In mijn vastgoedpraktijk kruisen allerlei (juridische) kwesties mijn pad. Bij één van de laatste vastgoedtransacties geraakten verkoper en koper, nadat het bod was aanvaard en ondertekend, het aanvankelijk niet eens over enkele substantiële voorwaarden in het compromis. De verkopende partij dreigde zelfs af te zien van verkoop.
We kijken even naar de theorie en rechtspraak
Een bod kan je omschrijven als een vast en precies voorstel tot contracteren, waarin alle ‘essentiële en substantiële’ elementen dienen te worden opgenomen, die na aanvaarding een contract worden. Omwille van bewijsredenen doet de kandidaat-koper er goed aan zijn bod schriftelijk uit te brengen, zodat het akkoord ondubbelzinnig is. Een sms kan worden beschouwd als een begin van bewijs voor de aan- of verkoop van een woning, maar is niet voldoende.
Voor de aankoop van een woning zijn de prijs en de beschrijving van het goed waarop het bod betrekking heeft essentieel. Wenst een kandidaat-koper bepaalde voorwaarden aan zijn bod te koppelen, welomschreven roerende goederen mee aan te kopen, of een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een financiering, op te nemen, dan worden die best ook onmiddellijk mee in het bod opgenomen.
Een opschortende voorwaarde leidt ertoe dat een bod als ‘onbestaand’ wordt beschouwd als aan de voorwaarde niet voldaan is. Een bod zonder opschortende voorwaarde kan niet meer worden herroepen. De verkoper kan bovendien een schadevergoeding eisen.
Wanneer een bod wordt aanvaard door de verkoper, komt in principe een verkoop tot stand. Bijgevolg is een bod niet vrijblijvend, en steeds bindend voor diegene die het uitbrengt. Om die reden vermeldt de kandidaat-koper best een geldigheidsduur van bijvoorbeeld één week. Doet hij dat niet, dan blijft zijn bod geldig. Ook indien de verkoper maanden na ontvangst nog zou aanvaarden. Dus om te vermijden dat de kandidaat-koper lang in het ongewisse wordt gelaten en andere woningen misloopt, beperkt hij best de looptijd van zijn bod. Immers ook de verkoper heeft baat bij een beperking in tijd: de verkoop van zijn pand wordt niet al te lang geblokkeerd. Wordt het bod binnen deze termijn niet aanvaard, dan vervalt het bod.
Zolang een bod geldig is, ligt de bal in het kamp van de verkoper. De kandidaat-koper biedt best niet tegelijkertijd op meerdere woningen, gezien hij het risico loopt dat meerdere biedingen tegelijkertijd worden aanvaard en hij al deze woningen zal moeten kopen. Zolang de verkoper zijn bod niet aanvaardt en niet tegengetekend heeft, kan de bieder het herroepen. Maar zodra hij het bod heeft aanvaard en tegengetekend, wordt het bod definitief en komt een verkoop tot stand. De bieder kan niet meer van mening veranderen en de verkoper mag niet meer ingaan op een bod met een hogere prijs of betere voorwaarden. Beide partijen zijn dus gebonden, tenzij beide partijen akkoord gaan om het bod te vernietigen.
Bod ondertekend, één van de partijen bedenkt zich
Het gebeurt wel eens dat een (ver)koper zich toch nog bedenkt na aanvaarding van het bod en wil afhaken. In dergelijk geval kan een (ver)koper vorderen dat de verkoop toch plaatsvindt of kan hij een schadevergoeding vragen. Hoewel de (ver)koper in dit laatste geval niet (ver)koopt, kan het bedrag van een schadevergoeding behoorlijk oplopen.
Bod ondertekend, partijen worden het niet eens over het compromis
Art. 1583 BW bepaalt dat de verkoop tussen partijen voltrokken is, zodra er consensus (overeenkomst) bestaat over het voorwerp en de prijs. Deze twee aspecten worden als ‘essentiële’ elementen van een verkoopovereenkomst gekwalificeerd. Het is bovendien algemeen aanvaard dat een verkoop om voltrokken te kunnen worden, eveneens impliceert dat de partijen het eens zijn over de door hen bepaalde ‘substantiële’ aspecten van de transactie. Dit zijn elementen die objectief van bijkomend belang zijn, maar door (één van de) partijen als doorslaggevend worden beschouwd en waarover in ieder geval een akkoord moet bestaan. De substantiële elementen van een verkoopovereenkomst betreffen bijvoorbeeld het verkrijgen van een bankkrediet, de toepassing van verlaagde registratierechten, de ondertekening van de notariële akte op korte termijn, de betalingsmodaliteiten, de datum van de eigendomsoverdracht en van de overdracht van de risico’s, het vroegtijdige bezit van het goed door de kopers, enz.
Volgens de traditionele rechtspraak dienen deze aspecten om ‘substantieel’ te kunnen worden, als dusdanig door de ene of de andere partij worden gekwalificeerd en dit vóór de ondertekening van het (aan)bod. Deze principes, die zowel door de algemene rechtsleer als in de rechtspraak zijn bevestigd, werden door twee arresten van het hof van beroep van Brussel in twijfel getrokken.
In een eerste arrest van 23 juni 2011 heeft het hof van beroep geoordeeld dat ‘het akkoord omtrent de prijs en het voorwerp soms niet volstaan om een verkoop te laten ontstaan, in het bijzonder wanneer de partijen zijn overeengekomen om een verkoopcompromis te ondertekenen en zij bijgevolg over de substantiële elementen van de verkoop dienen te onderhandelen. De aanvaarding van een onvolledig (aan)bod waarvan de onvolledigheid voortvloeit uit de omstandigheid dat in dit (aan)bod geen melding is gemaakt van de substantiële voorwaarden, leidt tot het ontstaan van een onvolledig akkoord, een kaderakkoord of een principeakkoord waaruit een verbintenis ontstaat om de onderhandelingen te goeder trouw voor te zetten’.
Op basis van dit arrest dient men te concluderen dat een ondertekend (aan)bod dat enkel over de prijs en het voorwerp gaat, per definitie onvolledig is, zodat dit document slechts tot een voltrokken verkoop kan leiden op voorwaarde dat de partijen, na de ondertekening van dit (aan)bod, tot een akkoord komen over alle “substantiële” elementen van de transactie.
In casu heeft het hof geoordeeld dat de ondertekening van een verkoopcompromis als een “substantieel” element diende te worden beschouwd, gelet op het bestaan van e-mailverkeer tussen de partijen over de ondertekening van een dergelijk compromis na de datum van het (aan)bod.
In een tweede arrest van 18 november 2011 heeft het hof van beroep zijn standpunt bevestigd en bijgevolg geoordeeld dat: ‘(…) het feit dat na de overeenkomst (…) een akkoord over de prijs (…) en het voorwerp (…) zou kunnen bestaan, niet voldoende is om de verkoop te voltrekken’. Meer nog: ‘Het contractuele proces met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gebeurt in het algemeen in verschillende stappen waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van hun akkoord bepalen. Dit akkoord is niet altijd alleen afhankelijk van het voorwerp en de prijs, maar kan ook afhankelijk zijn van andere elementen waarover de partijen hun akkoord wensen te geven, met als gevolg dat deze aspecten een essentieel of substantieel karakter hebben. Dit kan de volgende aspecten betreffen: de betalingsmodaliteiten, de eigendomsoverdracht, de hypothecaire, stedenbouwkundige toestand, (…), de ondertekening van een compromis (dat vaak de gelegenheid vormt om de essentiële aspecten van de verkoop te bepalen), (…)’.
Volgens deze twee arresten is een akkoord over de prijs en het voorwerp onvoldoende om te kunnen besluiten dat de verkoop voltrokken is. Een dergelijk document is enkel een verbintenis om te goeder trouw te onderhandelen over een gesloten akkoord. Dergelijke rechtspraak heeft tot gevolg dat men dient te controleren wat na de ondertekening van het (aan)bod is gebeurd en bijgevolg of de partijen uiteindelijk tot een akkoord zijn gekomen over alle substantiële elementen van de verkoop.
