IMG_0152 kopie

De nieuwe spelregels in de vastgoedwereld sinds januari 2024

We hebben het nieuwe jaar stralend ingezet. 2023 was een jaar met zakelijke ups en downs: tegenslagen en ontgoochelingen kruisten mijn pad. Maar de weegschaal van de opportuniteiten en uitdagingen sloeg ontegensprekelijk door! Nieuwe kansen, nieuwe ontmoetingen, nieuwe vriendschappen, en nieuwe initiatieven, die zich in de loop van 2024 verder zullen onthullen!

Ook de vastgoedwereld staat nooit stil. Nieuwe spelregels bieden zich aan in Vlaanderen.

Einde van de meeneembaarheid van het verkooprecht (registratierechten) in Vlaanderen

We blogden er al eerder over. Met het systeem van de meeneembaarheid konden kopers onder bepaalde voorwaarden een bedrag in mindering brengen van het verschuldigde verkooprecht bij een nieuwe aankoop. Sinds 1 januari 2004 is het systeem afgeschaft voor alle nieuwe aankopen.

Afschaffing van het regime van 6% btw op aannemingswerken voor afbraak en heropbouw van een woning

Dit systeem werd in voege gebracht op 1 januari 2021 en was gekoppeld aan een aantal (sociale) voorwaarden. Particulieren blijven in 2024 ook genieten van het BTW-tarief van 6%. Voor aankopen via een bouwpromotor is het tarief sinds 1 januari 2024 terug opgetrokken naar 21%. Er gelden overgangsmaatregelen voor particulieren die een woning aankopen via een bouwpromotor en voor de 32 centrumsteden.

Verhoging van de registratierechten op erfpacht en opstal van 2% naar 5%

We definiëren deze zakelijke rechten even. Het recht van opstal houdt het recht in om gedurende maximaal 99 jaar de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op de grond van iemand anders. Het recht van erfpacht is het recht om gedurende minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar het volle genot te hebben van een onroerend goed , dat aan iemand anders toebehoort. Vroeger moest de opstalhouder of de erfpachter een registratierecht van 2% betalen op het totaal van de vergoedingen betaald aan de erfpachter. Vanaf 1 januari werd dit registratierecht opgetrokken naar 5%.

EPC van de gemeenschappelijke delen volledig in werking

Het energieprestatiecertificaat (kortweg EPC) van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke installaties zijn.
Alle appartementsgebouwen met minstens 2 residentiële gebouweenheden moeten vanaf 1 januari 2024 een gemeenschappelijk EPC hebben. Het wordt o.a. ook gebruikt bij de opmaak van de EPC’ s van de afzonderlijke eenheden. Het heeft bijgevolg een rechtstreekse invloed op het EPC van de appartementseigenaars.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

Meeneembaarheid van het verkooprecht loopt op zijn einde

Deze week kreeg ik van een kandidaat-koper een vraag over de ‘meeneembaarheid’ van het verkooprecht. Hij had namelijk gelezen dat het systeem van meeneembaarheid vanaf januari 2024 voor iedereen zou worden stopgezet voor nieuwe aankopen. Wie nog wil genieten van dit systeem, heeft dus niet veel tijd meer.

Wat is meeneembaarheid?
De koper van een woning of een bouwgrond kan maximaal 14.500 euro van het verkooprecht dat hij heeft betaald bij een vroegere aankoop, in mindering brengen van het verschuldigde verkooprecht bij een nieuwe aankoop.
Indien er meerdere kopers waren, kan elke individuele koper een deel meenemen. Hoeveel dat aandeel bedraagt, wordt beperkt door het wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de vroegere aankoop én het wettelijk aandeel in het verkooprecht dat deze individuele koper verschuldigd is op het nieuw aangekochte onroerend goed.

Meeneembaarheid van het verkooprecht is evenwel niet combineerbaar met het verlaagd tarief van 3% voor de aankoop van een enige eigen woning of het verlaagd tarief van 1% bij ingrijpende energetische renovatie, of sloop en (gedeeltelijke herbouw). In die gevallen
– kunnen kopers ofwel de meeneembaarheid toepassen en vallen ze onder het oude tarief van 6% (of 5%);
– ofwel genieten van het huidige verlaagde tarief van 3% (of 1%), maar zonder toepassing van de meeneembaarheid.

