IMG_0140

Wat gebeurt er als een vruchtgebruiker of blote eigenaar een met vruchtgebruik belaste zaak wil verkopen?

Begin deze week kreeg ik de vraag een gratis schatting per e-mail te maken van een woning die ik nooit had gezien. Volgens de verzoekster had de woning vorig jaar een ‘welbepaalde’ waarde. Aan de hand van deze ene informatie, maar met de forse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt in gedachten, moest ik in staat zijn een veel hoger prijskaartje aan de woning te hangen. Bezoek ter plaatse of moeilijke vragen waren niet gewenst.

Het spreekt voor zich dat wij nooit ingaan op dergelijke verzoeken. Maar de case was wel voldoende interessant om er een blog aan te wijden. De verzoekster bleek vuchtgebruiker, had dringend financiële middelen nodig én wilde na de verkoop in het pand blijven wonen.

Laat ons beginnen met de begrippen ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’ nader toe te lichten.

Vruchtgebruik

Artikel 578 B.W. definieert vruchtgebruik als ‘het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Een vruchtgebruiker is dus de persoon die kan genieten van de ‘vruchten’ van een (on)roerend goed.

Dit genot is ruimer dan uitsluitend het gebruik.

Een vruchtgebruiker heeft volgende rechten:

  1. hij mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken;
  2. hij mag het goed verhuren en heeft recht op alle huurinkomsten;
  3. hij mag er de vruchten van innen. ;
  4. hij mag deze zaken beheren;
  5. hij mag zijn vruchtgebruik overdragen.

Daartegenover staan uiteraard plichten:

  1. bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris opgemaakt worden;
  2. hij moet in het voordeel van de blote eigenaar borg stellen;
  3. hij moet de lasten betalen die op het genot wegen, zoals de onroerende heffing;
  4. hij draagt de herstellingskosten, met uitzondering van de grove herstellingen, vernieuwings- en verbouwingswerken;
  5. wanneer er in het met vruchtgebruik belaste vermogen ook schulden zijn, moet hij de intresten betalen;
  6. bij het einde van het vruchtgebruik moet hij – of moeten zijn erfgenamen – de zaken teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij ze heeft ontvangen.

Blote eigendom

De blote eigenaar is de persoon die gedurende de termijn van het vruchtgebruik eigenaar van het onroerend goed blijft. Hij heeft echter niet langer het vrij gebruik of genot van het pand. Hij behoudt wel het recht de blote eigendom te verkopen of weg te schenken. Wanneer hij het pand volledig zou willen verkopen, heeft hij echter de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker nodig, die recht heeft op zijn deel. U merkt het, het eigendomsrecht van de blote eigenaar wordt in grote mate aan banden gelegd.

Einde van het vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan zijn aangegaan voor een bepaalde of onbepaalde duur, maar kan nooit langer duren dan dertig (30) jaar. Bij de beëindiging van het vruchtgebruik dooft het recht uit. Daardoor wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed.

Er zijn verschillende manieren waarop het vruchtgebruik tot een einde komt:

  • door het overlijden van de vruchtgebruiker
  • door het verstrijken van de termijn
  • door vereniging of vermenging van zowel vruchtgebruik en blote eigendom in dezelfde persoon
  • door verjaring wegens niet uitoefening van het vruchtgebruik gedurende 30 jaar
  • door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd.

Verkoop van een met vruchtgebruik belaste zaak

Zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar kan verkopen wat hij resp. aan rechten heeft. De blote eigenaar kan zijn eigendom verkopen, maar zonder dat hierdoor de rechten van de vruchtgebruiker kunnen verminderd worden. Uiteraard zal een eventuele koper voor een dergelijke eigendom slechts een geringe prijs willen betalen. De verkoop van de blote eigendom komt in de praktijk slechts af en toe voor.

Theoretisch kan de vruchtgebruiker ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen. De koper koopt dan een recht waarvan de duur afhangt van het leven van iemand anders. Het vruchtgebruik zal immers altijd ophouden bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Het valt dus zeer te betwijfelen of de vruchtgebruiker een koper zal vinden. In de praktijk komt de verkoop van een vruchtgebruik uiterst zelden voor.

Interessant is dat geen van beide gerechtigden de andere kan dwingen om samen de totaliteit van de zaak te verkopen. Het betreft immers rechten van totaal verschillende aard. Men kan ook niet terugvallen op artikel 815 B.W., omdat er geen onverdeeldheid heerst tussen beiden.

