In het Vlaams Gewest kreeg de notaris er – sinds 1 januari 2021 – een extra consultatie- en informatieplicht bij, vervat in artikel 3.51, lid 4 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Die impliceert dat de notaris sinds begin dit jaar het register van herstelvorderingen moet raadplegen wanneer een zakelijk recht op een onroerend goed wordt overgedragen. Het blijft echter niet bij een consultatieplicht. De notaris heeft tevens een informatieplicht: de informatie die hij in het register van herstelvorderingen heeft teruggevonden, moet hij in de verkoopakte opnemen. Ook wanneer het register geen informatie over het pand zou bevatten, moet hij het ontbreken daarvan in de akte vermelden.
Wat is eigenlijk een herstelvordering?
Elke woning in het Vlaams Gewest moet voldoen aan minimale kwaliteitsnormen op het gebied van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. De gemeenten en de Vlaamse Overheid voeren controles uit en de burgemeester kan een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. Wie een verkrotte woning verhuurt, te huur of ter beschikking stelt, maakt zich schuldig aan krotverhuur. Dit is strafbaar. De strafbaarstelling is enkel gericht op de verhuur van het pand. Wanneer een verhuurde woning geïnspecteerd wordt en er gebreken worden vastgesteld die een veiligheids-, gezondheidsrisico of het ontbreken van basiscomfort inhouden, stelt de woninginspecteur een proces-verbaal op dat naar het parket wordt gestuurd. Via de herstelvordering van de woninginspecteur weet de eigenaar welke gebreken de woning vertoont. Wanneer de eigenaar de woning niet laat voldoen aan de minimaale kwaliteitsnormen, loopt hij het risico dat ie veroordeeld wordt door de rechter. Indien er meerdere eigenaars of veroordeelden zijn, zijn zij hoofdelijk gehouden tot uitvoering van de herstelvordering.
Er zijn drie denkbare herstelvorderingen:
- een veroordeling tot herstellen van de gebreken – enkel wanneer de woning daarvoor in aanmerking komt
- een veroordeling tot afbraak van het pand
- een herbestemming van het pand naar een niet-woonfunctie.
Slechts wanneer de rechter vaststelt dat de woning niet in aanmerking komt voor de uitvoering van herstelwerken, bijvoorbeeld wanneer de woning getroffen is door een stedenbouwkundige inbreuk, treedt de alternatieve herstelmaatregel – herbestemming of sloop – in werking. In beide gevallen zal er geen sprake meer zijn van een woonfunctie.
Register van herstelvorderingen
Een herstelvordering wordt opgetekend in het register van herstelvorderingen. Dit is een lijst van alle panden waarvoor een herstelvordering werd opgelegd en waarvan men nog niet heeft vastgesteld dat die herstelvordering werd verwezenlijkt. Ook het voorwerp van de herstelvordering kan men daar raadplegen: het herstel van alle gebreken, de sloop of de herbestemming. Het register wordt aangevuld door de wooninspectie.
Het register van herstelvorderingen moet door het Agentschap Wonen-Vlaanderen actief openbaar worden gemaakt en is terug te vinden via https://www.wonenvlaanderen.be/woningkwaliteit/register-van-herstelvorderingen
Verkoop van de woning: herstelvordering blijft bij de woning
Nadat een herstelvordering werd uitgebracht, kan de eigenaar de woning nog steeds verkopen, bijvoorbeeld aan iemand die de woning wil afbreken of restaureren. De verkoper is verplicht om de kandidaat-koper op de hoogte te stellen van de herstelvordering voorafgaand aan de totstandkoming van de onderhandse verkoopovereenkomst. In de onderhandse verkoopovereenkomst moet hierover een clausule worden opgetekend. Heeft de eigenaar nagelaten de kandidaat-koper in te lichten, dan kan deze laatste voor de burgerlijke rechtbank een vordering tot vernietiging van de koop instellen, onder voorbehoud van een eventuele schadevergoeding voor meerdere schade. Indien deze informatie alsnog wordt meegedeeld bij het verlijden van de authentieke akte en de koper daarbij verzaakt aan de vordering tot vernetiging, kan hij zich niet meer beroepen op deze sanctie.
Afzonderlijke notariële akte nodig
Een eigenaar die veroordeeld werd, blijft verantwoordelijk voor de herstelling en de eventuele dwangsommen. De nieuwe eigenaar is verplicht om het herstel door de veroordeelde toe te staan. Daarom wordt op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, een afzonderlijke akte opgemaakt, waarin de verplichting tot uitvoering van de herstelwerken wordt opgenomen en tevens wordt vermeld dat de nieuwe eigenaar de verbintenis aangaat om de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de uitvoeringskosten te vergoeden. De kosten voor de opmaak van deze afzonderlijke akte zijn ten laste van de verkoper. Bovendien is de notaris verplicht om het register van herstelvorderingen te consulteren, om na te gaan of er een herstelmaatregel is opgelegd. Het resultaat van die opzoeking moet nu vermeld worden in de authentieke verkoopakte.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.