Als vastgoedmakelaar heb ik vaak te maken met oudere woningen die niet voldoen aan de energienormen. Eigenaars van zulke woningen zien de waarde van hun huis zienderogen dalen en kopers staan voor een dilemma: kopen, afbreken en nieuwbouw zetten, kopen en renoveren of direct investeren in nieuwbouw. Zelf kocht ik recent een oudere woning – met een redelijke EPC-score (lichtgroen) – waar ik een aantal energetische renovaties wil in laten uitvoeren, zodat de woning beantwoordt aan de energienorm van 2021. Daarbij stuit ik niet alleen op technische moeilijkheden en onmogelijkheden, ook budgettair kan het eea tellen.
Vandaag kan bouwen alleen nog energiezuinig gebeuren. Sinds 1 januari moeten nieuwe woningen in Vlaanderen en alle werken die een stedenbouwkundige vergunning vereisen, voldoen aan een E-peil van E35. Volgend jaar zakt de norm naar E30. De verplichte investeringen in energiezuinigheid hebben echter ook een keerzijde: de kloof met het bestaande patrimonium neemt zichtbaar toe.
Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouwwoning. Om dit doel te bereiken, werden richtlijnen uitgevaardigd. Sinds begin dit jaar moeten niet alleen de daken van alle huur- en koopwoningen, die voor 1 januari 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, voorzien zijn van isolatiemet een R-waarde (warmteweerstand) van minimaal 0,75m2 K/W. De ramen van alle woningen, dus ook van huurwoningen, moeten minstens dubbel glas hebben. Op het vernieuwde EPC kan je zien in hoeverre een woning reeds voldoet aan de energiedoelstellingen van 2050. Op dat EPC wordt ook het geschatte bedrag vermeld van de noodzakelijke renovaties om het huis energie-efficiënt te maken.
Wie vanaf 2021 een woning koopt of erft die niet aan de laatste energienormen voldoet, moet volgens het nieuwe Vlaamse Energieplan binnen de vijf jaar ingrijpende isolatiemaatregelen doorvoeren. Goed voor het klimaat. Nefast voor de huizenmarkt. Men zal nog meer geld dan vandaag het geval is, moeten neertellen voor een woning. Met het gevaar dat een woning kopen stilaan onbetaalbaar wordt, zeker voor jonge gezinnen. Er zijn premies voor wie zijn woning energiezuiniger maakt, maar in eerste instantie moet je het geld wel kunnen neertellen binnen de vijf jaar. Een renovatie kost al snel enkele duizenden euro’s. Bijlenen is een optie, maar veel kopers stretchen al financieel om een woning te kunnen aankopen. Ook huren zal duurder worden, want verhuurders zullen de gemaakte kosten op de huurder verhalen.
Het gaat voorlopig nog om voorschriften. Wie de nieuwe regels aan zijn laars lapt, zal voorlopig nog niet beboet worden. Maar hij zal de waarde van zijn woning fenomenaal zien dalen. Bovendien riskeert de woning ongeschikt verklaard te worden.
Op de vastgoedmarkt wordt nog een pak niet- of half-geïsoleerde huizen aangeboden met hoge energiescores. Woningen die niet aan de energiedoelstelling voldoen, zijn vandaag al minder interessant op de vastgoedmarkt en dalen in waarde.
Traditioneel wordt de prijs van vastgoed bepaald door parameters zoals bewoonbare oppervlakte of grond, oriëntatie, ligging/bereikbaarheid én waardeverhogende investeringen, zoals modernisering van sanitair en elketriciteit). Daar komt nu een vijfde parameter bij : de investeringen in energiezuinigheid. Kopers stellen zich vandaag de vraag hoeveel het kost om een bestaande woning energiezuinig te maken. Die afweging heeft een invloed op de vastgoedprijs. Kandidaat-kopers die het dak en de vloer nog moeten isoleren, dubbele beglazing en een nieuwe condensatieketel moeten voorzien, zullen de prijs in onderhandelingen doen zakken. Wil een eigenaar de waarde van zijn woning minstens op peil houden, dan zal hij niet anders kunnen dan zijn woning energiezuinig maken. Daarbij mikt hij best op de energienorm van 2021, zodat het geen maat voor niets is geweest.
Zo gebeurt het dat woningen die vandaag amper 20 jaar oud zijn, al grondig gerenoveerd moeten worden om aan de energienorm te voldoen. Voor deze woningen vormt dit technisch geen probleem, maar budgettair is het een zware dobber. Voor oudere woningen uit de jaren 60 en 70 is het eerder technisch moeilijk om ze energiezuinig te maken. In Vlaanderen is meer dan 50% van de woningen gebouwd voor 1970.
Het oorspronkelijke ontwerp van de woning en de ligging bepalen samen of een huis de norm van 2021 kan halen. Door de strengere energienormen zullen kopers zich de vraag moeten stellen of afbreken een betere optie is. Vier factoren wegen hier door: de toestand van de bestaande woning, het btw-tarief, het budget en al dan niet de keuze voor zekerheid. Vraagt de bestaande woning ook andere renovaties dan enkel het energiezuinig maken en zijn die kosten haalbaar? Ook het btw-tarief speelt een rol: voor een verbouwing betaal je 6%, voor afbraak en nieuwbouw betaal je in principe 21%. Afbreken en investeren in nieuwbouw, is budgettair zwaarder dan renoveren. En wie voor zekerheid kiest, investeert beter in nieuwbouw. Een bestaande woning geeft sowieso onzekerheden, zowel qua technische uitvoerbaarheid als budget. De energienormen zijn zo streng geworden, dat er bij grote ingrepen geen twijfel is. Het oude patrimonium – gebouwen van meer dan 20 jaar oud – worden gesloopt en maken plaats voor nieuwbouw. Voor het milieu een goede zaak. Nefast voor de huizeneigenaars van zulke woningen.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.