In principe koop je een woning inclusief eventuele gebreken. Het herstellen van deze gebreken is dus voor rekening van de koper. Wanneer het echter om een verborgen gebrek gaat, heeft de koper twee opties.
Wanneer spreekt men van een verborgen gebrek?
Verborgen gebreken zijn gebreken die een normale voorzichtige koper niet meteen merkt wanneer hij een te koop staande woning bezoekt. Achteraf zorgen ze vaak voor onaangename verrassingen. Denk maar aan vochtigheid in de muren, een niet zichtbaar lek, schimmelvorming, een verwarming die niet naar behoren werkt, gevelstenen die onvoldoende vorstbestendig zijn, ….
Hoewel er geen wettelijke definitie is, bestaan er toch een aantal niet te miskennen criteria om te kunnen spreken van een verborgen gebrek.
Het gebrek moet verborgen zijn, m.a.w. niet zichtbaar bij een huisbezoek en niet gemeld door de verkoper. Bovendien moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Dit wil zeggen dat het gebrek aanleiding geeft tot grotere herstellingen, het normale gebruik van de woning verhindert en de prijs van de woning kan beïnvloeden. Tenslotte moet het gebrek al in de kiem aanwezig zijn op het ogenblik van de eigendomsoverdracht (anterioriteitsbeginsel).
Kortom, indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.
De wet stipuleert dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring voor verborgen gebreken van de gekochte zaak.
Als verkoper heb je een mededelingsplicht wanneer de woning die je verkoopt (verborgen) gebreken heeft. Echter, als koper heb je een onderzoeksplicht en moet je bevragen welke gebreken er in de woning aanwezig zijn en wat er kan aan gedaan worden.
Het is de koper die moet bewijzen dat aan de bovenstaande criteria is voldaan. Dat is niet altijd eenvoudig.
Mededelingsplicht
Elk gebrek waar de verkoper mee bekend is, dient voorafgaand aan het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst aan een potentiële koper gemeld te worden.
Cruciaal is dus of de verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek.
Er kunnen gebreken aan de woning zijn die de verkoper niet kende, waardoor hij de koper er redelijkerwijze niet voor kon waarschuwen. Deze verkoper handelde te goeder trouw.
Maar, sommige verkopers melden bepaalde gebreken niet uit angst dat de waarde van de woning hierdoor zal dalen of een potentiële koper zal afhaken. We spreken dan van een verkoper te kwader trouw. Het is aan de koper te bewijzen dat de verkoper wel op de hoogte was van deze gebreken.
Ook het vermoeden van een gebrek dient vermeld te worden, zelfs wanneer achteraf blijkt dat dit gebrek niet aanwezig is.
Het niet nakomen van de mededelingsplicht kan voor problemen zorgen.
Exoneratiebeding
Iedere verkoper is vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken, ook de verkoper te goeder trouw die niet op de hoogte was van het verborgen gebrek. Deze laatste kan zijn aansprakelijkheid evenwel beperken door een exoneratiebeding op te nemen in de verkoopovereenkomst. Daardoor zal de koper de verkoper niet kunnen aanspreken, indien mettertijd verborgen gebreken aan het licht komen.
Verkopers die te kwader trouw zijn, kunnen geen exoneratiebeding opnemen in hun verkoopovereenkomst. Bijgevolg zal de koper een dergelijke verkoper in principe altijd kunnen aanspreken voor verborgen gebreken.
Welke opties heb je als koper?
Een koper die geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek, kan de verkoper dus aanspreken.
De koper die een vordering wil instellen, kan teruggrijpen naar twee opties. Hij kan enerzijds kiezen om het onroerend goed terug te geven in ruil voor de betaalde prijs en de aan de koop verbonden kosten. Aan een verkoper te kwader trouw kan de koper zelfs een aanvullende schadevergoeding vorderen.
Anderzijds kan de koper besluiten om het onroerend goed te behouden en een deel van de verkoopprijs terug te vorderen, namelijk het gedeelte van de prijs dat de koper niet zou hebben betaald indien hij van het verborgen gebrek op de hoogte was.
Wat de koper niet kan, is herstelling vorderen.
Snel handelen is hier de boodschap om bewijsproblemen te vermijden.
Professionele verkoper
Een verkoper die omwille van zijn professionele deskundigheid op de hoogte moet geweest zijn van het gebrek, handelt sowieso te kwader trouw. De koper moet hier niets bewijzen. In dit geval is het aan de verkoper om te bewijzen dat ie, ondanks zijn professionele kennis, het gebrek echt niet kon kennen.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.