Omdat we veel vragen krijgen van verontruste geïnteresseerden over één van onze panden, zoemen we in op leegstand en voorkooprecht.
Wanneer is er leegstand?
Als een pand gedurende 12 opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt of bewoond wordt door een gezin of een alleenstaande is er sprake van leegstand. Wanneer een woning wordt opgenomen in het leegstandsregister wordt de eigenaar daarvan verwittigd via een aangetekend schrijven. De woning wordt uit het register geschrapt wanneer ze gedurende zes maanden weer bewoond is. Leegstand is overigens geen synoniem van onbewoonbaarheid.
Leegstandsheffing
In heel wat Vlaamse gemeenten moet de eigenaar een leegstandsheffing betalen. De gemeente bepaalt het bedrag. Er geldt een minimum, maar geen maximum. In veel gemeenten stijgt de heffing jaarlijks tot een bepaald plafond is bereikt. De leegstandsbelasting is ten laste van de volle eigenaar van het pand of de houders van een zakelijk recht. Als er meerdere eigenaars zijn betalen ze elk een deel van de heffing volgens het aandeel dat ze in het pand bezitten. Opgelet, elkeen kan hoofdelijk aangesproken worden voor het gehele bedrag, indien één van de eigenaars niet betaalt.
Voorkooprecht
Er rust een recht van voorkoop op elke woning die opgenomen is in het leegstandsregister en die de gemeente heeft ingevoerd in het e-voorkooploket dat door de Vlaamse Landmaatschappij wordt beheerd. Dit betekent dat bepaalde instanties, zoals de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de Sociale Huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel het OCMW, gedurende een beperkte tijd het recht hebben om bij een verkoop de woning bij voorrang aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Een derde, titularis of begunstigde van het voorkooprecht, doorkruist dus de transactie tussen twee partijen, waarbij deze derde zich vòòr de kopende partij stelt. Wanneer de verkoper een bod heeft ontvangen van een kandidaat-koper, is hij verplicht om aan de begunstigde(n) van het voorkooprecht de woning te koop aan te bieden tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als die waaraan de kandidaat-koper de woning wil kopen. De begunstigde van het voorkooprecht zal dit recht niet kunnen uitoefenen indien hij nog bijkomende voorwaarden stelt. Hij kan enkel zijn voorkooprecht handhaven indien hij instemt met de contractsvoorwaarden zoals onderhandeld tussen de verkoper en de kandidaat-koper.
Sociaal beheersrecht
Onder bepaalde voorwaarden kan de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheersrecht krijgen over woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen.
Gevolgen voor wie een woning koopt die in het leegstandsregister staat
Wie dergelijke woning koopt, kan onder een aantal voorwaarden een vermindering van registratierechten bekomen.
Als de koper bij familie of vrienden leent om zulke woning te renoveren, kan hij jaarlijks een belastingvermindering genieten op het ontleende bedrag.
Bij verkoop ligt de verantwoordelijkheid voor de leegstandsheffing vanaf de ondertekening van de akte wel bij de koper. Als nieuwe eigenaar kunt u in de regel een vrijstelling vragen.
Hoe pak je dit aan?
Het al dan niet uitoefenen van het voorkooprecht door de titularis of begunstige, maakt voor verkoper en koper een toekomstige en onzekere gebeurtenis uit.
Wanneer de verkoper een goed bod ontvangt van een kandidaat-koper, sluiten partijen best een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van een voorkooprecht.
De notaris zal de begunstigde(n) van het voorrecht per aangetekend schrijven verzoeken of hij de woning wil kopen aan dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden zoals opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. De begunstigde beschikt over een bepaalde termijn om te beslissen. Wenst de begunstigde de woning niet te kopen, of antwoordt hij niet binnen de bepaalde termijn, dan zal de verkoop met de kandidaat-koper plaatsvinden. De opschortende voorwaarde is immers vervuld en de koop is gesloten.
Wil de begunstigde de woning wel kopen, dan kan de opschortende voorwaarde niet vervuld worden en zal de kandidaat-koper de woning niet kunnen kopen. De woning wordt dan verkocht aan de begunstigde van het voorrecht, op straffe van een schadevergoeding en bij kwade trouw van de koper zelfs van vordering tot nietigheid van de koopovereenkomst.
Meldingsplicht van de notaris
Wanneer een pand dat op het gemeentelijk leegstandsregister staat, overgedragen zal worden, is de notaris verplicht de toekomstige eigenaar te informeren over de opname van het onroerend goed in het leegstandsregister.
De notaris dient de gemeentelijke administratie binnen 2 maanden na de wijziging in kennis te stellen van elke verandering die betrekking heeft op de zakelijke rechten en eigendomsaandelen. Er kan een administratieve boete worden opgelegd indien de meldingsplicht niet wordt gerespecteerd.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.