Verkoop op lijfrente: een goede beleggingsvorm

De verkoop van een onroerend goed op lijfrente is een verkoop waarbij de koopsom wordt gesplitst in enerzijds het boeket en anderzijds een periodieke lijfrente.

Het boeket

Het boeket is het voorschot dat de verkoper ontvangt bij het verlijden van de notariële akte. Het bedraagt meestal 10 tot 30% van de geschatte waarde.

De lijfrente

De restwaarde wordt omgezet in een rente, de lijfrente, die de koper periodiek ten voordele van de verkoper betaalt. Hoe hoger het boeket, hoe lager de periodieke rente. De lijfrente kan jaarlijks geïndexeerd worden volgens de gezondheidsindex of volgens een vast percentage (3%). De periodieke rente die de verkoper ontvangt, is steeds belastingvrij, tenzij de koper via een vennootschap zou aankopen. In dat geval moet de verkoper er belasting op betalen; met het gevolg dat de periodieke rente hoger zal zijn. Vaak wordt deze periodieke en geïndexeerde rente door de koper betaald gedurende een afgesproken periode (10, 15 of 20 jaar), waardoor de koper maximaal 75% van de geschatte waarde betaalt.

Kanscontract

De verkoop op lijfrente is een kanscontract. Overlijdt de koper vroegtijdig, dan zijn zijn erfgenamen of rechthebbenden verplicht de lijfrente verder te betalen. Ze zijn hier hoofdelijk aansprakelijk voor. De verplichting tot betaling vervalt bij het overlijden van de verkoper-rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Overlijdt de verkoper vroeger dan verwacht, dan betaalt de koper minder dan de geschatte waarde. Evenwel, blijft de verkoper langer leven dan verwacht, dan is het omgekeerde waar. Zijn er echter meerdere verkopers en overlijdt er één van hen, dan wordt de rente niet verminderd. De koper zal de rente in zijn geheel moeten blijven betalen tot op de dag van het overlijden van de langstlevende rentegenieter.

Soorten

Over het algemeen kan men spreken van drie soorten overeenkomsten:

  • De verkoop op lijfrente in volle eigendom : de verkoper doet volledig afstand van het verkochte goed.
  • De verkoop op lijfrente in naakte eigendom : de verkoper behoudt het vruchtgebruik. Hij mag zelf in de woning blijven wonen of de woning verhuren.
  • De verkoop op lijfrente in volle eigendom maar met een persoonlijk recht van bewoning : de verkoper behoudt het recht om in de woning te blijven wonen, maar kan de woning niet verhuren.

Indien de verkoper de woning vroegtijdig en definitief verlaat, zal de koper een hogere periodieke lijfrente moeten betalen, gezien hij de woning kan verhuren en huurinkomsten kan innen of zelf in de woning kan intrekken.

 Bedrag van de rente

Het is handig dat de koper de verkoopsom niet in één keer via de bank moet betalen. Om te bepalen hoeveel de periodieke rente bedraagt, wordt rekening gehouden met :

  • de geschatte verkoopwaarde van de woning
  • de leeftijd en levensverwachting van de verkopers
  • de marktrente op het ogenblik van de verkoop

Staking van betaling

Wanneer de koper gedurende 3 rentetermijnen zijn betaling niet voldoet, en geen gevolg geeft aan het bevel om binnen 30 dagen het achterstallige bedrag aan te zuiveren, wordt het verkochte goed onmiddellijk teruggegeven aan de verkoper.

Kan de koper helemaal niet meer betalen, dan vervalt de lijfrente. In dat geval mag de verkoper het boeket en de reeds ontvangen rentes behouden als schadevergoeding.

Gezien de verkoper-rentegenieter geen eigenaar meer is van het verkochte onroerend goed, voorziet hij in de notariële verkoopakte best de nodige waarborgen, zoals de ambtshalve hypotheekinschrijving voor het totaalbedrag van de nog te betalen periodieke rentes en ontbinding van de verkoop, voor het geval de koper niet verder zou betalen.   Zodoende is de koper dubbel beschermd en gegarandeerd tot betaling.

