De verkoop van een onroerend goed op lijfrente is een verkoop waarbij de koopsom wordt gesplitst in enerzijds het boeket en anderzijds een periodieke lijfrente.
Het boeket
Het boeket is het voorschot dat de verkoper ontvangt bij het verlijden van de notariële akte. Het bedraagt meestal 10 tot 30% van de geschatte waarde.
De lijfrente
De restwaarde wordt omgezet in een rente, de lijfrente, die de koper periodiek ten voordele van de verkoper betaalt. Hoe hoger het boeket, hoe lager de periodieke rente. De lijfrente kan jaarlijks geïndexeerd worden volgens de gezondheidsindex of volgens een vast percentage (3%). De periodieke rente die de verkoper ontvangt, is steeds belastingvrij, tenzij de koper via een vennootschap zou aankopen. In dat geval moet de verkoper er belasting op betalen; met het gevolg dat de periodieke rente hoger zal zijn. Vaak wordt deze periodieke en geïndexeerde rente door de koper betaald gedurende een afgesproken periode (10, 15 of 20 jaar), waardoor de koper maximaal 75% van de geschatte waarde betaalt.
Kanscontract
De verkoop op lijfrente is een kanscontract. Overlijdt de koper vroegtijdig, dan zijn zijn erfgenamen of rechthebbenden verplicht de lijfrente verder te betalen. Ze zijn hier hoofdelijk aansprakelijk voor. De verplichting tot betaling vervalt bij het overlijden van de verkoper-rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Overlijdt de verkoper vroeger dan verwacht, dan betaalt de koper minder dan de geschatte waarde. Evenwel, blijft de verkoper langer leven dan verwacht, dan is het omgekeerde waar. Zijn er echter meerdere verkopers en overlijdt er één van hen, dan wordt de rente niet verminderd. De koper zal de rente in zijn geheel moeten blijven betalen tot op de dag van het overlijden van de langstlevende rentegenieter.
Soorten
Over het algemeen kan men spreken van drie soorten overeenkomsten:
- De verkoop op lijfrente in volle eigendom : de verkoper doet volledig afstand van het verkochte goed.
- De verkoop op lijfrente in naakte eigendom : de verkoper behoudt het vruchtgebruik. Hij mag zelf in de woning blijven wonen of de woning verhuren.
- De verkoop op lijfrente in volle eigendom maar met een persoonlijk recht van bewoning : de verkoper behoudt het recht om in de woning te blijven wonen, maar kan de woning niet verhuren.
Indien de verkoper de woning vroegtijdig en definitief verlaat, zal de koper een hogere periodieke lijfrente moeten betalen, gezien hij de woning kan verhuren en huurinkomsten kan innen of zelf in de woning kan intrekken.
Bedrag van de rente
Het is handig dat de koper de verkoopsom niet in één keer via de bank moet betalen. Om te bepalen hoeveel de periodieke rente bedraagt, wordt rekening gehouden met :
- de geschatte verkoopwaarde van de woning
- de leeftijd en levensverwachting van de verkopers
- de marktrente op het ogenblik van de verkoop
Staking van betaling
Wanneer de koper gedurende 3 rentetermijnen zijn betaling niet voldoet, en geen gevolg geeft aan het bevel om binnen 30 dagen het achterstallige bedrag aan te zuiveren, wordt het verkochte goed onmiddellijk teruggegeven aan de verkoper.
Kan de koper helemaal niet meer betalen, dan vervalt de lijfrente. In dat geval mag de verkoper het boeket en de reeds ontvangen rentes behouden als schadevergoeding.
Gezien de verkoper-rentegenieter geen eigenaar meer is van het verkochte onroerend goed, voorziet hij in de notariële verkoopakte best de nodige waarborgen, zoals de ambtshalve hypotheekinschrijving voor het totaalbedrag van de nog te betalen periodieke rentes en ontbinding van de verkoop, voor het geval de koper niet verder zou betalen. Zodoende is de koper dubbel beschermd en gegarandeerd tot betaling.
Onderhoud van het onroerend goed, verzekeringen en onroerende voorheffing
Indien de verkoper in de woning blijft wonen, is hij niet gehouden tot de grove herstellingen. De wetgever definieert deze als de herstellingen die gemaakt moeten worden voor de instandhouding en de stevigheid van het onroerend goed. De verkoper is wel verplicht zich te verzekeren als gebruiker van het goed , alsook zijn inboedel tegen brandgevaar en de daarmee samenhangende risico’s. De koper daarentegen moet het onroerend goed verzekeren gedurende de volledige rentetermijn en het bewijs ervan voorleggen aan de verkoper. Indien het verkochte goed geheel of gedeeltelijk wordt vernield, wordt de rente doorbetaald en kan de vernieling niet als een geval van overmacht worden ingeroepen. De verkoper betaalt dan weer de onroerende voorheffing gedurende de periode van woonrecht.
Voordelen voor de verkoper
- Een (levenslang) belastingvrij extra inkomen, aangepast aan de inflatie;
- Zekerheid : het extra inkomen is volledig gewaarborgd dankzij een hypothecaire inschrijving;
- Berekend risico / verwacht rendement;
- Kanscontract : kans om het onroerend goed voor een hogere waarde te verkopen dan de waarde van het goed (wanneer de verkoper langer leeft dan verwacht);
- Mogelijkheid om in de woning te blijven wonen (verkoop van naakte eigendom of blote eigendom met een persoonlijk recht van wonen);
- Grote contractuele vrijheid tussen verkoper en koper;
- Vorm van voordelige successieplanning.
Voordelen voor de koper
- Investering met beperkte middelen in een vastgoed;
- Kanscontract: wanneer de verkoper vroeger overlijdt dan verwacht, betaalt u minder dan de woning waard is;
- Betaling in termijnen;
- Bij verkoop in naakte eigendom heeft men de zekerheid van goede huurders;
- Bij koop in volle eigendom kunnen de huurinkomsten de lijfrente geheel of gedeeltelijk dragen;
- Alternatieve manier van beleggen;
- Grote contractuele vrijheid tussen verkoper en koper.
Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.