Wie in Vlaanderen een bestaande woning koopt, betaalt daar registratierechten op. Het standaardtarief bedraagt 10 procent; koopt u een eigen en enige woning aan, dan is een verlaagd tarief van 6% van toepassing. Indien u eerder een gezinswoning aankocht, dan kan u – indien u aan een aantal voorwaarden voldoet – de daarop betaalde registratierechten ‘meenemen’, dit wil zeggen in mindering brengen op het verkooprecht dat u op de aankoop van de volgende woning moet betalen.
Geplafoneerd
Vanaf 1 januari 2021 stijgt het maximaal meeneembaar bedrag naar 13.000 euro. U kan echter nooit méér registratierechten meenemen dan u voor uw vorige gezinswoning betaalde. Betaalde u bij uw vorige aankoop bijvoorbeeld 11.000 euro registratiebelasting, dan wordt dat uw plafond.
Het omgekeerde kan zich ook voordoen: de eerste keer betaalde u bijvoorbeeld 11.000 euro en de tweede keer maar 10.000 euro. U recupereert dan slechts 10.000 euro. Het bedrag dat overblijft kan u overdragen naar een eventuele volgende aankoop.
Beperkingen
Er gelden nog een aantal beperkingen wanneer u gebruik wilt maken van het systeem van de meeneembaarheid:
• Het door u mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht van de verkochte woning;
• Het door u mee te nemen verkooprecht wordt tevens beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht op de nieuwe woning;
• Het maximumbedrag van 13.000 euro wordt daarbovenop beperkt in verhouding tot de fractie die u bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed;
• Aanvullende rechten of bijrechten zijn niet meeneembaar.
Voorwaarden
Hoe kan het anders, aan het systeem van meeneembaarheid zijn voorwaarden verbonden. Voor elke medekoper worden die voorwaarden apart beoordeeld. Wie aan alle voorwaarden voldoet, kan van het systeem van de meeneembaarheid genieten. Wie niet voldoet, komt niet in aanmerking.
Beide woningen (of bouwgrond) moeten in het Vlaamse Gewest liggen. Wanneer u een woning hebt gekocht in Wallonië of Brussel en u naar daar verhuist, geldt de meeneembaarheid niet. In die regio’s bestaat het systeem van de meeneembaarheid niet; er bestaan wel andere voordelen waar we hier niet verder op ingaan.
Op uw huidige gezinswoning – die u moet verkopen – heeft u verkooprechten betaald en u moet een natuurlijk persoon zijn. De aankoop en verkoop moeten zuiver zijn; er moet een echte prijs worden betaald. Verder geldt een bewoningsplicht van 18 maanden in uw oude woning.
Meeneembaarheid door verrekening
We spreken van meeneembaarheid door verrekening wanneer de nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de eerste woning. In dit geval moet de koper in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de verkoop van de eerste woning er zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad. De aankoop van de nieuwe gezinswoning of bouwgrond moet plaatsvinden binnen de twee jaar na verkoop van de eerste woning. De koper moet binnen de twee jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond), te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte, zijn hoofdverblijfplaats nemen in de nieuwe woning.
Meeneembaarheid door teruggave
In dit geval wordt de nieuwe woning of bouwgrond aangekocht voor de verkoop van de eerste woning. De koper moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de aankoop van de nieuwe woning zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad in de eerste woning. De verkoop van de eerste gezinswoning moet plaatsvinden binnen de twee jaar na aankoop van de nieuwe woning. Wanneer de nieuwe woning nog moet opgericht worden (bouwgrond) bedraagt die periode vijf jaar. De koper moet binnen de twee jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond), te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte, zijn hoofdverblijfplaats nemen in de nieuwe woning.
Oude woning verkopen
Er moet dus een aankoop van een nieuwe gezinswoning én een verkoop van uw oude gezinswoning plaatsvinden. Die verkoop mag voor of na de aankoop van de nieuwe woonst vallen. U heeft daar een termijn van twee jaar de tijd voor, ingaand op de datum van het verlijden van de authentieke akte van de nieuwe woonst. Indien uw oude woonst al werd verkocht voor de nieuwe aankoop, kan u de eerder betaalde registratierechten onmiddellijk in mindering brengen. Gebeurt de verkoop evenwel nadien, dan moet uw notaris een verzoekschrift indienen om de te veel betaalde belasting terug te vragen. Houdt er rekening mee dat het wel even duurt voor het bedrag is teruggestort.
Bouwgrond
De recuperatie van de verkooprechten bij de aankoop van een bouwgrond kan enkel worden toegepast op de registratiebelasting die verschuldigd is op de grondwaarde. Ze kunnen niet in mindering worden gebracht van de btw die u verschuldigd bent op de woning die na de aankoop wordt gebouwd. Wanneer het opnieuw verkochte onroerend goed bij de aankoop een bouwgrond was, kan van de meeneembaarheid worden genoten. Op het moment van de verkoop of verdeling zal op deze bouwgrond wel een woning moeten zijn gebouwd die de hoofdverblijfplaats was van de verkoper. De btw verschuldigd op de nieuwbouwwoning is niet meeneembaar.
Nieuwbouw
Als de grond onder het stelsel van de registratierechten valt, kunt u de meeneembaarheid gebruiken. Dat is wel enkel voor de grond, niet voor de btw (21%) op de nieuwbouwwoning. Bij een nieuwbouw of een aankoop op plan hebt u wel meer tijd, namelijk 5 jaar, om uw oude woning te verkopen.
Wanneer komt u niet in aanmerking
Wanneer u een tweede verblijf, een garage of een opbrengsteigendom aankoopt, kan u niet genieten van de meeneembaarheid. U moet immers effectief in uw nieuwe eigendom gaan wonen. Ook als u geen registratierechten betaalde op uw eerste woning, bijvoorbeeld omdat u deze verkreeg via erfenis of schenking, komt u niet in aanmerking.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.