Onderhoud van het onroerend goed, verzekeringen en onroerende voorheffing

Indien de verkoper in de woning blijft wonen, is hij niet gehouden tot de grove herstellingen. De wetgever definieert deze als de herstellingen die gemaakt moeten worden voor de instandhouding en de stevigheid van het onroerend goed. De verkoper is wel verplicht zich te verzekeren als gebruiker van het goed , alsook zijn inboedel tegen brandgevaar en de daarmee samenhangende risico’s. De koper daarentegen moet het onroerend goed verzekeren gedurende de volledige rentetermijn en het bewijs ervan voorleggen aan de verkoper. Indien het verkochte goed geheel of gedeeltelijk wordt vernield, wordt de rente doorbetaald en kan de vernieling niet als een geval van overmacht worden ingeroepen. De verkoper betaalt dan weer de onroerende voorheffing gedurende de periode van woonrecht.

Voordelen voor de verkoper

  • Een (levenslang) belastingvrij extra inkomen, aangepast aan de inflatie;
  • Zekerheid : het extra inkomen is volledig gewaarborgd dankzij een hypothecaire inschrijving;
  • Berekend risico / verwacht rendement;
  • Kanscontract : kans om het onroerend goed voor een hogere waarde te verkopen dan de waarde van het goed (wanneer de verkoper langer leeft dan verwacht);
  • Mogelijkheid om in de woning te blijven wonen (verkoop van naakte eigendom of blote eigendom met een persoonlijk recht van wonen);
  • Grote contractuele vrijheid tussen verkoper en koper;
  • Vorm van voordelige successieplanning.

Voordelen voor de koper

  • Investering met beperkte middelen in een vastgoed;
  • Kanscontract: wanneer de verkoper vroeger overlijdt dan verwacht, betaalt u minder dan de woning waard is;
  • Betaling in termijnen;
  • Bij verkoop in naakte eigendom heeft men de zekerheid van goede huurders;
  • Bij koop in volle eigendom kunnen de huurinkomsten de lijfrente geheel of gedeeltelijk dragen;
  • Alternatieve manier van beleggen;
  • Grote contractuele vrijheid tussen verkoper en koper.

 Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Verkoop van een eigendom ‘voor vrij en onbelast ‘. Maar wat betekent dat nu?

Vrijwel in elke notariële akte vind je de zeer belangrijke clausule terug dat het eigendom verkocht wordt voor vrij en onbelast. Veelal zijn kopers verkeerdelijk in de veronderstelling dat dit te maken heeft met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom.  Daarom leg ik hier graag de ware toedracht van deze bepaling uit.

Voor een koper is het zeer belangrijk dat hij het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. Het is dus uitermate nuttig dat een koper zich voorafgaand aan de ondertekening van de onderhandse akte goed informeert over eventuele beletselen die een overdracht ‘voor vrij en onbelast’ zouden kunnen dwarsbomen. We lichten ze hier bondig toe.

Hypotheken

Wanneer de verkoper een schuld of een lening, die werd gewaarborgd door een hypotheek, had aangegaan, moet deze uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte zijn aangezuiverd, zodat de hypotheek kan worden doorgehaald.  De notaris moet bijgevolg op het hypotheekkantoor nagaan of een hypotheek werd ingeschreven. Indien zo, zal hij de staat van afrekening opvragen bij de schuldeiser. De (voldoende!) koopprijs zal dan aangewend worden tot terugbetaling van de nog lopende schuld. Indien de koper dit zou nalaten of indien de koopprijs ontoereikend zou blijken, kan de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. De koper loopt dan het gevaar dat de door hem aangekochte eigendom zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser.

Belastingen en sociale lasten

De notaris is wettelijk verplicht bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen na te trekken of de verkoper nog fiscale schulden heeft: onroerende voorheffing, directe belastingen, btw, provincie- of gemeentebelastingen of erfbelastingen. Indien er nog fiscale schulden zouden zijn, zal de betrokken ontvanger de notaris hiervan binnen 12 dagen op de hoogte brengen. Ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen zal de notaris verifiëren of de verkoper nog achterstallen heeft. De notaris is dan verplicht de nodige gelden van de koopsom af te houden om deze belasting- of sociale schulden aan te zuiveren. Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, waardoor de koper risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

Betwisting van het eigendomsrecht van de verkoper

De notaris zal opzoekingen doen op het hypotheekkantoor of er meldingen worden gemaakt van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. Voor het verlijden van de authentieke akte kan de notaris de partijen desgevallend in kennis stellen.

Beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om diens onroerende goederen met beslag te bezwaren tot waarborg van betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen werden getroffen, zal de notaris hier ook melding van terugvinden op het hypotheekkantoor, zodat hij de essentiële gelden van de koopsom kan inhouden om de betrokken schuld terug te betalen.