Kopers van tweede verblijven, gronden of investeringsvastgoed, die vallen onder het standaardtarief van 12%, kunnen voor nieuwe aankopen tot 31 december 2023 het tarief wel combineren met meeneembaarheid.

Deadlines en soorten meeneembaarheid
Eén van de voorwaarden om nog te genieten van het systeem van de meeneembaarheid is, dat de notariële akte van de oude aankoop werd verleden voor 1 januari van 2022, en de notariële akte van de nieuwe aankoop uiterlijk zal verleden worden voor 31 december 2023.

Wanneer de nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de oude woning (oude aankoop – verkoop oude woning – aankoop nieuwe woning) spreekt men van meeneembaarheid door verrekening.

Wanneer de oude woning wordt verkocht na de aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond (oude aankoop – aankoop nieuwe woning – verkoop oude woning) spreekt men van meeneembaarheid door teruggave. De aankoopakte van de nieuwe woning moet verleden worden voor 31 december 2023. De verkoopakte van de oude woning kan wel plaatsvinden na 1 januari 2024.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies

IMG_0645-kopie-280x180-1

Waardebepaling onroerend goed in het kader van een erfenis

Wie een huis, appartement of bouwgrond erft, moet bij de aangifte van die nalatenschap ook de waarde ervan aangeven. In het geval van onroerende goederen is dit vaak complex.

Sinds 2015 staat de Vlaamse Belastingsdienst (Vlabel) in voor de inning van de erfbelasting. Voor de berekening van de erfbelasting is het sinds 1 april 2019 mogelijk om een schatting door de overheid zelf te laten doen. Maar je kan ook opteren om jouw vastgoed zelf te waarderen of om op eigen kosten een beroep te doen op een erkend schatter-expert.

We overlopen de mogelijkheden hier samen met jullie.

Eigen waardering

Als erfopvolger mag je het geërfde onroerend goed zelf schatten, maar ben je verplicht een correcte waarde aan te geven in je aangifte van nalatenschap. Je kan je hiervoor laten bijstaan door een notaris of makelaar. Deze schattingen zijn evenwel nooit bindend voor de Vlaamse Belastingdienst.

Gedurende 2 jaar heeft Vlabel de tijd om na te gaan of je al dan niet te weinig hebt geschat. Verkoop je tegen een hogere prijs dan de geschatte waarde, dan spreken we van een tekortschatting. Je zal niet alleen een aanvullende erfbelasting moeten betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen geschatte prijs en verkoopprijs minstens 10% bedraagt. De grootte voor deze belastingverhoging is afhankelijk van het verschil tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde (zie tabel hieronder). Heb je na het overlijden werken uitgevoerd, die een meerwaarde opleveren, dan hoef je je geen zorgen te maken, indien je dit kan bewijzen.

Je bent geen belastingverhoging verschuldigd, indien het vastgestelde tekort minder dan 10% van de aangegeven waarde bedraagt. Je kan de belastingverhoging beperken tot 10% (in plaats van een hoger percentage), wanneer je de hogere waarde van deze goederen binnen de 10 maanden na het overlijden en uit eigen beweging aangeeft.

Je kan geen teruggave vorderen wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.

Tekortschatting in %  Belastingverhoging in %
Vanaf 10 tot 25 5
Vanaf 25 tot 50 10
Vanaf 50 tot 100 15
Vanaf 100 20

De termijn voor de vaststelling van tekortschattingen begint te lopen vanaf de dag waarop de aangiftetermijn begint te lopen. Voor de registratiebelastingen start deze termijn vanaf de dag van de registratie van de notariële akte.

Nadat de gemotiveerde kennisgeving van Vlabel werd verstuurd, kan de aanslag binnen de gewone termijn van vijf jaar gevestigd worden. Je hebt immers het recht om opmerkingen over te maken en Vlabel moet hierop antwoorden. Als je je niet kan verzoenen met de aanslag, kan je een bezwaarschrift indienen.

Waardering door een erkend schatter-expert

Op de website van Vlabel vind je de lijst van de erkende schatter-experts. Het verslag van deze experts is bindend voor Vlabel, op voorwaarde dat

  • de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten;
  • het toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap (indiening tot 4 maanden na het overlijden).

