Dure fouten gemaakt door starters op de huizenmarkt

by Geen onderdeel van een categorie

Je eerste woning kopen is spannend! Tegelijkertijd kan het een complex en overweldigend proces zijn. Dat is zeker zo voor beginners op de huizenmarkt. Of je nu een onervaren koper bent of na enkele jaren opnieuw op zoek gaat, de volgende dure fouten wil je niet maken tijdens de zoektocht naar je droomplekje.

Fout #1. Té hoge verwachtingen koesteren

Selecteer niet enkel panden die aan al je wensen voldoen. Bepaal op voorhand een beperkt aantal ‘must have’ criteria en schrap enkel de panden waar die noodzakelijke criteria ontbreken. Kijk eerder naar de toekomstmogelijkheden van elk pand en naar de buurt waar het pand gelegen is. De ligging ligt vast en kan je niet veranderen.  Een pand kan je later nog steeds verbouwen. Op deze manier vergroot je het aanbod van panden die mogelijk in aanmerking komen. Aan de hand van de vooropgezette criteria kan je de geselecteerde panden gemakkelijker met elkaar vergelijken.  Houd rekening met je financiële draagkracht en met de marktevoluties.

Fout #2. Té veel lenen

Het is niet omdat je in aanmerking komt voor een ‘hogere’ lening, dat je per definitie de  maximale schuld moet aangaan. Je weet immers nooit of en op welke wijze je financiële omstandigheden kunnen wijzigen in de toekomst.  Speel liever op veilig en leen een bedrag dat leidt tot comfortabele maandelijkse aflossingen.

Fout #3. Geen vergelijking maken tussen kredietverleners

Steek je licht op bij meerdere kredietverleners. Er kunnen significante verschillen bestaan in klantenservice én in de producten die zij aanbieden. Ook de kost van een lening kan opmerkelijk verschillen. Kies voor een kredietverstrekker die op al je vragen antwoordt, je begeleidt naar de beste optie, het dossier in goede banen leidt en verder opvolgt. Het bespaart je heel wat migraine achteraf.

Fout#4. Bijkomende kosten vergeten

Zorg dat je bijkomende kosten, zoals brandverzekering, onroerende voorheffing, registratierechten, ….meerekent bij het bepalen van je budget.

Fout #5. De woning oppervlakkig bezichtigen

Voordat je een woning koopt, moet je het grondig bezichtigen. Bereid je bezoek minitieus voor en blijf vragen stellen. Stel je niet tevreden met een ‘ik weet het niet’-antwoord. Dring aan bij de vastgoedmakelaar om datgene wat je wil weten, na te vragen bij de eigenaars/te onderzoeken. Vraag een tweede bezoek aan en neem een architect of deskundige mee. Controleer alle vergunningen. Zorg dat je alle documenten hebt ontvangen en bestudeerd voordat je een bod uitbrengt.

Fout #6. Een renovatiepand kopen zonder enige kennis of ervaring

Vaak is de verleiding groot om een goedkopere woning te kopen. Dat is prima wanneer er slechts kleinere klussen of verfraaiingswerken moeten uitgevoerd worden. Maar wanneer het om ingrijpende renovaties en herstellingen gaat en je beroep moet doen op professionals kan het een geldverslinderend project worden. Vraag daarom voorafgaand de mening van experten over de staat van de woning en een realistische kostenraming nodig om de werken uit te voeren. Verspreid de kosten voor renovatie zo veel mogelijk. Weeg alle pros en cons af voordat je springt en vermijd een financiële kater.

Fout #7. Een bod uitbrengen zonder alle substantiële elementen van de verkoop/koop te kennen

Het voorwerp en de prijs zijn substantiële elementen. Maar daar blijft het niet altijd bij. Het komt voor dat partijen na aanvaarding van het bod het maar niet eens geraken over een aantal zaken in de compromis. Het is dus aangewezen om speciale wensen of voorwaarden op kenbaar te maken en mee op te nemen in het bod.

Fout #8. Je niet laten begeleiden door een erkende (aankoop)makelaar

Wanneer je je laat begeleiden door een erkend vastgoedmakelaar, verklein je de kans dat je dergelijke dure fouten maakt. Een erkend vastgoedmakelaar is gebonden aan een deontologie, en heeft een onderzoeks- en informatieplicht. Neem nooit genoegen met een vastgoedmakelaar die een oppervlakkige bezichtiging doet, haast niets vertelt en geen antwoord op je vragen geeft.

