Wat is toch die woningpas?

by Geen onderdeel van een categorie

Bondig gezegd: de woningpas is een gratis digitaal paspoort dat een hoop beschikbare informatie over een woning bundelt en ter beschikking stelt van de eigenaar. Elke woning in Vlaanderen heeft een eigen woningpas. Die is er gekomen in opdracht van de Vlaamse overheid. Daarmee is Vlaanderen koploper in Europa.

De Vlaamse woningpas is niet alleen een staaltje van administratieve vereenvoudiging. De Vlaamse overheid wil woningeigenaars ook stimuleren om hun woning energiezuiniger te maken.

Administratieve vereenvoudiging

De databanken van verschillende Vlaamse agentschappen en departementen worden gefaseerd samengebracht als één platform. Woningeigenaars zullen er tijdens het eerste stadium administratieve informatie over het gebouw, de indeling, de ligging, en indien opgesteld, over de EPB-aangifte of het EPC kunnen consulteren. Een eigenaar kan er kaarten raadplegen over overstromingsgevoeligheid en de bestemming volgens het gewestplan. Andere geografische informatie, zoals luchtkwaliteit, rioleringskaarten, voorkooprechten, enz. kan de eigenaar opzoeken via Geopunt Vlaanderen.

In de toekomst zullen er steeds meer attesten kunnen geraadpleegd worden. Eigenaars zullen die informatie kunnen delen met derden, zoals toekomstige kopers of huurders, hun vastgoedmakelaar, de notaris, of bouwpartners. In een derde stadium zullen woningeigenaars de informatie zelf kunnen aanvullen met bijkomende informatie (attesten, plannen, foto’s, uitgevoerde werken, enz. )

Energiezuinigere woningen

De Vlaamse Regering heeft de ambitie om tegen 2050 alle woningen en appartementen in Vlaanderen even energiezuinig te maken als energetisch performante nieuwbouwwoningen. Het Renovatiepact 2050 speelt een belangrijke rol in het behalen van de klimaatdoelstellingen. Via het EPC+ krijgt de woning een energielabel. Een woningeigenaar die over een EPC of EPB-aangifte beschikt, kan deze informatie vergelijken met de gemiddelde energiescores van gelijkaardige woningen in zijn gemeente, provincie en in Vlaanderen. Daardoor kan de woningpas stimuleren om de energieprestatie en het comfortniveau van onze woningen verhogen.

Wie zijn woningpas wil bekijken, kan dat op http://www.woningpas.be

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Gemoedsrust van de koper met betrekking tot het voorschot of de waarborg bij aankoop van een onroerend goed

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer je een onroerend goed uit de hand aankoopt, zal de verkoper wensen dat je een voorschot betaalt. Strikt genomen bestaat daartoe geen wettelijke verplichting, noch omtrent het principe, noch omtrent het bedrag. Bij de aankoop van een onroerend goed kunnen de verkoper en koper vrij overeenkomen of er al dan niet een voorschot op de aankoopprijs moet worden betaald. De betaling van een voorschot is echter een ingeburgerd gebruik.

Bedrag vrij overeen te komen

In principe is de grootte van het voorschot vrij te bepalen tussen koper en verkoper, maar het is gebruikelijk dat de koper 10 procent (soms 5 procent) van de koopprijs als voorschot betaalt bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Hierop bestaat een uitzondering : als de verkoop valt onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne, mag ten vroegste bij ondertekening van de compromis een voorschot van maximaal 5 procent op de totale aankoopprijs gevraagd worden.

Bij het ondertekenen van de notariele akte van verkoop wordt het voorschot aangerekend op de totale prijs.

Het bedrag, het tijdstip van betaling en de wijze van betaling worden best klaar en duidelijk opgenomen in de compromis. Het kan gebeuren dat de koper enig uitstel krijgt voor de betaling van het voorschot; het is dan aangewezen om in de koopovereenkomst de uiterste datum van betaling te vermelden.

