Het gebeurt wel eens dat het voor oudere gebouwen vrij moeilijk is om de exacte vergunningssituatie te achterhalen. Vaak zijn geen vergunningen gekend. Dat wil niet zeggen dat niets mogelijk is. Het pand zal immers onder bepaalde voorwaarden kunnen genieten van het vermoeden van vergunning.
De voorwaarden
Bij het toepassen van het vermoeden van vergunning zal men voldoende bewijs moeten kunnen leveren dat:
- het gebouw reeds voor een bepaalde datum werd opgericht
- het gebouw nu nog steeds in deze vorm aanwezig is.
Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van (lucht)foto’s, facturen, etc. De eigenaar is hier in principe vrij in.
Eerste Stedenbouwwet april 1962
De eerste stedenbouwwet in België dateert van april 1962. Vanaf dat moment was voor het oprichten van een constructie alsook voor het wijzigen van het aantal wooneenheden een voorafgaande bouw-(omgevings-)vergunning nodig. Deze verplichting werd vaak niet nageleefd en er werden weinig controles uitgevoerd. Bij de gemeente was er menigmaal nog geen uitgetekende procedure om een vergunning aan te vragen.
Bijgevolg is het voor oudere constructies vaak moeilijk aan te tonen wat de juiste voorgeschiedenis is. Precies daarom voerde men het vermoeden van vergunning in. Dit wil zeggen: wanneer een constructie aan bepaalde voorwaarden voldoet, beschouwt men het gebouw als opgericht op basis van een geldige vergunning.
Twee soorten van vermoeden van vergunning
Afhankelijk van het tijdstip waarop het gebouw werd opgericht, maakt de regelgeving een onderscheid tussen twee soorten van vermoeden van vergunning:
- Voor gebouwen die werden opgericht vóór 22 april 1962 spreekt men van een onweerlegbaar vermoeden van vergunning. Dit wil zeggen dat er geen tegenbewijs meer mogelijk is. Kunt u dus bewijzen aan de hand van de wettelijk toegelaten bewijsmiddelen dat uw eigendom gebouwd werd of het huidig aantal wooneenheden had vóór 22 april 1962, dan wordt uw eigendom geacht te allen tijde te zijn vergund. Men kan de oprichters van toen tenslotte niet ten laste leggen dat zij niet om een vergunning verzochten. Die plicht bestond immers niet.
- Voor gebouwen die werden opgericht tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het Gewestplan, is het vermoeden weerlegbaar. Voor het Gewestplan Turnhout is de eerste datum van inwerkingtreding bijvoorbeeld 30 september 1977. Hier is een beperkt tegenbewijs nog mogelijk. Het vermoeden kan worden weerlegd op basis van een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift. Die moeten zijn opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Het belang van het vermoeden van vergunning
Het vermoeden van vergunning speelt in de eerste plaats een rol bij het verbouwen of herbouwen van een gebouw. Kunt u niet aantonen dat het gebouw reeds vergund werd of wordt vermoed vergund te zijn? Dan dient u een regularisatievergunning aan te vragen voor het gehele gebouw.
Ook speelt het vermoeden van vergunning een belangrijke rol bij vergunningen voor zonevreemde woningen. Voor zulke woningen kan u enkel nog een vergunning verkrijgen indien u aantoont dat het gebouw hoofdzakelijk vergund is. Aangezien het vaak om oude woningen gaat, biedt het vermoeden hier mogelijks een uitkomst.
Het spreekt voor zich dat bij de verkoop van een eigendom een vergunde situatie een serieuze meerwaarde heeft t.o.v. een niet vergunde situatie.
Conclusie
Het vermoeden van vergunning speelt een belangrijke rol enerzijds bij het aanvragen van vergunningen voor oudere gebouwen en anderzijds voor zonevreemde gebouwen. Om een vergunning te krijgen voor dergelijke gebouwen, zal u moeten aantonen dat ze reeds hoofdzakelijk vergund zijn.
Het vermoeden van vergunning kan een oplossing bieden.
Of u het vermoeden van vergunning kan inroepen, hangt ervan af of u voldoende bewijs kan aanvoeren dat het gebouw werd opgericht op een bepaalde datum, zoals het er nu staat. Dat is niet altijd eenvoudig.
Tania Stouthuysen (BIV 511 244) – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies