Ik koop een pand dat verhuurd is. Waar moet ik rekening mee houden?

Een huis of appartement dat wordt verhuurd, kan door de eigenaar ten alle tijden worden verkocht. De huurovereenkomst zal evenwel nooit automatisch eindigen bij de verkoop. Als nieuwe eigenaar neem je bij dergelijke aankoop immers ook de huurovereenkomst over. Met andere woorden: je neemt dezelfde rechten maar ook verplichtingen van de vorige eigenaar over.

Koop je de woning als investering, dan kan je het lopende huurcontract niet zomaar beëindigen. Wil je het gekochte pand zelf gaan bewonen, dan kan je als nieuwe eigenaar de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden stopzetten.

Een kandidaat-koper informeert zich best op voorhand grondig bij de verkoper.

Criterium 1 : looptijd van de huurovereenkomst

De looptijd van de huurovereenkomst bepaalt in hoge mate de opzegmogelijkheden die de koper heeft.

  • Wil je als nieuwe eigenaar de woning zelf bewonen dan kan je een huurovereenkomst van 9 jaar op elk ogenblik verbreken, zolang je een opzegtermijn van 6 maanden respecteert.
  • Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan dit niet en moet de nieuwe eigenaar de afgesproken termijn respecteren.  Voor je aankoopt, is het sowieso aangewezen de huurovereenkomst na te kijken: het is immers mogelijk dat de vorige eigenaar afstand heeft gedaan van dit recht.
  • Wil je als nieuwe eigenaar grote renovatiewerken uitvoeren, dan mag je de huurovereenkomst pas beëindigen op het einde van elke driejarige periode én met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.

Deze termijnen gelden alleen voor geregistreerde overeenkomsten.

Criterium 2: heeft de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum?

Vaste datum

Een huurovereenkomst met vaste datum wil zeggen dat men de datum van afsluiten met zekerheid kent. Dergelijke vaste datum kan bekomen worden :

  • door de registratie van de huurovereenkomst;
  • door een notariële akte;
  • of vanaf de dag van het overlijden van één van de partijen die de huurovereenkomst ondertekend heeft.

In principe dient elke huurovereenkomst geregistreerd te worden. Bijgevolg heeft het merendeel van de overeenkomsten een vaste datum. Een vaste datum die dateert voor de aankoop door de nieuwe eigenaar, garandeert aan de huurder dat zijn rechten en plichten zullen gerespecteerd worden in geval van opzeg. De overeenkomst blijft verder lopen na de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar neemt ook de huurovereenkomst over en krijgt dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar-verhuurder. Hij moet de wettelijke opzegmogelijkheden en -termijnen naleven. Voor de huurder verandert er in beginsel niets.

Geen vaste datum

Sommige huurovereenkomsten hebben echter geen vaste datum.  In dat geval gelden kortere opzegtermijnen in het nadeel van de huurder. De huurder heeft echter steeds het recht om de huurovereenkomst nog zelf te registreren zolang de nieuwe eigenaar-verhuurder geen opzeg heeft betekend.

  • De huurder woont minstens 6 maanden in de woning en de  huurovereenkomst heeft geen vaste datum voor het verlijden van de authentieke akte. De huurder geniet dezelfde bescherming alsof de huurovereenkomst wel geregistreerd was; de nieuwe eigenaar zal de huurovereenkomst enkel kunnen beëindigen, mits het naleven van de regels die van toepassing waren voor de vorige eigenaar.  De wetgeving voorziet in het voordeel voor de nieuwe eigenaar-verhuurder evenwel een meer soepele opzegtermijn : deze dient slechts een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren,
    • als hij of diens familieleden de woning persoonlijk willen betrekken;
    • als hij grondige verbouwingswerken wil uitvoeren – hij dient niet te wachten tot een driejarige periode is verstreken;
    • of zonder motief, maar met betaling van een vergoeding.
  • De huurder woont minder dan 6 maanden in de woning en de huurovereenkomst heeft geen vaste datum bij het verlijden van de authentieke akte. De koper kan de huurder onmiddellijk uit het pand zetten na het verlijden van de authentieke akte. De huurder dringt bijgevolg best aan op een schriftelijke huurovereenkomst en het bewijs dat de huurovereenkomst geregistreerd is.

Een geschonken verhuurd pand

Ook diegene die eigenaar wordt van een geschonken pand, moet de lopende huurovereenkomst naleven. Indien de nieuwe eigenaar een conformiteitsattest en een 9-jarige huurovereenkomst kan voorleggen komt hij in aanmerking voor verlaagde schenkingsrechten. Dit geldt ook wanneer de nieuwe eigenaar renovatiewerken laat uitvoeren voor een bedrag van minstens 10.000 euro.

Hoe zit het met de plaatsbeschrijving ?

Een plaatsbeschrijving beschrijft in welke staat een woning werd overgedragen en welke voorwerpen van de verhuurder mee verhuurd worden. Een kandidaat-koper vraagt deze best op voorhand op. Is er geen plaatsbeschrijving voorhanden, dan neemt de koper een risico.

En de huurwaarborg?

Bij de verkoop moet de waarborg worden overgedragen. Op het moment dat de huurder de woning verlaat, zal hij zich tot de nieuwe eigenaar richten voor vrijgave.