Betaal nooit rechtstsreeks aan de verkoper

De koper kan het voorschot overschrijven op rekening van de verkoper, maar dat is een riskante handeling. De koper die een voorschot betaalde, wenst uiteraard dat dit voorschot onaangetast behouden blijft tot aan het verlijden van de notariele akte, om dan te dienen als aanbetaling op de totale verkoopprijs. In deze optiek is de rechtstreekse overschrijving van het voorschot op rekening van de verkoper absoluut af te raden. Het zou niet de eerste keer zijn dat een verkoper met financiele problemen of een schuldenlast, na incassering van het voorschot, met de noorderzon verdwijnt, zodat het verlijden van de akte naderhand onmogelijk blijkt en de koper zijn voorschot niet meer kan recupereren. Het is veiliger om steeds het voorschot op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar of van de instrumenterende notaris over te schrijven. Zij nemen dit bedrag in bewaring tot aan het verlijden van de notariele verkoopakte. Aan deze rekeningen zijn ook garanties verbonden ten voordele van de betalende koper,

Waarborg of voorschot

Als het voorschot in de compromis daarenboven gekwalificeerd wordt als ‘waarborg’, maakt dit juridisch gezien geen ‘betaling’uit, zodat de gelden in principe tot het patrimonium van de koper blijven behoren tot aan het verlijden van de notariele akte. Een voorschot daarentegen wordt op het ogenblik van de betaling direct eigendom van de verkoper. Dit houdt altijd een risico in.

Nooit cash !

Sinds 1 januari 2014 is het in het kader van de antiwitwasregelgeving verboden om het voorschot/de waarborg en het saldo van de aankoopprijs van een onroerend goed nog cash te betalen. Het mag enkel per cheque of overschrijving worden betaald. Vandaag is de betaling per overschrijving vaste regel. Tevens moet de oorsprong van het geld vermeld worden zowel in de onderhandse als notariele akte. Bijgevolg dienen de rekeningnummers vanwaar de betaling vertrekt en die wordt gecrediteerd (derdenrekening vastgoedmakelaar of kantoorrekening notaris) in de akten opgenomen te worden.

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

De nieuwe wetgeving inzake erfrecht en schenkingen in een notendop

by Geen onderdeel van een categorie

Op 1 september 2018 trad de nieuwe regelgeving m.b.t. het erfrecht in werking, die ook een impact heeft op de schenkingen die bij leven worden gedaan.

Net zoals vroeger blijft een deel voorbehouden voor de kinderen. Voortaan wordt de reserve evenwel steeds beperkt tot de helft van het vermogen van de overledene. Met de andere helft kan hij doen wat hij wil. Daardoor kunnen plus- en stiefkinderen een gelijk deel verwerven. De wettelijke reserve van ouders wordt dan weer geschrapt, zodat kinderloze singles en ongehuwde koppels voortaan vrij hun volledige nalatenschap kunnen beheren. Tenslotte is het ook mogelijk om bij leven reeds afspraken te maken met erfgenamen over hoe het vermogen na het overlijden zal worden verdeeld en welke waarde aan eerdere schenkingen moet worden gekoppeld.

Voortaan geen onderscheid meer tussen schenken van vastgoed en schenken van geld

Wij schetsen hier bondig de verschillende situaties en wijzigingen.

Schenking op voorschot van erfdeel
Dat is een situatie waarbij de schenker iemand een financieel duwtje in de rug wil geven, doch niet meer wil geven dan uiteindelijk door die persoon geërfd kan worden. De schenker wil dus de gelijkheid tussen zijn erfgenamen behouden. Dit heeft tot gevolg dat bij overlijden van de schenker, deze schenking in de nalatenschap moet worden ingebracht. Er moet dus gekeken worden naar de waarde van wat reeds geschonken was. In het verleden knelde daar het schoentje. Bij roerende goederen (cash, effecten, juwelen) keek men naar de waarde op het moment van de schenking, terwijl bij vastgoed de waarde op het ogenblik van het overlijden in aanmerking werd genomen. De inbreng van vastgoed diende in natura te gebeuren.

De nieuwe regeling maakt een einde aan deze ongelijke situatie en onzekerheid: alle goederen worden gewaardeerd op datum van de schenking, geïndexeerd tot op datum van overlijden van de schenker. Een onroerend goed moet ook niet meer in natura in de nalatenschap worden ingebracht.

Schenking buiten erfdeel
In deze situatie wordt de begunstigde bevoordeeld. De schenker mag niet voorbijgaan aan de wettelijke reserve van de overige erfgenamen, zoniet kunnen de erfgenamen een inkorting vragen, die in het verleden steeds in natura gebeurde. De waarde werd dan berekend op datum van schenking bij roerende goederen, en op datum van overlijden bij onroerende goederen.

