Als gevolg van de zesde staatshervorming, is het registratierecht dat verschuldigd is bij de verkoop van een onroerend goed, gewestelijke materie. Sinds 1 januari 2015 heet het verkooprecht.
Hervorming in 2018
Het duurde evenwel tot 1 juni 2018 vooraleer de Vlaamse wetgever de heffingsgrondslagen en de tarieven herzag.
In het oog sprong de afschaffing van het zogenaamd ‘klein beschrijf’ en de overstap naar een uniform uitzonderingstarief van 7% voor de enige gezinswoning in plaats van het algemeen tarief van 10%. Daaraan zijn volgende voorwaarden gekoppeld:
- de zuivere aankoop
- van een woning in zijn geheelheid
- door één of meerdere natuurlijke personen
- samen en gelijktijdig
- die op datum van de authentieke akte geen eigenaar zijn/is van een andere woning of bouwgrond
- tenzij deze binnen het jaar na de akte verkocht of onteigend zou worden
- daar inschrijving in het bevolkingsregister binnen de twee jaar na de akte nemen.
Verlaging naar 6% in 2020
Voor notariële aktes die verleden worden vanaf 1 januari 2020 wordt dit verkooprecht van 7% verlaagd naar 6%, zelfs indien de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) eerder werd afgesloten. Dit is een uitzondering, gezien het verkooprecht normaliter wordt geheven op datum van de onderhandse verkoopovereenkomst. In principe zou dus elke onderhandse verkoop tot en met 31 december 2019 nog onder het oude tarief vallen.
Registratieverplichting
De basisregel – waarop een kortlopende uitzondering wordt gemaakt – luidt dat het verkooprecht louter verschuldigd is op het sluiten van een onderhandse verkoopovereenkomst en dat er daarna vier maanden tijd rest om deze verkoopovereenkomst te registreren. Op het moment van de registratie moet het verkooprecht betaald worden. Vandaar de termijn van vier maanden om de authentieke akte te verlijden.
Formaliteiten indien verkoop niet doorgaat
Wanneer een verkoop om eender welke reden niet plaatsvindt en er bijgevolg geen authentieke akte wordt verleden, moet de onderhandse verkoopovereenkomst geregistreerd worden en is de koper het verkooprecht verschuldigd. De koper kan hier aan ontsnappen, door een minnelijke ontbinding in een document vast te leggen, dat binnen het jaar moet worden geregistreerd. Gebeurt de ontbinding voor het verstrijken van de termijn van vier maanden, dan moet enkel een vast recht van 10 euro betaald worden. Tegelijkertijd met het door koper en verkoper ondertekende document tot ontbinding moet het initiële compromis ter registratie worden aangeboden. Verscheur hem dus niet. Ook de originele compromis wordt aan hetzelfde tarief van 10 euro geregistreerd. De gehele operatie kost slechts 20 euro.
Een alternatief is binnen het jaar na de onderhandse overeenkomst de gerechtelijke ontbinding via de rechtbank te verzoeken.
Wanneer de onderhandse verkoopovereenkomst niet formeel werd ontbonden en de ontbinding niet geregistreerd werd tezamen met de initiële onderhandse akte, zal de koper alsnog het verkooprecht op de volledige koopsom, vermeerderd met 20% ingevolge laattijdige aangifte, verschuldigd zijn.
In het geval de registratiebelasting al werd betaald, is teruggave ervan mogelijk, mits het voorleggen van de geregistreerde overeenkomst van minnelijke ontbinding. Deze minnelijke ontbinding moet gedateerd zijn en minder dan een jaar na de dagtekening van de ontbonden overeenkomst gesloten zijn.
Wanneer de authentieke akte al werd verleden, is teruggave van de verkooprechten enkel nog mogelijk op vertoon van een vonnis. Partijen zullen aan de rechtbank een akkoordvonnis moeten vragen waarin de ontbinding of de herroeping van de onderhandse koopovereenkomst wordt vastgesteld. Voor de inleiding van dergelijke vordering hebben partijen een termijn van hoogstens één jaar na de verkoop. Zoniet is teruggave via gerechtelijke weg niet meer mogelijk.
Andere tarieven vanaf 1 januari 2020
Het basistarief in het Vlaams Gewest blijft 10%.
Het uitzonderingstarief in het geval van een ingrijpende energetische renovatie, wordt verlaagd van 6% naar 5%.
Alle andere uitzonderingstarieven blijven behouden:
- 7% voor de aankoop van een woning bestemd vor sociale verhuur
- 6% voor uil van onbebouwde landgoederen
- 6% voor aankopen door maatschappijen erkend door de VMSW of door het Vlaams Woningfonds
- Halvering van het verkooprecht bij aankoop van beschermde monumenten
- 4% voor professionele handelaars in onroerend goed
- 1,5% voor verkopen door de VMSW of door erkende sociale huisvestingsmaatschappijen
- 1% voor de aankoop van een beschermd monument als gezinswoning
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.