Stedenbouwkundige inbreuken

De notaris moet voor het verlijden van de akte nagaan of er stedenbouwkundige bezwaren bestaan en de koper ervan in kennis stellen vooraleer hij tot de aankoop overgaat. Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met de dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal de notaris hiervan melding aantreffen op het hypotheekkantoor. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente checken welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

Besluit

Als koper kan je maar beter voorzichtig zijn en je laten bijstaan.  Al deze beletselen kunnen bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. In het geval de koper schulden heeft en je wilt als koper geen risico lopen, laat je ook maar beter nagaan of de koopsom voldoende toereikend is om de gehele schuld aan te zuiveren.  Stel ook aan uw notaris voor om geen voorschot maar een waarborg op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de notariële akte, zodat u die waarborg niet kwijt bent als de verkoop omwille van voormelde beletselen niet kan doorgaan.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Woning aankopen vanaf 1 januari 2020

Wanneer u een woning aankoopt vanaf 1 januari 2020, zal u rekening moeten houden met enkele maatregelen van de nieuwe Vlaamse regering.

Wat verandert er ?

Woonbonus wordt afgeschaft

De nieuwe Vlaamse Regering schaft de woonbonus af per 1 januari 2020. De woonbonus is een fiscaal voordeel voor eigenaars die een lening aangaan voor de aankoop van hun gezinswoning. Wie voor 31/12/2019 een lening afsluit, moet door die bonus (per persoon) jaarlijks circa 600 euro minder belastingen betalen gedurende de looptijd van die lening. Wie nu al een lening heeft, blijft in het oude systeem.

Registratierechten verlagen naar 6 procent

Momenteel betaalt u 7% registratierechten als u een enige, eigen woning aankoopt. Vanaf januari 2020 verlagen de registratierechten naar 6% waardoor u minder zal betalen op het moment van de aankoop.

Energierenovatie

Wanneer u een grondige energierenovatie doorvoert, kan u het voordeel bekomen van slechts 5% registratierechten, indien u aan een aantal voorwaarden voldoet.
Ook wil de Vlaamse Regering inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Premies voor energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning worden gebundeld in één overkoepelende woningrenovatiepremie en in één loket. Rekening houdend met de woningtypologie, zal gradueel een maximale EPC-score richting 2050 bepaald worden (naast dakisolatie en dubbele beglazing). De lange termijndoelstelling van gemiddeld 100kWh/m2 zal worden verfijnd.
Wie vanaf 2021 een onzuinige koopt of erft, zal uiterlijk binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte moeten overgaan tot een energetische renovatie. Huurwoningen zullen moeten voldoen aan een steeds verbeterde maximale EPC-score.

Wat verandert er niet?

Woonbonus voor tweede eigendom

Voor tweede woningen blijft het tarief van de registratierechten 10%. Bij de aankoop van een tweede eigendom blijft er wel een belastingvoordeel bestaan, de zogenaamde ‘federale woonbonus’.

Nieuwbouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning betaalt u geen registratierechten, maar 21% BTW. Aangezien dit een federale bevoegdheid is, heeft de Vlaamse regering hier geen verandering kunnen invoeren.

Bescheiden woning

Wanneer de aankoopprijs van uw woning minder bedraagt dan 200.000 euro, krijgt u een eenmalig voordeel van 4.800 euro. Dit is een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro. Voor woningen in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel bestaat dit voordeel voor woningen tot 220.000 euro.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Een pand al te huur zetten voor het sluiten van de authentieke akte?

Enkele dagen geleden werd me een zeer interessante vraag gesteld door een koper van een pand, die al dadelijk een huurder wil zoeken, ook al werd de notariële akte nog niet verleden. Kan dit of zou hij beter wachten?

Dit advies zouden we hem als vastgoedmakelaar geven:

De koper kan gerust voor het verlijden van de authentieke akte een huurder zoeken, maar hij laat de huurovereenkomst zelf het best ten vroegste ingaan na het sluiten van de akte. In afwachting kan hij een huurovereenkomst met een opschortende voorwaarde sluiten of de huurder alvast een huurbelofte laten tekenen.