Voortaan worden alle goederen gewaardeerd op moment van de schenking, geïndexeerd tot op de dag waarop de schenker overlijdt. De overige erfgenamen kunnen niet meer eisen dat de geschonken goederen naar de nalatenschap terugkeren. In de toekomst zal enkel een geldelijke verrekening moeten gebeuren.

Erfrecht voor 1 september 2018

  Inbreng roerende schenking Inbreng onroerende schenking Inkorting roerende en onroerende schenking
Wijze In waarde In natura In natura
Waardering Op ogenblik van schenking Datum van verdeling Datum van verdeling

Erfrecht na 1 september 2018

  Inbreng roerende schenking Inbreng onroerende schenking Inkorting roerende en onroerende schenking
Wijze In waarde In waarde In natwaardeura
Waardering Op ogenblik van schenking & indexering tot overlijden schenker Op ogenblik van schenking & indexering tot overlijden schenker Op ogenblik van schenking & indexering tot overlijden schenker

De oude regeling kan vanaf 1 september 2018 nog worden toegepast op eerdere schenkingen, op voorwaarde dat een verklaring van behoud bij de notaris werd afgelegd voor 1 september 2018. De kwalificaties ‘op voorschot van erfdeel’ of ‘buiten erfdeel’ blijven dan bestaan, alsook die gevallen waarin uitdrukkelijk werd bepaald dat de inbreng en inkorting in natura moet gebeuren.

De nieuwe regeling is van toepassing op:

  • Nalatenschappen die openvallen vanaf 01/09/2018
  • Schenkingen die dateren van voor 01/09/2018, maar waarbij de schenker overlijdt na 01/09/2018

Kan de schenker voorwaarden aan de schenking koppelen?

De schenking met voorbehoud van vruchtgebruik is een gebruik dat al langer bestaat. De schenker behoudt de controle (bijvoorbeeld: stemrecht op aandelen) en de vruchten (bijvoorbeeld huurinkomsten, beleggingsopbrengsten, het genot van kunst) van datgene wat hij geschonken had gedurende zijn verdere leven.

In dit geval gebeurt de waardering pas op de dag dat de begiftigde ook het vruchtgebruik verwerft; dus op het moment van overlijden van de schenker, dan wel op het moment dat hij afstand doet van zijn vruchtgebruik.

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving 
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Nieuw EPC in Vlaanderen vanaf 2019

by Geen onderdeel van een categorie

Wanneer men in Vlaanderen een woning of appartement op de markt aanbiedt, moet verplicht een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben. Vanaf januari 2019 wordt het EPC in een nieuw jasje gestoken en zal het EPC nieuwe informatie bevatten. Voortaan wordt zowel de energiescore als een energielabel meegegeven, gaande van A+ tot F. Het nieuwe EPC vermeldt ook welke zaken energetisch goed zijn, minder goed en welke aanpassingen men kan laten uitvoeren om een beter resultaat te bekomen. Daarvoor wordt een analyse gemaakt van daken, gevels, vensters, beglazing, deuren, vloeren… Tenslotte zal er ook een raming van de kosten voorzien worden.

Het nieuwe jasje heeft tot doel huurders en kopers beter te informeren en eigenaars te stimuleren energie-efficiënte aanpassingen te doen. Vlaanderen wil tegen 2050 immers een energiezuinig gebouwenpark hebben.

Wie op 01/01/2019 over een geldige versie beschikt (10 jaar geldig), hoeft geen nieuw certificaat te laten opmaken. Vanaf januari 2019 zullen de erkende energiedeskundigen de nieuwe versie gebruiken.

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Het nieuw Vlaams Huurdecreet (woninghuur): wat is er veranderd vanaf 1 januari 2019 ?

by Geen onderdeel van een categorie

Elus Vastgoed volgt voor u de wetgeving op de voet. Wij overlopen graag het nieuwe Vlaamse Huurdecreet.

Het Vlaams Woninghuurdecreet vervangt integraal de Woninghuurwet. Daarnaast trad een specifiek huurregime voor studentenhuisvesting in voege. De regelgeving is van toepassing op huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats of studentenverhuur die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten. Lopende huurovereenkomsten blijven van kracht.

