijven behouden:

7% voor de aankoop van een woning bestemd vor sociale verhuur
6% voor uil van onbebouwde landgoederen
6% voor aankopen door maatschappijen erkend door de VMSW of door het Vlaams Woningfonds
Halvering van het verkooprecht bij aankoop van beschermde monumenten
4% voor professionele handelaars in onroerend goed
1,5% voor verkopen door de VMSW of door erkende sociale huisvestingsmaatschappijen
1% voor de aankoop van een beschermd monument als gezinswoning

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verkoop van een eigendom ‘voor vrij en onbelast ‘. Maar wat betekent dat nu?

Vrijwel in elke notariële akte vind je de zeer belangrijke clausule terug dat het eigendom verkocht wordt voor vrij en onbelast. Veelal zijn kopers verkeerdelijk in de veronderstelling dat dit te maken heeft met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom. Daarom leg ik hier graag de ware toedracht van deze bepaling uit.

Voor een koper is het zeer belangrijk dat hij het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. Het is dus uitermate nuttig dat een koper zich voorafgaand aan de ondertekening van de onderhandse akte goed informeert over eventuele beletselen die een overdracht ‘voor vrij en onbelast’ zouden kunnen dwarsbomen. We lichten ze hier bondig toe.

Hypotheken

Wanneer de verkoper een schuld of een lening, die werd gewaarborgd door een hypotheek, had aangegaan, moet deze uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte zijn aangezuiverd, zodat de hypotheek kan worden doorgehaald. De notaris moet bijgevolg op het hypotheekkantoor nagaan of een hypotheek werd ingeschreven. Indien zo, zal hij de staat van afrekening opvragen bij de schuldeiser. De (voldoende!) koopprijs zal dan aangewend worden tot terugbetaling van de nog lopende schuld. Indien de koper dit zou nalaten of indien de koopprijs ontoereikend zou blijken, kan de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. De koper loopt dan het gevaar dat de door hem aangekochte eigendom zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser.

Belastingen en sociale lasten

De notaris is wettelijk verplicht bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen na te trekken of de verkoper nog fiscale schulden heeft: onroerende voorheffing, directe belastingen, btw, provincie- of gemeentebelastingen of erfbelastingen. Indien er nog fiscale schulden zouden zijn, zal de betrokken ontvanger de notaris hiervan binnen 12 dagen op de hoogte brengen. Ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen zal de notaris verifiëren of de verkoper nog achterstallen heeft. De notaris is dan verplicht de nodige gelden van de koopsom af te houden om deze belasting- of sociale schulden aan te zuiveren. Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, waardoor de koper risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

Betwisting van het eigendomsrecht van de verkoper

De notaris zal opzoekingen doen op het hypotheekkantoor of er meldingen worden gemaakt van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. Voor het verlijden van de authentieke akte kan de notaris de partijen desgevallend in kennis stellen.

Beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om diens onroerende goederen met beslag te bezwaren tot waarborg van betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen werden getroffen, zal de notaris hier ook melding van terugvinden op het hypotheekkantoor, zodat hij de essentiële gelden van de koopsom kan inhouden om de betrokken schuld terug te betalen.

Stedenbouwkundige inbreuken

De notaris moet voor het verlijden van de akte nagaan of er stedenbouwkundige bezwaren bestaan en de koper ervan in kennis stellen vooraleer hij tot de aankoop overgaat. Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met de dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal de notaris hiervan melding aantreffen op het hypotheekkantoor. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente checken welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

Besluit

Als koper kan je maar beter voorzichtig zijn en je laten bijstaan. Al deze beletselen kunnen bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. In het geval de koper schulden heeft en je wilt als koper geen risico lopen, laat je ook maar beter nagaan of de koopsom voldoende toereikend is om de gehele schuld aan te zuiveren. Stel ook aan uw notaris voor om geen voorschot maar een waarborg op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de notariële akte, zodat u die waarborg niet kwijt bent als de verkoop omwille van voormelde beletselen niet kan doorgaan.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning gekocht met een bouwmisdrijf – wat nu?

