Het postinterventiedossier verplicht?

by Geen onderdeel van een categorie

Bij de verkoop van een woning of appartement bent u als verkoper in de meeste gevallen verplicht om een postinterventiedossier (PID) voor te leggen aan de koper.  Wanneer is het verplicht en wat indien er geen dossier voorhanden is ?

Wat is het precies?

Het is in principe het technisch dossier van uw woning, waarin de eigenaar van een gebouw een aantal belangrijke documenten verzamelt, zoals alle vergunningen, adviezen, keuringen, plannen, …. Daarmee geeft u de toekomstige koper van uw woning alle informatie en documenten die hij later nodig heeft bij eventuele werken aan het gebouw.

Het PID bevat op zijn minst:

  • plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties (cv, sanitair, elektriciteit, …)
  • aanduidingen van (ingewerkte) nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie, …) en verborgen gevaren
  • een lastenboek met overzicht van de gebruikte materialen
  • instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties
  • eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen
  • de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.

Kortom, alle informatie die nuttig is om de veiligheid en de gezondheid te garanderen van de personen die werkzaamheden uitvoeren, zoals onderhoud, herstellingen en verbouwingen. De plannen en aanduidingen moeten wel overeenkomen met de werkelijke uitvoering van de bouwwerken.

Het postinterventiedossier is verplicht

Het postinterventiedossier hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop.

Als verkoper bent u bijgevolg verplicht om een PID voor te leggen aan de koper van gebouwen

  • waarvan de bouw is aangevat na 1 mei 2001
  • of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.

Verplicht voor kleinere werken?

Er is een beperkt PID nodig indien het gaat om werken die betrekking hebben op de structuur, de essentiële elementen van het pand of indien er door de werken een situatie ontstaat die gevaarlijk kan zijn. Bijvoorbeeld: bij het aanleggen van nieuwe elektrische leidingen of bij het uitbreken van een muur.

Wanneer moet het overhandigd worden ?

Bij het verlijden van de authentieke akte. Bij een verkoop op plan moet de verkoper het PID overhandigen bij de voorlopige oplevering.

Wie staat in voor de opmaak?

Bij bouw- of verbouwingswerken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, maakt de veiligheidscoördinator of aannemer het PID op en vult hij het verder aan. Gaat het om kleinere verbouwingswerken, dan is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor de verdere aanvulling van alle stukken in het PID.

In een appartement wordt meestal een afzonderlijk PID opgesteld voor de gemeenschappelijke delen en een afzonderlijk PID voor ieder privatief deel. Enkel het PID van de privatieve delen wordt aan de koper overhandigd. Het PID van de gemeenschappelijke delen wordt bewaard door de syndicus.Opgelet: de verplichting om het PID op te splitsen geldt pas voor dossiers die na 30 april 2006 zijn afgeleverd.

Kan de verkoop plaatsvinden als het dossier ontbreekt?

Strikt genomen blijft de verkoop ook zonder PID geldig. Dek u als verkoper dan wel in door uitdrukkelijk in het compromiste vermelden dat ‘het postinterventiedossier ontbreekt hoewel dit wettelijk verplicht is’. Evenwel leidt dit bij verkoop vaak tot discussie.

De koper eist toch een PID

De koper kan nadien immers geconfronteerd worden met ernstige problemen en aansprakelijkheden indien hij later nog werken wil laten uitvoeren aan het pand.

Daarom eist de koper wel eens dat in de authentieke akte wordt vermeld dat de verkoper aansprakelijk is, indien er nadien problemen opduiken. Als verkoper is dit een onzekere, ongewenste situatie.

Retroactief opmaken

In het compromis kan expliciet worden vermeld dat er retroactief een PID zal worden opgemaakt. Dit moet uiteraard nog mogelijk zijn aan de hand van de plannen of door navraag bij de betrokken aannemers. Laat het altijd opmaken door een veiligheidscoördinator. Op kosten van de verkoper.

Vervangt de woningpas het postinterventiedossier?

