Voor de vastgoedmakelaar en syndicus zal vanaf 1 januari 2023 het een en het ander veranderen. We geven een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden. Zet u schrap, want het is een hele boterham.
Stelsel meeneembaarheid in combinatie met oude tarieven gaat laatste jaar in
Meeneembaarheid betekent dat de koper het verkooprecht (registratiebelasting) ten belope van 13.000 euro, dat hij op de vorige woning betaald heeft, kan aftrekken van het verkooprecht dat hij op de volgende woning moet betalen. Deze meeneembaarheid dooft geleidelijk aan uit. Vanaf 1 januari 2024 zal deze volledig afgeschaft worden.
In 2023 kan de koper van een enige eigen woning voor het laatst kiezen tussen het stelsel van de oude verkooprechten (6% en 5%) met meeneembaarheid of het stelsel van de nieuwe verkooprechten (3% en 1%) zonder meeneembaarheid. De authentieke akte van de eerste aankoop moet gebeurd zijn voor 1/1/2022. Op die manier wordt de instroom van meeneembaar beperkt. De authentieke akte van aankoop van de nieuwe woning moet gebeuren uiterlijk voor 31/12/2023.
Op 1 januari 2024 wordt het keuzestelsel definitief ten grave gedragen.
Verlenging van de termijn om een woning te verkopen, terwijl de eigenaar een andere woning wil aankopen
Wie in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, maar al vastgoed bezit, moest tot nu toe zijn vorige woonst binnen de twee jaar verkopen om te kunnen genieten van lagere registratierechten voor de enige eigen woning (gezinswoning). Die termijn wordt nu verlengd tot drie jaar voor wie zijn nieuwe woning renoveert.
Concreet betekent dit dat wanneer de koper eigenaar is van een andere bouwgrond of een woning op het moment dat hij een nieuwe eigendom aankoopt, zal hij voortaan niet twee maar drie jaar de tijd krijgen om zijn eerste eigendom te verkopen en van het 1% tarief te kunnen genieten.
Deze regel zal met terugwerkende kracht tot 1 januari 2022 worden toegepast.
Wijziging omschrijving landbouwgronden die in aanmerking komen voor het 10% verkooprecht
Vanaf 1 januari 2023 zal de Vlaamse overheid rekening houden met de stedenbouwkundige bestemming, en niet langer met de feitelijke toestand voorafgaand aan de verkoop. Tot nu toe werd het tarief van 10% vaak oneigenlijk toegepast.
Gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoelige gebieden
Bij de verkoop van vastgoed heb je heel wat verplichte documenten nodig. Eén daarvan is de watertoets. Hierin staat aangegeven of de eigendom die je verkoopt gelegen is in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied of in een gebied waar geen overstromingsgevoeligheid is.
Wat verandert er vanaf 1 januari 2023?
- Het onderscheid tussen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig verdwijnt.
- In de plaats komt er een perceel-score (P-score) en een gebouw-score (G-score).
- De risico’s worden duidelijker onderverdeeld naargelang de overstromingsbron (door regenval, vanuit de zee of vanuit rivieren).
- Het wordt mogelijk om naast het overstromingsrapport ook vrijwillig een overstromingsattest te laten opmaken door een deskundige. Dit vormt het bewijs dat het gebouw beter bestand is tegen overstroming dan in het ovestromingsrapport vermeld staat.
- Vanaf 1/1/2023 moeten in de publiciteit van het te koop gestelde pand de P- & G-score worden vermeld.
- De wijzigingen in de onderhandse overeenkomst treden pas in werking vanaf 1 april 2023.
Welke klassen zijn er?
In het overstromingsrapport wordt gewerkt met 4 klassen van A tot en met D die de P-score en de G-score zullen bepalen:
- Klasse A: geen overstromingsgevoeligheid
- Klasse B: kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering
- Klasse C: kleine kans op overstromingen onder het huidige klimaat
- Klasse D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat
Doel
Men wil de potentiële koper meer gedetailleerd informeren. Voor een kandidaat-koper of -huurder maakt het immers verschil of de overstromingsgevoeligheid slaat op het gebouw, het hele kadastrale perceel of slechts een deel ervan. De overstromingskans voor onbebouwde percelen of delen ervan blijft van belang, onder meer om er de mogelijkheid van bebouwing of uitbreiding van bebouwing te kunnen inschatten.
De geldigheid van een overstromingsrapport
Zowel het overstromingsrapport als het -attest hebben slechts een geldigheidsduur van maximaal 1 jaar. De info uit het overstromingsrapport zal worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst en in de authentieke akte.
