Begin november verscheen een nieuw KB op de Bemiddelingsopdrachten in het Belgisch Staatsblad. Als vastgoedbemiddelaar zal ik vanaf 1 februari 2024 voor nieuw afgesloten overeenkomsten met aangepaste regels rekening moeten houden. In het bijzonder gaat het om een aantal bepalingen waaraan de nieuwe bemiddelingsopdrachten moeten voldoen. Reden om meteen opleiding te volgen, en de nieuwigheden hier kort samen te vatten.
Precontractuele informatie
Voor bemiddelingsopdrachten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt artikel VI van het wetboek Economisch Recht de informatie op die de vastgoedmakelaar moet geven aan de consument. De vermelding ‘Buiten het vastgoedmakelaarskantoor’ moet men nog steeds toevoegen aan de précontractuele info-fiche en de modelopzegbrief. Het is aan te raden om in de bemiddelingsopdracht te vermelden dat ze die zaken ontvangen hebben & vice versa. Bij inbreuk geldt de opzeg van de herroepingstermijn voor de 12 maanden na aflopen van de oorspronkelijke termijn zonder enige vergoeding.
Schriftelijke overeenkomst
Bemiddelingsovereenkomsten met consumenten moeten steeds schriftelijk worden geregeld. De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid moeten in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven. Hieruit moet duidelijk blijken of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft om een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument (lastgeving), of dat hij enkel bevoegd is om kandidaat-kopers/huurders voor te stellen aan zijn opdrachtgever (verhuur van diensten).
Duurzame drager
De bemiddelingsovereenkomst moet op een duurzame drager worden opgemaakt. Dit laat toe om voortaan digitale bemiddelingsovereenkomsten op te maken en te ondertekenen. De papieren versie is dan niet meer nodig.
Uitgebreid toepassingsgebied
Met uitzondering van de notarissen, geldt het nieuwe KB geldt voortaan voor iedereen die optreedt als bemiddelaar. Daar vallen nu ook de landmeters-experten en de architecten onder. Notarissen zijn onderworpen aan een specifieke regeling die werd vastgelegd in een ander Koninklijk Besluit.
Mandaat
Een vastgoedbemiddelaar kan optreden op mandaat, waardoor hij namens de koper kan onderhandelen en in diens naam de verkoop kan afsluiten. Uit de bemiddelingsovereenkomst moet duidelijk af te leiden zijn of de bemiddelaar al dan niet optreedt op mandaat. Bij een mandaat tot verkoop moet de overeenkomst een minimum vraagprijs vermelden. Betreft het een mandaat tot aankoop, dan zal een maximumprijs moeten worden opgenomen.
Expliciete vermelding al dan niet exclusief karakter`
De bemiddelingsovereenkomst moet expliciet vermelden of zij al dan niet een exclusief karakter heeft.
Altijd 14 kalenderdagen herroepingsrecht
Ter bescherming van de consument wordt het herroepingsrecht uniform op 14 kalenderdagen gebracht na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst, ongeacht of de overeenkomst binnen of buiten de onderneming wordt getekend. De opdrachtgever kan verzaken aan het herroepingsrecht wanneer aan twee cumulatieve voorwaarden werd voldaan:
– uitdrukkelijke toestemming van de opdrachtgever om onmiddellijk te starten met de uitvoering van de opdracht tijdens de herroepingstermijn;
– uitdrukkelijke erkenning van de opdrachtgever van verlies van het herroepingsrecht in geval van verwezenlijking van de opdracht (te begrijpen in de zin van het vinden van een valabele kandidaat tijdens deze periode).
Het verzaken aan het herroepingsrecht mag nog steeds in de bemiddelingsovereenkomst zelf gebeuren.
Vergoeding
Er bestaat een deontologisch verbod om zo laag te gaan dat de waardigheid van het beroep wordt aangetast of de rentabiliteit van het vastgoedkantoor in gevaar zou komen (art. 25 van de Plichtenleer). Er bestaat ook een verbod op een surplus-beding (art. 65 Plichtenleer).
De vastgoedmakelaar is verplicht te vermelden of de commissie al dan niet te betalen is bij ontvangst van het voorschot of bij akte.
De consument moet ook correct ingelicht worden over het spanningsveld waarborg/voorschot.
De wetgever verplicht tevens de voorafgaandelijke opneming van een beding hoe men zal omgaan met de wijziging in de uitvoering van de overeenkomst (bv. prijsdalingen, …)
Kosten
Het is mogelijk dat de vastgoedmakelaar een aparte kost (een supplementair bedrag voor de geleverde inspanningen) aanrekent voor het verzamelen van een attest. Zowel de kost van het attest als het supplementaire bedrag moeten op voorhand begroot worden. De wetgever wil garanderen dat de consument op de hoogte is van de extra kosten. De vasgoedmakelaar moet de kost op verzoek bewijzen!
