Meer dan 100 jaar geleden deed Oscar Wilde de geweldige uitspraak: ‘Mensen kennen van alles de prijs, maar van niets de waarde’. Wat mij betreft is de inhoud van deze uitspraak actueler dan ooit in het vastgoedgebeuren. Bij transacties worden de begrippen ‘waarde’ en ‘prijs’ te pas en te onpas door elkaar gehaald. Of erger nog: aan elkaar gelijkgesteld. Ik probeer in dit artikel het verschil te verduidelijken; als vastgoedmakelaar ondervind ik dat het zeer moeilijk is om daar klaarheid over te scheppen bij beide partijen. Te meer omdat er meer en meer online waarderingstools opduiken die onbetrouwbaar zijn.
Waarde is de uitkomst van een waarderingsproces. In een waarderingsproces wordt op een zo correct mogelijke wijze de waarde van een onroerend goed gekwantificeerd door middel van een uitgebreide analyse van verschillende factoren die van invloed zijn.
De waarde van een eigendom an sich is evenwel niet hetzelfde als de marktwaarde. De marktwaarde wordt enerzijds bepaald in vergelijking met de prijzen die bij onderhandse verkopingen in normale omstandigheden werden verkregen voor panden met dezelfde kwaliteit en met een vergelijkbare ligging. Anderzijds is het correct (in)schatten afhankelijk van een reeks marktbeïnvloedende factoren. Als je weet dat 1/de vastgoedmarkt een niet-geregulariseerde markt is bestaande uit vele deelmarkten, 2/elk onroerend goed uniek is, en 3/de marktomstandigheden voortdurend wijzigen, begrijpt u dat het niet eenvoudig is om tot een betrouwbaar resultaat te komen en dat kennis en ervaring onontbeerlijk zijn.
Welke factoren spelen onder andere een rol bij een marktwaardebepaling?
– Of er veel of weinig vraag is naar een type eigendom;
– Eventuele schaarste of een krimpend aanbod;
– De verhandelbaarheid (ongunstig bodemattest, ondergrond, erfdienstbaarheden, opname in leegstandsregister, bouwovertredingen, lopend rechtsgeding, …);
– Specifieke kenmerken zoals ligging, oriëntatie, uitzicht, oppervlakte, indeling, onderhoud, comfort, …);
– Ruimtelijke en stedenbouwkundige mogelijkheden;
– Vorderingen en voorschriften van de overheid (milieubescherming, erfgoed, woon- en bouwverordeningen, …)
– Geldende economische & financiële marktsituatie (premies, rentevoet, fiscale gevolgen, …);
– Vraag en aanbod in de algemene zin en in de vastgoedmarkt in het bijzonder.
– ….
Verkopende en kopende partij vormen zich een eigen oordeel over de waarde van een eigendom en komen vaak tot verschillende inzichten. Meestal ligt het probleem bij de ongelijke mate waarin verkoper (in meerdere mate) en koper (in mindere mate) zijn geïnformeerd.
De prijs tenslotte is de resultante van onderhandelingen tussen de partijen. De hoogte van de prijs hangt af van een groot aantal factoren, zoals de waarde van het onroerend goed, belangen van de uiteindelijke koper, het aantal kandidaat-kopers en de onderhandelingspositie. Op te merken valt dat de prijs die voor een goed betaald wordt niet noodzakelijk overeenkomt met de waarde. Een koper kan immers om velerlei redenen bereid zijn een hogere prijs te geven dan de bepaalde waarde. Omgekeerd kan een verkoper in bepaalde omstandigheden bereid zijn of verplicht zijn een lagere prijs te aanvaarden.
Begripsmatig zijn waarde en prijs dus verschillend.
Prijsbepaling
Voordat je van plan bent jouw woning op de markt te zetten, is het belangrijk om een degelijke waardebepaling van uw eigendom te laten maken. Daarmee bedoel ik geen ruwe schatting online of op basis van ‘geruchten’ of een buikgevoel over prijzen van woningen in de buurt. Het systematisch overlopen van de vraagprijzen voor gelijkaardige woningen in de buurt is als basis voor een waardebepaling onvoldoende en misleidend. Dit is veeleer een aanvoelen dan een schatting. Vergelijkingspunten kunnen relevant zijn als het pand nagenoeg identiek is, in dezelfde buurt gelegen en ook nog eens eenzelfde staat van onderhoud zou hebben gehad. Zaken die in de praktijk zelden voorkomen uiteraard. Kies dus steeds voor een gedegen schatting vooraleer je je vraagprijs vooropstelt.
Om een woning binnen een redelijke termijn en tegen een gepaste prijs te verkopen, is het belangrijk om vanaf aanvang een correcte prijs te bepalen, te rechtvaardigen en ook aan te houden, want hij is rechtvaardig. Een té lage prijs zorgt voor financiële schade. Een te hoge prijs (psychologische drempel) heeft tot gevolg dat de woning te lang op de markt blijft en dat de prijs uiteindelijk aanzienlijk en meerdere malen zal moeten zakken. In vakjargon zeggen wij dat de woning ‘verbrand’ is; ze heeft geen aantrekkingskracht meer en zal uiteindelijk wel verkocht geraken, maar tegen een lagere prijs dan de realistische marktconforme prijs die de eigenaar aanvankelijk had kunnen krijgen.
Wat vooral niet doen!
Bepaalde eigenaar-verkopers bepalen de verkoopprijs op basis van hun eigen aankoopkosten, enkele jaren voordien, plus uitgevoerde werken, vermeerderd met de inflatie, en dan naar boven toe afronden, een kleine marge toevoegen én een onderhandelingsmarge toevoegen van zo’n 15 procent. Zo werkt het helaas niet.
Op zijn beurt rekent de koper op een heel andere wijze: bij de vraagprijs moet hij nog een aantal aankoopkosten tellen, eventueel renovatiekosten en leningskosten en voorziet hij een kleine onderhandelingsmarge. Zo komt hij tot de prijs die hij bereid is te betalen.
Tussen beide berekeningswijzen gaapt een kloof.
Welke fouten maken eigenaars doorgaans bij het bepalen van de vraagprijs van hun eigendom?
– De aankoopprijs van de volgende woning de verkoopprijs van de huidige woning laten bepalen;
– De prijs bepalen op basis van advertentieprijzen van panden uit de buurt;
– Niet voldoende objectiviteit aan de dag leggen en onvoldoende rekening houden met zowel de positieve als negatieve elementen van de woning.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.