Fout #9. Overhaast beslissen

Laat je niet enkel leiden door emotie. Bereid je aankoop rustig en rationeel voor. Laat je niet onder druk zetten om een bod uit te brengen. Slaap er gerust een nachtje over.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed

Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

IMG_0152 kopie

De nieuwe spelregels in de vastgoedwereld sinds januari 2024

by Geen onderdeel van een categorie

We hebben het nieuwe jaar stralend ingezet. 2023 was een jaar met zakelijke ups en downs: tegenslagen en ontgoochelingen kruisten mijn pad. Maar de weegschaal van de opportuniteiten en uitdagingen sloeg ontegensprekelijk door! Nieuwe kansen, nieuwe ontmoetingen, nieuwe vriendschappen, en nieuwe initiatieven, die zich in de loop van 2024 verder zullen onthullen!

Ook de vastgoedwereld staat nooit stil. Nieuwe spelregels bieden zich aan in Vlaanderen.

Einde van de meeneembaarheid van het verkooprecht (registratierechten) in Vlaanderen

We blogden er al eerder over. Met het systeem van de meeneembaarheid konden kopers onder bepaalde voorwaarden een bedrag in mindering brengen van het verschuldigde verkooprecht bij een nieuwe aankoop. Sinds 1 januari 2004 is het systeem afgeschaft voor alle nieuwe aankopen.

Afschaffing van het regime van 6% btw op aannemingswerken voor afbraak en heropbouw van een woning

Dit systeem werd in voege gebracht op 1 januari 2021 en was gekoppeld aan een aantal (sociale) voorwaarden. Particulieren blijven in 2024 ook genieten van het BTW-tarief van 6%. Voor aankopen via een bouwpromotor is het tarief sinds 1 januari 2024 terug opgetrokken naar 21%. Er gelden overgangsmaatregelen voor particulieren die een woning aankopen via een bouwpromotor en voor de 32 centrumsteden.

Verhoging van de registratierechten op erfpacht en opstal van 2% naar 5%

We definiëren deze zakelijke rechten even. Het recht van opstal houdt het recht in om gedurende maximaal 99 jaar de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op de grond van iemand anders. Het recht van erfpacht is het recht om gedurende minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar het volle genot te hebben van een onroerend goed , dat aan iemand anders toebehoort. Vroeger moest de opstalhouder of de erfpachter een registratierecht van 2% betalen op het totaal van de vergoedingen betaald aan de erfpachter. Vanaf 1 januari werd dit registratierecht opgetrokken naar 5%.

EPC van de gemeenschappelijke delen volledig in werking

Het energieprestatiecertificaat (kortweg EPC) van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke installaties zijn.
Alle appartementsgebouwen met minstens 2 residentiële gebouweenheden moeten vanaf 1 januari 2024 een gemeenschappelijk EPC hebben. Het wordt o.a. ook gebruikt bij de opmaak van de EPC’ s van de afzonderlijke eenheden. Het heeft bijgevolg een rechtstreekse invloed op het EPC van de appartementseigenaars.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Meeneembaarheid van het verkooprecht loopt op zijn einde

by Geen onderdeel van een categorie

Deze week kreeg ik van een kandidaat-koper een vraag over de ‘meeneembaarheid’ van het verkooprecht. Hij had namelijk gelezen dat het systeem van meeneembaarheid vanaf januari 2024 voor iedereen zou worden stopgezet voor nieuwe aankopen. Wie nog wil genieten van dit systeem, heeft dus niet veel tijd meer.

Wat is meeneembaarheid?
De koper van een woning of een bouwgrond kan maximaal 14.500 euro van het verkooprecht dat hij heeft betaald bij een vroegere aankoop, in mindering brengen van het verschuldigde verkooprecht bij een nieuwe aankoop.
Indien er meerdere kopers waren, kan elke individuele koper een deel meenemen. Hoeveel dat aandeel bedraagt, wordt beperkt door het wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de vroegere aankoop én het wettelijk aandeel in het verkooprecht dat deze individuele koper verschuldigd is op het nieuw aangekochte onroerend goed.

Meeneembaarheid van het verkooprecht is evenwel niet combineerbaar met het verlaagd tarief van 3% voor de aankoop van een enige eigen woning of het verlaagd tarief van 1% bij ingrijpende energetische renovatie, of sloop en (gedeeltelijke herbouw). In die gevallen
– kunnen kopers ofwel de meeneembaarheid toepassen en vallen ze onder het oude tarief van 6% (of 5%);
– ofwel genieten van het huidige verlaagde tarief van 3% (of 1%), maar zonder toepassing van de meeneembaarheid.