Tegen deze rechtspraak werden in de rechtsleer een aantal kritieken geformuleerd, alsook werden door andere rechtbanken beslissingen in tegengestelde zin uitgesproken, die steunen op een meer traditionele opvatting van het consensuele karakter van de verkoop en de bewijskracht van de akte. De meeste kritieken hebben betrekking op de juridische onzekerheid die uit deze recente rechtspraak van het hof van beroep te Brussel volgt van zodra één van de partijen, te kwader trouw en na de ondertekening van een (aan)bod, het bestaan van een ‘substantieel’ element van de verkoop zou kunnen aanvoeren dat bij gebrek aan akkoord, een voltrokken verkoop zou kunnen verhinderen.Ondanks deze kritische analyse dient men nochtans vast te stellen dat de twee bovenvermelde arresten van het hof van beroep te Brussel door een aantal rechtbanken in eerste aanleg zijn gevolgd.
Er wordt vaak verwezen naar beslissingen van de rechtbanken van eerste aanleg te Brussel en Nijvel die ook bevestigen dat bij onderhandeling over aspecten die voor de partijen als ‘substantieel’ worden beschouwd, die na de ondertekening van een (aan)bod zijn ontstaan, de verkoop tussen de partijen pas voltrokken is nadat een akkoord over alle deze ‘substantiële’ aspecten bestaat. In concreto gebeurt dit vaak in het stadium van het compromis. Deze rechtszaken zijn in het juridische debat van belang en de juridische raadgevers dienen de toekomstige beslissingen zeer aandachtig te volgen om te kunnen nagaan of er sprake is van een nieuwe algemene evolutie in de rechtspraak betreffende de totstandkoming van overeenkomsten, of of het enkel om geïsoleerde beslissingen gaat.
Ondertussen en omwille van de onzekerheid in de rechtspraak over de juridische kracht van een ondertekend (aan)bod waarbij de partijen alleen een akkoord over de prijs en het voorwerp hebben gesloten, dient het verkoop(aan)bod voorzichtig te worden geformuleerd.
Indien de partijen in het (aan)bod uitdrukkelijk een verwijzing naar de ondertekening van een compromis opnemen, bestaat er immers een groot risico dat bij gebrek aan ondertekening van een dergelijk verkoopcompromis, bijvoorbeeld wegens het ontbreken van een akkoord over een ‘substantieel’ element, na het (aan)bod, de rechter zal concluderen dat er geen voltrokken verkoop bestaat.
Het is bijgevolg in het belang van de beide partijen die bij de ondertekening van een (aan)bod de intentie hebben om definitief te worden verbonden, om dit (aan)bod voldoende gedetailleerd te formuleren, alsook in het (aan)bod melding te maken van de juridische waarde die zij aan het (aan)bod wensen te geven.
De nauwkeurigheid van de inhoud van het (aan)bod en in het bijzonder van alle aspecten die door een partij als ‘substantieel’ zouden kunnen worden gekwalificeerd, heeft als voordeel dat de partijen minder geneigd zullen zijn om de verkoop in een latere stadium te verhinderen, door het te kwader trouw en na het (aan)bod aanvoeren van een nieuw ‘substantieel’ aspect.
Bovendien hebben de partijen om ervoor te zorgen dat hun intentie tegenover de rechter zo duidelijk mogelijk is geformuleerd, er eveneens belang bij om in het (aan)bod een uitdrukkelijke vermelding op te nemen dat de verkoop onmiddellijk voltrokken is zodat de ondertekening van het compromis, indien een dergelijke stap is voorzien, niet als een ‘substantieel’ element dient te worden beschouwd.
Conclusie
Breng niet overhaast een bod uit, maar overweeg de gevolgen goed en vermijd zo een mogelijke financiële kater of een bittere juridische strijd.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.
