We kunnen er niet voldoende op hameren : wanneer u een woning of pand heeft gevonden dat u bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie over vergunningen en mogelijke bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen. De gevolgen van een onbezonnen aankoop kunnen immers zwaar doorwegen. Laat het echter niet zo ver komen !
Wat kan mij overkomen?
We horen het vaker: een bouwovertreding? Ach, wat kan er ons gebeuren? Kopers zijn zich vaak niet bewust van de zware gevolgen. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel strafrechterlijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. Concreet kan er u een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete boven het hoofd hangen. Daarnaast kan de rechter tevens een herstelmaatregel opleggen. Dit wil zeggen dat u de woning of het pand in de oorspronkelijke staat dient te herstellen, en/of het tegenstrijdig gebruik moet staken, en/of bouw- of aanpassingswerken dient uit te voeren, en/of een geldsom moet betalen die gelijk is aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.
Opgelet: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Dit wil zeggen dat ze overgaat van eigenaar tot eigenaar en dat de erfgenamen of de koper van een pand kunnen aangesproken worden voor de fouten die een ander in het verleden begaan heeft.
Wanneer spreken we van een bouwovertreding ?
We spreken van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving terzake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.
Bijvoorbeeld: het pand is langer, breder of hoger dan aangevraagd. Of het werd in andere materialen opgetrokken dan werd aangegeven, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het komt ook voor dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk vergund: bijvoorbeeld een huis waarin twee appartementen werden gemaakt, in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.
Elk geval is anders en moet individueel bekeken worden.
U heeft als huidige eigenaar geen of weinig rechten wanneer de bouwovertreding al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt. Het betekent ook niet dat de overtreding ‘vergeten’ wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar.
Verjaard betekent nog niet vergund
In sommige gevallen kan de strafvordering en/of herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. De bouwovertreding leidt dan niet meer tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand. De instandhouding blijft wel strafbaar (dus geen verjaring) als de onvergunde bouwwerken of constructie in ruimtelijk kwetsbare gebieden liggen, onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.
Blijf niet in het ongewisse
Het feit dat er geen bouwovertreding werd vastgesteld, betekent niet noodzakelijk dat er geen zou (kunnen) zijn ! De ervaring leert dat kopers vaak verblind zijn door de schoonheid van een pand en diens mogelijkheden, en doof blijven voor al onze kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen.
Sinds 1999 bestaat er een informatieplicht waarbij de notaris voorafgaand aan een verkoop bij de gemeente moet nagaan of en welke vergunningen werden uitgereikt en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er al dan niet een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven. Het kan zijn dat de verkopers een herstelmaatregel niet hebben uitgevoerd. Als nieuwe eigenaar zal u dan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.
Dus, als u vandaag een pand koopt, moet de verkoper u alles voorafgaand verteld hebben.
Vreest u toch nog een bouwmisdrijf, wendt u dan tot de gemeente waar het pand staat en laat u uitvoerig voorlichten. De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar kan meestal ook vertellen of afwijkingen al dan niet geregulariseerd kunnen worden. Kan er geen regularisatievergunning verkregen worden voor de bestaande situatie, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen met behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande gebouw.
Al deze informatie heeft invloed op wat u als koper met het pand wil of kan doen en op de aankoopprijs en eventueel op de bepalingen wie de herstelmaatregelen moet uitvoeren.
Opschortende voorwaarde
Laat in elk geval in uw bod /compromis een opschortende voorwaarde opnemen waarin bepaald wordt dat in geval van een bouwmisdrijf de koop enkel doorgaat indien er een regularisatievergunning wordt bekomen.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.