We kunnen er niet voldoende op hameren : wanneer u een woning of pand heeft gevonden dat u bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie over vergunningen en mogelijke bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen. De gevolgen van een onbezonnen aankoop kunnen immers zwaar doorwegen. Laat het echter niet zo ver komen !

Wat kan mij overkomen?

We horen het vaker: een bouwovertreding? Ach, wat kan er ons gebeuren? Kopers zijn zich vaak niet bewust van de zware gevolgen. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel strafrechterlijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. Concreet kan er u een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete boven het hoofd hangen. Daarnaast kan de rechter tevens een herstelmaatregel opleggen. Dit wil zeggen dat u de woning of het pand in de oorspronkelijke staat dient te herstellen, en/of het tegenstrijdig gebruik moet staken, en/of bouw- of aanpassingswerken dient uit te voeren, en/of een geldsom moet betalen die gelijk is aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.

Opgelet: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Dit wil zeggen dat ze overgaat van eigenaar tot eigenaar en dat de erfgenamen of de koper van een pand kunnen aangesproken worden voor de fouten die een ander in het verleden begaan heeft.

Wanneer spreken we van een bouwovertreding ?

We spreken van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving terzake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.

Bijvoorbeeld: het pand is langer, breder of hoger dan aangevraagd. Of het werd in andere materialen opgetrokken dan werd aangegeven, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het komt ook voor dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk vergund: bijvoorbeeld een huis waarin twee appartementen werden gemaakt, in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.

Elk geval is anders en moet individueel bekeken worden.

U heeft als huidige eigenaar geen of weinig rechten wanneer de bouwovertreding al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt. Het betekent ook niet dat de overtreding ‘vergeten’ wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar.

Verjaard betekent nog niet vergund

In sommige gevallen kan de strafvordering en/of herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. De bouwovertreding leidt dan niet meer tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand. De instandhouding blijft wel strafbaar (dus geen verjaring) als de onvergunde bouwwerken of constructie in ruimtelijk kwetsbare gebieden liggen, onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.

Blijf niet in het ongewisse

Het feit dat er geen bouwovertreding werd vastgesteld, betekent niet noodzakelijk dat er geen zou (kunnen) zijn ! De ervaring leert dat kopers vaak verblind zijn door de schoonheid van een pand en diens mogelijkheden, en doof blijven voor al onze kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen.

Sinds 1999 bestaat er een informatieplicht waarbij de notaris voorafgaand aan een verkoop bij de gemeente moet nagaan of en welke vergunningen werden uitgereikt en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er al dan niet een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven. Het kan zijn dat de verkopers een herstelmaatregel niet hebben uitgevoerd. Als nieuwe eigenaar zal u dan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.

Dus, als u vandaag een pand koopt, moet de verkoper u alles voorafgaand verteld hebben.

Vreest u toch nog een bouwmisdrijf, wendt u dan tot de gemeente waar het pand staat en laat u uitvoerig voorlichten. De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar kan meestal ook vertellen of afwijkingen al dan niet geregulariseerd kunnen worden. Kan er geen regularisatievergunning verkregen worden voor de bestaande situatie, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw.

Al deze informatie heeft invloed op wat u als koper met het pand wil of kan doen en op de aankoopprijs en eventueel op de bepalingen wie de herstelmaatregelen moet uitvoeren.

Opschortende voorwaarde

Laat in elk geval in uw bod /compromis een opschortende voorwaarde opnemen waarin bepaald wordt dat in geval van een bouwmisdrijf de koop enkel doorgaat indien er een regularisatievergunning wordt bekomen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Vraag voorafgaand aan de aankoop van een woning een asbestinventaris

Om te vermijden dat kandidaat-kopers van een woning onvoldoende geïnformeerd zouden zijn en zij na aankoop geconfronteerd zouden worden met verborgen gebreken, moeten verkopers van vastgoed verplicht een aantal attesten bij de verkoopakte voegen : een energieprestatiecertificaat, een keuringsattest voor de elektrische installatie, een keuringsattest voor de stookolietank, een bodemattest, … Hier hoort momenteel nog geen asbestinventaris bij. Het zal nog tot eind 2021/begin 2022 duren vooraleer in Vlaanderen de aanwezigheid van een asbestinventaris verplicht zal zijn bij de verkoop van woningen die werden gebouwd voor 2001.