De Vlaamse Belastingdienst zal deze schatting aanvaarden als een realistische waarde op voorwaarde dat de schatter de regels heeft gerespecteerd. Vlabel voert controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.

Je kan ook in dit geval geen teruggave vorderen, wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte.

Een voorafgaande bindende waardering door Vlabel

Deze moet gebeuren voor het verstrijken van de indieningstermijn van de aangifte en moet bij de aangifte van nalatenschap worden gevoegd.

De Vlaamse Belastingdienst maakt voor zijn schattingen onder meer gebruik van een econometrisch model. Dat model laat toe een indicatieve waarde te bepalen op basis van een massa verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen. Die geraamde waarde wordt bijgesteld op basis van de specifieke kenmerken en eigenschappen van het onroerend goed waarvoor men de schatting vraagt.

Verkoop je de woning tegen een hogere prijs, dan zal het geen gevolgen hebben.  Vind je de schatting evenwel te hoog, dan kan je binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij je aan de hand van stavingsstukken bewijst dat de schatting té hoog is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het onroerend goed binnen de bezwaartermijn wordt verkocht tegen een lagere prijs.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat als je een woning erft?

Wie vastgoed erft, moet de waarde ervan aangeven aan de Vlaamse Belastingdienst (VlaBel) via een aangifte van nalatenschap. Dit houdt in dat de waarde van het geërfde onroerend goed zal moeten worden geschat. Hiervoor kan je beroep doen op een deskundige, zoals een notaris, een vastgoedmakelaar of een -expert.  Je hebt ook de mogelijkheid om de waarde van de geërfde woning te laten schatten door de Vlaamse Belastingdienst zelf. In dit laatste geval heb je meer rechtszekerheid over de waarde van de woning in de erfenis. Daarnaast vermijd je het risico op een controleschatting door VlaBel én het gevaar om tegen de lamp te lopen wanneer zou blijken dat je een te lage waarde hebt doorgegeven.

Erfbelasting

Op de waarde van een nalatenschap moet je erfbelasting betalen. Vroeger werd er gesproken over successierechten. De term erfbelasting behelst twee soorten belasting:

  • Het successierecht, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in Vlaanderen.
  • Het recht van overgang bij overlijden, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in het buitenland, maar die in Vlaanderen onroerende goederen had.

Fiscale woonplaats

Met fiscale woonplaats doelen we op de gemeente waar de overledene zijn belastingen aangaf. We spreken van :

  •  Vlaamse erfbelasting wanneer  de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Vlaanderen ligt;
  • Brusselse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Brussel ligt;
  • en Waalse successierechten wanneer de laatste fiscale woonplaats in Wallonië ligt.

Heeft de overledene gedurende zijn laatste vijf levensjaren op verschillende plaatsen in België gewoond, dan telt het gewest waar hij in deze periode het langst heeft gewoond.

Wie is erfbelasting verschuldigd?

Niemand ontkomt eraan: erf je iets uit het bezit van een overledene, dan ben je erfbelasting verschuldigd op de waarde van de goederen die je verkrijgt. De erfbelasting wordt berekend volgens verschillende tarieven, die afhankelijk zijn van

  • de omvang van de erfenis;
  • de verwantschap met de overledene. Hierbij maakt Vlaanderen drie categorieën waarvoor andere tarieven gelden.
    • Verwantschap in rechte lijn en partners al dan niet gehuwd;
    • Broers en zussen;
    • Andere personen.

Voor familiale ondernemingen, vennootschappen en legaten aan overheden en goede doelen bestaat een verlaagd tarief.

Tarieven

De precieze tarieven voor Vlaanderen kan je consulteren via deze link : https://www.vlaanderen.be/erfbelasting/tarieven-in-de-erfbelasting

In Brussel en Wallonië wordt een aparte categorie voorzien voor ooms, tantes, neven en nichten.