Kopers van tweede verblijven, gronden of investeringsvastgoed, die vallen onder het standaardtarief van 12%, kunnen voor nieuwe aankopen tot 31 december 2023 het tarief wel combineren met meeneembaarheid.

Deadlines en soorten meeneembaarheid
Eén van de voorwaarden om nog te genieten van het systeem van de meeneembaarheid is, dat de notariële akte van de oude aankoop werd verleden voor 1 januari van 2022, en de notariële akte van de nieuwe aankoop uiterlijk zal verleden worden voor 31 december 2023.

Wanneer de nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de oude woning (oude aankoop – verkoop oude woning – aankoop nieuwe woning) spreekt men van meeneembaarheid door verrekening.

Wanneer de oude woning wordt verkocht na de aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond (oude aankoop – aankoop nieuwe woning – verkoop oude woning) spreekt men van meeneembaarheid door teruggave. De aankoopakte van de nieuwe woning moet verleden worden voor 31 december 2023. De verkoopakte van de oude woning kan wel plaatsvinden na 1 januari 2024.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

IMG_0645-kopie-280x180-1

Waardebepaling onroerend goed in het kader van een erfenis

by Geen onderdeel van een categorie

Wie een huis, appartement of bouwgrond erft, moet bij de aangifte van die nalatenschap ook de waarde ervan aangeven. In het geval van onroerende goederen is dit vaak complex.

Sinds 2015 staat de Vlaamse Belastingsdienst (Vlabel) in voor de inning van de erfbelasting. Voor de berekening van de erfbelasting is het sinds 1 april 2019 mogelijk om een schatting door de overheid zelf te laten doen. Maar je kan ook opteren om jouw vastgoed zelf te waarderen of om op eigen kosten een beroep te doen op een erkend schatter-expert.

We overlopen de mogelijkheden hier samen met jullie.

Eigen waardering

Als erfopvolger mag je het geërfde onroerend goed zelf schatten, maar ben je verplicht een correcte waarde aan te geven in je aangifte van nalatenschap. Je kan je hiervoor laten bijstaan door een notaris of makelaar. Deze schattingen zijn evenwel nooit bindend voor de Vlaamse Belastingdienst.

Gedurende 2 jaar heeft Vlabel de tijd om na te gaan of je al dan niet te weinig hebt geschat. Verkoop je tegen een hogere prijs dan de geschatte waarde, dan spreken we van een tekortschatting. Je zal niet alleen een aanvullende erfbelasting moeten betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen geschatte prijs en verkoopprijs minstens 10% bedraagt. De grootte voor deze belastingverhoging is afhankelijk van het verschil tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde (zie tabel hieronder). Heb je na het overlijden werken uitgevoerd, die een meerwaarde opleveren, dan hoef je je geen zorgen te maken, indien je dit kan bewijzen.

Je bent geen belastingverhoging verschuldigd, indien het vastgestelde tekort minder dan 10% van de aangegeven waarde bedraagt. Je kan de belastingverhoging beperken tot 10% (in plaats van een hoger percentage), wanneer je de hogere waarde van deze goederen binnen de 10 maanden na het overlijden en uit eigen beweging aangeeft.

Je kan geen teruggave vorderen wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.

Tekortschatting in %  Belastingverhoging in %
Vanaf 10 tot 25 5
Vanaf 25 tot 50 10
Vanaf 50 tot 100 15
Vanaf 100 20

De termijn voor de vaststelling van tekortschattingen begint te lopen vanaf de dag waarop de aangiftetermijn begint te lopen. Voor de registratiebelastingen start deze termijn vanaf de dag van de registratie van de notariële akte.

Nadat de gemotiveerde kennisgeving van Vlabel werd verstuurd, kan de aanslag binnen de gewone termijn van vijf jaar gevestigd worden. Je hebt immers het recht om opmerkingen over te maken en Vlabel moet hierop antwoorden. Als je je niet kan verzoenen met de aanslag, kan je een bezwaarschrift indienen.

Waardering door een erkend schatter-expert

Op de website van Vlabel vind je de lijst van de erkende schatter-experts. Het verslag van deze experts is bindend voor Vlabel, op voorwaarde dat

  • de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten;
  • het toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap (indiening tot 4 maanden na het overlijden).