Motivatie

In principe kan een koper een pand pas verhuren vanaf het sluiten van de authentieke akte. In wezen wordt hij vanaf dan pas officieel eigenaar en krijgt hij de sleutels. Als koper wilt u er echter geen gras over laten groeien. U wilt het pand zo snel mogelijk verhuren, zodat uw investering onmiddellijk geld opbrengt en niet te lang leeg staat.

Het compromis kan uitdrukkelijk voorzien dat de koper het pand al voordien mag gebruiken of zelfs verhuren. Toch raden wij een huurcontract dat ingaat voor het verlijden van de authentieke akte af, ook al mag de koper het pand al voordien gebruiken. Het is immers altijd mogelijk dat er nog iets misgaat met de verkoop. In dat geval zal hij als verhuurder moeten opdraaien voor de ontbinding van het lopende huurcontract. Een rekening die ernstig kan oplopen. Dit risico loopt u als koper best niet.

Wat wel kan, is dat de koper afspreekt met de verkoper dat deze laatste reeds de huurovereenkomst sluit met een bepaalde huurder. Na de verkoop wordt de koper als nieuwe eigenaar automatisch verhuurder.

Niets belet de koper al voor het sluiten van de authentieke akte een huurder te zoeken en met hem al een huurovereenkomst te sluiten die ingaat na het verlijden van de authentieke akte.

De koper kan wel enkel plaatsbezoeken regelen of een bordje ‘te huur’ uithangen, indien hij voor het sluiten van de akte de sleutels kreeg van de verkoper.

Risico?

Er bestaat altijd de mogelijkheid dat het verlijden van de notariële akte moet worden uitgesteld om de een of andere reden. Bovendien is het ook mogelijk dat de verkoop uiteindelijk niet plaatsvindt.

De oplossing bestaat erin om in de huurovereenkomst die voor de akte wordt afgesloten, een opschortende voorwaarde op te nemen. Die houdt in dat de huur enkel kan plaatsvinden vanaf het moment waarop de koper-verhuurder effectief eigenaar wordt van het pand. Een dergelijke voorwaarde biedt bescherming als de verkoop niet kan plaatsvinden door de schuld van de verkoper. Heeft de koper hier zelf aandeel in, dan loopt hij nog steeds het risico dat de huurder toch bij hem komt aankloppen voor een schadevergoeding.

Een veiligere oplossing is te werken met een huurbelofte. De koper kan een kandidaat-huurder al een huurbelofte laten tekenen vanaf een bepaalde datum. De eigenlijke huurovereenkomst wordt dan na het verlijden van de authentieke akte gesloten . De verhuurder houdt zijn handen in dat geval volledig vrij.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Aan- en verkoop van een onroerend goed van een persoon onder bewind

Recent kreeg ik een vraag over de verkoop van een goed van een persoon onder bewind. Een aanleiding om aan dit onderwerp een blog te wijten. In deze bijdrage zoem ik in op de regeling die is voorzien wanneer een onbekwame meerderjarige, die onder bewind werd geplaatst, een onroerend goed wenst te verkopen of aan te kopen.

Beschermingsstatuut

Als beginsel geldt dat een meerderjarige persoon ten volle bekwaam is om alleen alle rechtshandelingen te stellen met betrekking tot zijn persoon en goederen. Toch zijn sommige meerderjarigen, ten gevolge van ziekte of ouderdom, niet meer in staat om hun vermogen of hun middelen zelf verder te beheren.  Om dit op te vangen, heeft de wetgever een wettelijk kader uitgewerkt. Vroeger bestonden er meerdere beschermingsstatuten, die evenwel aanleiding gaven tot onduidelijkheid en onzekerheid. Met de wet van 17 maart 2013 werd er in één beschermingsstatuut voorzien.

De rol van de bewindvoerder

Een bewindvoerder wordt aangesteld door de Vrederechter. Dit kan op verzoek van iedere belanghebbende partij, zijnde de zorgbehoevende zelf, een familielid, een buur, de huisarts, de Procureur des Konings, ….  De door de Vrederechter aangestelde bewindvoerder begeleidt de meerderjarige kwetsbare persoon bij persoonsgebonden aangelegenheden en bij het beheer van zijn vermogen en de staat van zijn goederen.

De belangen van de beschermde persoon staan altijd centraal, wat ook de omstandigheden of de transactie is. De Vrederechter zal in het vonnis opnemen voor welke handelingen de onbekwame nog alleen kan optreden en voor welke handelingen hij bijstand van een bewindvoerder nodig heeft. Op deze manier wordt een regeling op maat van de onbekwame uitgewerkt.