Is de zaak in volle eigendom dan onverkoopbaar zolang het vruchtgebruik duurt? Toch niet; er bestaan twee uitzonderingen.

1. Verkoop met het doel betaling van schulden

Wanneer er schulden ingesloten zijn in het volledige vermogen, waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, moeten die op hun vervaldag voldaan zijn. Welnu, wanneer noch vruchtgebruiker, noch blote eigenaar de schulden met eigen middelen wil/kan betalen, mag de blote eigenaar voldoende middelen uit het vermogen in volle eigendom doen verkopen. Hiermee kan hij dan de schulden terugbetalen.

2. Vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot

Wat ook de oorsprong van het vruchtgebruik is (erfenis, huwelijkscontract, testament), de langstlevende echtgenoot kan eisen dat zijn vruchtgebruik op bepaalde (zelfuitgekozen) goederen, wordt omgezet in kapitaal of in een lijfrente. De blote eigenaar is gehouden die uit te betalen, wordt op deze manier volle eigenaar, en kan, indien gewenst, de volle eigendom verkopen.

De langstlevende echtgenoot-vruchtgebruiker kan ook zijn vruchtgebruik laten omzetten in een onverdeeld aandeel in de volle eigendom, en dan ontstaat er een onverdeeldheid die tot verkoop kan leiden om uit onverdeeldheid te treden.

De erfgenaam-blote eigenaar kan diezelfde omzetting eisen, echter met drie beperkingen:

  1. indien hij geen kind is van de overledene, zal dit slechts toegestaan worden indien de rechtbank dit billijk acht wegens bijzondere omstandigheden;
  2. hij kan deze omzetting nooit eisen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die deze stofferen, m.a.w. de langstlevende echtgenoot kan nooit uit zijn huis gezet worden;
  3. wanneer hij gezamelijk kind is van de overleden persoon en zijn echtgeno(o)t(e) en dat die omzettingsmogelijkheid hem bij testament ontzegd is.

U ziet dat het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot minder stevig is dan een gewoon vruchtgebruik.

Hoe wordt dit allemaal berekend? Het Burgerlijk Wetboek geeft enkele richtlijnen. Wanneer partijen niet tot een akkoord komen, zal de rechtbank hierover beslissen.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Het postinterventiedossier verplicht?

Bij de verkoop van een woning of appartement bent u als verkoper in de meeste gevallen verplicht om een postinterventiedossier (PID) voor te leggen aan de koper.  Wanneer is het verplicht en wat indien er geen dossier voorhanden is ?

Wat is het precies?

Het is in principe het technisch dossier van uw woning, waarin de eigenaar van een gebouw een aantal belangrijke documenten verzamelt, zoals alle vergunningen, adviezen, keuringen, plannen, …. Daarmee geeft u de toekomstige koper van uw woning alle informatie en documenten die hij later nodig heeft bij eventuele werken aan het gebouw.

Het PID bevat op zijn minst:

  • plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties (cv, sanitair, elektriciteit, …)
  • aanduidingen van (ingewerkte) nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie, …) en verborgen gevaren
  • een lastenboek met overzicht van de gebruikte materialen
  • instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties
  • eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen
  • de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.

Kortom, alle informatie die nuttig is om de veiligheid en de gezondheid te garanderen van de personen die werkzaamheden uitvoeren, zoals onderhoud, herstellingen en verbouwingen. De plannen en aanduidingen moeten wel overeenkomen met de werkelijke uitvoering van de bouwwerken.

Het postinterventiedossier is verplicht

Het postinterventiedossier hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop.

Als verkoper bent u bijgevolg verplicht om een PID voor te leggen aan de koper van gebouwen

  • waarvan de bouw is aangevat na 1 mei 2001
  • of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.

Verplicht voor kleinere werken?

Er is een beperkt PID nodig indien het gaat om werken die betrekking hebben op de structuur, de essentiële elementen van het pand of indien er door de werken een situatie ontstaat die gevaarlijk kan zijn. Bijvoorbeeld: bij het aanleggen van nieuwe elektrische leidingen of bij het uitbreken van een muur.

Wanneer moet het overhandigd worden ?

Bij het verlijden van de authentieke akte. Bij een verkoop op plan moet de verkoper het PID overhandigen bij de voorlopige oplevering.

Wie staat in voor de opmaak?

Bij bouw- of verbouwingswerken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, maakt de veiligheidscoördinator of aannemer het PID op en vult hij het verder aan. Gaat het om kleinere verbouwingswerken, dan is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor de verdere aanvulling van alle stukken in het PID.