De Vlaamse Belastingdienst zal deze schatting aanvaarden als een realistische waarde op voorwaarde dat de schatter de regels heeft gerespecteerd. Vlabel voert controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.

Je kan ook in dit geval geen teruggave vorderen, wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.

Een voorafgaande bindende waardering door Vlabel

Deze moet gebeuren voor het verstrijken van de indieningstermijn van de aangifte en moet bij de aangifte van nalatenschap worden gevoegd.

De Vlaamse Belastingdienst maakt voor zijn schattingen onder meer gebruik van een econometrisch model. Dat model laat toe een indicatieve waarde te bepalen op basis van een massa verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen. Die geraamde waarde wordt bijgesteld op basis van de specifieke kenmerken en eigenschappen van het onroerend goed waarvoor men de schatting vraagt.

Verkoop je de woning tegen een hogere prijs, dan zal het geen gevolgen hebben.  Vind je de schatting evenwel te hoog, dan kan je binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij je aan de hand van stavingsstukken bewijst dat de schatting té hoog is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het onroerend goed binnen de bezwaartermijn wordt verkocht tegen een lagere prijs.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat als je een woning erft?

by Geen onderdeel van een categorie

Wie vastgoed erft, moet de waarde ervan aangeven aan de Vlaamse Belastingdienst (VlaBel) via een aangifte van nalatenschap. Dit houdt in dat de waarde van het geërfde onroerend goed zal moeten worden geschat. Hiervoor kan je beroep doen op een deskundige, zoals een notaris, een vastgoedmakelaar of een -expert.  Je hebt ook de mogelijkheid om de waarde van de geërfde woning te laten schatten door de Vlaamse Belastingdienst zelf. In dit laatste geval heb je meer rechtszekerheid over de waarde van de woning in de erfenis. Daarnaast vermijd je het risico op een controleschatting door VlaBel én het gevaar om tegen de lamp te lopen wanneer zou blijken dat je een te lage waarde hebt doorgegeven.

Erfbelasting

Op de waarde van een nalatenschap moet je erfbelasting betalen. Vroeger werd er gesproken over successierechten. De term erfbelasting behelst twee soorten belasting:

  • Het successierecht, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in Vlaanderen.
  • Het recht van overgang bij overlijden, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in het buitenland, maar die in Vlaanderen onroerende goederen had.

Fiscale woonplaats

Met fiscale woonplaats doelen we op de gemeente waar de overledene zijn belastingen aangaf. We spreken van :

  •  Vlaamse erfbelasting wanneer  de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Vlaanderen ligt;
  • Brusselse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Brussel ligt;
  • en Waalse successierechten wanneer de laatste fiscale woonplaats in Wallonië ligt.

Heeft de overledene gedurende zijn laatste vijf levensjaren op verschillende plaatsen in België gewoond, dan telt het gewest waar hij in deze periode het langst heeft gewoond.

Wie is erfbelasting verschuldigd?

Niemand ontkomt eraan: erf je iets uit het bezit van een overledene, dan ben je erfbelasting verschuldigd op de waarde van de goederen die je verkrijgt. De erfbelasting wordt berekend volgens verschillende tarieven, die afhankelijk zijn van

  • de omvang van de erfenis;
  • de verwantschap met de overledene. Hierbij maakt Vlaanderen drie categorieën waarvoor andere tarieven gelden.
    • Verwantschap in rechte lijn en partners al dan niet gehuwd;
    • Broers en zussen;
    • Andere personen.

Voor familiale ondernemingen, vennootschappen en legaten aan overheden en goede doelen bestaat een verlaagd tarief.

Tarieven

De precieze tarieven voor Vlaanderen kan je consulteren via deze link : https://www.vlaanderen.be/erfbelasting/tarieven-in-de-erfbelasting

In Brussel en Wallonië wordt een aparte categorie voorzien voor ooms, tantes, neven en nichten.

Hier vind je de tarieven voor

ERFonline

Goed nieuws: VlaBel heeft voor vereenvoudiging gezorgd. De aangifte moet niet langer gedaan worden via een standaard papieren formulier. De Vlaamse Belastingdienst lanceerde ERFonline, een digitale toepassing die de aangifte van nalatenschap op maat aanpast in functie van het vermogen en de persoonlijke situatie van de overledene en die de erfgenamen stap voor stap begeleidt bij het invullen ervan.  Dit bespaart de indiener heel wat opzoekingswerk.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.