Voorafgaande machtiging door de Vrederechter

De aan- en verkoop van een onroerend goed door een onbekwame meerderjarige kan enkel na een voorafgaandelijke machtiging door de Vrederechter, op voorwaarde dat de onbekwame daarbij vertegenwoordigd wordt door een bewindvoerder. De bewindvoerder ontfermt zich over de aanvraag van deze machtiging. Hij zal de onbekwame persoon naderhand ook vertegenwoordigen bij de aankoop- of verkooptransactie.

De aankoop van een onroerend goed

Vooraleer de onderhandse koopovereenkomst kan worden getekend, moet de bewindvoerder de machtiging van de Vrederechter verkrijgen. Het is raadzaam een schattingsverslag, waarin de waarde van het goed werd bepaald, mee in te dienen. Daarnaast moet zeer concreet worden beschreven waarom de aankoop voor de beschermde persoon noodzakelijk is. Redenen kunnen zijn een lange termijninvestering, nodig comfort/ levenskwaliteit of specifieke huisvestingsbehoeften voor de beschermde persoon. Deze documenten helpen de Vrederechter te beslissen in het belang van de beschermde persoon. Indien de machtiging wordt verleend, kan de koopovereenkomst ondertekend worden, waarna verdere notariële afhandeling kan geschieden.

De verkoop van een onroerend goed

De openbare verkoop

Ook voor de verkoop van een onroerend goed moet de Vrederechter machtiging verlenen.  Bij het verlenen van de machtiging zal de Vrederechter een notaris aanduiden, die belast wordt met de openbare verkoop van het goed. De wetgever gaat ervan uit dat de openbare verkoop het meest transparant is. De notaris neemt de organisatie van de openbare verkoop op zich. De bewindvoerder zal daar aanwezig zijn, de prijs ontvangen, kwijting geven en er tenslotte de prijs beleggen. Het openbare karakter moet ervoor zorgen dat de verkoop correct verloopt.

Toch zijn er nadelen verbonden aan een openbare verkoop: de kosten zijn hoger dan bij een verkoop uit de hand. Bovendien bestaat de kans dat het goed wordt ingehouden bij gebrek aan belangstelling of aanvaardbare biedingen.

In de meeste gevallen zal de bewindvoerder opteren voor de uitzonderingsregeling (artikel 1193 van het Gerechtelijk Wetboek). Hij zal de Vrederechter vragen om het goed uit de hand te mogen verkopen.

De verkoop uit de hand mits machtiging

Dit is de meest gangbare praktijk, omdat de bewindvoerder of de familie de extra kosten en de risico’s verbonden aan een openbare verkoop willen vermijden. In dit geval moet men de Vrederechter er wel van overtuigen dat deze verkoopwijze aantrekkelijker is voor de beschermde persoon. Beslissende factoren zijn de aanlokkelijkheid van het aanbod dat de bewindvoerder bekomt en de aard van het onroerend goed. De kosten voor een openbare verkoop van een krotwoning of een onroerend goed met beperkte waarde staan per slot van rekening niet in verhouding tot de haalbare verkoopprijs.

Indien een kandidaat-koper een aanvaardbaar bod uitbrengt, zal de bewindvoerder een verzoek om machtiging tot onderhandse verkoop aan de Vrederechter richten. De bewindvoerder moet daarbij een ontwerp van de notariële verkoopakte alsook een schattingsverslag van een deskundige voorleggen. Deze documenten helpen de Vrederechter om het belang voor de beschermde persoon in te schatten. Hij kan ook bijkomende voorwaarden voor de verkoop opleggen. Indien de machtiging wordt verleend, duidt de Vrederechter een notaris aan die gelast wordt met het verlijden van de notariële akte.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Kosteloze verzekering gewaarborgd wonen versoepeld

Wie een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning kan zich met de verzekering gewaarborgd wonen kosteloos verzekeren tegen inkomensverlies door plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Voor de kredietnemer is de verzekering gratis: de premies worden betaald door de Vlaamse overheid.

Sinds 15 juni is de dekking uitgebreid tot zelfstandigen die hun activiteiten onvrijwillig moeten stopzetten, bijvoorbeeld door een faillissement, en het daardoor moeilijk krijgen om een hypothecair krediet af te lossen. Voorheen was een tussenkomst enkel mogelijk voor zelfstandigen die langdurig ziek of arbeidsongeschikt werden.

