Het gebeurt vaker dat de verkoper na het ondertekenen van de notariële akte nog een aantal maanden gratis in de verkochte woning wil blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat hij nog geen geschikte woning heeft gevonden of omdat de geplande renovaties of nieuwbouwwoning later klaar zijn dan aanvankelijk gepland. Als de koper hiermee akkoord gaat, zal hij daar op worden belast. Een woordje uitleg.
Goede afspraken
Verkoper en koper zoeken in de meeste gevallen een flexibele oplossing om een tijdelijke situatie te overbruggen. Zij doen er goed aan om zowel in de onderhandse verkoopovereenkomst als in de notariële akte hun afspraken vast te leggen. Om later vervelende situaties te vermijden, doen ze dit best op een weloverwogen wijze.
Vermeld nooit ‘huur’, want dan zijn de dwingende regels van woninghuur van kracht. Spreek wel over ‘bezetting door de verkoper’. In het vakjargon spreekt men van een ‘bezetting ter bede’, een tijdelijk contract in afwachting van de definitieve bestemming van het goed. Maak ook afspraken over de kosten en lasten die de verkoper moet blijven betalen in de tussenperiode en over wie mogelijke schade moet vergoeden. Het spreekt voor zich dat de verkoper zijn verbruik van de nutsvoorzieningen blijft betalen. Maar bepaal wie de kosten van welke herstellingen draagt.
Vernoem tevens dat de verkoper de verplichting heeft via een aansprakelijkheidsverzekering zijn aansprakelijkheid bij het gebruik van het pand te dekken. Doch ook de koper moet zich als eigenaar verzekeren.
Vergeet niet in de akte te formaliseren tegen welke specifieke datum de verkoper de woning moet verlaten. Meestal wordt in de akte ook vermeld dat wanneer de verkoper vrijwillig weigert om tegen die datum het pand te verlaten, de koper onmiddellijk aan de hand van de koopakte een deurwaarder kan inschakelen om de koper uit te zetten. De kosten van zulke uitzetting zijn ten laste van de verkoper.
Plaatsbeschrijving
Het is bedachtzaam om een grondige plaatsbeschrijving op te stellen, waarin partijen noteren in welke staat het goed zich bevond bij het verlijden van de authentieke akte. De verkoper moet er immers over waken dat het huis op het einde van het gebruik in dezelfde toestand wordt afgeleverd als bij het afsluiten van de koopovereenkomst.
De verkoper betaalt een bezettingsvergoeding
Doorgaans spreken koper en verkoper een bezettingsvergoeding af voor de maanden dat de verkoper nog in de verkochte woning blijft wonen. De koper zal er in zijn personenbelasting op worden belast zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten. Voor de maanden dat de koper reeds eigenaar is, vermeldt hij het pro rata bedrag van het kadastraal inkomen van de woning in zijn belastingaangifte. Het KI wordt geïndexeerd en verhoogd met 40 procent. Het bekomen bedrag wordt toegevoegd aan de andere inkomsten van de belastingplichtige en belast tegen progressieve belastingtarieven.
De verkoper betaalt geen bezettingsvergoeding
Het gebeurt vaker dat de verkoper nog een tijd blijft zonder vergoeding aan de koper te betalen. Meestal wordt die verrekend in de aankoopprijs. De koper betaalt dan bij het verlijden van de akte een lagere aankoopprijs. De koper moet er zich echter van vergewissen dat hij registratierechten zal moeten betalen op de last dat de verkoper nog enkele maanden in de verkochte woning mag blijven wonen. Sinds 2015 accepteert de fiscus immers niet meer dat men die extra aanslag wil vermijden door in de akte de vermelding ‘de bezettingsvergoeding is inbegrepen in de prijs’ op te nemen. In de akte moet deze last worden geschat. Zo niet, zal de fiscus deze last per maand waarderen op 4% x 1/12 van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom! De enige uitzondering hierop is wanneer het verschil tussen de datum van de betaling van de aankoopprijs en die van de ingenottreding van de koper minder dan een maand bedraagt.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.