Neen. Het postinterventiedossier maakt geen deel uit van de woningpas.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Basisrichtlijnen voor kopers

by Geen onderdeel van een categorie

Bent u op zoek naar een woning? Neem dan 5 minuten leestijd, zodat u goed beslagen het ijs op gaat. Het maakt niet uit of u op zoek bent naar uw eerste aankoop, een nieuwe thuis of een investeringspand.

Ik geef u graag onze expertise mee in een aantal makkelijk verteerbare basisrichtlijnen, zodat u :

  • tijd bespaart
  • het vakjargon goed begrijpt
  • strategisch te werk gaat
  • de beste prijs verkrijgt.

Wees goed voorbereid

Vooraleer u uw zoektocht begint, moet u uw huiswerk maken. De voorbereiding voor de aankoop van een woning bestaat uit meerdere facetten. Eerst moet u zorgvuldig uw financiën onder de loep nemen. U moet namelijk weten of u al dan niet (gedeeltelijk) een lening moet aangaan, of u budget hebt om te renoveren of klussen, en een marge kan inbouwen om te onderhandelen. Ga alvast bij enkele banken te rade, zodat u uw maximumbedrag kent en de voorwaarden van de bank. U dient ook uw eigen behoeften goed in kaart te brengen. Wat verwacht u van uw nieuwe thuis?  Op welke wijze moet de woning aansluiten bij uw levensstijl? Tenslotte moet u ook de criteria kennen op basis waarvan de waarde van een woning werd bepaald. Zo kan u, los van uw eigen financiële mogelijkheden, afleiden of een woning correct in de markt werd gezet.

Attesten, keuringen, vergunningen – bezichtiging woning

Beperk u niet tot een oppervlakkige bezichtiging van de woning. Zorg steeds dat u alle attesten en keuringsverslagen heeft ontvangen of minstens heeft  kunnen inkijken, nog voor u een bod uitbrengt en de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent. Neem uw tijd om de woning grondig te bekijken en stel veel vragen over de staat van de woning en de omgeving. Bij twijfel vraagt u best een tweede bezoek aan in aanwezigheid van een expert.

Een bod uitbrengen

Breng uw bod altijd schriftelijk uit. Vermeld eventuele (opschortende) voorwaarden; bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening, en geef duidelijk aan of u al dan niet een definitief eindbod uitbrengt of ruimte laat voor onderhandeling. Geef ook een concrete datum op tot wanneer uw bod geldig blijft. Neem die periode niet té lang.

Wees ervan bewust dat de eigenaar niet verplicht is om te verkopen, ook niet wanneer u instemt met de vraagprijs. Het afficheren van een vraagprijs is immers geen bindend aanbod; het is slechts een uitnodiging om te onderhandelen. Wanneer er meerdere kandidaat-kopers zijn, is hij gerechtigd te verkopen aan een kandidaat-koper die een lager bod heeft uitgebracht. Of helemaal niet.  Hij is dus volledig vrij om al dan niet te verkopen en aan wie hij wil.

Let wel op !  Wanneer de eigenaar-verkoper tijdens de onderhandelingen een concreet aanbod aan een kandidaat-koper doet, is dat wel bindend. Dat is bijvoorbeeld het geval, wanneer hij een concreet tegenbod uitbrengt. Maar ook hier weer opgelet: wanneer een vastgoedmakelaar u laat weten dat de eigenaar vermoedelijk een bepaald bedrag zal aanvaarden, is dit weer niet bindend.

Uiteraard helpen wij u graag bij elke stap.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Het nieuw Vlaams Huurdecreet (woninghuur): wat is er veranderd vanaf 1 januari 2019 ?

by Geen onderdeel van een categorie

Elus Vastgoed volgt voor u de wetgeving op de voet. Wij overlopen graag het nieuwe Vlaamse Huurdecreet.

Het Vlaams Woninghuurdecreet vervangt integraal de Woninghuurwet. Daarnaast trad een specifiek huurregime voor studentenhuisvesting in voege. De regelgeving is van toepassing op huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats of studentenverhuur die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten. Lopende huurovereenkomsten blijven van kracht.