Ook de tewerkstellingsvoorwaarden werden versoepeld. Vroeger moest de aanvrager ononderbroken tewerkgesteld zijn tijdens de 12 maanden voorafgaand aan de vraag. Voortaan mag de tewerkstelling gedurende deze periode maximaal 10 dagen onderbroken zijn. Wie van werk verandert tijdens het jaar voorafgaand aan de vraag en gedurende maximaal 10 dagen geen arbeidsovereenkomst heeft, komt ook in aanmerking.

Sinds 15 juni is de verzekering ook voor uitzendkrachten mogelijk.

De verzekering gewaarborgd wonen beschermt de kredietnemer tegen inkomensverlies. Afhankelijk van de omstandigheden, komt de Vlaamse overheid gedurende hooguit 36 maanden tussen tot maximaal 600 euro per maand.

Er gelden wel een aantal voorwaarden.

De kredietnemer moet zijn aanvraag tijdig hebben ingediend. Hij heeft daarvoor één jaar vanaf de datum van de eerste geldopname van de lening.

Andere voorwaarde is dat de kredietnemer geen tweede woning of een andere woning in vruchtgebruik mag hebben.

Tenslotte mag de verkoopprijs van de woning niet hoger zijn dan 320.000 euro. In bepaalde gemeenten in Vlaams Brabant is die maximumgrens 368.000 euro.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed  – Vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

De ELUS-verkoop-formule

ELUS Vastgoed is een vrij nieuw vastgoedkantoor in Kasterlee. Nu de eerste opdrachten succesvol blijken te zijn, lichten we graag de ELUS-verkoop-formule nog eens toe.

Snelle verkoop aan maximale prijs

Eigenaars die hun pand willen verkopen, willen dit graag zo efficiënt mogelijk doen. Bovendien willen zij een goede prijs verkrijgen. De ervaring leert dat de eerste weken de interesse in een pand het grootst is. Om hierop in te spelen, lanceerde ELUS Vastgoed haar unieke verkoop-formule. Dit originele concept past ELUS toe op residentieel vastgoed. Ondertussen heeft ELUS de eerste opdrachten achter de rug en de ervaring blijkt positief te zijn.

Deze manier van verkopen zorgt ervoor dat alle kandidaat-kopers dezelfde kans hebben om het vastgoed te kopen en dat de verkoper een maximale verkoopprijs krijgt, in lijn met de marktwaarde van het moment. Dit concept kan alleen voor eigendommen die nog niet te koop staan of werden gezet op de vastgoedmarkt. Ook renovatie-vastgoed komt niet in aanmerking.

Het doel van ELUS Vastgoed is ervoor te zorgen dat er voldoende interesse zal zijn en dat er een correcte prijs wordt geboden.

Een pluspunt is dat ELUS Vastgoed het gehele traject begeleidt. ELUS waarborgt ook dat alles zeer correct verloopt.

Hoe werkt de ELUS-verkoop-formule?

ELUS Vastgoed gaat in eerste instantie na of de te koop gestelde woning geschikt is. Vervolgens bepaalt ELUS de waarde van de woning, zodat de verkoper en ELUS samen een realistische, marktconforme richtprijs kunnen bepalen. ELUS zorgt voor een aantrekkelijke presentatie en een krachtige marketingcampagne gedurende een periode van 2 tot 3 weken vanaf de lancering. Gedurende deze periode kunnen kandidaat-kopers zich inschrijven voor een individuele rondleiding tijdens de bezoekdag. Na de bezoekdag krijgt elke kandidaat nog een paar dagen de mogelijkheid om na te denken over de prijs die zij wensen te bieden voor de woning. Alle biedingen worden voorgelegd aan de eigenaar, die uiteindelijk zelf kiest of en welk bod hij aanvaardt. Het gaat dus niet om een veiling waarbij kandidaten tegen elkaar moeten opbieden.

Opgelet ! Bindend bod

Voor de kandidaten is het uitgebrachte bod onvoorwaardelijk juridisch bindend. Daarom bereiden kandidaat-kopers, die er echt voor willen gaan, zich best zeer goed voor en overleggen ze voorafgaand met de bank welke financiering mogelijk is. Als de kandidaat-koper het contract niet kan naleven, zal hij immers een forfaitaire vergoeding moeten betalen. De eigenaar kan wel nog afzien van de verkoop, wanneer bijvoorbeeld de minimumprijs niet gehaald is.