Checklist met lijst benodigde attesten als bijlage bij de bemiddelingsovereenkomst
Bij ieder attest afzonderlijk zal de vastgoedmakelaar moeten aangeven:
– of hij het attest zal aanvragen, dan wel de verkoper dat zelf zal doen;
– of de prijs van het attest in het ereloon inbegrepen is, dan wel afzonderlijk zal aangerekend worden;
– de totale prijs van het attest, indien de prijs van het attest gekend is;
– de berekeningswijze van de prijs voor het attest, indien de attestprijs niet exact kenbaar is, maar wel bepaalbaar;
– de extra kosten en indien mogelijk een indicatie van de omvang ervan, indien de prijs niet kenbaar is.
Maandelijkse rapporteringsplicht
De maandelijkse rapporteringsplicht zal in de toekomst via een duurzame drager moeten gebeuren, zodat er achteraf bewijs van kan worden geleverd. Minstens moet in het rapport staan:
– het aantal geïnteresseerden;
– het aantal bezoeken;
– de belangrijkste reacties en opmerkingen.
Deze inlichtingen slaan evenwel enkel op de gemaakte inspanningen, niet op het resultaat van de opdracht.
Verzet tegen stilzwijgende verlenging of vernieuwing
De opdrachtgever zal zich tegen een stilzwijgende verlenging of vernieuwing kunnen verzetten één maand voor het einde van de opdracht.
Precieze vermelding van de publiciteitskanalen
Omwille van de transparantie dient de vastgoedbemiddelaar toelichting te geven bij de te voeren publiciteit. De bemiddelingsovereenkomst moet detailleren welke publiciteitskanalen zullen worden aangewend, wanneer, hoeveel,.…..
Opzegtermijn
De opzegtermijn van een stilzwijgend verlengd of hernieuwd contract van bepaalde duur is:
– één maand als de oorspronkelijke duur maximaal 3 maanden bedroeg;
– twee maanden als de oorspronkelijke duur maximaal zes maanden bedroeg;
Bij overeenkomsten van onbepaalde duur bedraagt de opzegtermijn standaard twee maanden.
Vermelding datum en het precieze adres
De datum en het precieze adres moeten concreet vermeld staan, maar moeten niet langer handgeschreven zijn.
Een veralgemeende, voorgedrukte clausule is evenwel niet toegestaan.
Vroegtijdige ongemotiveerde opzeg
De consument blijft een vergoeding verschuldigd bij een vroegtijdige ongemotiveerde opzeg:
– tijdens de eerste 3 maanden bedraagt deze 50% van het ereloon;
– tijdens de laatste 3 maanden wordt ze beperkt tot 25%.
Precieze en individuele informatie
Met precieze informatie bedoelt de wetgever dat het om meer gaat dan algemene informatie die op de website of in folders of advertenties terug te vinden is.
Individuele informatie betekent dat een een welbepaalde persoon precieze informatie werd gegeven. De vastgoedbemiddelaar moet kunnen aantonen dat er een individueel contact is geweest, waarbij de geïnteresseerde meer informatie vroeg dan wat er in de reclame, in folders of op de website van de onderneming te lezen viel.
Bovendien moet de vastgoedmakelaar aantonen dat er een concrete interesse bestond van een bepaalde kandidaat.
Als de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de klant ereloon verschuldigd is als de klant zelf een overeenkomst van verkoop/verhuur sluit met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft, dan moet de opdracht melden dat de vastgoedmakelaar daarvan het bewijs dient te leveren.
Als de bemiddelingsovereenkomst vermeldt dat de klant na de beëindiging van de overeenkomst ereloon verschuldigd is, indien de klant een overeenkomst voor verkoop of verhuur tekent met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie gaf, dan mag dit enkel wanneer aan volgende voorwaarden werd voldaan:
– in de overeenkomst moet opgenomen zijn dat de vastgoedmakelaar binnen de 7 werkdagen na beëindiging een lijst zal bezorgen met de personen aan wie gemelde informatie gegeven werd;
– de overeenkomst met de wederpartij binnen de zes maanden na de beëindiging van de overeenkomst met de vastgoedmakelaar werd aangegaan.
Ik sluit dit artikel graag af met de vermelding dat voor bemiddelingsopdrachten die voor 1 februari 2024 werden afgesloten het oude KB Freya blijft gelden.
Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies