images

Woning op plan gekocht? Doorrekenen van hogere bouwprijzen kan niet zomaar.

Eén van mijn vriendinnen tekende zo’n 18 maanden geleden een wederzijdse aankoop- verkoopbelofte voor een nieuwbouwappartement op plan in de stad Mechelen. De onderhandse verkoopovereenkomst werd nog niet opgesteld. Ondertussen is de rente flink gestegen en wordt het sluiten van een woonkrediet met een looptijd van 25 jaar onder 3% moeilijker. Voor kortere en langere looptijden zetten de banken het rentetarief fiks hoger. Ook de prijs van bouwmaterialen is gestegen en de energie- en transportkosten swingen de pan uit.  Dit maakt bouwen veel duurder.

Bescherming door de woningbouwwet

Wie een goed koopt op plan, koopt iets dat nog niet gebouwd is. Particulieren die een woning op plan hebben gekocht of kopen, zijn beschermd door de wet Breyne, die de promotoren een aantal verplichtingen oplegt. Eén van de verplichtingen is de vermelding van de totale prijs voor de consument. De overeenkomst moet echter ook vermelden dat de prijs kan herzien worden. Tot voor kort was het gangbaar dat bij de aankoop van een woning op plan in het compromis vermeld werd dat de prijs vast was en niet kon worden herzien. Wat m.a.w. een herziening van 0% inhoudt. De stevige prijsstijgingen van bouwmaterialen heeft deze courante praktijk echter op de helling gezet. In elk compromis wordt weer een prijsherzieningsclausule opgenomen. De wet Breyne voorziet geen maximumgrens, waardoor gewoonlijk wordt gewerkt met een stijgingspercentage van 3 tot 5%.

Herzieningsclausule

Indien de koper een woning op plan heeft gekocht, kijkt ie best de verkoopovereenkomst er op na, die bindend is voor beide partijen. Werd geen prijsherzieningsclausule voorzien, dan zal de promotor of aannemer zich daaraan moeten houden. Doet hij dat niet, dan kan de koper naar de rechtbank stappen met het verzoek dat de overeenkomst wordt uitgevoerd zoals voorzien of om schadevergoeding te eisen.

Toepassing nieuw verbintenissenrecht vanaf 2023

Het nieuw verbintenissenrecht schrijft voor dat beide partijen hun verbintenissen moeten nakomen, maar dat het contract opnieuw onderhandeld kan worden indien aan bepaalde vereisten werd voldaan. Zo moeten de omstandigheden zodanig gewijzigd zijn dat ze de uitvoering van de overeenkomst buitensporig bezwaren, waardoor deze redelijkerwijze niet langer kan geëist worden. Bovendien kan de verandering niet worden toegeschreven aan de aannemer of promotor, omdat ze bij het aangaan van de overeenkomst niet kon worden voorzien.

Reservatieovereenkomst

Vaak tekenen partijen eerst een reservatieovereenkomst en wordt pas later de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis getekend. Het goed op plan wordt dan voor de koper gereserveerd en uit de verkoop gehaald. Juridisch is zo’n reservatie echter niet veel waard. In de huidige situatie bestaat de kans dat de bouwpromotor niet meer verkoopt, ook al heeft de koper een woning gereserveerd. De wet Breyne voorziet immers dat prijzen herzien kunnen worden, toch mogen prijsverhogingen enkel doorgerekend worden aan een consument wanneer dat contractueel bepaald is.

Welke prijsherzieningen?

Bij een verkoop op plan gebeurt de betaling van de woning in schijven, in functie van de voortgang van de werken. Prijsherzieningen worden daarin verrekend. De herziening voor het bouwaandeel mag maximaal 80% bedragen; 20% ligt sowieso vast. Enkel prijsschommelingen voor grondstoffen, producten, gebruikte materialen, lonen en sociale lasten komen in aanmerking.  Voor lonen en sociale lasten mag de prijsverhoging maximaal op 50%  van de prijs van het gebouw berekend worden. Lopen de werken vertraging op door fout van de bouwpromotor en kan hij niet volgens afspraak opleveren dan mag hij voor overschrijdingsperiode geen prijsverhogingen toepassen.

Een prijsherziening kan nooit betrekking hebben op het aandeel voor de grond

Financiering

Het is van 2014 geleden dat woonkredieten nog zo duur waren. Om kopers te ontmoedigen om voor een variabel tarief te kiezen, hanteren banken vrijwel eenzelfde rentevoet als voor een vast tarief. Wees er als koper bewust van dat bij verdere rentestijgingen de rentevoet kan verdubbelen.

Bij de meeste banken kan men maximaal 90% van de aankoopprijs lenen. De overige 10% en de bijkomende kosten (notaris, registratierechten op de grond, eventuele meerkosten) zijn voor rekening van de koper, die voldoende eigen middelen zal moeten voorzien. Indien de koper over voldoende terugbetalingscapaciteit beschikt, kan bijlenen een uitweg zijn. Maar als de koper daardoor de grens van 90% overschrijdt, zullen er tarieftoeslagen en bijkomende kosten zijn. En bij een lening op afbetaling liggen de tarieven hoger dan bij een woonkrediet.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.