Ook voordelen voor de koper

Voorbereid naar de bezoekdag

De bezoekdag(en) zijn voorafgaand bepaald. Kandidaat-kopers kunnen voor de bezoekdag de nodige inlichtingen inwinnen bij bank, notaris, architect of aannemer. Zij kunnen gemotiveerde kandidaten vergezellen tijdens de individuele rondleiding.

Iedereen kan een bod doen

Elke kandidaat die tijdens het bezoekmoment aanwezig was, kan een eenmalig schriftelijk bod uitbrengen en maakt kans om de woning te kopen.

Auteur: Tania Stouthuysen (BIV 511244) – Elus vastgoed – vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat is toch die woningpas?

Bondig gezegd: de woningpas is een gratis digitaal paspoort dat een hoop beschikbare informatie over een woning bundelt en ter beschikking stelt van de eigenaar. Elke woning in Vlaanderen heeft een eigen woningpas. Die is er gekomen in opdracht van de Vlaamse overheid. Daarmee is Vlaanderen koploper in Europa.

De Vlaamse woningpas is niet alleen een staaltje van administratieve vereenvoudiging. De Vlaamse overheid wil woningeigenaars ook stimuleren om hun woning energiezuiniger te maken.

Administratieve vereenvoudiging

De databanken van verschillende Vlaamse agentschappen en departementen worden gefaseerd samengebracht als één platform. Woningeigenaars zullen er tijdens het eerste stadium administratieve informatie over het gebouw, de indeling, de ligging, en indien opgesteld, over de EPB-aangifte of het EPC kunnen consulteren. Een eigenaar kan er kaarten raadplegen over overstromingsgevoeligheid en de bestemming volgens het gewestplan. Andere geografische informatie, zoals luchtkwaliteit, rioleringskaarten, voorkooprechten, enz. kan de eigenaar opzoeken via Geopunt Vlaanderen.

In de toekomst zullen er steeds meer attesten kunnen geraadpleegd worden. Eigenaars zullen die informatie kunnen delen met derden, zoals toekomstige kopers of huurders, hun vastgoedmakelaar, de notaris, of bouwpartners. In een derde stadium zullen woningeigenaars de informatie zelf kunnen aanvullen met bijkomende informatie (attesten, plannen, foto’s, uitgevoerde werken, enz. )

Energiezuinigere woningen

De Vlaamse Regering heeft de ambitie om tegen 2050 alle woningen en appartementen in Vlaanderen even energiezuinig te maken als energetisch performante nieuwbouwwoningen. Het Renovatiepact 2050 speelt een belangrijke rol in het behalen van de klimaatdoelstellingen. Via het EPC+ krijgt de woning een energielabel. Een woningeigenaar die over een EPC of EPB-aangifte beschikt, kan deze informatie vergelijken met de gemiddelde energiescores van gelijkaardige woningen in zijn gemeente, provincie en in Vlaanderen. Daardoor kan de woningpas stimuleren om de energieprestatie en het comfortniveau van onze woningen verhogen.

Wie zijn woningpas wil bekijken, kan dat op http://www.woningpas.be

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Nieuw EPC in Vlaanderen vanaf 2019

Wanneer men in Vlaanderen een woning of appartement op de markt aanbiedt, moet verplicht een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben. Vanaf januari 2019 wordt het EPC in een nieuw jasje gestoken en zal het EPC nieuwe informatie bevatten. Voortaan wordt zowel de energiescore als een energielabel meegegeven, gaande van A+ tot F. Het nieuwe EPC vermeldt ook welke zaken energetisch goed zijn, minder goed en welke aanpassingen men kan laten uitvoeren om een beter resultaat te bekomen. Daarvoor wordt een analyse gemaakt van daken, gevels, vensters, beglazing, deuren, vloeren… Tenslotte zal er ook een raming van de kosten voorzien worden.

Het nieuwe jasje heeft tot doel huurders en kopers beter te informeren en eigenaars te stimuleren energie-efficiënte aanpassingen te doen. Vlaanderen wil tegen 2050 immers een energiezuinig gebouwenpark hebben.

Wie op 01/01/2019 over een geldige versie beschikt (10 jaar geldig), hoeft geen nieuw certificaat te laten opmaken. Vanaf januari 2019 zullen de erkende energiedeskundigen de nieuwe versie gebruiken.

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.