Vrijwel in elke notariële akte vind je de zeer belangrijke clausule terug dat het eigendom verkocht wordt voor vrij en onbelast. Veelal zijn kopers verkeerdelijk in de veronderstelling dat dit te maken heeft met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom. Daarom leg ik hier graag de ware toedracht van deze bepaling uit.
Voor een koper is het zeer belangrijk dat hij het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. Het is dus uitermate nuttig dat een koper zich voorafgaand aan de ondertekening van de onderhandse akte goed informeert over eventuele beletselen die een overdracht ‘voor vrij en onbelast’ zouden kunnen dwarsbomen. We lichten ze hier bondig toe.
Hypotheken
Wanneer de verkoper een schuld of een lening, die werd gewaarborgd door een hypotheek, had aangegaan, moet deze uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte zijn aangezuiverd, zodat de hypotheek kan worden doorgehaald. De notaris moet bijgevolg op het hypotheekkantoor nagaan of een hypotheek werd ingeschreven. Indien zo, zal hij de staat van afrekening opvragen bij de schuldeiser. De (voldoende!) koopprijs zal dan aangewend worden tot terugbetaling van de nog lopende schuld. Indien de koper dit zou nalaten of indien de koopprijs ontoereikend zou blijken, kan de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. De koper loopt dan het gevaar dat de door hem aangekochte eigendom zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser.
Belastingen en sociale lasten
De notaris is wettelijk verplicht bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen na te trekken of de verkoper nog fiscale schulden heeft: onroerende voorheffing, directe belastingen, btw, provincie- of gemeentebelastingen of erfbelastingen. Indien er nog fiscale schulden zouden zijn, zal de betrokken ontvanger de notaris hiervan binnen 12 dagen op de hoogte brengen. Ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen zal de notaris verifiëren of de verkoper nog achterstallen heeft. De notaris is dan verplicht de nodige gelden van de koopsom af te houden om deze belasting- of sociale schulden aan te zuiveren. Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, waardoor de koper risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.
Betwisting van het eigendomsrecht van de verkoper
De notaris zal opzoekingen doen op het hypotheekkantoor of er meldingen worden gemaakt van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. Voor het verlijden van de authentieke akte kan de notaris de partijen desgevallend in kennis stellen.
Beslagmaatregelen
Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om diens onroerende goederen met beslag te bezwaren tot waarborg van betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen werden getroffen, zal de notaris hier ook melding van terugvinden op het hypotheekkantoor, zodat hij de essentiële gelden van de koopsom kan inhouden om de betrokken schuld terug te betalen.
Stedenbouwkundige inbreuken
De notaris moet voor het verlijden van de akte nagaan of er stedenbouwkundige bezwaren bestaan en de koper ervan in kennis stellen vooraleer hij tot de aankoop overgaat. Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met de dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal de notaris hiervan melding aantreffen op het hypotheekkantoor. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente checken welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.
Besluit
Als koper kan je maar beter voorzichtig zijn en je laten bijstaan. Al deze beletselen kunnen bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. In het geval de koper schulden heeft en je wilt als koper geen risico lopen, laat je ook maar beter nagaan of de koopsom voldoende toereikend is om de gehele schuld aan te zuiveren. Stel ook aan uw notaris voor om geen voorschot maar een waarborg op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de notariële akte, zodat u die waarborg niet kwijt bent als de verkoop omwille van voormelde beletselen niet kan doorgaan.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.