EPC gemeenschappelijke delen voor kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 kavels
Wie een appartement te koop of te huur stelt, moet een energieprestatiecertificaat (EPC) van het appartement kunnen voorleggen. Sinds 1 januari 2022 is ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen (EPC GD) van grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden verplicht. De middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 15 kavels) moeten uiterlijk tegen 1 januari 2023 over een EPC GD beschikken. Tegen uiterlijk 1 januari 2024 moeten ook alle kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 gebouweenheden (waarvan minstens 2 appartementen) een EPC GD bezitten.
EPC-informatieplicht vanaf 2023 ook voor grote niet-residentiële gebouwen
Vanaf 1 januari 2023 komt er ook een EPC-plicht voor ‘grote’ niet residentiële gebouwen (EPC NR) bij verkoop, erfpacht en opstal. De EPC-vermelding is verplicht bij de eerste publicitaire bekendmaking.
De vastgoedmakelaar heeft de verplichting om in de onderhandse akte (de compromis) te vermelden of er een EPC NR voorhanden is en of dit aan de koper werd meegedeeld. Het EPC NR moet aan de verwerver van het gebouw ter beschikking worden gesteld.
Bij huur volstaat het om een kopie aan de huurder te overhandigen bij de contractsluiting. Het nieuw ingevoerde certificaat moet door een energiedeskundige type D opgemaakt worden, is 5 jaar geldig en wordt afgekort als ‘EPC NR.
Renovatieplicht voor residentiële woningen
Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, ..) met aktedatum 1 januari 2023 zal de woning binnen 5 jaar minstens aan het minimale energieniveau D moeten laten voldoen. Nadat de werken zijn afgerond, moet een nieuw EPC worden opgemaakt om te kunnen nagaan of het vooropgestelde energielabel is behaald.
De minimale energieprestatie-eis zal geleidelijk aan worden verstrengd naar 2050 toe.
Logiesdecreet 2.1.
De Vlaamse overheid legt de laatste hand aan de uitvoeringsbesluiten om de wijzigingen aan het Logiesdecreet op 1 januari 2023 in werking te laten treden.
De kernpunten zijn:
- Elke logies moet opgericht en uitgebaat worden in overeenstemming met de stedenbouwkundige regels om het als logies te mogen exploiteren.
- Een versterkte handhaving rond verplichte aanmelding.
- Om controles mogelijk te maken moeten tussenpersonen, waaronder ook Airbnb, verplicht de opgevraagde gegevens bezorgen.
Modernisering van de Pachtwet
De Pachtwet wordt gemoderniseerd en zal op 1 juni 2023 in werking treden.
Nieuwe EPB-eisen in 2023
Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024 moet voor nieuwe woongebouwen een E-peil van E20 worden behaald.
Voor nieuwe gebouwen en ingrijpende renovaties zijn er ook wijzigingen op het gebied van het minimumaandeel aan hernieuwbare energie. En er is een installatie-eis in residentiële en niet-residentiële nieuwbouw.
Beperking van de indexering huurwoningen: terugkeer naar volwaardige indexatie
Bij energieverslindende gebouwen keert men vanaf 1 oktober 2023 terug naar de volwaardige indexatie. Omdat de verloren gegane indexatie niet ingehaald mag worden, wordt een correctiefactor toegevoegd aan de indexatieformule.
Verlenging van het btw-tarief sloop/heropbouw
Het btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw zal worden verlengd.
Instrumentendecreet komt eraan
Voor de vastgoedprofessional is vooral de regeling rond planschade van belang.
Planschade is de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is. Het recht op planschadevergoeding onstaat als binnen de vijf jaar na de bestemmingswijziging:
- de grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap
- een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd
- een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd
De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.
Het recht op planschadevergoeding is enkel van toepassing op:
- percelen die voor de bestemmingswijziging bebouwbaar waren
- percelen die aan een uitgeruste weg liggen
- enkel voor de eerste 50 meter van het perceel, grenzend aan de weg.
Er is geen planschadevergoeding verschuldigd:
- bij een bouwverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbesluit
- als de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel
Laatste jaar fiscaal voordeel van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen
Vanaf 1 januari 2024 wordt de toegang tot het fiscaal voordeel afgesloten. De bestaande contracten zullen gerespecteerd worden. Daarom zou het wel eens kunnen dat investeerders in 2023 versneld aankopen.
Wijziging wat betreft energiedelen in 2023
Energiedelen is één van de manieren om de energiefactuur te verlagen. Wie zonnepanelen heeft, consumeert een deel van de stroom zelf, en kan er voor kiezen om het overschot te delen met anderen. In appartementsgebouwen kan men zo het overschot van de collectieve zonnepanelen met de eigenaars/bewoners delen voor hun eigen gebruik. Voorwaarde is wel dat alle deelnemers over een digitale meter moeten beschikken.
Vanaf 2023:
- moeten alle partijen niet meer noodzakelijk dezelfde energieleverancier hebben
- kunnen verschillende afnemers ook samen een gemeenschap oprichten die investeert in stroomproductie en vervolgens de opgewekte energie verdeelt onder de leden.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.