Hier vind je de tarieven voor

ERFonline

Goed nieuws: VlaBel heeft voor vereenvoudiging gezorgd. De aangifte moet niet langer gedaan worden via een standaard papieren formulier. De Vlaamse Belastingdienst lanceerde ERFonline, een digitale toepassing die de aangifte van nalatenschap op maat aanpast in functie van het vermogen en de persoonlijke situatie van de overledene en die de erfgenamen stap voor stap begeleidt bij het invullen ervan.  Dit bespaart de indiener heel wat opzoekingswerk.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

IMG_0140

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

  1. hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
  2. hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
  3. hij mag er de vruchten van innen. ;
  4. hij mag deze zaken beheren;
  5. hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

  1. bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
  2. hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
  3. hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
  4. hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
  5. wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
  6. bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

  • door het overlijden van de vruchtgebruiker
  • door het verstrijken van de termijn
  • door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
  • door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
  • door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

  1. indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
  2. hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
  3. wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Bod ondertekend, geen akkoord over elementen in het compromis

In mijn vastgoedpraktijk kruisen allerlei (juridische) kwesties mijn pad. Bij één van de laatste vastgoedtransacties geraakten verkoper en koper, nadat het bod was aanvaard en ondertekend, het aanvankelijk niet eens over enkele substantiële voorwaarden in het compromis. De verkopende partij dreigde zelfs af te zien van verkoop.

We kijken even naar de theorie en rechtspraak

Een bod kan je omschrijven als een vast en precies voorstel tot contracteren, waarin alle ‘essentiële en substantiële’ elementen dienen te worden opgenomen, die na aanvaarding een contract worden. Omwille van bewijsredenen doet de kandidaat-koper  er goed aan zijn bod schriftelijk uit te brengen, zodat het akkoord ondubbelzinnig is.  Een sms kan worden beschouwd als een begin van bewijs voor de aan- of verkoop van een woning, maar is niet voldoende.

Voor de aankoop van een woning zijn de prijs en de beschrijving van het goed waarop het bod betrekking heeft essentieel. Wenst een kandidaat-koper bepaalde voorwaarden aan zijn bod te koppelen, welomschreven roerende goederen mee aan te kopen, of een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een financiering, op te nemen, dan worden die best ook onmiddellijk mee in het bod opgenomen.

Een opschortende voorwaarde leidt ertoe dat een bod als ‘onbestaand’ wordt beschouwd als aan de voorwaarde niet voldaan is. Een bod zonder opschortende voorwaarde kan niet meer worden herroepen. De verkoper kan bovendien een schadevergoeding eisen.

Wanneer een bod wordt aanvaard door de verkoper, komt in principe een verkoop tot stand. Bijgevolg is een bod niet vrijblijvend, en steeds bindend voor diegene die het uitbrengt. Om die reden vermeldt de kandidaat-koper best een geldigheidsduur van bijvoorbeeld één week. Doet hij dat niet, dan blijft zijn bod geldig. Ook indien de verkoper maanden na ontvangst nog zou aanvaarden.  Dus om te vermijden dat de kandidaat-koper lang in het ongewisse wordt gelaten en andere woningen misloopt, beperkt hij best de looptijd van zijn bod. Immers ook de verkoper heeft baat bij een beperking in tijd: de verkoop van zijn pand wordt niet al te lang geblokkeerd.   Wordt het bod binnen deze termijn niet aanvaard, dan vervalt het bod.

Zolang een bod geldig is, ligt de bal in het kamp van de verkoper. De kandidaat-koper biedt best niet tegelijkertijd op meerdere woningen, gezien hij het risico loopt dat meerdere biedingen tegelijkertijd worden aanvaard en hij al deze woningen zal moeten kopen. Zolang de verkoper zijn bod niet aanvaardt en niet tegengetekend heeft, kan de bieder het herroepen. Maar zodra hij het bod heeft aanvaard en tegengetekend, wordt het bod definitief en komt een verkoop tot stand. De bieder kan niet meer van mening veranderen en de verkoper mag niet meer ingaan op een bod met een hogere prijs of betere voorwaarden. Beide partijen zijn dus gebonden, tenzij beide partijen akkoord gaan om het bod te vernietigen.

Bod ondertekend, één van de partijen bedenkt zich

Het gebeurt wel eens dat een (ver)koper zich toch nog bedenkt na aanvaarding van het bod en wil afhaken. In dergelijk geval kan een (ver)koper vorderen dat de verkoop toch plaatsvindt of kan hij een schadevergoeding vragen. Hoewel de (ver)koper in dit laatste geval niet (ver)koopt, kan het bedrag van een schadevergoeding behoorlijk oplopen.

