eigendom Archieven - Elus vastgoed

Wat als je een woning erft?

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Wie vastgoed erft, moet de waarde ervan aangeven aan de Vlaamse Belastingdienst (VlaBel) via een aangifte van nalatenschap. Dit houdt in dat de waarde van het geërfde onroerend goed zal moeten worden geschat. Hiervoor kan je beroep doen op een deskundige, zoals een notaris, een vastgoedmakelaar of een -expert. Je hebt ook de mogelijkheid om de waarde van de geërfde woning te laten schatten door de Vlaamse Belastingdienst zelf. In dit laatste geval heb je meer rechtszekerheid over de waarde van de woning in de erfenis. Daarnaast vermijd je het risico op een controleschatting door VlaBel én het gevaar om tegen de lamp te lopen wanneer zou blijken dat je een te lage waarde hebt doorgegeven.

Erfbelasting

Op de waarde van een nalatenschap moet je erfbelasting betalen. Vroeger werd er gesproken over successierechten. De term erfbelasting behelst twee soorten belasting:

Het successierecht, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in Vlaanderen.
Het recht van overgang bij overlijden, dat verschuldigd is bij het overlijden van een persoon met fiscale woonplaats in het buitenland, maar die in Vlaanderen onroerende goederen had.

Fiscale woonplaats

Met fiscale woonplaats doelen we op de gemeente waar de overledene zijn belastingen aangaf. We spreken van :

Vlaamse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Vlaanderen ligt;
Brusselse erfbelasting wanneer de laatste fiscale woonplaats van de overledene in Brussel ligt;
en Waalse successierechten wanneer de laatste fiscale woonplaats in Wallonië ligt.

Heeft de overledene gedurende zijn laatste vijf levensjaren op verschillende plaatsen in België gewoond, dan telt het gewest waar hij in deze periode het langst heeft gewoond.

Wie is erfbelasting verschuldigd?

Niemand ontkomt eraan: erf je iets uit het bezit van een overledene, dan ben je erfbelasting verschuldigd op de waarde van de goederen die je verkrijgt. De erfbelasting wordt berekend volgens verschillende tarieven, die afhankelijk zijn van

de omvang van de erfenis;
de verwantschap met de overledene. Hierbij maakt Vlaanderen drie categorieën waarvoor andere tarieven gelden.

- Verwantschap in rechte lijn en partners al dan niet gehuwd;
- Broers en zussen;
- Andere personen.

Voor familiale ondernemingen, vennootschappen en legaten aan overheden en goede doelen bestaat een verlaagd tarief.

Tarieven

De precieze tarieven voor Vlaanderen kan je consulteren via deze link : https://www.vlaanderen.be/erfbelasting/tarieven-in-de-erfbelasting

In Brussel en Wallonië wordt een aparte categorie voorzien voor ooms, tantes, neven en nichten.

Hier vind je de tarieven voor

ERFonline

Goed nieuws: VlaBel heeft voor vereenvoudiging gezorgd. De aangifte moet niet langer gedaan worden via een standaard papieren formulier. De Vlaamse Belastingdienst lanceerde ERFonline, een digitale toepassing die de aangifte van nalatenschap op maat aanpast in functie van het vermogen en de persoonlijke situatie van de overledene en die de erfgenamen stap voor stap begeleidt bij het invullen ervan. Dit bespaart de indiener heel wat opzoekingswerk.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
hij mag er de vruchten van innen. ;
hij mag deze zaken beheren;
hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

door het overlijden van de vruchtgebruiker
door het verstrijken van de termijn
door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verkoop van een eigendom ‘voor vrij en onbelast ‘. Maar wat betekent dat nu?

by Tania Geen onderdeel van een categorie

Vrijwel in elke notariële akte vind je de zeer belangrijke clausule terug dat het eigendom verkocht wordt voor vrij en onbelast. Veelal zijn kopers verkeerdelijk in de veronderstelling dat dit te maken heeft met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom. Daarom leg ik hier graag de ware toedracht van deze bepaling uit.

Voor een koper is het zeer belangrijk dat hij het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. Het is dus uitermate nuttig dat een koper zich voorafgaand aan de ondertekening van de onderhandse akte goed informeert over eventuele beletselen die een overdracht ‘voor vrij en onbelast’ zouden kunnen dwarsbomen. We lichten ze hier bondig toe.

Hypotheken

Wanneer de verkoper een schuld of een lening, die werd gewaarborgd door een hypotheek, had aangegaan, moet deze uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte zijn aangezuiverd, zodat de hypotheek kan worden doorgehaald. De notaris moet bijgevolg op het hypotheekkantoor nagaan of een hypotheek werd ingeschreven. Indien zo, zal hij de staat van afrekening opvragen bij de schuldeiser. De (voldoende!) koopprijs zal dan aangewend worden tot terugbetaling van de nog lopende schuld. Indien de koper dit zou nalaten of indien de koopprijs ontoereikend zou blijken, kan de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. De koper loopt dan het gevaar dat de door hem aangekochte eigendom zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser.

Belastingen en sociale lasten

De notaris is wettelijk verplicht bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen na te trekken of de verkoper nog fiscale schulden heeft: onroerende voorheffing, directe belastingen, btw, provincie- of gemeentebelastingen of erfbelastingen. Indien er nog fiscale schulden zouden zijn, zal de betrokken ontvanger de notaris hiervan binnen 12 dagen op de hoogte brengen. Ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen zal de notaris verifiëren of de verkoper nog achterstallen heeft. De notaris is dan verplicht de nodige gelden van de koopsom af te houden om deze belasting- of sociale schulden aan te zuiveren. Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, waardoor de koper risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

Betwisting van het eigendomsrecht van de verkoper

De notaris zal opzoekingen doen op het hypotheekkantoor of er meldingen worden gemaakt van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. Voor het verlijden van de authentieke akte kan de notaris de partijen desgevallend in kennis stellen.

Beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om diens onroerende goederen met beslag te bezwaren tot waarborg van betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen werden getroffen, zal de notaris hier ook melding van terugvinden op het hypotheekkantoor, zodat hij de essentiële gelden van de koopsom kan inhouden om de betrokken schuld terug te betalen.

Stedenbouwkundige inbreuken

De notaris moet voor het verlijden van de akte nagaan of er stedenbouwkundige bezwaren bestaan en de koper ervan in kennis stellen vooraleer hij tot de aankoop overgaat. Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met de dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal de notaris hiervan melding aantreffen op het hypotheekkantoor. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente checken welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

Besluit

Als koper kan je maar beter voorzichtig zijn en je laten bijstaan. Al deze beletselen kunnen bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. In het geval de koper schulden heeft en je wilt als koper geen risico lopen, laat je ook maar beter nagaan of de koopsom voldoende toereikend is om de gehele schuld aan te zuiveren. Stel ook aan uw notaris voor om geen voorschot maar een waarborg op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de notariële akte, zodat u die waarborg niet kwijt bent als de verkoop omwille van voormelde beletselen niet kan doorgaan.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.