Ten slotte nog dit : het is aangewezen, maar niet wettelijk verplicht, de huurder te verwittigen dat het pand te koop wordt gezet. De bezoekmomenten moeten worden vastgelegd wanneer ze niet in de huurovereenkomst worden opgenomen en na het verlijden van de authentieke akte zal de huurder de huurgelden aan de nieuwe eigenaar moeten overmaken. Het is best dat de huurder daar tijdig van op de hoogte is.

Tania Stouthuysen – Elus vastgoed  – Vastgoedmakelaar Kasterlee
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Het nieuw Vlaams Huurdecreet (woninghuur): wat is er veranderd vanaf 1 januari 2019 ?

Elus Vastgoed volgt voor u de wetgeving op de voet. Wij overlopen graag het nieuwe Vlaamse Huurdecreet.

Het Vlaams Woninghuurdecreet vervangt integraal de Woninghuurwet. Daarnaast trad een specifiek huurregime voor studentenhuisvesting in voege. De regelgeving is van toepassing op huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats of studentenverhuur die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten. Lopende huurovereenkomsten blijven van kracht.

Duur en opzegtermijn

Er wordt nog steeds uitgegaan van een basishuurovereenkomst van 9 jaar. En ook de contracten van korte duur (maximum 3 jaar) blijven bestaan.

De opzegmodaliteiten wijzigen wel:

  • Opzeg voor eigen gebruik: tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst kan enkel de verhuurder zelf nog opzeggen voor eigen gebruik. Pas na het verstrijken van de eerste driejarige periode, kan het eigen gebruik ook toegepast worden voor de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, enz. De wettelijk samenwonende partner wordt gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e).
  • Opzeg voor renovatiewerken: de verhuurder kan na het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder ogenblik de huurovereenkomst opzeggen wegens renovatie en/of verbouwingswerken.
  • Niet-geregistreerde huurcontracten van korte duur: kunnen door de huurder voortaan ook opgezegd worden zonder enige opzegtermijn of -vergoeding. De huurder moet de verhuurder wel informeren over de opzeg.
  • Huurcontracten van korte duur: de huurder kan een huurovereenkomst van korte duur op ieder ogenblik beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden.

Samenwonen en medehuur

Medehuur en co-housing worden steeds populairder.

Voor feitelijk samenwonenden wordt de facultatieve toetreding voorzien. Men zal de verhuurder moeten verzoeken akkoord te gaan met de nieuwe huurder. Weigert de verhuurder de nieuwe huurder goed te keuren, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. De rechtbank zal op zijn beurt op basis van o.a. solvabiliteit uitspraak doen over de eventuele contracttoetreding.

Voor mede-huurders wordt het mogelijk de huurovereenkomst ten persoonlijke titel op te zeggen. De vertrekkende mede-huurder dient wel een nieuwe huurder voor te stellen, die op zijn beurt moet goedgekeurd worden door de verhuurder. Zoniet zal hij nog zes maanden na zijn vertrek kunnen aangesproken worden om de huurachterstallen die nog ontstaan, te voldoen.

Wettelijk samenwonende koppels en gehuwde koppels die beslissen uit elkaar te gaan of te scheiden, dienen onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Bereiken de huurders geen akkoord, dan beslist de rechter. De goedkeuring van de verhuurder is niet vereist.

Huurwaarborg

De wettelijke huurwaarborgvormen, in het bijzonder de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening, worden opgetrokken van 2 naar 3 maanden huurgeld. Daarnaast wordt een huurwaarborglening voor zwakkere huurders ingevoerd. Zij kunnen op anonieme wijze bij de Vlaamse Overheid een lening aangaan om de huurwaarborg te betalen.

Kosten en lasten

De Vlaamse Overheid heeft een niet-limitatieve lijst opgemaakt die zal dienen als richtlijn bij onzekerheden. De huurder is verplicht de verhuurder stipt te informeren indien bepaalde herstellingswerken dienen te gebeuren.

Verzekeringen

De aansprakelijkheid van de huurder wordt uitgebreid tot brand- én waterschade. Huurders zijn wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten voor een huurwoning die zowel brand- als waterschade dekt.

Woningkwaliteit

De verhuurder is verplicht een huurpand af te leveren dat overeenstemt met de baplingen in de Vlaamse Wooncode. De nietigheidssanctie kan worden uitgesproken met teruggave van betaalde huurgelden, indien de woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan de vereisten voldoet. De verhuurder kan dan slechts aanspraak maken op een bezettingsvergoeding vanwege de huurder.

Het conformiteitsattest kan een belangrijke rol spelen. Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een conformiteitsattest heeft dat maximum 3 maanden oud is, geldt als (weerlegbaar) vermoeden dat het pand in goede staat werd geleverd.

Er bestaat nog geen algemene verplichting voor een conformiteitsattest. Doet de verhuurder een opzeg voor renovatiewerken, dan moet hij na de werken wel een conformiteitsattest voorleggen.

Overlijden van de huurder

Er wordt voorzien in een automatische ontbinding van het huurcontract op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen deze maanden huurgeld en een vergoeding ten bedrage van één maand huurgeld. Indien de erfgenamen de huurovereenkomst willen verderzetten, dienen zij de verhuurder daar tijdig van op de hoogte te brengen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.