Bod ondertekend, partijen worden het niet eens over het compromis

Art. 1583 BW bepaalt dat de verkoop tussen partijen voltrokken is, zodra er consensus (overeenkomst) bestaat over het voorwerp en de prijs. Deze twee aspecten worden als ‘essentiële’ elementen van een verkoopovereenkomst gekwalificeerd. Het is bovendien algemeen aanvaard dat een verkoop om voltrokken te kunnen worden, eveneens impliceert dat de partijen het eens zijn over de door hen bepaalde ‘substantiële’ aspecten van de transactie. Dit zijn elementen die objectief van bijkomend belang zijn, maar door (één van de) partijen als doorslaggevend worden beschouwd en waarover in ieder geval een akkoord moet bestaan. De substantiële elementen van een verkoopovereenkomst betreffen bijvoorbeeld het verkrijgen van een bankkrediet, de toepassing van verlaagde registratierechten, de ondertekening van de notariële akte op korte termijn, de betalingsmodaliteiten, de datum van de eigendomsoverdracht en van de overdracht van de risico’s, het vroegtijdige bezit van het goed door de kopers, enz.

Volgens de traditionele rechtspraak dienen deze aspecten om ‘substantieel’ te kunnen worden, als dusdanig door de ene of de andere partij worden gekwalificeerd en dit vóór de ondertekening van het (aan)bod. Deze principes, die zowel door de algemene rechtsleer als in de rechtspraak zijn bevestigd, werden door twee arresten van het hof van beroep van Brussel in twijfel getrokken.

In een eerste arrest van 23 juni 2011 heeft het hof van beroep geoordeeld dat ‘het akkoord omtrent de prijs en het voorwerp soms niet volstaan om een verkoop te laten ontstaan, in het bijzonder wanneer de partijen zijn overeengekomen om een verkoopcompromis te ondertekenen en zij bijgevolg over de substantiële elementen van de verkoop dienen te onderhandelen. De aanvaarding van een onvolledig (aan)bod waarvan de onvolledigheid voortvloeit uit de omstandigheid dat in dit (aan)bod geen melding is gemaakt van de substantiële voorwaarden, leidt tot het ontstaan van een onvolledig akkoord, een kaderakkoord of een principeakkoord waaruit een verbintenis ontstaat om de onderhandelingen te goeder trouw voor te zetten’.

Op basis van dit arrest dient men te concluderen dat een ondertekend (aan)bod dat enkel over de prijs en het voorwerp gaat, per definitie onvolledig is, zodat dit document slechts tot een voltrokken verkoop kan leiden op voorwaarde dat de partijen, na de ondertekening van dit (aan)bod, tot een akkoord komen over alle “substantiële” elementen van de transactie.

In casu heeft het hof geoordeeld dat de ondertekening van een verkoopcompromis als een “substantieel” element diende te worden beschouwd, gelet op het bestaan van e-mailverkeer tussen de partijen over de ondertekening van een dergelijk compromis na de datum van het (aan)bod.

In een tweede arrest van 18 november 2011 heeft het hof van beroep zijn standpunt bevestigd en bijgevolg geoordeeld dat: ‘(…) het feit dat na de overeenkomst (…) een akkoord over de prijs (…) en het voorwerp (…) zou kunnen bestaan, niet voldoende is om de verkoop te voltrekken’. Meer nog: ‘Het contractuele proces met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gebeurt in het algemeen in verschillende stappen waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van hun akkoord bepalen. Dit akkoord is niet altijd alleen afhankelijk van het voorwerp en de prijs, maar kan ook afhankelijk zijn van andere elementen waarover de partijen hun akkoord wensen te geven, met als gevolg dat deze aspecten een essentieel of substantieel karakter hebben. Dit kan de volgende aspecten betreffen: de betalingsmodaliteiten, de eigendomsoverdracht, de hypothecaire, stedenbouwkundige toestand, (…), de ondertekening van een compromis (dat vaak de gelegenheid vormt om de essentiële aspecten van de verkoop te bepalen), (…)’.