Duur en opzegtermijn

Er wordt nog steeds uitgegaan van een basishuurovereenkomst van 9 jaar. En ook de contracten van korte duur (maximum 3 jaar) blijven bestaan.

De opzegmodaliteiten wijzigen wel:

  • Opzeg voor eigen gebruik: tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst kan enkel de verhuurder zelf nog opzeggen voor eigen gebruik. Pas na het verstrijken van de eerste driejarige periode, kan het eigen gebruik ook toegepast worden voor de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, enz. De wettelijk samenwonende partner wordt gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e).
  • Opzeg voor renovatiewerken: de verhuurder kan na het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder ogenblik de huurovereenkomst opzeggen wegens renovatie en/of verbouwingswerken.
  • Niet-geregistreerde huurcontracten van korte duur: kunnen door de huurder voortaan ook opgezegd worden zonder enige opzegtermijn of -vergoeding. De huurder moet de verhuurder wel informeren over de opzeg.
  • Huurcontracten van korte duur: de huurder kan een huurovereenkomst van korte duur op ieder ogenblik beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden.

Samenwonen en medehuur

Medehuur en co-housing worden steeds populairder.

Voor feitelijk samenwonenden wordt de facultatieve toetreding voorzien. Men zal de verhuurder moeten verzoeken akkoord te gaan met de nieuwe huurder. Weigert de verhuurder de nieuwe huurder goed te keuren, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. De rechtbank zal op zijn beurt op basis van o.a. solvabiliteit uitspraak doen over de eventuele contracttoetreding.

Voor mede-huurders wordt het mogelijk de huurovereenkomst ten persoonlijke titel op te zeggen. De vertrekkende mede-huurder dient wel een nieuwe huurder voor te stellen, die op zijn beurt moet goedgekeurd worden door de verhuurder. Zoniet zal hij nog zes maanden na zijn vertrek kunnen aangesproken worden om de huurachterstallen die nog ontstaan, te voldoen.

Wettelijk samenwonende koppels en gehuwde koppels die beslissen uit elkaar te gaan of te scheiden, dienen onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Bereiken de huurders geen akkoord, dan beslist de rechter. De goedkeuring van de verhuurder is niet vereist.

Huurwaarborg

De wettelijke huurwaarborgvormen, in het bijzonder de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening, worden opgetrokken van 2 naar 3 maanden huurgeld. Daarnaast wordt een huurwaarborglening voor zwakkere huurders ingevoerd. Zij kunnen op anonieme wijze bij de Vlaamse Overheid een lening aangaan om de huurwaarborg te betalen.

Kosten en lasten

De Vlaamse Overheid heeft een niet-limitatieve lijst opgemaakt die zal dienen als richtlijn bij onzekerheden. De huurder is verplicht de verhuurder stipt te informeren indien bepaalde herstellingswerken dienen te gebeuren.

Verzekeringen

De aansprakelijkheid van de huurder wordt uitgebreid tot brand- én waterschade. Huurders zijn wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten voor een huurwoning die zowel brand- als waterschade dekt.

Woningkwaliteit

De verhuurder is verplicht een huurpand af te leveren dat overeenstemt met de baplingen in de Vlaamse Wooncode. De nietigheidssanctie kan worden uitgesproken met teruggave van betaalde huurgelden, indien de woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan de vereisten voldoet. De verhuurder kan dan slechts aanspraak maken op een bezettingsvergoeding vanwege de huurder.

Het conformiteitsattest kan een belangrijke rol spelen. Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een conformiteitsattest heeft dat maximum 3 maanden oud is, geldt als (weerlegbaar) vermoeden dat het pand in goede staat werd geleverd.

Er bestaat nog geen algemene verplichting voor een conformiteitsattest. Doet de verhuurder een opzeg voor renovatiewerken, dan moet hij na de werken wel een conformiteitsattest voorleggen.

Overlijden van de huurder

Er wordt voorzien in een automatische ontbinding van het huurcontract op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen deze maanden huurgeld en een vergoeding ten bedrage van één maand huurgeld. Indien de erfgenamen de huurovereenkomst willen verderzetten, dienen zij de verhuurder daar tijdig van op de hoogte te brengen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.