Duur en opzegtermijn

Er wordt nog steeds uitgegaan van een basishuurovereenkomst van 9 jaar. En ook de contracten van korte duur (maximum 3 jaar) blijven bestaan.

De opzegmodaliteiten wijzigen wel:

  • Opzeg voor eigen gebruik: tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst kan enkel de verhuurder zelf nog opzeggen voor eigen gebruik. Pas na het verstrijken van de eerste driejarige periode, kan het eigen gebruik ook toegepast worden voor de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, enz. De wettelijk samenwonende partner wordt gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e).
  • Opzeg voor renovatiewerken: de verhuurder kan na het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder ogenblik de huurovereenkomst opzeggen wegens renovatie en/of verbouwingswerken.
  • Niet-geregistreerde huurcontracten van korte duur: kunnen door de huurder voortaan ook opgezegd worden zonder enige opzegtermijn of -vergoeding. De huurder moet de verhuurder wel informeren over de opzeg.
  • Huurcontracten van korte duur: de huurder kan een huurovereenkomst van korte duur op ieder ogenblik beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden.

Samenwonen en medehuur

Medehuur en co-housing worden steeds populairder.

Voor feitelijk samenwonenden wordt de facultatieve toetreding voorzien. Men zal de verhuurder moeten verzoeken akkoord te gaan met de nieuwe huurder. Weigert de verhuurder de nieuwe huurder goed te keuren, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. De rechtbank zal op zijn beurt op basis van o.a. solvabiliteit uitspraak doen over de eventuele contracttoetreding.

Voor mede-huurders wordt het mogelijk de huurovereenkomst ten persoonlijke titel op te zeggen. De vertrekkende mede-huurder dient wel een nieuwe huurder voor te stellen, die op zijn beurt moet goedgekeurd worden door de verhuurder. Zoniet zal hij nog zes maanden na zijn vertrek kunnen aangesproken worden om de huurachterstallen die nog ontstaan, te voldoen.

Wettelijk samenwonende koppels en gehuwde koppels die beslissen uit elkaar te gaan of te scheiden, dienen onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Bereiken de huurders geen akkoord, dan beslist de rechter. De goedkeuring van de verhuurder is niet vereist.

Huurwaarborg

De wettelijke huurwaarborgvormen, in het bijzonder de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening, worden opgetrokken van 2 naar 3 maanden huurgeld. Daarnaast wordt een huurwaarborglening voor zwakkere huurders ingevoerd. Zij kunnen op anonieme wijze bij de Vlaamse Overheid een lening aangaan om de huurwaarborg te betalen.

Kosten en lasten

De Vlaamse Overheid heeft een niet-limitatieve lijst opgemaakt die zal dienen als richtlijn bij onzekerheden. De huurder is verplicht de verhuurder stipt te informeren indien bepaalde herstellingswerken dienen te gebeuren.

Verzekeringen

De aansprakelijkheid van de huurder wordt uitgebreid tot brand- én waterschade. Huurders zijn wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten voor een huurwoning die zowel brand- als waterschade dekt.

Woningkwaliteit

De verhuurder is verplicht een huurpand af te leveren dat overeenstemt met de baplingen in de Vlaamse Wooncode. De nietigheidssanctie kan worden uitgesproken met teruggave van betaalde huurgelden, indien de woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan de vereisten voldoet. De verhuurder kan dan slechts aanspraak maken op een bezettingsvergoeding vanwege de huurder.

Het conformiteitsattest kan een belangrijke rol spelen. Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een conformiteitsattest heeft dat maximum 3 maanden oud is, geldt als (weerlegbaar) vermoeden dat het pand in goede staat werd geleverd.

Er bestaat nog geen algemene verplichting voor een conformiteitsattest. Doet de verhuurder een opzeg voor renovatiewerken, dan moet hij na de werken wel een conformiteitsattest voorleggen.

Overlijden van de huurder

Er wordt voorzien in een automatische ontbinding van het huurcontract op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen deze maanden huurgeld en een vergoeding ten bedrage van één maand huurgeld. Indien de erfgenamen de huurovereenkomst willen verderzetten, dienen zij de verhuurder daar tijdig van op de hoogte te brengen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.