Wie een huis, appartement of bouwgrond erft, moet bij de aangifte van die nalatenschap ook de waarde ervan aangeven. In het geval van onroerende goederen is dit vaak complex.
Sinds 2015 staat de Vlaamse Belastingsdienst (Vlabel) in voor de inning van de erfbelasting. Voor de berekening van de erfbelasting is het sinds 1 april 2019 mogelijk om een schatting door de overheid zelf te laten doen. Maar je kan ook opteren om jouw vastgoed zelf te waarderen of om op eigen kosten een beroep te doen op een erkend schatter-expert.
We overlopen de mogelijkheden hier samen met jullie.
Eigen waardering
Als erfopvolger mag je het geërfde onroerend goed zelf schatten, maar ben je verplicht een correcte waarde aan te geven in je aangifte van nalatenschap. Je kan je hiervoor laten bijstaan door een notaris of makelaar. Deze schattingen zijn evenwel nooit bindend voor de Vlaamse Belastingdienst.
Gedurende 2 jaar heeft Vlabel de tijd om na te gaan of je al dan niet te weinig hebt geschat. Verkoop je tegen een hogere prijs dan de geschatte waarde, dan spreken we van een tekortschatting. Je zal niet alleen een aanvullende erfbelasting moeten betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen geschatte prijs en verkoopprijs minstens 10% bedraagt. De grootte voor deze belastingverhoging is afhankelijk van het verschil tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde (zie tabel hieronder). Heb je na het overlijden werken uitgevoerd, die een meerwaarde opleveren, dan hoef je je geen zorgen te maken, indien je dit kan bewijzen.
Je bent geen belastingverhoging verschuldigd, indien het vastgestelde tekort minder dan 10% van de aangegeven waarde bedraagt. Je kan de belastingverhoging beperken tot 10% (in plaats van een hoger percentage), wanneer je de hogere waarde van deze goederen binnen de 10 maanden na het overlijden en uit eigen beweging aangeeft.
Je kan geen teruggave vorderen wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.
| Tekortschatting in % | Belastingverhoging in % |
| Vanaf 10 tot 25 | 5 |
| Vanaf 25 tot 50 | 10 |
| Vanaf 50 tot 100 | 15 |
| Vanaf 100 | 20 |
De termijn voor de vaststelling van tekortschattingen begint te lopen vanaf de dag waarop de aangiftetermijn begint te lopen. Voor de registratiebelastingen start deze termijn vanaf de dag van de registratie van de notariële akte.
Nadat de gemotiveerde kennisgeving van Vlabel werd verstuurd, kan de aanslag binnen de gewone termijn van vijf jaar gevestigd worden. Je hebt immers het recht om opmerkingen over te maken en Vlabel moet hierop antwoorden. Als je je niet kan verzoenen met de aanslag, kan je een bezwaarschrift indienen.
Waardering door een erkend schatter-expert
Op de website van Vlabel vind je de lijst van de erkende schatter-experts. Het verslag van deze experts is bindend voor Vlabel, op voorwaarde dat
- de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten;
- het toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap (indiening tot 4 maanden na het overlijden).
De Vlaamse Belastingdienst zal deze schatting aanvaarden als een realistische waarde op voorwaarde dat de schatter de regels heeft gerespecteerd. Vlabel voert controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.
Je kan ook in dit geval geen teruggave vorderen, wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.
Een voorafgaande bindende waardering door Vlabel
Deze moet gebeuren voor het verstrijken van de indieningstermijn van de aangifte en moet bij de aangifte van nalatenschap worden gevoegd.
De Vlaamse Belastingdienst maakt voor zijn schattingen onder meer gebruik van een econometrisch model. Dat model laat toe een indicatieve waarde te bepalen op basis van een massa verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen. Die geraamde waarde wordt bijgesteld op basis van de specifieke kenmerken en eigenschappen van het onroerend goed waarvoor men de schatting vraagt.
Verkoop je de woning tegen een hogere prijs, dan zal het geen gevolgen hebben. Vind je de schatting evenwel te hoog, dan kan je binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij je aan de hand van stavingsstukken bewijst dat de schatting té hoog is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het onroerend goed binnen de bezwaartermijn wordt verkocht tegen een lagere prijs.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.