Informeer jezelf

Niettegenstaand er nog geen wettelijke meldingsplicht bestaat bij de verkoop van een woning, ben ik van mening dat kopers zich beter moeten informeren. Het verdient aanbeveling dat kandidaat-kopers nu al een asbestinventaris vragen aan de verkoper om de aanwezigheid van asbest te kennen en risico’s bij renovaties te vermijden.

De vraag naar een asbestinventaris is helemaal verantwoord als je bedenkt dat asbest kankerverwekkend en ziekmakend is. En gefundeerd als je je realiseert dat België in de jaren ’60 en ’70 van vorige eeuw wereldwijd koploper was in asbesttoepassingen en er gigantisch veel asbest in 70 tot 90 % van de particuliere woningen aanwezig is. Verstandig ook, gezien het sterk verouderde woningenbestand dat aan versneld tempo wordt aangeboden op de woningmarkt, en waarbij het asbestprobleem wordt doorgeschoven naar de volgende generaties. Gerechtvaardigd tenslotte, gezien het veilig laten verwijderen van asbest een serieuze meerkost voor de koper inhoudt. We spreken over bedragen van enkele duizenden euro’s tot 40.000 à 50.000 euro.

Toekomstige verplichtingen in Vlaanderen

In de toekomst zal het opnieuw inkapselen of bedekken van asbesthoudende materialen die tijdens renovatie- of onderhoudswerken bloot komen te liggen, niet meer toegelaten zijn. Ook het vasthechten van constructies op en over verweerde, risicovolle dak- en gevelbekleding zal verboden worden. Het ontmossen van asbestcement daken en gevels onder hoge druk is reeds in de milieu- en federale arbeidswetgeving verboden. Alle andere handelingen voor het reinigen en ontmossen van asbestcement daken en gevels zullen in de toekomst verboden zijn. Tegen 2034 moeten de meest eenvoudig bereikbare risicovolle asbesttoepassingen, zijnde niet-hechtgebonden asbesttoepassingen en asbestcementen buitenschiltoepassingen, worden verwijderd. Tegen 2040 dienen alle andere asbestproducten die in slechte staat zijn (ook hechtgebonden), verwijderd te worden.

Verborgen gebreken

Meestal komt de aanwezigheid van asbest pas aan het licht tijdens onderhouds- of renovatiewerken. Daardoor zit de koper met een ernstig verborgen gebrek. Kopers die de minwaarde ten gevolge van het aanwezige asbest willen verhalen op de verkoper, kunnen dit proberen via juridische weg. Doch heel wat verkoopaktes bevatten een clausule die bepaalt dat de verkoper niet kan worden aangesproken op verborgen gebreken / aanwezigheid van asbest. Deze clausule geldt niet als de verkoper op de hoogte was (asbestinventaris) van het verborgen gebrek; maar omdat een asbestinventaris nog niet verplicht is en vrijwel nooit bij de akte wordt gevoegd, is kwade trouw moeilijk te bewijzen.

Ons advies: handel pro-actief

Het laten opmaken van een asbestinventaris voorafgaand aan een verkoop of verhuur van een pand is geen overbodige luxe, gezien meer en meer kopers en huurders gerechtelijke procedures opstarten wanneer blootstelling aan asbest is opgetreden of wanneer saneringskosten bij een aangekocht goed hoog blijken op te lopen. Een asbestinventaris laten opmaken door een erkende instantie kost 500 tot 1000 euro. Dit zijn geen onoverkomelijke bedragen voor een verkoper, die er eveneens wel bij vaart.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.