Volgens deze twee arresten is een akkoord over de prijs en het voorwerp onvoldoende om te kunnen besluiten dat de verkoop voltrokken is. Een dergelijk document is enkel een verbintenis om te goeder trouw te onderhandelen over een gesloten akkoord. Dergelijke rechtspraak heeft tot gevolg dat men dient te controleren wat na de ondertekening van het (aan)bod is gebeurd en bijgevolg of de partijen uiteindelijk tot een akkoord zijn gekomen over alle substantiële elementen van de verkoop.

Tegen deze rechtspraak werden in de rechtsleer een aantal kritieken geformuleerd, alsook werden door andere rechtbanken beslissingen in tegengestelde zin uitgesproken, die steunen op een meer traditionele opvatting van het consensuele karakter van de verkoop en de bewijskracht van de akte.  De meeste kritieken hebben betrekking op de juridische onzekerheid die uit deze recente rechtspraak van het hof van beroep te Brussel volgt van zodra één van de partijen, te kwader trouw en na de ondertekening van een (aan)bod, het bestaan van een ‘substantieel’ element van de verkoop zou kunnen aanvoeren dat bij gebrek aan akkoord, een voltrokken verkoop zou kunnen verhinderen.Ondanks deze kritische analyse dient men nochtans vast te stellen dat de twee bovenvermelde arresten van het hof van beroep te Brussel door een aantal rechtbanken in eerste aanleg zijn gevolgd.

Er wordt vaak verwezen naar beslissingen van de rechtbanken van eerste aanleg te Brussel en Nijvel die ook bevestigen dat bij onderhandeling over aspecten die voor de partijen als ‘substantieel’ worden beschouwd, die na de ondertekening van een (aan)bod zijn ontstaan, de verkoop tussen de partijen pas voltrokken is nadat een akkoord over alle deze ‘substantiële’ aspecten bestaat. In concreto gebeurt dit vaak in het stadium van het compromis. Deze rechtszaken zijn in het juridische debat van belang en de juridische raadgevers dienen de toekomstige beslissingen zeer aandachtig te volgen om te kunnen nagaan of er sprake is van een nieuwe algemene evolutie in de rechtspraak betreffende de totstandkoming van overeenkomsten, of of het enkel om geïsoleerde beslissingen gaat.

Ondertussen en omwille van de onzekerheid in de rechtspraak over de juridische kracht van een ondertekend (aan)bod waarbij de partijen alleen een akkoord over de prijs en het voorwerp hebben gesloten, dient het verkoop(aan)bod voorzichtig te worden geformuleerd.

Indien de partijen in het (aan)bod uitdrukkelijk een verwijzing naar de ondertekening van een compromis opnemen, bestaat er immers een groot risico dat bij gebrek aan ondertekening van een dergelijk verkoopcompromis, bijvoorbeeld wegens het ontbreken van een akkoord over een ‘substantieel’ element, na het (aan)bod, de rechter zal concluderen dat er geen voltrokken verkoop bestaat.

Het is bijgevolg in het belang van de beide partijen die bij de ondertekening van een (aan)bod de intentie hebben om definitief te worden verbonden, om dit (aan)bod voldoende gedetailleerd te formuleren, alsook in het (aan)bod melding te maken van de juridische waarde die zij aan het (aan)bod wensen te geven.

De nauwkeurigheid van de inhoud van het (aan)bod en in het bijzonder van alle aspecten die door een partij als ‘substantieel’ zouden kunnen worden gekwalificeerd, heeft als voordeel dat de partijen minder geneigd zullen zijn om de verkoop in een latere stadium te verhinderen, door het te kwader trouw en na het (aan)bod aanvoeren van een nieuw ‘substantieel’ aspect.

Bovendien hebben de partijen om ervoor te zorgen dat hun intentie tegenover de rechter zo duidelijk mogelijk is geformuleerd, er eveneens belang bij om in het (aan)bod een uitdrukkelijke vermelding op te nemen dat de verkoop onmiddellijk voltrokken is zodat de ondertekening van het compromis, indien een dergelijke stap is voorzien, niet als een ‘substantieel’ element dient te worden beschouwd.

Conclusie

Breng niet overhaast een bod uit, maar overweeg de gevolgen goed en vermijd zo een mogelijke financiële kater of een bittere juridische strijd.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.