In een appartement wordt meestal een afzonderlijk PID opgesteld voor de gemeenschappelijke delen en een afzonderlijk PID voor ieder privatief deel. Enkel het PID van de privatieve delen wordt aan de koper overhandigd. Het PID van de gemeenschappelijke delen wordt bewaard door de syndicus.Opgelet: de verplichting om het PID op te splitsen geldt pas voor dossiers die na 30 april 2006 zijn afgeleverd.

Kan de verkoop plaatsvinden als het dossier ontbreekt?

Strikt genomen blijft de verkoop ook zonder PID geldig. Dek u als verkoper dan wel in door uitdrukkelijk in het compromiste vermelden dat ‘het postinterventiedossier ontbreekt hoewel dit wettelijk verplicht is’. Evenwel leidt dit bij verkoop vaak tot discussie.

De koper eist toch een PID

De koper kan nadien immers geconfronteerd worden met ernstige problemen en aansprakelijkheden indien hij later nog werken wil laten uitvoeren aan het pand.

Daarom eist de koper wel eens dat in de authentieke akte wordt vermeld dat de verkoper aansprakelijk is, indien er nadien problemen opduiken. Als verkoper is dit een onzekere, ongewenste situatie.

Retroactief opmaken

In het compromis kan expliciet worden vermeld dat er retroactief een PID zal worden opgemaakt. Dit moet uiteraard nog mogelijk zijn aan de hand van de plannen of door navraag bij de betrokken aannemers. Laat het altijd opmaken door een veiligheidscoördinator. Op kosten van de verkoper.

Vervangt de woningpas het postinterventiedossier?

Neen. Het postinterventiedossier maakt geen deel uit van de woningpas.

Auteur: Tania Stouthuysen – Elus vastgoed Kasterlee en omgeving
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.

Wat is toch die woningpas?

Bondig gezegd: de woningpas is een gratis digitaal paspoort dat een hoop beschikbare informatie over een woning bundelt en ter beschikking stelt van de eigenaar. Elke woning in Vlaanderen heeft een eigen woningpas. Die is er gekomen in opdracht van de Vlaamse overheid. Daarmee is Vlaanderen koploper in Europa.

De Vlaamse woningpas is niet alleen een staaltje van administratieve vereenvoudiging. De Vlaamse overheid wil woningeigenaars ook stimuleren om hun woning energiezuiniger te maken.

Administratieve vereenvoudiging

De databanken van verschillende Vlaamse agentschappen en departementen worden gefaseerd samengebracht als één platform. Woningeigenaars zullen er tijdens het eerste stadium administratieve informatie over het gebouw, de indeling, de ligging, en indien opgesteld, over de EPB-aangifte of het EPC kunnen consulteren. Een eigenaar kan er kaarten raadplegen over overstromingsgevoeligheid en de bestemming volgens het gewestplan. Andere geografische informatie, zoals luchtkwaliteit, rioleringskaarten, voorkooprechten, enz. kan de eigenaar opzoeken via Geopunt Vlaanderen.

In de toekomst zullen er steeds meer attesten kunnen geraadpleegd worden. Eigenaars zullen die informatie kunnen delen met derden, zoals toekomstige kopers of huurders, hun vastgoedmakelaar, de notaris, of bouwpartners. In een derde stadium zullen woningeigenaars de informatie zelf kunnen aanvullen met bijkomende informatie (attesten, plannen, foto’s, uitgevoerde werken, enz. )

Energiezuinigere woningen

De Vlaamse Regering heeft de ambitie om tegen 2050 alle woningen en appartementen in Vlaanderen even energiezuinig te maken als energetisch performante nieuwbouwwoningen. Het Renovatiepact 2050 speelt een belangrijke rol in het behalen van de klimaatdoelstellingen. Via het EPC+ krijgt de woning een energielabel. Een woningeigenaar die over een EPC of EPB-aangifte beschikt, kan deze informatie vergelijken met de gemiddelde energiescores van gelijkaardige woningen in zijn gemeente, provincie en in Vlaanderen. Daardoor kan de woningpas stimuleren om de energieprestatie en het comfortniveau van onze woningen verhogen.

Wie zijn woningpas wil bekijken, kan dat op http://www.woningpas.be

Auteur : Tania Stouthuysen – Elus vastgoed
Bovenstaande informatie is louter een informatie en geen juridisch advies.